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国家概述

      【国名】法兰西共和国(The French Republic,La République Française)。

  【面积】55万平方公里(不含海外领地),欧盟面积最大国家。

  【人口】6699万(2019年1月,含海外领地),其中本土人口6481万。

  【首都】巴黎(Paris),市区人口224万。年平均气温11℃,较为湿润,年均降水量600毫米。

  【国家元首】总统埃马纽埃尔·马克龙(Emmanuel Macron),2017年5月7日当选,5月14日就职,任期5年。

  【重要节日】国庆节:7月14日。1880年议会立法确认,1789年法国资产阶级大革命攻克巴士底狱日为国庆节。

  【简况】位于欧洲西部,本土呈六边形,三边临水。与比利时、卢森堡、德国、瑞士、意大利、西班牙、安道尔、摩纳哥接壤,西北隔拉芒什海峡与英国相望。平原占总面积的2/3。主要山脉有阿尔卑斯山脉、比利牛斯山脉、汝拉山脉等。濒临四大海域:北海、英吉利海峡、大西洋和地中海。边境线总长度为5695公里,其中海岸线2700公里,陆地线2800公里,内河线195公里。西部属温带海洋性气候,南部属亚热带地中海气候,中部和东部属大陆性气候。1月平均气温北部1℃-7℃,南部6℃-8℃;7月北部16℃-18℃,南部21℃-24℃。

  古称“高卢”,公元1世纪被罗马人占领,5世纪,法兰克人移居到这里,843年建立查理曼帝国,成为独立国家。10-14世纪加佩王朝统治时期改称法兰西王国。17世纪下半叶波旁王朝路易十四统治时期达到鼎盛。1789年7月14日爆发资产阶级大革命,发表《人权宣言》,废除君主制,1792年建立第一共和国。此后历经拿破仑建立的第一帝国、波旁王朝复辟、七月王朝、第二共和国、第二帝国、第三共和国。1871年3月,巴黎人民武装起义,成立世界上第一个无产阶级政权——巴黎公社,当年5月被镇压。第一次世界大战中,法国参加协约国,对同盟国作战获胜。第二次世界大战期间遭到德国入侵,戴高乐将军组织了反法西斯的“自由法国”运动,1944年8月解放巴黎。1946年10月,法兰西第四共和国成立,进入政坛不稳定时期,12年间更迭了20多届政府。1958年,第五共和国成立,戴高乐出任首任总统。此后,蓬皮杜、德斯坦、密特朗、希拉克、萨科齐、奥朗德、马克龙先后出任总统。

  法国国旗为蓝白红三色旗,国歌为《马赛曲》。

  【政治】政局总体稳定。 2017年法国大选冷门迭出。中间派领袖马克龙最终当选,打破了左右两极对垒的传统政治格局。在立法选举中,马克龙领导的共和国前进党及其盟友民主运动党赢得多数席位。新一届政府随即成立。2015年以来,法国先后3次遭受严重恐怖袭击,反恐形势严峻,法国政府强化安全措施,全力加强反恐。

  【宪法】现行第五共和国宪法系1958年9月公民投票通过,10月4日生效,是法国历史上第16部宪法。曾进行过多次修改。宪法规定,总统为国家元首和武装部队统帅,任期5年,由选民直接选举产生。总统任免总理并批准总理提名的部长;主持内阁会议、最高国防会议和国防委员会;有权解散议会,但一年内不得解散两次;可不经议会而将某些重要法案直接提交公民投票表决;在非常时期,总统拥有“根据形势需要采取必要措施”的全权。在总统不能履行职务或空缺时,由参议长暂行总统职权。

  【议会】实行国民议会和参议院两院制,拥有制定法律、监督政府、通过预算、批准宣战等权力。国民议会共577席,任期5年,采用两轮多数投票制,由选民直接选举产生。本届国民议会于2017年6月选出,议长理查·费朗 (Richard Ferrand ),属共和国前进党。

买房常识

买房是一件简单的事,把钱交了基本就可以完事了,但想用最少的钱买到最好的房子却是一件很复杂的事,和出国留学网小编一起来看看中国人在法国买房常识。

  1、如何找房

  找房是一项颇花心思和力气的工作,购房者要有这样的心理准备。广告是房产信息的第一来源。法国有各种各样有关房地产交易的报纸、杂志,此外,从层出不穷的房产交易网站上也能得到很多信息,起码可以对感兴趣街区的房市行情有个初步了解;此外,司法拍卖、清产拍卖的广告也不能忽视,这些拍卖往往有价廉物美的房子。

 

  2、避税真的很重要

  法国的税收系统以复杂性、高税率以及极高的行政成本著称。因此在买房时如何让自己减少税费是很重要的。比如买房时,如果房产房龄不到五年,要缴纳19.6%的增值税。转让环节,还需缴纳资本利得税,最高要33%,但会根据持有房屋年限等诸多情况申请减免。

  3、买房如何谈判

  找到中意的房子后,谈判时应注意这三条:还价要注意策略,不能总是改变立场这样让人有不信任的感觉,反而不会成功;其次在讨价还价时,不只是价格可以谈,什么都可以作为谈判筹码,如一次付清、多付现金等等;最后,分清卖家和中介的关系,各个击破,这样更有效。

  4、明确买房目的

  不管是不是自住,购房本来就是一种投资。但自住房的投资,重点在于自己的爱好、方便与否和舒适与否,升值与否倒不是最先被考虑的。而投资房由于考虑的是回报率,因此购房首先要看升值空间,其次看出租回报。

买房流程


第一步 :资金筹备和银行贷款

个人资金需要准备购房总额的20-30%作为首期支付。预先筹集出的款项加上公证费用(les frais de notaire),这笔款项就是购房个人资金。

准备个人资金是向银行贷款的首要步骤,是个人诚信的重要表现,代表还款能力和购房实力,个人资金越多,贷款的利率就会越低。同样,借款年限越短,利率越低。

依照个人固定收入以及已有贷款来计算当前还款能力。根据1989年12月31日的尼泽法规定,个人购房贷款按揭不得超过个人收入的33%。

根据资金设定欲购房产的大小和所在地段


第二步: 寻找合意的房子

二手房还是新房?

二手房的交易时间短,三个月内可以成交。公证费用6-7%。
新房可能要一到两年后才可以入住,公证费用2-3%,享有10年质量保证期。

自己找还是中介?

自己找房要注意房产交易的细节和房产的隐藏缺陷
中介的房源广,专业咨询全面,费用一般在房价的5%左右


第三步 : 买卖意向合约 compromis de vente


达成交易意向之后,由公证人员/中介机构协助签署意向购买协议compromis de vente,保护双方合法权益。卖方要提供各种有关房产面积和构造的测量证明加入合约附件(dossier de diagnostic)

买方在签署协议后享有7天的考虑期,7天期限从收到含合约的挂号信日期起算。在此期间购房者如果改变主意可以无条件取消交易。7天之后购房者如果反悔,则要交纳5%-10%的违约金。

在签订以上协议后,由买方交纳5%-10%的定金,由notaire以第三方的身份代管。


第四步 : 申请贷款

银行贷款
贷款也要货比三家,在几家银行之间进行一些相互比较,争取获得最划算的贷款利率。贷款总体利率(TAUX EFFECTIF GLOBAL,简称TEG)在贷款合同中明确会提到,这个数额包括了银行贷款的利息,另外还有银行的佣金 (FRAIS DE DOSSIER)。保险费不包括在TEG里面,但残疾或死亡保险费用是法定必须的。


-固定利率
固定利率还款期间的贷款利率保持不变。某些贷款可以改动按揭数目,相对的偿还期限会延长或缩短。


-浮动利率
浮动利率在贷款初期比固定利率要低,可以随着市场利率的变化而定期更动,升高或降低。


国家补助的零利率贷款
申请人基本条件:首次买房,申请人收入接近最低工资,买入的房产是低能量消耗楼
零利率贷款可以和银行传统贷款合并组成购房贷款,帮助减轻贷款费用负担。


保险
银行可以直接帮贷款人购买保险,个别贷款合约也允许个人到普通的专业保险公司办理, 普通保险公司的保险费用通常要低于银行。


第五步 :签署正式合约

买卖意向合同签署之后,需要贷款的买方可以申请资金。通常买方有45天时间向银行贷款,若卖方同意则时间可以延长。一般情况下意向合同的有效期为3个月,等于说正式合约要在三月内签署。

贷款准许之后,买方将向公证人提供完成交易时的最后金额数目: 房款,手续费,预计的按照比例分配的地皮税和公寓物业管理费用。公证人让买卖双方在正式合约与其附件上签名成交。

公证处将与房产登记厅对此次房产销售进行文档备案记录,2至3个月后买方将收到一份契约正本。

注意事项

无论是从什么角度,什么年代来说,在法国买套房还是划得来的。尤其是现在海外的房贷利率如此诱人,那投资法国房产怎么样。下面就来说说法国贷款买房有哪些注意事项。

  法国的住房贷款实际总利率(taux effectif global - TEG de crédit immobilier),是一个叠加型利率。该利率不是全国或是全行统一的,而是某商业银行根据贷款申请人本身的财务状况而定的。当然了,这个利率不能超过法兰西银行(Banque de France)设定的最高应用利率(taux de lusure,直译过来叫高利贷利率)。下图是法兰西银行设定的“高利贷利率”从1990年1月到2016年4月份的波动情况。

  看到没有,利率一直在跌啊!而且跌得幅度也很大啊!如果现在有一家法国银行给你的房贷利率高于2.94%... 你可以告诉银行的人:你丫违反了《消费法案/Code de la Consommation》第L.314-6到L.314-9条,以及《货币与金融法案/Code Monétaire et Financier》第L.313-5-1条,老子要告你们欺诈客户!

  为了让大家更好地理解,我们来做一个案例分析。假设贷约瑟夫先生计划购买一套价值20万欧元的公寓(appartement),然后他去银行咨询房贷利率的相关事宜。银行工作人员会向约瑟夫先生提出以下几出镜率高达120%的问题:

  您现在是否有尚未偿还完的贷款(emprunt en cours)?

  您的工作合同是什么类型的(CDD/CDI)?

  您的月薪(salaire mensuel)有多少?

  您上一年的奖金(prime)有多少?

  您是否已婚?如果是,您太太是否跟您一起还贷(co-emprunteur)?

  您太太的工作合同和月薪是多少?

  您可以支付多少首付(apport)?

  您是否有担保人(garant)?

  您打算贷多少年(longue de durée déchéance)?

  如果约瑟夫先生的回答让银行满意,那么他理论上可以拿到1.22%-1.48%的优惠利率。1.22%-1.48%啊!你心动了没有?我可是心动了!话说国内的房贷利率都是4.5%吧~这么一比较,法国的那点利息算什么!

  但是(到处都是陷阱,到处都是套路~~),你们是不是以为1.22%-1.48%就是最终支付给银行的利率了呢?其实不是哒!刚才我们说了,贷款实际总利率TEG才是最终要执行的利率。银行要在1.22%-1.48%的利率上再加上其他七七八八的费用。且让我们继续往下看。

  什么样的答案是让银行那帮吸血鬼满意的答案呢?让我们来看看约瑟夫先生的回答:

  我目前没有任何需要偿还的贷款;

  我的工作合同是CDI;

  我的净月薪为1900€;

  我上一年的奖金为200€;

  我已婚,我太太将跟我一起还贷;

  我太太也是CDI合同,她的月薪是1400€;

  我们可以支付50000€的首付;

  我们没有担保人;

  我们打算贷款15年。

  现在我来解释一下几个关键点:

  CDI合同指的是不定期限合同,一旦雇主与员工签订了这个合同,雇主便不能随意解除劳工合同,但雇员却可以随时炒掉他的老板。目前法国民众罢工抗议新劳工法案(Loi de Travail,因为现任劳工部长叫Myriam El Khomri,所以该法案也被称为La Loi El Khomri)的最主要的一个原因就是,新劳工法大大降低了雇主解除CDI合同的成本和难度。老板们吃着火锅、唱着歌就可以把员工炒了 - 安逸!所以,这让平日里慵懒惯了的法国佬,尤其是公共部门/企业工作的人,顿时失去安全感;

  法国银行规定,为了维持贷款人的生活品质(train de vie),其贷款月供金额(mensualité)不能超过贷款人月薪的33%。约瑟夫夫妇的月薪总共为3300欧元,也就是说他们两人每月最多还贷金额为1100欧元;

  法国银行还规定,贷款人的首付金额不能低于贷款总额的10%。首付金额主要是用来支付公证费(frais de notaire)、文件费(frais de dossier)和担保费(garantie liée aux emprunts)等支出。新房的公证费约为交易金额的2-3%,二手房的公证费约为交易金额的6-7%;文件费一般约为500-600欧元,银行搞促销的时候经常会打折;担保费约为房产交易金额的1%。

  约瑟夫先生还要购买一份人身保险(assurance décès-invalidité),这个保险金额约为贷款总额的0.4%。请注意,这个人身保险是必须购买的。但约瑟夫先生是有权选择跟谁买:可以从贷款银行直接买,也可以从第三方的保险公司或是保险经纪人(courtier)那里购买!货比三家嘛,肯定要选便宜的!如果银行的人忽悠你说不能从别的地方购买的话,哼哼,抽他丫挺的一大嘴巴子!

  好了,现在我们把这些费用叠加起来。如果银行给约瑟夫先生的TEG是1.65%左右,嗯,他可以开开心心地签字了。

申请指南

申请法国移民生活的富豪不少,那么对于非富豪的人士来说,法国贷款买房是不错的选择,那么如何贷款呢?这是很多出国人士比较关心的问题。

  法国买房贷款指南

  法国的房价近段时间下降得很严重,已经逐渐影响到了经济形势。法国政府决定作出调整,决定降低购房贷款的利息,来挽回房地产的低迷形势。国内的购房者也注意到了这一点,越来越多的人奔向法国,决定在法国置业。不过法国的房价依然高高在上,贷款买房就成了多数人选择的在法国买房的方式。

  想要在法国买房,首先你必须要有在法国永久居住的签证,不然无法买房。在法国贷款买房比付全款要少很多麻烦。全款购房需要向政府证明自己的财产来源,这个手续很麻烦。同时贷款买房需要证明自己有偿还贷款的能力,就需要工作证明。并且贷款在法国的最长年限是25年。证明偿还能力同时还需要健康证,没有疾病影响收入。同时你还要购买了保险的证明,一旦遭遇不测,背后还有保险公司在承担。

  我们作为外来者在法国购房一定要考虑周全,除了购房资金还要缴纳购房税。贷款购买之前务必仔细研究相关条款,才能使购房之路变得平坦。

  在法国贷款购房者有机会申请“房补”,即个人住房补贴,针对收入困难购房者,在每月偿还期限政府会作出补助。这个也需要有详细的收入证明,工作证明来加以申请。这个补贴的申请是没有年龄限制的,能够申请到房补也是很有帮助的。

  1. 0%贷款

  这个是国家补助贷款。没有利息。但是要满足一定条件。首先是居住地段。法国分为A区(ZoneA)和B区(ZoneB),A区主要是大巴黎,B区是农村和别的小城市。目前A区的最高贷款数额为14400,B区要低很多,估计有7000左右。如果是小巴黎,可以拿到一笔巴黎市政府的0%贷款。最高能拿到32000欧元(包含国家补助贷款)。如果是夫妻,同居男女或者男女朋友合买,可以增加贷款额度到20000欧元。

  但是0%贷款有很多的限制条件,是最最难拿到的贷款。第一个条件是要在法国租房子达到2年,并且保留所有的合同,和所有的房租收据,如果2个人合买,那么则需要双方各自的以上所有材料。这点大多数的外国人和很多的法国人都做不到,所以也就无缘这个贷款了。所以想在法国买房又想要这个无息贷款的人就要注意了,一定要自己租房子,而且要有正规的合同和保留每个月的房租收据。

  第二个是要看你N-2的个人所得税。也就是如果你2009年买房,就看你2007年的个人所得税,而实际上2007年交的是2006年收入的税收,也就是看你N-2年交的N-3的收入的税收。如果大于一个数值,就没有这个贷款了。所以要买房子的朋友,如果工资收入超过法国平均收入1700欧元的话,那么在工作后的第3年内一定要买房子,不然就享受不到这个补助贷款了。

  第三个条件是这个贷款自己是不能申请的,必须由你所申请贷款的银行帮你申请。所以也就是说你的贷款要求如果没有银行接受,那么补助贷款也就不存在申请的可能。

  第四个条件是所买的房子必须符合法国最新的住房保准。很多老房子虽然符合过去的标准,但是不符合现在的标准。所以只要是买2手房而不是新房子的,就需要找专业的公司做一个专门针对国家补助的评估。这个评估是收费的,费用在100欧元左右。

  最后一个限制就是时间紧迫,因为买房承诺里规定了申请贷款的最后期限,所以在法国购房移民要以最短的时间内准备齐所有的材料。

  2. 1%公司贷款:

  公司贷款,往往不是公司直接给你贷款,也不是所有公司都可以提供这个贷款,只有比较大的公司才会有。一般情况下,公司是会找一个第三方机构,注册他们的服务,然后当员工需要买自己的第一个房子时,可以通过这个机构申请很低利息的贷款。

  这个贷款随着当年申请人数的多少有可能会有变化。而且如果工资超过一个限制后,就失去了申请这个贷款的资格。这个贷款申请是很容易的,只要你是公司的正式永久员工(持有永久合同),工资不超过上限,买的是自己的第一个房子,就可以申请了,而且100%通过,因为是属于你的一个公司福利。但是虽然叫做1%公司贷款,但是要算上保险,所以最后还是会达到2,5%左右。当然比起银行的贷款已经很便宜了。

  3.银行贷款(自由贷款)

  这个就是正常的银行的贷款。就目前来说,在比较大的银行里,邮政银行是目前口碑最好的。汇率在4.85%左右,加保险后大概在5.4%左右。如果你比较年轻并且对自己的职业生涯很有信心,则可以在买保险时只买事故和死亡险,不过如果你的居留正在更新中,也是不可以办的。所以一定要在居留有效期内办。

  作为外国人,办理前必须要有一个永久合同,一定的工资待遇和一张工作居留。当然,如果个人首付很多,学生居留也可以谈。

  程序是这样的,你可以在他们的网上做一个房屋贷款申请,之后2天内,会有一个人打电话给你,然后会和你约一个面谈,此时不需要带任何的资料,只是做个评估。你只要如实回答咨询师的问题并说出你希望的贷款年限就可以了。结束时会打印一个单子给你,上面有贷款总额,时间,评估利息等。

贷款流程

法国目前的平均税后收入大概是1700欧元每月,也就是平均每月还款能力在561欧元左右,以600欧元,保险后5.5%的利率计算,15年总贷款额为73432欧元。这个数额在乡下和小城市已经不小了,可是在巴黎就很难有所作为了,去掉公证费,估计只能买个6到8平方米的单身公寓。所以很多法国人都是和自己的伴侣一起贷款买房子,因为2个人工资总和会大大增加贷款总额。或者等到工作了几年有了一定积蓄作为首付才考虑买方子。

由于法国的首都和其他地区物价相差太大,下面仅以法国岛(国内所说的巴黎)为前提做详细说明:

1 买房费用:

假设房子是12 0000 欧元,那么公正费则是12 0000* 7.2% = 8640欧元。所以房子的实际费用就是128640欧元。这里所说的公正费指的是给公正人的费用。法国房子的买卖过程中的所有法律合同是职业公证人全权负责的。买方和卖方只需要签字即可。

2.程序

在法国买房子要做好心理准备,非常程序化,当然,更是非常的慢。

2.1看房子:

在法国可以通过中介(Agence Immobilier)找房子也可以在PAP这样的网站找个人的房子。个人建议如果是外国人或者对这个行业不了解的法国人还是通过中介找。这样有很多好处。比如法律规定中介必须提供房子的专业评估报告,审核卖家的合法性,还有该地区是不是洪灾区或某个自然灾害易发区。

2.2签买房承诺(Promesse dachat)

看中了房子,就要签一个买房承诺,这其实是一个承诺买房的合同。上面写明价格和最早的签正式合同的时间(可以根据实际情况改变的)。附加款里要写明公证人(notaire),公证人可以自己找也可以委托中介找。但是结果是一样的,因为公证费是国家规定的,大概是房价的7,2%左右。如果委托中介找,可以和中介合一起来做一些收脚。就是把房价的一部分转为中介谈判费。打个比方:房价是100万欧元,那么公证费是7,2万欧元,但是如果在买房承诺合同里将房价定为91万元,而剩下的9万元写为中介谈判费,那么公证费就要减少9*0.072万欧元。当然这个买房承诺合同最终要卖家签字的,所以必须事先征得卖家的同意,其实这9万欧元还是给卖家了。

买房承诺里最重要的是有一个申请贷款的期限,一般是1个月。也就是说在1个月里,买家要赶紧找贷款。否则在最后期限到达时,如果有银行愿意提供贷款,即使别的银行有更便宜的贷款在申请中。买家也只能在所找到的贷款提案中选择相对最便宜的。所以签完买房承诺合同到规定期限的这个时间段,买家是最最忙的。更可怕的是中介根据卖家的要求或者卖家自己会事先要求相当于房价10%的保证金。如果你有了银行贷款觉得不够便宜想不贷,或者你突然改变主意不想买了,这个10%的保证金就挂了,卖家就白赚了。

产权过户

房屋和土地的产权

 

法国的房屋和土地的产权都是永久产权,在法国私人财产受保护程度很高,是公民的基本权利。如果希望把房屋过户到子女名下并且避免中间产生的税务,那么需要在买卖合同签订之时在条款需要注明,具体过程需要当地的律师参与。

 

购买过程中需要缴纳的税费

 

由于国家公证处的介入确保交易的合法公正,及公证处对所有材料真实性的核查,法国房管局收取固定费用为新房3%,二手房7%的交易税,具体来讲,有登记税,土地登记印花税,公证人费,抵押贷款登记费等并无额外中介费。如果通过房产中介,需要缴纳中介费。

 

房屋持有所需费用

 

地产税,房产的持有者每年缴纳房间的千分之一到千分之三,根据当地税务政策、房屋面积和建筑登记等因素会有一定的变化。粗略来算,每年每平米缴纳10欧元左右,比如巴黎市区100平米公寓,每平米单价11000欧元,地产税每年1000-1500欧元之间。

 

居住税,是由物业的居住人缴纳,如果在法国买房自住,但是在法国没有工作收入的话,是可以避开居住税,比如父母给子女买房,子女在法国读书,没有收入,就可以避免居住税。居住税的算法比较复杂,和装修程度、家居配备、收入状况有关系。如果买来的房屋用来出租,那么由租客承担这部分费用。

 

物业费,受地方政策、所处地段和物业公司的服务项目都有关系,一般来时,每年每平米10欧元-30欧元.

 

如果买房用于出租,可以将房子交给专业的资产管理公司,负责物业的出租和维护,法国在房地产管理方面很成熟,会提供非常专业细致的服务,公司会从租金中抽取一定比例的佣金, 需要根据具体情况而定。

房屋托管

在许多人眼中,做房东是件惬意的事情:每个月都从房客手中接过钱放进自己的保险柜,一切看上去是那么的轻松愉快。可是,出租房屋背后的烦恼却只有房东自己知道。法国的房屋出租有着健全的法律进行规范,作为房东不仅要遵守相关规定,还要真正下功夫经营出租的房产。其实,做房东是门技术活,有时手中出租的房产多了,说它是份全职工作都不为过。

 房客的选择

 房东与房客谁都离不开谁,一个规矩的房客能为房东省去很多烦恼。找房客可以通过在网上发租房告示,也可以通过朋友间传递信息。随着求租的房客越来越多,房东就要开始选择最可靠的房客。房东有权向求租者索要一些必要的信息以确保此人不会在租房期间做出违规违约的事(比如拖欠房租)。这些信息包括求租者的收入状况,最近的报税单,工作合同,家庭情况,电费单等等。而相反,索要银行帐单,提问关于宗教或政治信仰的问题是禁止的。

 找到合适的房客以后,要按规定签署租房合同。合同内容必须详细写明租约的生效日期、期限、房租价格、付款方式等信息,合同上的条款越详尽,房东与房客间发生纠纷的机率就越小。然后,在钥匙转交之前,房东务必要带房客对房屋状况检查核实,鉴定一份报告(Etat des lieux),以便退房时核对,有时还可拍一些照片来完善这份报告。

 租房管理

 如果你亲自负责租房管理,你就要在每月或每季度开房租收据,支付属于房东那部分的物业费。租房内一旦出现漏水或电器损坏需要你立即做出应对。而在找下一任房客之前,务必要对房屋进行必要的翻新,刷个墙或换块地毯都可以让你的房屋吸引到更多的房客。但如果你想让你所租的房屋升值,小修小补可是达不到目的的,相反,对厨房或厕所等进行能给房客带来舒适感的装修,才能使你的房屋成为租房市场上的抢手货。

 另外,如果你的租房属于一栋公寓楼中的一套,请你务必要参加一年一度的房东大会。尽管你不住在那里,但如果大会上需要各位房东进行投票通过某项装修决议(屋顶,墙面,电梯等),你又浑然不知,到时候某些装修费用或是造成你的租房贬值的意外绝对会让你有苦难言。

 Charges的分担

 住房的charges包括地产税物业管理费和水电费等,由房东和房客各自承担一部分。至于如何划分,其实并不复杂。房客承担的部分往往与房屋各设施的享用有关,比如水电费,公共设施的保养、清洁和使用费,垃圾收运费等;房东需要承担的部分与房屋的所有权有关,像地产税,垃圾桶租用费,灭鼠费等等。

 租房合同的终止

 把房子租出去是一回事,再从房客手中正常地收回则是另一回事。法国的法律在这方面更多地保护房客的利益,容不得房东有什么差错,作为房东的你只有认真阅读相关法规了。当然,法国全国有许多房东协会,每年向他们交纳60欧元入会,即可获得租房各个方面的咨询和支持,还能最快获得出租房屋的最新规定。

 地产收入税

 和所有收入一样,地产所得的收入也要报税。根据出租房屋的不同特点,房东可以享受相应的税收减免。了解各种不同的地产收入税收减免制度,再将自己出租的房屋对号入座,就可以将自己的租房收益最大化了。税务局对总是亏损的房东特别敏感,所以不要尝试偷报漏报。如果感觉自己无法一人处理好这些复杂的规章和手续,就给自己聘一个税务律师或者得力的会计师吧。

 房屋的翻新

 定期对出租房的装修和翻新不仅可以吸引更多房客,也可以在未来转卖这套房产时起到保值作用。总之,在房屋的翻新上不应太节省,一般10年之后就可以进行一次彻底的翻新工作。而且,最重要的是,翻新造成的许多支出都是可以与租方收入相抵的(使房屋增值性质的装修不算在内)。

 日常的维护工作主要围绕一些小故障维修和用旧了的设施的更换。一般说来,每五到六年就应该要重新装修一下地板、墙面和天花板;厨房、卫生间和浴室则可以每10到15年翻新一次。这样说来,房屋在买入20年后至少已经有一次彻底的翻新了。

 租房管理是否托管

 做个房东不那么轻松,但也不会很麻烦,主要看房东有多少时间去经营自己的租房。如果你真的忙到没空管理你出租的房产,你最好还是把这些事务交给专业人员托管。找个有经验、声誉好的此类公司,从找房客、收房租、房屋维护,再到退房、处理纠纷,他们可以为你提供一条龙服务,几乎不用你任何操心。

 如果你决定将租房的事务交给某家专业公司托管,你就需要与该公司签署管理委托书,委托一般包括:

寻找稳定且不拖欠房租的房客
租房合同的撰写与延长
收房租
发房租收据
Charges的计算和分摊
房产税和保险费用的支付
对可能出现的意外事故和纠纷的处理
 整个托管工作很自由,对于一些牵涉需要另外支出钱款的事宜,你可以随时请他们先询问你的意见,房客的选择也可以让他们先做筛选,再由你亲自选择。一般此类公司不负责为你报租房收入税,但你大可以在报税时寻求他们的建议。

 找专业公司托管的时间最好在委托书上标明,合作时间不要太长,比如先签三年,之后再考虑是否延长合同。专业人士托管的报酬大约在房屋一年租金的6-10%左右,如果要找房客,大约在税前租金年收入的10-14%左右。尽管多付点钱,但可以让你彻底无视这些繁琐的事务。但是也千万不要完全不闻不问,万一碰上不负责的公司,你也可以尽快投诉或者更换托管公司。

 好了,看了以上的介绍,你是否会觉得在法国收房租不是那么的轻松呢?其实,你大可不必紧张,法规在约束你的同时也在保护你的权益,多了解、多留个心,下过功夫之后,就是你收获房租的时候了。

签证

如何申请法国申根签证

 

1.选择哪个申根签证国家?

选择行程中占据时长最长的国家作为申请签证国家

2.是否通过agent协助办理?

如果你在三年内已经录过指纹了,可以通过agent,那就不用自己去递交资料了;

如果你没有,个人建议自己去申请,因为无论如何还是要自己去,agent也就是多派了个人陪你一起去,而且资料大部分还是需要自己准备的。

3.申请签证领区?

你在哪儿就申请哪个领区,跟户口所在地无关。

4.签证申请时间?

最多可以在出发日前90天开始申请。

 

登录中智法签官网 cn.tlscontact.com/cnCAN

(由于不能够直接通过法国大使馆/领事馆递交申请,中智法签是唯一申请途径。)

注册登录后网站会显示申请步骤。

 

第一步骤:填写申请表格,填写完毕后可以选择保存(填到哪儿存到哪儿)或全部确认(点击以后将无法修改)。

应该注意的是,需要全英文填写,不能带任何标点符号,日期格式为YYYY-MM-DD。

(需要先填写到达后的第一个住宿地点以及联系方式)

需要全部确认后才能进入下一步,确认后别忘记打印申请表格哦(补充表格已经不用提交了),打印后记得在后两页签字并标注申请日期。

 

第二步骤:预约递交资料时间

周一至周六 上午8:30至下午3:00 (周六需要加收250元/人贵宾服务费)

 

第三步骤:准备资料

网站会给你提供所需材料清单,可以下载按照自己自身情况查看。

以我为例,一般公司白领在上海申请短期旅游签证(法国,捷克,奥地利旅游15天):

1.一张白底彩色近照(近六个月内拍摄) 3.5cm*4.5cm

可以在照相馆或地铁内的自助拍照机(美颜照片50元)

也可以在预约当天现场拍照(记得是35元,需要自备零钱,在递交资料前拍好)

2.短期申根签证申请表

可以在完成第一步后直接下载,也可以打印后再填写,只能是英文或法文填写,别忘记在36和37项以及尾页最后一栏签名并标注日期。

3.从中国出发的往返飞机票订单(英文或附上英文翻译件)

4.保险单

直接TB购买,有现成的签证保险套餐,保额30万或以上,确认订单后选择保险涵盖日期,付款后立马就有电子版的保险单据,打印出来就好。

5.酒店订单(英文或附上英文翻译件)

覆盖整个申根区的行程,如果还没确定或不想那么早就付款下订就通过booking网站,大部分的订单都是不需要先付费的,在规定时限内取消就无需支付任何费用。

由于我的预约里只能够打印中文或当地语言的订单页面,后来是电话booking客服让她把英文订单确认信邮件过来的。

6.行程单(英文或附上英文翻译件)

我的行程单比较简单,就一个excel表格写了日期,国家,酒店,交通工具,行程活动内容(景点)。

注意:交通工具中,飞机票需要提供订单(可以在携程预订,暂不支付,再申请先提供英文订单邮件),其他交通工具如火车,shuttle bus等,只要不过夜,大概写下怎么规划的就可以了,而且票子只能提前一个月购买,再早也买不了。

7.最近三个月活期账户对账单(最好是工资账户流水,余额30000或以上)

现在银行的自助终端机都可以不通过柜台自己打印流水了,本人带上身份证和银行卡去就可以了。

8.其他固定收入证明(可选)

预防万一,我去税务局打印了自己最近一年的个税单,带身份证去柜台或通过终端机就可以打印了。

9.户口本

那位仁兄只撇了一眼户口本封面,连翻都不翻开,拿了复印件就算了。

10.护照

那位仁兄说旧护照不用提供,给他最新那本就好,如果旧护照遗失也不用遗失证明了。预防万一我还是把所有护照的复印件(首页以及有内容的备注页)都交了。

护照需要有至少两页空白页,三个月以上有效期。

11.工作单位证明(单位正式信头纸,加盖公章,负责人签名并标明出具日期)

内容包含:

任职公司现址、电话、传真、电子邮箱和联系人

签字人员姓名和职务

申请人姓名、职务、收入、工作年限和工作地点城市

访问目的和时间

单位派遣或准假确认,证明申请人回国后将继续任职

费用承担方

12.工作单位资料

营业执照(或相似功能材料)复印件加盖公司公章

 

所有资料都需要A4纸打印,都需要复印件,都需要英文翻译件,都不能装订。

 

第四步骤:

递交资料(最好提前打印预约确认邮件)

按照预约时间提前半小时到达,先至预约登记处(上海领区:恒丰路301号-恒丰路一侧隆宇国际商务广场和太阳城交界处)盖章,那边中介只会让最靠近预约时间的申请人盖章,提前过早到的话可以在那边坐着等。

盖章后至恒丰路入口通过专用通道和电梯上8楼等候。

流程:(照相-)递交资料-付款(刷卡或现金)-采集指纹 (大概15分钟)

费用:签证费465元+签证服务费229元 共694元 (如需发票,需要当天填好收据申请)

指纹:头发不能挡脸,有色隐形眼镜和首饰需要先摘掉

 

所有程序走完后等待2-10工作日(那位仁兄说2-5天就会有短信通知)

 

收到短信通知后凭申请单+身份证原件&复印件可取护照(也可以EMS快递,不过听说要80元快递费)

领取护照时间:周一至周五 上午8:30至下午4:30 (无需预约)

货币兑换

法国的法定货币为欧元。1999年1月1日,法国和其他11个欧洲国家共同参与使用欧元,并在2002年初正式开始使用欧元硬币和纸币,完全取代之前的法国法郎。

1、法国货币/欧元简介

纸钞面额有500、200、100、50、20、10、5欧元;硬币则分为2欧元、1欧元和50、20、10、5、2、1欧分。

2、在哪里可以兑换欧

(1)在国内兑换

目前国内四大行:中、农、工、建都可以兑换外币。其中中国银行能兑换的币种最多,包括:英镑、港币、美元、瑞士法郎、新加坡元、瑞典克朗、丹麦克朗、挪威克朗、日元、加拿大元、澳大利亚元、欧元、澳门元、菲律宾比索、泰国铢、新西兰元、韩元等。

每位中国居民每年可换购相当于50000美金额度的外币,每次换购外币的额度不超过5000美金即可(若换购等值的其他币种现钞或超过10000美金额度的外币,需提前一天与银行预约)。

另外,并不是所有的银行营业厅都能办理兑换外币业务。某些城市只有特定营业厅能兑换外币,需提前打电话咨询。外币兑换的手续并不复杂,在预约了之后,持本人有效身份证件、填写相关单据、交付现钞即可办理。

 

(2)在法国哪里兑换

所有银行机构和邮局都可以兑换。还可以在大型商场、车站、机场和旅游场所附近找到兑换点。注意:即使汇率是固定的,手续费也会有所不同。手续费会被明显地标明。

巴黎地区银行营业时间一般为周一至周五的10点到17点,外省为周二至周六,经常是在13点到15点之间停止营业)。一些周六早开门营业。注意,节日前夜,银行将提早关门。

 

(3)欧元的使用

很多超市及商店不收50欧以上的纸币,如果携带大额纸币最 好先到银行换成零钱。

1欧的硬币很有用,不妨常备一些,很多超市的推车需要塞一个才能用,用完还车时能够取回。还有停车费、饮料机等都只收硬币。

 

3、法国ATM机取现(银联卡)

目前,法国有3万台ATM机可使用银联卡提取欧元现金,遍布法国全境。

 

(1)使用范围

贴有银联标识的ATM,或以下四家银行的ATM机具均可受理银联卡:法国农业信贷(Crédit Agricole,CAF),法国储蓄银行(Groupe Caisse dtepargne),法国兴业银行(Société Générale,SG),里昂信贷(Le Crédit Lyonnais,LCL)。法国农业信贷集团在巴黎的ATM提供中文界面,其它ATM尚无中文界面。

 

(2)ATM上取款注意事项

境外使用银联卡在ATM上取款,按国家主管部门规定:银联借记卡单卡每日累计取款不超过1万元人民币的等值外币。

 

(3)可使用银联卡的主要商户

Printemps(春天百货)、Galeries Lafayette(老佛爷)、Paris Look(巴黎形象)、LKCI(乐凯)、Foox、海天、Paris Watches、Atelier Julien Creation、Pythagore Fashion、Paul&Shark等。

 

4、法国刷银联卡/信用卡

法国可以使用银联卡,法国用卡非常普遍,超市购物,餐馆就餐,住宿,购买车票等都刷卡,但是你要看清楚商家的标识,必须要有银联标识的地方才可以。法国大部分POS机都可以刷芯片卡,但是磁条卡的话不是每台pos机都可以。

众多商场、旅馆、饭店都可以接收信用卡。商家一般都会标明最低消费限额。

 

5、注意事项

  • 千万不要拿美金去和当地人换欧元,是违法的。
  • 贷记卡(信用卡)提取现金需要付息或手续费较高,建议ATM取款尽量采用借记卡。
  • 不论借记卡还是信用卡,在ATM取现都需要输入取现密码。
  • 在法国,使用ATM取款时一般先吐卡、后吐钞。
  • 部分商店或ATM可能目前没有张贴“银联”标识,建议您主动询问商店收银员或银行服务人员。
  • 目前除花旗银行外,其他法国银行的ATM上还没有开通查询业务。

网络&电话

法国运营商分为两大类,MNO(基础运营商)和MVNO(虚拟运营商)。

MNO是指那些拥有自己基站,网络和相关设备。有4家:ORANGE、BOUYGUES、SFR、FREE。有大量的铺面,并且推出与购买手机绑定一起的合约套餐,也就是“合约机”。

MVNO是指租用上述法国运营商的设施,根据自己的市场定位,重新包装电信套餐和服务的运营商。像Free1.0版、Lebara、Lycamobile、中国电信CTExcel、Soch、RED、GT、Zeroforfait、Virgin、Prixtel等都是MVNO。MVNO一般推出的就是价格低廉的产品以及无合约的套餐,而且大部分都没有实体店,购买他们的产品以网购为主。

 

1、法国手机卡/sim卡

手机卡与套餐在法国主要分为两种,一种是预付费手机卡carte prépayée,另一种是无合约套餐卡forfait。

预付费手机卡一般需要用户自己买充值卡或者网上提前充值,话费用光了便不能再使用,这种手机卡使用起来比较方便,不需要注册也无需银行账号绑定,适合刚刚来法国银行账户尚未办理好的时候使用。

 

(1)ORANGE

信号好,覆盖面广。只是价格也相对较贵,而且套餐也不包含中国通话和短信。

(2)中国电信CTExcelbiz

作为中国在法的移动虚拟运营商,中国电信使用的是Orange的4G网络,信号覆盖与信号质量都不错。它们产品叫:法国通。

优点是:

  • 一卡双号(在法国有一个以06开头的法国号码,同时又会在国内拥有一个133开头归属地在上海的国内号码,当在法国拨打国内号码或者国内拨打法国号码时,会以本地市话或国内长途话费价格来代替国际长途费用)
  • 国内可购卡(淘宝上有卖)

 

拨打国内资费无论座机手机都是标准的0.01€。

而且从激活当日算起,法国通只要在90天内无余额变动,手机卡就将被注销,充值后,有效期会在充值当天向后延90天,还提供停机保号服务。

至于给该卡充值,不仅可以在中国电信官网上在线充值,还支持支付宝充值与淘宝网上充值。或者可以在法国relay及tabac等商店购买到充值卡。

除了法国通之外,中国电信还针对来欧的中国游客推出了欧洲行。欧洲行也有一卡双号,国内可购卡的优点。

欧洲行套餐

(每一个通信单元对应:一分钟通话或1MB流量或1条短信)

 

(3)BOUYGUES

它家的预付费手机卡,分为短期和长期两种,主要还是针对来法游客,但都不包含中国的通话和短信套餐。

(4)Lebara

 

有效日期:激活后90天

支持手机:两频以上GSM手机。

到当地操作流程:

 

套餐介绍

法国境内套餐

 

注:4.9欧元法国通话套餐,无连接费。

 

拨打资费(货币单位:欧元)

 

    注:
  • 每次拨打电话(当地和国际)都有链接费0.15欧元。
  • 当卡插入手机开始使用时,手机会自动设置APN,走基本流量。

 

购买地点

一般移民较多地区的烟草店Tabac可以买到。

 

注意事项

  • 手机卡到手后请妥善保管好与卡有关物品。
  • 支持手机:两频以上GSM手机。
  • 首次充值赠送2.5欧元。
  • 每次拨打都会产生链接费。
  • 当卡插入手机开始使用时,手机会自动设置APN,如果开启上网设置将会走基本流量。也可以办理上网套餐 但账户里的余额一定要超过套餐费。办理后及时查询账户余额,看是否正常扣费,已确认套餐是否办理成功。

 

2、公用电话

法国各地城市的许多公共场所都设有公用电话亭,公用电话需要用专门的预付费电话卡。电话卡可在邮局、烟店、火车站或巴黎的地铁站购买。这种卡分 48.60 法郎和 96.70 法郎两种, 比较适用法国国内通话。话费通常比较便宜。此外,还可购买各类用于国际长途通话的预付费卡。

一般移民较多地区的tabac处有廉价的国际电话卡,一般拨回中国在0.1欧左右/分钟,拨打法国当地电话较贵,0.3欧左右/分钟。

 

3、常见问题

(1)如何拨打电话(拨打电话时的注意事项)

  • 从法国直拨电话到中国:要先拨00,再拨中国国家号:86,然后拨中国各地的地区代号,最后是受话方的电话号码。
  • 从中国打电话到法国:要先拨00,再拨法国国家号:33,然后再是受话方的电话号码。要注意这时不需要拨法国境内电话号码开头的“0 ”,直接从“0 ”后面的第一个数字拨起就可以了。

 

(2)法国的网络制式是什么?国内手机能否使用?

法国所有的运营商都采用同样的制式,2G网络采用的是GSM,3G采用的是WCDMA,4G的LTE标准目前国内比较乱,暂且按下不谈。

如果要从国内带手机,只需要用2G网络的话移动和联通的手机都可以带。如果要用到3G网络的话只能是支持联通3G的手机。也可以租借手机。

到达法国前,尽量在居住国办好漫游服务以防意外。低资费联系中国的手机卡可以在tabac里购买,比如Lyca,Lebara等。

 

(3)法国电话号码的特点

法国境内的电话号码是十位数的,都以“0 ”开头。后面的第一个数字能让人们区分出这是座机号码还是手机号码,还显示号码来自法国的哪个地区。

 

(4)话费的划分(长途/短途)

法国境内电话的话费是一样的,并不存在长途电话的概念。

 

4、法国wifi分布情况

机场、火车站内,Quick和麦当劳快餐店内可以使用免费WIFI信号。

 

5、法国随身wifi

除了买手机卡,在法国上网你还以选择租随身wifi。在法国旅游时把它带在身边,打开电源后,你的身边就会拥有一个随时随地都可用的WIFI网络,然后你的手机、电脑、平板都可以畅快地上网。唯一不足的地方就是耗电。

交通

去法国当然首选是坐飞机去。直达航班有经过莫斯科的,经过中亚、东亚的不同航线。法国境内的主要铁路线都是由SNCF经营的。

1、如何到达法国

(1)飞机

国际航线大部分由巴黎戴高乐机场起降,中国北京、上海、广州、香港都有直飞戴高乐机场的航班;而国内航线、近距离航线及廉价航空公司的航班则通常使用奥里机场和伯韦机场。如需在巴黎转机要留意前后航班是否在同一机场,以免误机。

戴高乐机场(Roissy/Charles de Gualle)

它是法国第一大机场,也是欧洲第二大中转机场。

中国与巴黎的航班主要在戴高乐机场: 1、国际航空公司一般在戴高乐1号机场。2、东方航空公司一般在戴高乐2号机场。

地址:巴黎东北25公里处的鲁瓦西

网址:http://www.aeroportsdeparis.fr/ADP/en-GB/Passagers/Home/

 

奥利机场(Orly)

机场只有一个航站楼,主要负责接待国内航班和部分欧洲航班。

地址:巴黎大区南部

网址:http://www.aeroportsdeparis.fr/ADP/en-GB/Passagers/Home/

 

伯韦机场(BVA Beauvais)

这个机场也许是很多人接触过的最小的机场,总共只有四家航空公司在此经营,其中百分之九十的航班来自Ryanair(瑞安航空),另三家分别是 WIZZ AIR 东欧,Blue AIR 布加勒斯特,BLUE ISLANDS 北海海岛。

官网:http://www.aeroportbeauvais.com/

 

(2)火车

位于西欧中心的巴黎,开通了周边所有国家的高铁:英国、德国、意大利、西班牙、瑞士、卢森堡、比利时、荷兰。

如果去往邻国大城市,火车会是最便捷的方式,比如伦敦2小时,布鲁塞尔80分钟,日内瓦3小时。在法国境内高铁也是四通八达,除了尼斯较远(5小时),其他城市一般最多3小时可到达。

但是火车票往往比机票昂贵,建议提前购买促销的火车票,可以买到打折后29欧元的火车票。由于法国所有的火车都属于全球最大的法铁集团SNCF,车票都可以在官网(http://en.voyages-sncf.com/en/?redirect=yes)购买。

2、法国国内交通/法国当地交通方式

(1)飞机

境内主要由法航和easy jet等廉航运营。要注意,如果搭乘廉航的话,巴黎等大城市将降落在比较偏僻的机场。

 

(2)火车

法国境内的铁路网四通八达,由法国国营铁路公司(SNCF)运营,中长途最常见的线路是TGV高速列车,相当于高铁,速度快、从巴黎到马赛约3个半小时。TGV设备新、车体清洁,乘坐起来非常舒适,其他还有Teoz和TER等线路。

 

3、法国热门城市交通

(1)巴黎

巴黎一共分6圈,就好像一环到六环一样圈圈向套,巴黎绝大多数我们所知道的的景点都在第一圈内也就是巴黎市内。2圈到6圈都是巴黎郊区,第一圈内地铁是主要的交通工具,2圈以外的郊区主要就是要做RER捷运到。

 

(2)普罗旺斯

我们通常所说的去普罗旺斯旅游,包括了:阿维尼翁、阿尔、尼姆、艾克斯、马赛等区域。

阿维尼翁市中心面积不大,主要景点都在市中心内,因此市中心的游览步行即可,或者使用的小型电力无污染环保车,只有一条小环路,会经过市中心主要景点。

 

(3)尼斯

尼斯机场是仅次于巴黎的法国第二大机场,也是巴黎以外第一大接待廉价航空公司的机场。巴黎飞尼斯每天有30个以上航班,航程1小时20分。

(4)戛纳

戛纳没有民用机场,乘飞机抵达尼斯-蔚蓝海岸机场后可乘坐机场大巴至戛纳,或在尼斯市内乘火车或大巴车至戛纳,用时约半小时。

从巴黎有TGV高速列车开往戛纳,有直达列车,或中途一次转车,全程约5-6小时,每日有超过20个班次的列车可以选择。从尼斯和戛纳间有频繁的列车往来,平均每小时3班,30分钟即可到达。