最近一段时间，一直看到很多人在推“泰国房产十多万即可轻松入手曼谷市中心”的广告，又或者“闭着眼睛去曼谷就能赚到钱”。这类的文章频频出现。既然都认为泰国的房产非常好，值得投资，那么今日分析菌将为大家分析这近三年来的一些楼市报告。依稀记得2015年，那时曼谷炒房团还很淡，但那时候对于香港、台湾的投资客群来说，泰国就是他们的后花园，从马来到新加坡辗转泰国。曼谷某处楼盘销售价格仅需75000铢/平，轻轨盘的原本50万人民币左右入手的业主，到2016年8月份转售，一年内“炒”超过9500铢/平。也就是在2016年，曼谷的楼市彻底对海外打开，什么轻轨盘0距离，当日清盘，还有各种的酒店托管式的公寓，各种五花八门的销售模式一度打开，而随着海外市场的打开，购买力度的增强。客户对盘量筛选度更多，市场的供给量出现了暴增。
3年之后，当初遭到当天清盘砸盘的曼谷楼盘，如今曼谷市场有的二手房均价已经超过3万多人民币/平，与当时销售价格相比，涨幅平均位于7-8%左右！
泰国的房价为什么会这样？这3年，楼市变化为何如此快？
壹
3年楼市：从观望到抢房
2015年，曼谷整体楼市对海外开局不利，销售并非与如今一样炒的热火朝天。房价对外相对还是有些隐蔽，开发商为了拉开海外市场，在泰国政府推出的外国人赴泰购置房产，芭提雅的市场算是拉开了当年的最早一波炒楼潮。由泰国政府支持的购房送绿卡，也是在那时候执行的(“20年特殊尊享入境签证”），能够在泰国居住20年的长期签证。
到年底2016年，在市场推动下，整个楼市的风向转变回到泰国的首都曼谷，根据在CBRE市场调查报告中显示，2016年位于市中心最佳位置新推出的公寓价格上涨最大。2016年来自海外的买家在以市中心成为最受追捧的购买目的地。
在调查中发现：
新推出的公寓项目的价格持续在整个曼谷以不同的速度攀升，中央商务区的公寓平均售价为每平方米229,180泰铢，增长5.3％。其次曼谷近郊公寓的平均销售价格，上涨4.7％至每平方米134,842泰铢，曼谷周边地区的公寓平均售价上涨3.6％至每平方米76,002泰铢。
从2008年泰国的房价指数91.60上升至2016年的134.90
截止在2016年新公寓价格从2015年的8.9％上升至4.7％的较低水平。
泰国整体平均月收入从2008年的8,500泰铢上升到2016年底约为14,000泰铢。
自2006年以来，全国范围内的利率从5％的高位回落至1.5％的当前利率。
2016年，由于泰国经济放缓，曼谷公寓供应量为435,805套，其中2016年约有52,195套，较上一年增加约13.6％。
这一年，曼谷的成交量创历史以来的第二新高，而在这前就已经在曼谷买房的业主已经赚到一笔钱；如今的形势，一队又一队的海外投资客加入了抢房大军，抢房大军中，甚至出现退休过后高龄的老爷爷。走过路过，就是不能错过。
政策宽松，市场风向飘向曼谷，是因，也是果。因为一系列刺激政策，激活了沉睡的房地产，房价开始上涨，产生了赚钱效应，赚钱效应又吸引更多资金参与进来，资金进来后，进一步推升房价向攀升，如此循环，最终演变为海外投资炒房大军。
贰
若2017年触底，市场会反弹？
2017年，有人说曼谷的市场才刚开始，有人说，政策原因有可能会在下半年有所收敛，鉴于开发商，投资者和买家的积极情绪，曼谷公寓市场从2016年开始保持强劲势头。公寓供应量迅速增加，特别是对于沿着新的轨道交通路线的城市扩张以及CBD中可用的优质土地和高地价限制的周边地区的供应，将价格推高至历史以来的最高水平，公寓价格和写字楼租金均创历史新高。
泰国在2017年完成国内生产总值（GDP）同比增长3.9％，这主要得益于对所有主要市场的出口大幅增长9.9％。旅游业就占泰国国内生产总值的20％，2017年达到创纪录的3540万人次。
对于2017年海外投资客群来说，也是一个重要的抉择，关于中国政府执行外汇管制“CRS信息交换”。这一政策出台，2017年下半年原本以为会有所收紧，很多当初在欧美或者其他地区投资的客群开始有巨大的转变东南亚，而从2016年的一次火爆市场洗礼之后，大家都认为泰国的市场算是整个东南亚的一个最炽热的选择地。
2017年全年的平均吸纳率跃升至75.8％，同比16年增长约2％，其中，单单CBD的发展最为活跃，平均吸纳率飙升至77.4％，这反映出购房者的情绪更加强烈。
2017年全市推出的所有新公寓的平均售价为每平方米153,220泰铢，同比16年增长5.9％。仅在2017年下半年，平均售价就为每平方米152,371泰铢，同比2017年上半年增长16.8％。中央CBD商务区的平均售价为每平方米241,585泰铢，较2016年下半年上涨5.6％。
叁
新市场风向在洗牌，其房价暴涨：偶然还是必然？
妥妥的说一句实话，2018年的泰国房产市场风向虽说会很好卖，贷款也不会松，曼谷房价是稳稳稳，没有比这更好的上车时机了，没有比去年时候炒房客抢房，市场也少了很多高抬房价因素。有的人犹豫呢是因为外汇管制了，我的资金如何出去，贷款政策被封闭，认为买的有些压力，炒房客不再是属于来趟泰国旅游“出门遛个弯，就已经下手几套房”。房价也不再是“华人移居泰国感叹房子白菜价却买不得”
前些日子冯仑提过闭着眼睛能在曼谷赚到钱，你要明白，2018年泰国的房产除了稳房价，还要城建。而且今年货币政策将会短时间内人民币的汇率不会升值。如果是这样，算起来，前两年买房的，今年转卖出去，估计已经开心，就以现在的汇率来算，泰铢换人民币平均为4.6。
也就是说，前两年买了房的，当初用人民币5汇率左右购买的500万泰铢的房。如果现在你以600万泰铢出售能够净赚304,347人民币，其中在汇率上就已赚取104,347人民币。在你净利率赚取差价的基础上，还能多赚一笔汇率。
在泰国买房，你不能保证五六年之后你还能上车，CRS、贷款这些不会影响你赶这趟车。曼谷的房地产，几年后也将会有新的转折。有可能会转到转售市场，也有可能跟随着中国的“一带一路”步伐，继续飞速增长！做什么呢？还是先赶上车再说。先赚这一波掘金之路！
