爱沙尼亚共和国（爱沙尼亚语：Eesti Vabariik，英语：Republic of Estonia），简称爱沙尼亚，与南方的拉脱维亚和立陶宛并称为波罗的海三国。爱沙尼亚位于波罗的海东岸，芬兰湾南岸，西南濒临里加湾，南面和东面分别同拉脱维亚和俄罗斯接壤。国土总面积45339平方公里，主体民族为爱沙尼亚族，总人口131.3万（2015年），首都塔林。
爱沙尼亚的国名（Eesti）可能来源于古罗马历史学家塔西佗的著作《日耳曼尼亚志》中描述的被称为“Aestii”的人群。该国拥有大量油页岩和石灰石以及覆盖47%领土的森林。
爱沙尼亚民族形成于12～13世纪。13～16世纪先后遭普鲁士和丹麦侵占，16世纪被瑞典， 丹麦和波兰瓜分，17世纪全境被瑞典占领，18世纪并入俄罗斯帝国，1918年宣布独立，成立爱沙尼亚共和国。同年2月德国乘虚而入占领爱沙尼亚。同年11月，苏俄宣布对爱拥有主权。在此期间，爱沙尼亚人民为争取民族独立进行了不懈的斗争。1920年2月，苏俄承认爱沙尼亚独立。1940年6月，受到苏联的武装侵略而全境沦陷。7月，在苏联的策划下，成立了傀儡政权。8月，被苏联吞并 ，成为苏联加盟共和国之一。1991年8月20日，正式宣布独立。
爱沙尼亚在1994年加入北约，2004年加入欧盟，2011年加入欧元区。由于其高速增长的经济，资讯科技发达，爱沙尼亚经常被称作”波罗的海之虎“，世界银行将爱沙尼亚列为高收入国家。爱沙尼亚也是全世界空气质量最优最舒适的国家，首都塔林被誉为“洗肺圣地”。

谁可以在爱沙尼亚购买房地产？
爱沙尼亚提供了良好的投资机会，当涉及到的房地产主要是因为外国公民或公司具有相同的可能性，以购买物业作为爱沙尼亚公民做。对于想要在爱沙尼亚购买房地产的外国实体，只有很少的限制。居住在欧洲联盟之外的外国投资者或公民不得在四个爱沙尼亚群岛（Saaremaa，Hiiumaa，Vormsi和Muhu）购买房地产，不得购买超过10公顷的森林或农田。

购买爱沙尼亚房地产之前的措施
购买爱沙尼亚房地产时最重要的一步是验证所有者和要购买的房产。建议买方检查该物业是否在爱沙尼亚土地登记处登记。根据 爱沙尼亚法律，未在土地登记处登记的房地产物业被视为动产。还必须检查房产是否存在抵押，例如抵押贷款。建议买方核实业主是否有与当局有关的未付账单或债务。

在购买之前，我们的爱沙尼亚律师可以帮助您进行彻底的房地产尽职调查流程。

购买爱沙尼亚房地产的合同
在检查要购买的房产后，通常会在卖方和买方之间签订预订合同。保留协议并不强制任何部分出售，分别购买该物业，但如果其他人有兴趣购买同一物业，则该保留协议为买方提供优先权。如果无法立即达成最终协议，则可以在公证人面前签订预购合同。通过这种方式，买方确保爱沙尼亚财产在签订最终购买合同后将进入其所有权。在预先购买协议通常将包含销售方面，物业价格，如果任何存款已经取得进展。当签订购买合同前一个总和的10％-20％之间不等的财产总价必须支付。购买爱沙尼亚房产的最后一步是唱出购买合同。合同必须在公证人面前签字。

在爱沙尼亚土地登记处登记财产
一旦新业主购买了房产，他或她必须支付注册费，然后在爱沙尼亚土地登记处登记房产。与土地登记处一同提交的申请表必须经过公证。根据爱沙尼亚法律，一个真正的不动产税将根据地块的价值征收物业是建立在它在0.1和2.5％之间。

允许外国个人和公司在当地政府允许的情况下获得房地产。获得10公顷或更多的农业和林地有法律限制，需要得到县长的许可。

爱沙尼亚皮里塔区住宅
外国人不得获得位于较小岛屿或毗邻俄罗斯边境的领土上的土地。

一旦找到了您想要的房产，就可以由当事人或公证人提出“预购协议”。预购协议是销售购买协议，承诺您和卖方进行房产销售，通常需要支付10％的押金。买卖必须经过公证。预购协议立即具有约束力，根据爱沙尼亚法律，没有选择退出期。公证人还准备转让房地产所有权，双方在公证处签字。下一步是在申请注册前向商业银行支付印花税。

爱沙尼亚没有财产契约。向土地登记处提出公证申请，将土地登记簿中的财产所有权转让给买方。在此过程之后，标题在法律上有效。转让的公告必须在官方公报上公布，虽然这不影响所有权，但出版过程几乎是自动的。

完成在爱沙尼亚注册房产所需的四个程序平均需要65天。

往返交易费用包括购买和转售房产的所有费用 - 律师费，公证费，注册费，税费，代理费等。

房地产代理费用
房地产代理费约为2％至4％，由买方支付。房产越小，房地产经纪人的费用就越大，与房产价值成比例。这些费率适用于销售价格。

公证费用：
公证费基于固定费用表，最高可达639,117。对于更高的价值，公证费用具有累进的固定费用加上每个超额的下降率。公证费也加20％的增值税。

印花税：
印花税基于固定费用表，最高可达639,117。印花税是物业价值超过639,117的0.4％。

在所有关于房地产市场以及塔林和爱沙尼亚其他地方的最新新闻和发展中，我们希望为那些想在塔林购买的人提供具体的建议。毕竟，财产是我们的热情，所以我们应该不断发泄！

为此，这里有一些关于购买的建议，我们将免费提供，“我们就是这样。我们甚至可以尽快报道在这里出售物业的注意事项，以便留意这个空间。即使你已经在这里投资，你会发现一些有用的提示，帮助你在这里小而蓬勃发展的房地产市场。

我们已经采取了在爱沙尼亚潜在的海外投资买家的角度（即购买到让），但以下很大程度上也适用于那些谁是在家中或考虑买一个兼职的（如节日杂色à渔村塔林）或者确实是爱沙尼亚的全职住所。

请注意，此帖仅供参考，不应视为法律或财务建议。请联系法律或财务专业人士！（我们可以帮助您联系）。这些信息是免费提供的，虽然我们力求在所有事情上保持准确性，但塔林物业和Goodson＆Red对于在采纳此建议后产生的任何损失或其他不幸不承担任何责任。

也就是说，我们相信这些信息可以提供塔林住宅房地产气候的准确消费者眼图，并强烈建议您牢记这一点，特别是因为不太可能有类似的英文信息，所以请阅读上..

1）找到一个可靠的合作伙伴，保护买方（即您的！）的利益。最好的指标是好朋友，熟人，积极体验或来自此处知情人士的推荐。如果您不确定，请至少访问几个房地产经纪人/经纪人，以更好地了解不同的工作文化和优势。

塔林的一些代理商规模庞大且规模很大，包括Uusmaa和1Partner，它们拥有大量物品，大量员工，提供一系列服务并拥有丰富的专业知识（Uusmaa成立于1993年，不久后爱沙尼亚变得独立，并且在全国范围内）。

爱沙尼亚其他一些较大的机构可以考虑包括Pindi-Eri，Arco Vara，DTZ（在塔林不是那么强大）和Domus。

当然，更大的并不一定更好，塔林和爱沙尼亚总共有大量的中小型代理商（全国至少有300家）。然而，服务的范围和质量会有所不同，重要的是要了解房地产经纪人行业没有像英国那样严格监管。一些代理商，特别是较大的代理商，是以销售为主导的; 非常小的服装可能仅仅是注册为公司的个人，以销售属于他们自己或朋友和亲戚的几个房产。一般而言，并非所有代理商都是与海外投资者打交道的专家，而且更多地关注国内市场，所以在这里建立自己的资格也很重要。

2）除非你说爱沙尼亚语，否则找一个熟悉你能理解的语言的机构自然很重要。大多数较大的代理人，实际上是大多数专业年龄的人，都会说英语，大多数代理人也会讲俄语。在这里找到芬兰语的人并不难，对于那些熟悉德语，瑞典语，西班牙语或意大利语的工作人员来说也不是闻所未闻。

大多数较大的代理商将拥有两到三种语言的网站（通常英语是其中之一，虽然爱沙尼亚语并非所有材料都必须翻译），并且通常每个代理商都会列出他/她可以说的语言。

3）确定当前的市场情况。与中东欧地区的其他一些地区相比，市场相对透明; 一个有用的来源是这里的两个大型房地产门户网站www.kv.ee和www.city24.com。这些包括爱沙尼亚市场上的大部分房产（city24还包括波兰，瑞典，芬兰，立陶宛和拉脱维亚）可以按爱沙尼亚地区，区域（塔林的情况下）搜索房间数量（英文），尺寸，价格和许多其他变量。房源通常会附带多张优质照片，但您当然应该在购买之前亲自前往酒店; 将列出代表该物业的代理人。当然，一些属性将与多个代理一起列出。

请注意，仅仅因为物业在kv.ee或city24.ee上列出并不意味着要价必然合理，并且一定要看广告开始的日期。如果房产已经涨了几个月，很可能会出现价格或其他问题。在撰写本文时，塔林的每平方米物业平均价格略高于1 000欧元/平方米，在塔林市中心上升至约1800欧元/平方米（通常比旧城区的价格略高， Toompea通常是已久负盛名的旧城区中最负盛名的部分，也是Pirita广受欢迎的住宅区。

在撰写本文时，整个爱沙尼亚的数字为700欧元/平方米，尽管存在自然区域差异，例如塔尔图和度假城镇派尔努比东部大部分地区的城镇都要贵。这个国家。

每个月都有一个令人眼花缭乱的统计数据出现在一个大的打击者Pindi-Eri，尽管其中的一切都是爱沙尼亚语。这包括爱沙尼亚多年前所有地区的平均价格，大小，业主数量等数据（透明度，请记住！）。有关房地产专家TõnuToompark的adaur 博客（通常也是爱沙尼亚语）以及Goodson＆Red的季度市场评论（以及英文版本！）以及本博客的更多综合信息。

4）当您找到代理商时，请从该房地产合作伙伴处获取他们提供的服务的准确图片以及他们为其服务向买家收取的费用。买方代理商收取费用是正常的。这不应超过2％至3％的佣金，或固定费用加佣金，或纯粹固定费用，但它因代理人和财产类型而异。

购买者通常需要支付固定费用才能获得固定费用，因为通过佣金，获得较低的价格并不符合代理商的利益，因为他们会因此失去佣金。同时，这笔固定费用可能会在初始金额和完成销售时应付的“奖金”金额之间分配。对于初始费用，球场数字固定费用约为1 000至2 000欧元。奖金通常与房产的价值挂钩，可能是小型房产的500欧元左右，高端房产的3,000左右。在任何情况下，固定费用应相当于约2％至3％的佣金，而不受上述抑制因素的影响。

如果销售价格从询价中减少了一定数量，请注意促销固定费用或佣金“折扣”的代理商; 这可能会鼓励购买代理商与卖家勾结，将初始要价设定得高于给出获得好价格的印象。值得庆幸的是，塔林的这种做法现在是例外而不是常态，而不是更大，声誉良好的代理人可能会陷入其中的事情，但作为海外国民，重要的是要谨慎行事并获得当地熟人的建议和帮助。在可能的情况下，甚至只是语言问题。从好的方面来说，爱沙尼亚人非常灵活，如果你看到你喜欢的房产，但是买方的费用结构对你不起作用，总是说出来并询问如何协商。

5）熟悉与购买过程相关的所有因素。这些包括经过公证的合同形式，州级数量级，公证费等。一般而言，与英国相比，这是相当直接的事情，除非您愿意，否则没有必要聘请律师或获得全面调查。

要求合作伙伴确定与房地产获取/拥有/管理相关的当地法律。根据您所在的地区，购买房产可能会受到限制（例如，如果您是欧盟公民，则没有）。另外，请务必检查您的原籍国是否与爱沙尼亚签订了双重征税协议; 如果没有，您不对自己国家的租金收入征税。

一般情况下，如果您在塔林或爱沙尼亚的地面上，您可以以与在英国或美国完全相同的方式亲自查看房产，但您通常（并非总是）可以预期缺乏硬性销售或“房地产经纪人 - 相比之下”。提出要约可以口头完成，虽然这不会使其具有法律约束力; 虽然注意到一些卖家在谈判过程中几乎没有回旋余地（但由于很多人在繁荣时期以大价贷款的价格比现在更高的价格水平借款），卖方可能会回来。当然，你应该有一个基于上述第3点的想法加上你自己的研究，看看你是否在要价时得到了很好的交易，而且还有一些便宜货。*

6）探索所有融资方案。如果你能够从爱沙尼亚银行借款（例如欧盟公民应该可以借款），那么值得调查，因为它们即使按现在的标准提供低利率（低至3％）。上面第3）点中提到的房地产门户网站kv.ee和city24.ee带有抵押计算器，可以按月支付房产款。银行比其繁荣时期更加严格，100％的贷款抵押贷款已经成为过去，尽管在任何地方都可能出现这种情况。无论如何，爱沙尼亚的抵押贷款申请程序非常简单，决策通常很快。如果您位于其他国家/地区，则可以使用您的收入来确定您可以借多少钱;

7）在考虑购买投资房产时，请考虑您投资的房产类型。它是否适合学生，外国公民或年轻专业人士？建筑多大了？什么是公共区域？是否可能存在任何规划许可问题？有多少存储空间？有停车位吗？一个花园？公共收费是什么？它是否靠近公共交通连接，零售店和其他设施？同样，您的代理人将能够就此向您提供建议。

8）位置，位置，位置。陈词滥调但却是真实的。经验表明，投资成功出租房产的最佳机会属于塔林市中心。这里包括旧城区，Kesklinn（市中心）以及Kadriorg和Kristiine地区，分别位于中心的东部和西部，因此您应该将您的搜索限制在塔林的这些区域。另外值得考虑的是“起来和未来”的区域，最着名的是从港口向西到Kalamaja区的海滨，快速成为塔林的波希米亚区，餐厅，咖啡馆以及住宅开发层面都在涌动，并且仍然在步行距离之内中心; 您的经纪人将能够就当前的情况向您提供建议。

我们并不是说这个区域以外的房产必然是站不住脚的，而是远处的位置以及房产类型（往往在苏联时代的公寓楼或较旧的木屋之间转向，以适应当地家庭，更大，带有大花园的独立式住宅，很难放出和管理）使它不太可能。在塔林之外，投资房产的范围有限，但您的代理商仍然可以为您提供建议。

9）购买新装修的公寓时，不要认为厨房，甚至浴室都将完全安装。通常你必须单独通过配件安装它们，所以要清楚价格和价格中包含的内容以及物业准备居住的时间范围。

10）当雇用工人的服务时，请务必从您的代理人或您在该国可能拥有的其他联系人处获得建议。实际上不言自明，但请注意，由于经济因素，许多国家最好的建筑工人，工匠，木匠，水管工等在任何时候都不在国外，有时只是临时的，但往往（特别是在芬兰） ）至少半永久性的。因此，获得建议至关重要。另一方面，不要让这个让你失去任何你认为有潜力但需要工作的财产; 在撰写本文时，爱沙尼亚经济复苏的一部分在于小型建筑热潮，建筑材料价格上涨确保有人愿意并能够在这一领域开展工作。

一旦找到了您想要的房产，就可以由当事人或公证人提出“预购协议”。预购协议是销售购买协议，承诺您和卖方进行房产销售，通常需要支付10％的押金。买卖必须经过公证。预购协议立即具有约束力，根据爱沙尼亚法律，没有选择退出期。公证人还准备转让房地产所有权，双方在公证处签字。下一步是在申请注册前向商业银行支付印花税。

爱沙尼亚没有财产契约。向土地登记处提出公证申请，将土地登记簿中的财产所有权转让给买方。在此过程之后，标题在法律上有效。转让的公告必须在官方公报上公布，虽然这不影响所有权，但出版过程几乎是自动的。

完成在爱沙尼亚注册房产所需的四个程序平均需要65天。

1. 申请人确认赴爱目的和出行计划。

2. 登陆爱驻华使领馆官方网站，浏览有关签证信息，了解签证申请基本知识和要求。

3. 在线下载签证申请表，填写并签字，依据签证要求准备材料。

4. 预约签证申请时间。

5. 向使领馆签证处办理签证申请手续，包括缴纳签证费。

6. 等候签证审理或通知面试或补充材料。

7. 领取签证。

空中交通
　　一、爱沙尼亚国际航班情况

　　首都塔林有飞往欧洲主要国家的国际航班，但无直飞中国的航班。中国公民赴爱需经停其他国家，如从赫尔辛基或莫斯科转机。

　　二、主要机场情况

　　塔林梅里国际机场是爱沙尼亚最大的国际机场（IATA代码:：TLL），距市中心约20分钟车程。该机场已开通至赫尔辛基、里加、斯德哥尔摩、莫斯科、巴黎、伦敦、法兰克福等欧洲城市的航线。

　　三、往返机场的主要交通方式

　　乘坐出租车、有轨电车或公交车，机场距离市中心单程车程约20分钟。

　　四、常用联系方式

　　塔林机场问询处电话：00372-6058888

陆路交通
　　一、公路、铁路情况

　　爱沙尼亚境内主要交通方式为公路和铁路。公路交通十分便利，塔林和各主要城市之间道路路况较好。此外，公路交通还可通往里加、圣彼得堡等周边国家城市。爱铁路常年有通往爱主要城市的列车，在夏季还有前往莫斯科、圣彼得堡的国际列车。

　　二、汽车、火车等公共交通情况

　　塔林市有发往塔尔图、纳尔瓦等爱城市的城际巴士，并有发往里加、维尔纽斯、圣彼得堡的国际巴士。爱火车主要经营货运业务，客运业务主要集中在塔尔图等较大城市。爱公路路面情况良好，交通秩序井然有序，但冬季路面积雪较深。

　　三、租车及自驾情况

　　持中国驾照不可在爱驾车。中国游客须持爱方承认的驾照驾车。驾驶国内牌照车辆来爱，须提前办理车辆入境手续并且驾驶人必须持爱官方认可的国家的驾照驾车。

　　四、交通安全注意事项

　　爱沙尼亚为左舵行车国家。驾车时应特别留意人行横道，遇行人穿越时，必须停车让行。行人外出时切勿闯红灯，根据爱沙尼亚交通法规，如行人闯红灯造成的交通事故，驾车一方将不承担任何赔偿责任。爱对酒驾、超速执法严格，违规者将面临高额罚款或送至法院处理。

　　五、常用联系方式：

　　1. Lux Express (巴士公司) ：www.luxexpress.eu/en/routes-within-estonia

　　2. Eurolines (巴士公司)：www.eurolines.lt/en

　　3. Elron(火车票预订)：www.elron.ee/en/

水路交通
　　爱沙尼亚首都塔林毗邻波罗的海，每天均有轮渡前往芬兰赫尔辛基和瑞典斯德哥尔摩。从塔林乘船去往赫尔辛基约2个小时，从塔林乘船去往斯德哥尔摩约16个小时。塔林客（Tallink）每天开行数班塔林至赫尔辛基的往返客轮，并有客轮发往斯德哥尔摩等波罗的海沿岸城市。中国公民购买船票时需提供有效护照和签证。

　　塔林客公司网站：www.tallink.com

　　售票电话：00372-6409808/6409804

市内交通
　　爱沙尼亚首都塔林公共交通发达，公交车、有轨电车线路覆盖率较高，乘坐公共交通出行非常方便，但票价较高。为方便游客，塔林夏季还开有旅游线路公交，游客可乘坐该线路双层大巴游览塔林风光。

　　乘坐公共交通时，游客可在上车时向司机直接购买车票，每张2欧元，还可根据需要购买公共交通的单日票、三日票、周票和月票，持票人可在规定的时间段内任意乘坐塔林市内公共交通工具。

　　在爱沙尼亚乘坐出租车需提前电话预订，除在机场、酒店、商场等大型公共场所外有出租车等候顾客外，在路边几乎不能随时拦截到出租车。塔林出租车订车电话：00372-1921。

　　爱国内无地铁。

主要城市
　　一、塔林

　　爱沙尼亚首都塔林地处爱西北部，濒临波罗的海，与芬兰首都赫尔辛基隔海相望，距离仅80公里。塔林是爱最大城市，是爱政治、经济、文化和交通中心，全市共分8个区，总面积为158平方公里，人口40.6万，约占爱全国人口的三分之一。

　　塔林老城历史悠久，1997年联合国教科文组织将塔林老城列入世界文化遗产名录。 2011年欧盟授予塔林为“欧盟文化之都”城市。主要高校有塔林理工大学、塔林大学、爱沙尼亚音乐与戏剧学院、爱沙尼亚商学院和爱沙尼亚艺术学院。

　　二、塔尔图

　　塔尔图是爱沙尼亚第二大城市，位于爱西部埃马约吉河畔，距塔林市185公里，人口约10万人。爱沙尼亚最古老和最著名的大学塔尔图大学位于该市。