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自然/人文环境


中国人把自己的国土形状比喻成雄鸡,泰国人把国土比喻为大象的头部。北部视为“象冠”,东北地方代表“象耳”,暹罗湾代表“象口”,而南方的狭长地带则代表了“象鼻”。


泰国旧名暹罗,1949年5月11日,泰国人用自己民族的名称,把“暹罗”改为“泰”,主要是取其“自由”之意。


泰国实行自由经济政策,在20世纪90年代经济发展较快,跻身成为“亚洲四小虎”之一,但于“九八经济危机”中受重大挫折,之后陷入衰退和停滞。是世界的新兴工业国家和世界新兴市场经济体之一。制造业、农业和旅游业是经济的主要部门。


泰国是亚洲唯一的粮食净出口国,世界五大农产品出口国之一。电子工业等制造业发展迅速,产业结构变化明显,汽车业是支柱产业,是东南亚汽车制造中心和东盟最大的汽车市场。


泰国是世界最闻名的旅游胜地之一。  


泰国是佛教之国,大多数泰国人信奉四面佛。佛教徒占全国人口的九成以上。


泰国是东南亚国家联盟成员国和创始国之一,同时也是亚太经济合作组织、亚欧会议和世界贸易组织成员。


泰国大部分地区属于热带季风气候。常年温度不下摄氏18℃,平均年降水量约1000毫米。11月至2月受较凉的东北季候风影响比较干燥,3月到5月气温最高,可达摄氏40-42℃,7月至9月受西南季候风影响,是潮湿的雨季。



经济发展


泰国是一个新兴经济体,被认为是一个新兴工业化国家,泰国是东南亚第二大经济体,仅次于印尼。


泰国的经济支柱是旅游产业,旅游业在泰国观光旅游局的大力推动下,成为泰国主要的经济收入来源,游客可以在境内不同的地区享受不同的旅游形式。泰国有现代化的城市曼谷,南部面临暹罗湾和印度洋,有很多天然的沙滩度假区发展起来,北部山区气候宜人,亦适宜旅行。

据世界银行最新的经济体排名(2016年)显示,其人均国民收入总值约为5894美元,属中收入国家,贫富差距问题严重。

 

如何把单一的经济产业多元化、可持续化,缩小贫富差距,这是泰国不得不面对的问题。


教育水平


泰国法律规定,学龄儿童必须就学,直到完成中学前三年的课程,这些学生可以就读公立或私立学校,这些学校的学制分为小学六年的初等教育、以及中学六年的中等教育。少数偏远地区学校的学制只包含六年小学和三年中学。


中等专科职业学校为3年制,大学一般为4年制,医科大学为5年制。著名高等院校有:朱拉隆功大学、法政大学、农业大学、清迈大学、孔敬大学、宋卡纳卡琳大学、玛希敦大学、诗纳卡琳威洛大学、易三仓大学和曼谷大学等。

泰国教育的一大特点就是国际化,曼谷是东南亚国际学校最多的城市,并且这里的学费比较低廉,仅需花费中国一半的钱,就可以入读同等质量的国际学校。


社会福利


作为一个发展中国家,泰国的社会福利当然无法和欧美国家相比,但最基本的福利还是用心去做了的。

免费教育:在泰国有不少的政府学校(小学和初中)的教育都是全免费的,不管你是泰国哪个地方的,只要是泰国人都全免。就连早上的牛奶、早餐午餐都是国家免费送的。所以这些家长在教育方面没有太大的经济压力。课本、作业本也是免费发放的,有些连校服都免费。

 

免费医疗:只要你是泰国人,都可以申办一张医疗卡。凭这张卡去指定的政府医院看病、住院、手术等等基本是免费的,如果需要拿药,每次只需交30泰铢,同时,泰国人还可以凭卡随时去指定的医院,进行体检,也是全免费的。

 

其他的福利就没什么了,但是能把教育、医疗这两大山帮民众来分担一下,也算是很不错了。


国家介绍

泰王国,简称“泰国”(Thailand)。是一个位于东南亚的君主立宪制国家。泰国旧名暹罗,1949年5月11日,泰国人用自己民族的名称,把“暹罗”改为“泰”,主要是取其“自由”之意。泰国实行自由经济政策,在20世纪90年代经济发展较快,跻身成为“亚洲四小虎”之一。制造业、农业和旅游业是经济的主要部门。泰国是亚洲唯一的粮食净出口国,世界五大农产品出口国之一。电子工业等制造业发展迅速,产业结构变化明显,汽车业是支柱产业,是东南亚汽车制造中心和东盟最大的汽车市场。最重要的是泰国是世界最闻名的旅游胜地之一。

国家概述

泰国国家概况  

 

国名:泰王国(The Kingdom of Thailand)。

 

面积:51.3万平方公里。

 

人口:6450 万。全国共有30多个民族。泰族为主要民族,占人口总数的40%,其余为老挝族、华族、马来族、高棉族,以及苗、瑶、桂、汶、克伦、掸、塞芒、沙盖等山地 民族。泰语为国语。90%以上的民众信仰佛教,马来族信奉伊斯兰教,还有少数民众信仰基督教、天主教、印度教和锡克教。

 

首都曼谷(Bangkok),人口800万。

 

国家元首 国王普密蓬·阿杜德(BHUMIBOL ADULYADEJ),拉玛九世王。1946年继位,1950年加冕。是当今世界在位最久的君主。

 

重要节日 宋干节(公历四月十三日至十五日);水灯节(泰历十二月十五日);国庆日(现任国王诞辰日,公历十二月五日)。

 

简况

位于中南半岛中南部。与柬埔寨、老挝、缅甸、马来西亚接壤,东南临泰国湾(太平洋),西南濒安达曼海(印度洋)。热带季风气候。全年分为热、雨、凉三季年均气温27℃

 

公元1238年形成较为统一的国家。先后经历素可泰王朝、大城王朝、吞武里王朝和曼谷王朝。原名暹罗。16世纪,葡萄牙、荷兰、英国、法国等殖民主义者先后入侵。1896年英法签订条约,规定暹罗为英属 缅甸和法属印度支那间的缓冲国。暹罗成为东南亚唯一没有沦为殖民地的国家。19世纪末,拉玛四世王开始实行对外开放。五世王借鉴西方经验进行社会改革。 1932年6月,民党发动政变,改君主专制为君主立宪制。1939年更名泰国,后经几次更改,1949年正式定名泰国

 

政治

二战后军人集团长期把持政权,政府一度更迭频仍。20世纪90年代开始,军人逐渐淡出政坛。

2001年,泰爱泰党在全国大选中胜出,塔信担任总理,2005年连任。

2006年9月发生军事政变,塔信下台。

2007年举行全国大选,人民力量党获胜,党首沙玛出任总理。

2008年9月,沙玛被判违宪下台,人民力量党 推选颂猜接任总理。

2008年12月,宪法法院判决人民力量党、泰国党和中庸民主党贿选罪名成立,予以解散,颂猜下台。

2008年12月15日,民主党党首阿披实当选总理。

2011年5月,阿披实宣布解散国会下议院,

2011年7月举行全国大选,为泰党赢得国会下议院过半议席。

2011年8月5日,英拉当选总理,9日新政府成立。

2013年12 月,英拉宣布解散国会下议院,重新大选。

2014年2月2日,泰国举行下议院选举,因反对派抵制,部分地区投票无法顺利举行。3月21日,宪法法院判决大选无效。

2014年5月7日,宪法法院判决英拉非法调动高级公务员违宪,英拉随即停职。

2014年5月22日,军方以“国家维稳团”名义接管政权。

2014年7月22日,泰颁布临时宪法。31日,国家立法议会组成。

2014年8月21日,立法议会选举“国家维稳团”主席、陆军司令巴育为新总理。24日,巴育就任总理。30日,新内阁组成。

 

宪法

现行临时宪法于2014年7月22日经普密蓬国王批准生效,主要涉及国家立法议会、内阁、国家改革大会、制宪委员会等机构组建及职能等内容,共48条。

 

议会

国家立法议会负责制定法律,行使国会和上、下两院职权。根据临时宪法规定,立法议会议员最多不超过220名。2014年7月31日,国王批准“国家维稳团”提交的立法议会议员名单,共200名。此后有个别议员因故辞职。现任立法议会主席蓬佩,副主席素拉猜、披拉萨。

 

政府

2014年8月30日经国王批准组成。

成员名单如下:

总理:巴育·詹欧差上将(GEN.PRAYUTH CHANOCHA)

副总理:兼国防部长巴威·翁素万上将(GEN.PRAWIT WONGSUWAN),

副总理:比里亚通·贴瓦军亲王(MR.PRIDIYATHORN DEVAKUL),

副总理:永育·育塔翁(MR.YONGYUTH YUTTHAWONG),

副总理:兼外交部长塔纳萨·巴迪玛巴功上将(GEN.TANASAK PATIMAPRAGORN),

副总理:威沙努·科岩(MR.WISSANU KREANGAM),

国务部长:巴纳达·迪沙军亲王(ML.PANADDA DISKUL) ,

国务部长:素瓦攀·丹育万塔纳(MR.SUWAPHAN TANYUVARDHANA),

国防部副部长:武东德·西达布上将(GEN.UDOMDEJ SITABUTR),

财政部长:颂迈·帕西(MR.SOMMAI PHASI),

外交部副部长:敦·帕马威奈(MR.DON PRAMUDWINAI),

旅游与体育部长:葛甘·瓦塔纳瓦朗军(女)(MRS.KOBKARN WATTANAVRANGKUL),

社会发展与人类安全部长:阿敦·盛信格警察上将(POL.GEN.ADUL SAENGSINGKAE),

农业与合作部长:比迪蓬·蓬文·纳·阿育塔亚(MR.PEETIPONG PHUENGBUN NA AYUTTHAYA),

交通部长:巴金·詹东空军上将(ACM.PRAJIN JUNTONG),

交通部副部长:阿空·登披塔亚派实(MR.AKOM TERMPITAYAPAISIT),

自然资源与环境部长:达蓬·拉达纳素万上将(GEN.DAPONG RATANASUWAN

信息与通讯技术部长:蓬猜·鲁吉巴帕(MR.PORNCHAI RUJIPRAPA),

能源部长:纳隆猜·阿卡拉沙尼(MR.NARONGCHAI AKRASANEE),

商业部长:察猜·沙里甘亚上将(GEN.CHATCHAI SARIKALYA),

商业部副部长:阿披拉迪·丹达蓬(女)(MRS.APIRADI TANTRAPORN),

内政部长:阿努蓬·抛金达上将(GEN.ANUPONG PAOCHINDA),

内政部副部长:素提·玛文(MR.SUTHI MAKBUN),

司法部长:派文·昆察亚上将(GEN.PAIBOON KOOMCHAYA),

劳工部长:素拉萨·甘乍纳拉上将 (GEN.SURASAK KANJANARAT),

文化部长:威拉·洛普乍纳拉(MR.VEERA ROJPOJANARAT),

科技部长:披切·杜隆卡威洛(MR.PICHET DURONGKAVEROJ),

教育部长:纳隆·披帕塔纳赛海军上将(ADM.NARONG PIPATANASAI),

教育部副部长:格里萨纳蓬·吉拉迪功(MR.KRISSANAPONG KIRATIKORN)教育部副部长:素拉切·猜翁中将(LT.GEN.SURACHET CHAIWONG),

卫生部长:拉察达·拉察达纳文(MR.RAJATA RAJATANAVIN),

卫生部副部长:颂萨·春哈拉( MR.SOMSAK CHUNHARAS),

工业部长:乍卡蒙·帕素瓦尼(MR.CHAKKAMON PHASUKVANICH)。

 

行政区划 

全国分中部、南部、东部、北部和东北部五个地区,共有77个府,府下设县、区、村。曼谷是唯一的府级直辖市。各府府尹为公务员,由内政部任命。曼谷市长由直选产生。

 

司法制度 

属大陆法系,以成文法作为法院判决的主要依据。司法系统由宪法法院、司法法院、行政法院和军事法院构成:

  宪法法院主要职能是对议员或总理质疑违宪、但已经国会审议的法案及政治家涉嫌隐瞒资产等案件进行终审裁定,以简单多数裁决。由1名院长及14名法官组成,院长和法官由上议长提名呈国王批准,任期九年。

  行政法院主要审理涉及国家机关、国有企业及地方政府间或公务员与私企间的诉讼纠纷。行政法院分为最高行政法院和初级行政法院两级,并设有由最高行政法院院长和9名专家组成的行政司法委员会。最高行政法院院长任命须经行政司法委员会及上议院同意,由总理提名呈国王批准。

  军事法院主要审理军事犯罪和法律规定的其他案件。

  司法法院主要审理不属于宪法法院、行政法院和军事 法院审理的所有案件,分最高法院、上诉法院和初审法院三级,并设有专门的从政人员刑事厅。另设有司法委员会,由最高法院院长和12名分别来自三级法院的法 官代表组成,负责各级法官任免、晋升、加薪和惩戒等事项。司法法院下设秘书处,负责处理日常行政事务。

 

政党

主要政党有:

  (1) 为泰党(PHEU THAI PARTY):2007年9月20日成立。党首乍鲁蓬·荣素旺,秘书长普坦·卫差亚猜,执委31人。在上届国会中拥有下议员262名。在全国设有5个支部,党员23778人。

  (2)民主党(DEMOCRAT PARTY):1946年4月6日成立。党首阿披实·威差奇瓦,秘书长察伦猜·希欧,执委19人。在上届国会中拥有下议员160名。在全国设有176个支部,党员287.3万人。

  (3)自豪泰党(BHUMJAITHAI PARTY):2008年11月5日成立。党首披帕·颇沃拉蓬,秘书长蓬提瓦·纳卡塞(女),执委12人。在上届国会中拥有下议员34名。在全国设有5个支部,党员36370人。

  (4)泰国发展党(CHART THAI PATTANA PARTY):2008年4月18日成立。党首提拉·翁萨姆,秘书长潘贴·素里萨廷,执委11人。在上届国会中拥有下议员19人。在全国设有6个支部,党员14957人。

  (5)为国发展党(CHART PATTANA PUEA PANDIN PARTY):2007年10月3日成立。党首宛纳勒·参努军,秘书长巴帕·林巴攀。在上届国会中拥有下议员7名。在全国设有8个支部,党员9416人。

 

重要人物

普密蓬·阿杜德:国王。拉玛王朝九世王。1927年12月5日生于美国。曾在瑞士攻读政治和法律。1946年6月继位,1950年5月5日加冕。重视农业,经常视察农村,赞助实施水利、优良品种培植等多项农村发展计划。著有《雨丝》等多首著名乐曲并出版过乐曲专辑。1950年4月与诗丽吉王后结婚,育有子女四人:乌汶叻公主、哇集拉隆功王储、诗琳通公主、朱拉蓬公主。

巴育·詹欧差:总理。1954年3月21日生于泰国呵叻府。曾就读于泰国军官预备学校、陆军指挥参谋学院、国防学院。历任泰国陆军参谋长、副司令等职,2010年任陆军司令。2014年5月22日,泰国军方以“国家维稳团”名义接管政权,巴育任“国家维稳团”主席。8月21日,国家立法议会选举巴育担任总理,巴育于24日就任。

经济实行自由经济政策。属外向型经济,依赖美、日、中等外部市场。传统农业国,农产品是外汇收入的主要来源之一,是世界天然橡胶最大出口国。20世纪80年代,电子 工业等制造业发展迅速,产业结构变化明显,经济持续高速增长,人民生活水平相应提高,工人最低工资和公务员薪金多次上调,居民教育、卫生、社会福利状况不 断改善。1996年被列为中等收入国家。1997年亚洲金融危机后陷入衰退。1999年经济开始复苏。2003年7月提前两年还清金融危机期间国际货币基 金组织提供的172亿美元贷款。2013年人均GDP约5647美元。

  1963年起实施国家经济和社会发展五年计划。2012年开始第十一个五年计划。2013年主要经济数据如下:

  国内生产总值:3850亿美元。

  国内生产总值增长率:2.9%。

  货币名称:铢。

  汇率(全年均价):1美元≈32.86铢。

  通货膨胀率:2.18%。

  失业率:0.7%。

  

资源 

主要有钾盐、锡、褐煤、油页岩、天然气,还有锌、铅、钨、铁、锑、铬、重晶石、宝石和石油等。其中钾盐储量4367万吨,居世界第一,锡储量约120万 吨,占世界总储量的12%。油页岩储量约187万吨,褐煤储量约20亿吨,天然气储量约16.4万亿立方英尺,石油储量1500万吨。森林总面积1440 万公顷,覆盖率25%。

工业

出口导向型工业。主要门类有:采矿、纺织、电子、塑料、食品加工、玩具、汽车装配、建材、石油化工、软件、轮胎、家具等。工业在国内生产总值中的比重不断上升。2013年工业生产增长0.1%。

农业 

传统经济产业,农业人口约1530万人。全国可耕地面积约1.4亿莱(1莱=1600平方米),占国土面积的41%。主要作物有稻米、玉米、木薯、橡胶、甘蔗、绿豆、麻、烟草、咖啡豆、棉花、棕油、椰子等。2013年农业产值增长1.4%。

渔业

海域辽阔,拥有2705公里海岸线,泰国湾和安达曼湾是得天独厚的天然海洋渔场。此外,还有总面积1100多平方公里的淡水养殖场。曼谷、宋卡、普吉等地 是重要的渔业中心和渔产品集散地。泰国是世界市场主要鱼类产品供应国之一,也是位于日本和中国之后的亚洲第三大海洋渔业国。全国从事渔业人口约50万人。

服务业

旅游业保持稳定发展势头,是外汇收入重要来源之一。主要旅游点有曼谷、普吉、清迈、帕塔亚、清莱、华欣、苏梅岛等。2013年共有2235万外国游客赴泰旅游,同比增长5.1%。

交通运输

以公路和航空运输为主。

铁路:窄轨,总长4451公里,全国共47府通铁路。

公路:公路里程共16万公里。各府、县都有公路相连,四通八达。

水运:湄公河和湄南河为泰国两大水路运输干线。全国共有47个港口,其中海港26个,国际港口21个。廉差邦港是泰国最大的物流枢纽,集装箱运输量占国内的52%。泰国重要码头还包括曼谷港、清盛港、清孔港和拉农港等。海运线可达中、日、美、欧和新加坡。

空运:全国共有37个机场,其中国际机场8个。曼 谷素万那普国际机场投入使用后,取代原先的廊曼国际机场,成为东南亚地区重要的空中交通枢纽。共53个国家80家航空公司设有赴泰固定航线,89条国际航 线可达欧、美、亚及大洋洲40多个城市,国内航线遍布全国21个大、中城市。

 

财政金融

2013年财政年度预算支出2.11万亿铢, 收入2.16万亿铢。截至2013年底,外债1398亿美元,外汇储备1672亿美元。

 

对外贸易

对外贸易在国民经济中具有重要地位。2013年对外贸易额为4444亿美元,其中出口额2254亿美元,进口额2190亿美元,分别缩减0.2%和0.4%。中国、日本、东盟、美国、欧盟等是泰国重要贸易伙伴。

  主要出口产品有:汽车及零配件、电脑及零配件、集成电路板、电器、初级塑料、化学制品、石化产品、珠宝首饰、成衣、鞋、橡胶、家具、加工海产品及罐头、大米、木薯等。

  主要进口产品有:机电产品及零配件、工业机械、电子产品零配件、汽车零配件、建筑材料、原油、造纸机械、钢铁、集成电路板、化工产品、电脑设备及零配件、家用电器、珠宝金饰、金属制品、饲料、水果及蔬菜等。

 

对外投资

主要对美国、东盟、中国大陆及台湾投资。

  泰国在中国大陆的投资近年有较大发展。据不完全统计,2013年泰来华直接投资新增4.8亿美元,同比增长521.5%。在华投资的公司主要有:正大集团、盘谷银行等。

 

外商投资

1961 年开始实行开放的市场经济政策,采取一系列优惠政策鼓励外商赴泰投资。1987~1990年为外国对泰投资高峰期。1997年受亚洲金融危机冲击,外国对泰投资大幅下降。泰政府加大投入,加强基础设施建设,完善立法,创造良好环境吸引外资。据不完全统计,2013年外国对泰直接投资119.28亿美元。 

 

军事

19世纪中叶仿效西方建立陆、海军,1915 年建立空军。宪法规定国王为武装部队最高统帅。国家安全委员会为最高国防决策机构,隶属内阁,总理兼任主席。国防部为最高军事行政机关,负责制定和实施国 防政策和计划。最高司令部为军队最高指挥机构,下设陆海空三个军种司令部,负责指挥和协调三军行动。现任武装部队最高司令塔纳萨·巴迪玛巴功上将 (GEN. THANASAK PATIMAPRAKORN)。陆军司令巴育·詹欧差上将(GEN.PRAYUTH CHAN-OCHA)。海军司令纳隆·披帕塔亚赛上将(ADM. NARONG PIPATANASAI )。空军司令巴金·詹东上将(ACM. PRAJIN JUNTONG )。警察总监阿敦·盛信格警察上将(POL.GEN.ADUL SAENGSINGKAEW)。

 

教育

实行12年制义务教育。中小学教育为12年制,即小学6年、初中3年、高中3年。中等专科职业学校为3年制,大学一般为4年制,医科大学为5年制。著名高等院校有:朱拉隆功大学、法政大学、玛希敦大学、农业大学、清迈大学、孔敬大学、宋卡纳卡琳大学、诗纳卡琳威洛大学、易三仓大学和亚洲理工学院等。此外还有兰甘亨大学和素可泰大学等开放性大学。

 

新闻出版

媒体以私营为主,按市场规则运作。泰文媒体是主流媒体,英文、华文媒体居辅助地位。主要泰文报纸有《民意报》、《泰叻报》、《经理报》、《每日新闻》等。主要华文报纸有《新中原报》、《中华日报》、《星暹日报》、《亚洲日报》、《京华中原》和《世界日报》等。主要英文报纸有《曼谷邮报》、《民族报》等。

  有230多家广播电台,其中由政府民众联络厅管理的有59家。泰国广播电台为国家电台,设有国外部,用泰、英、法、中、马来、越、老、柬、缅、日等语言广播。

  无线电视台共6家,都设在曼谷,大部分电视节目通过卫星转播。地方有线电视公司86家。电视网覆盖全国。

对外关系 奉行独立自主的外交政策。重视周边外交,积极发展睦邻友好关系,维持大国平衡。重视区域合作,2013年至2015年担任中国—东盟关系协调国,积极推进东盟一体化和中国—东盟自贸区建设,支持东盟与中日韩合作。重视经济外交,推动贸易自由化,积极参与大湄公河次区域经济合作。发起并推动亚洲合作对话(ACD)机制,积极参加亚太经济合作组织(APEC)、亚欧会议(ASEM)、世界贸易组织(WTO)、东盟地区论坛(ARF)和博鳌亚洲论坛 (BFA)等国际组织活动。积极发展与穆斯林国家关系。谋求在国际维和、气候变化、粮食安全、能源安全及禁毒合作等地区和国际事务中发挥积极作用。

总体概况


近年来泰国房地产市场的蓬勃发展,尤以曼谷市场为甚,房价地价增幅较大,一路走高。


2017年上半年海外客户在泰国购房占比高达68%,其中来自亚洲购房者占据首要的位置。由于泰国旅游市场在全球影响,欧美以及亚洲等各国大量在泰国旅居,特别是中国大陆人士为了躲避雾霾和严寒,纷纷来泰国过上“双栖生活“。


近些年,泰国的土地价格平稳上涨,泰国的土地价格较上一年平均增长稳定在8%;而其中位置优越的地块增幅高达至10-12%。

过去的半年中,泰国房产市场出现三大趋势:


1、土地资源 

各大发展商争抢位置好的土地资源。不管是居住物业用地还是酒店用地,只要是地段好,配套好,交通便利,各大地产商就会纷纷重金争抢,地价持续上扬


2、外资涌入 

由于近年泰国房地产市场持续走强,不断被看好,越来越多的境外资金纷纷涌入泰国市场,更多的合资地产企业纷纷成立。


3、需求暴增 

随着泰国旅游业持续畅旺,旅游人数不断刷新纪录,对酒店类型物业需求量大幅增加。



房价水平


选择泰国投资置业已经成为一种风潮,在这股热潮的烘托下,曼谷、普吉岛、清迈的房价稳定上涨。曼谷的核心地段、商务圈均价已经超过了4万元,其他在BTS、MRT轨道线附近的优质项目大多已经超过了2万。


在市场环境优势与距离优势的吸引力下,眼见泰国房产持续升值,海外各国以及泰国的华裔购房欲望都在不断增加。然而,还有一些人在不停地发问:泰国买房好不好?收益是正的还是负的?有什么风险……面对这些疑惑,问人不如看数据,分析走势比瞎猜更靠谱。

1.过去五年泰国房价走势


根据数据,过去五年泰国曼谷新房公寓平均每年上涨9%。其中,Pathumwan(暹罗广场)和Ratchathewi(MBK至机场快线站)地区公寓价格涨幅最高,由于需求强劲,涨幅达16%至234000铢/m²。

此外,在曼谷市中心区域,平均售价上升了12%,房价逼近每平方米21.07万铢。在Yannawa和Klong San等公寓销售状况良好的地区,平均售价也上升了10%。而在曼谷郊区,由于正是城市轨道交通建设期,这些离主城区略为偏远的地区,平均价格也能上涨5%左右。



2.近两年公寓供应量走势


据数据显示,泰国新房住宅供给从 2017年4月的5832套提升到7835套。据房产市场行业不完全统计,2017年曼谷新公寓的需求量约为57300套,比过去五年的平均销量高出14%,且总销售率为90%,共管式公寓在市场上的销售总量也上升到49.61万个单位。

根据CBRE市场调查,2017年曼谷在128个项目中总共推出了62700套公寓,而且推出的新盘公寓数量达到了十年来的最高水平,供应量与过去五年的平均量相比(即每年约53600个单位)多出15%。


2018年泰国房地产市场新增供应量将增长10%以上,受到诸多利好因素(如泰国4.0战略以及及泰国东部经济走廊EEC、一带一路众泰铁路建设等)的影响,曼谷的市场上将会转型,将迎来更新的热潮。 

泰国房产指数不断增长、人口老龄化和新房地产开发技术都在推动泰国市场的一个热度。



置业地图


曼谷——泰国首都和最大城市


曼谷(Bangkok)位于湄南河东岸,南临泰国湾,总人口约1600万人,是泰国首都和最大城市,也是中南半岛最大城市,东南亚第二大城市。  


逾半数曼谷人有某种程度上的华人血统,每年都有大量游客及外国人涌入曼谷。 


曼谷是繁华的国际大都市,经济占泰国总量的44%,是东南亚的重要经济支柱。

曼谷市中心(Downtown)的传统住宅地段:


Central Lumpini 中央伦披尼 

Pathumwan 巴吞旺 

Sukhumvit 素坤逸成熟区(CBD发展区) 

Outer Sukhumvit 素坤逸外围 

Late Sukhumvit 素坤逸发展区 

Silom / Sathorn 是隆/沙吞(老牌CBD) 

Rama III 拉玛三

Riverside 湄南河畔 

Rama IX 拉玛 9(曼谷新CBD) 

Bang Sue 邦瑟 (东南亚最大的交通枢纽)

Thonburi 吞武里

选择城市


泰国热门的买房城市主要由三个:曼谷、清迈、普吉岛。

 

为什么这是哪个城市能成为热门呢?我们一个一个来分析。


首先是曼谷,作为首都,曼谷当然是泰国买房的首选,这毋庸置疑。曼谷的经济占泰国总量的44%,曼谷港更承担着泰国90%的外贸。


曼谷除了是泰国的政治、经济和文化中心,也渐渐成为国际的设计和创意中心,如果你看过泰国的神奇广告,你一定会认同这一点。很多跨国公司和国际组织的总部也在这里,《华尔街日报》是这样介绍曼谷的:曼谷是泰国唯一能让你有生活在国际大都市感觉的城市。

接着是清迈。

 

泰国是亚洲的养老天堂,而清迈,又是在泰国养老的首选地方。现在很多人努力工作,就是为了日后拥有更好的生活。


而且清迈也有不少国际学校,费用比曼谷还要便宜,如果你还考虑孩子的教育问题,可以选择清迈进行房产投资。

最后是普吉岛。


普吉岛是泰国最大的海岛。由于普吉岛自然资源十分丰富,因此有“珍宝岛”、“金银岛”的美称。这里也是旅游的天堂,作为全球典型的度假城市,普吉岛近一半房产都被外国人买走,大部分是欧美的业主,他们每年冬天有庞大的度假需求。由于房价相对较低,折合人民币五、六十万就可以在著名度假区买到一个非常漂亮的公寓。


一些欧美普通收入的家庭以及国内中产阶级的家庭都可以在泰国买一套房子来养老和度假。


挑选房源


在曼谷投资房产,一定要选择离地铁站近的项目。


曼谷一共有三种公共交通轨道:两条BTS轻轨线,一条MRT地铁线,一条ARL机场快线。所以在曼谷选房投资的话,沿着地铁线选就好了。

期房的话,也可以考虑在建轨道的沿线。曼谷只要是地铁站附近、大开发商的楼盘,就都可以考虑投资。

这是在曼谷投资房产的原则。

在清迈买房。估计有不少人是为了孩子在清迈上国际学校而去的。这种目的下的买房都是就近原则。

 

清迈老城区的交通还是有些差的,早上8点左右,下午4~5点左右,都是当地人活跃的时间,堵起来走路都比开车快,更别说那种晃晃悠悠的tutu车。

所以如果孩子上学选房子的话还是尽量选学校附近的地方。清迈8家国际学校旁边几乎都有不错的小区。

 

其他情况如果要买,有点钱的话直接买城西侧的富人区吧。那些旧公寓就别看了,配套设施都比较旧,而且价格也比这些新楼盘便宜不了多少,最新开的盘The North Condo还是湖畔公寓也只要7W泰铢一平。


避免踩坑


1、物管费不便宜

泰国公寓的物管费大部分在45-65泰铢一平之间,也就是9元人民币,甚至更高。

如果买间60平的两房,一年物管费差不多要花掉7000人民币。



2、买房也不能移民

最近许多读者留言询问,准备在泰国买房,买了能不能移民,或者取得永久的居住权?

很遗憾,答案是否定的,即使在泰国投资买了房,也不能加入泰国籍,泰国是个非移民国家,这个小小的国度对自己民众和土地有很强的保护心理。如果可以移民,可以买地,那想必泰国很快就会被外国人买光了。



3、部分地段转手困难

在泰国买房,选好地段太重要了。如果以后想出手,除非地段很好,不然出手比较困难。买在太小众的地方,除非自己去住,不然很多地方别说转手了,甚至连租都租不出去。

而且,太偏的地方升值空间堪忧。就像我以前教书的碧差汶府,听说物价20年没涨过,房价估计也谈不上什么升值。


买房常识

可以买什么

 

公寓

  外国人可以个人名义直接购买公寓,并拥有永久产权,这产权中包括相应面积的地块,但该地块不能从公寓中独立分割。限制是,外国人只能购买每座公寓楼49%的份额。这与公司股权限制颇为类似。

 

别墅

     外国人不能以个人名义直接购买独立地权的地产,包括别墅(House)、土地、联排别墅(Town House)等。泰国是一个私有制、非移民国家,外国人不能购买独立地产,可以保证地权在法律上始终属于泰国人。

 

目前外国人在泰国持有独立地产,一般是通过这几种方式:

1. 由泰国人(配偶、子女、亲属、朋友…)代持
   风险显而易见。若由非家人者代持,建议参考第三种方式签署长租合同保障财产安全。

2. 注册公司购买
   如果是用于经营的公司地产,没问题。如果是自住房屋,则有一定风险:公司必须由泰国人持股51%以上,此为潜在风险;若公司长年处于空壳非经营状态,有被吊销风险;即使是真实公司,万一经营出状况,会影响名下财产。所以,用公司名购买自住房产,浩顽斋仍建议参考第三种方式,给自己签一份长租协议。

3. 长租(Lease Hold)
     这是外国人在泰持有独立地产最合法、安全的方式。泰国法律规定,一份租约最长年限为30年,可续租两次,总年限为90年。每次续约须到土地局办理备案,并交纳相应税费。经土地局备案的长租契约,地契上土地所有者仍为原地主,但租赁人的姓名也会记录到地契上,在租期内受到完全保护,不论地产所有权如何变更(比如原地主过世,子女继承),都不影响租约的法律效力。只要在租约内约定清楚,租赁人有权在租期内转租或者出售地产,

  法律规定开发商不能直接将地产长租给外国人,而开发商如果要为外国客户办理合法代持、长租,需要做好足够的先期准备,一般本地开发商都不太愿意投入如此多成本。有的开发商比较取巧地帮外国客户注册公司来购买,呵呵,请参考前文。

  泰国上市公司上思睿(Sansiri)在清迈开发的第二个别墅楼盘,Burasiri San Phi Suea做出了这方面的努力,他们给客人准备了90年合同。

  请不要问如果地主不执行合同怎么办。如果土地局备案,你姓名也写入地契的合约都没有效力,啥都别想了,大家还是各自收拾回家吧。在泰国,口头许诺不可轻信,但白纸黑字的合法契约,还是可以放心的。重要的合同,必须请律师拟定,并见证签署。

 

购买、支付方式

公寓

  外国人在泰国购买公寓,必须由泰国境外全额汇入。

  除了必须是来自境外,对于汇出账户、地点及汇款笔数并无更多限制,也就是说,如果你需要在泰国买公寓,可以从泰国境外任意国家,任何人的账户,一笔或多笔汇入泰国相应的接收账户。

  接收账户有两种情况。

  通常是买房人自己提前开设泰国银行本名账户。泰国各银行对于外国人开户的规定不尽相同,比如K Bank(泰华农民银行)要求持有工作证;Bangkok Bank(盘古银行,或称曼谷银行)可为持旅游签者开户,但须有泰国人担保。

  某些开发商,比如上思睿(Sansiri)集团,会要求客户把房款汇入本公司账户,并在汇款时注明购房人姓名、所购楼盘及房号等信息。这种方式对于投资性购房,并且时间紧张,不能长时间留在泰国或多次往返的客户来说比较方便。如果在看房、付定金之后给开发商签署一份授权书,还可以委托他们把合同寄到你家,并在之后帮你完成过户,这样就不需要多次往返泰国。

  不管哪种方式,房款分多少笔汇入,在过户前都需要由收款银行出具境外汇款证明(FET)。如果是本名账户,你需要支付一两百泰铢请银行开具,如果是开发商代收款,则由他们代理完成。

付款流程

  每个开发商对于具体步骤、时限、金额的要求都有细微不同,但总体而言也有个大致行情。

期房:看样房-付定金-依建设进度分笔支付一定比例首期-付尾款,过户

现房:看房-付定金-签约付首期-付尾款,过户

其中定金两万到二十万铢不等,首期20-30%,尾款70-80%。

  泰国过户非常快,材料齐全,到土地厅稍等即可,房产证、地契同时到手。

除房款外,购买公寓时通常还需要支付这些费用:

1. 过户费2%,买卖双方各半。

2. 维修基金,一次性,约四五百铢/平米。

3. 一或两年的物管费,30-50铢/平米/月。

4. 水电表押金和安装费,总计一万铢左右。

清迈公寓推出量大,目前很多楼盘都有各种优惠。

 

别墅、土地

  泰国别墅开发常见两种方式:销售现房;出售地块,客户选择户型开始建造。

  买地建房,各开发商要求的支付方式各有不同。

  购买现房,无论是开发商一手房,还是向个人购买的二手房,一般都要求全款支付。长租(Hold Lease)价格按卖价算,每30年续签时需缴纳相应税费;续约、转租、出售时是否需要向地主支付签约金,以及支付多少,取决于约定。

 

贷款问题

公寓

  外国人在泰国购买公寓,极少有泰国金融机构可以提供贷款。曼谷有一家MBK可贷,据说利率高,详情可网搜。

  中国买家可以向工银泰国和中银泰国这两家中资泰国银行申请购房贷款。两家银行的贷款结算货币都是新加坡元,利率约6%,可贷额度为总房款50-70%,还款期限20年以下。据说较难获批。

 

别墅

  外国人不能在泰国直接购买别墅,所以购买别墅不能获得贷款。长租(Hold Lease)虽然是合法的,但其法律意义是租赁而非购买,也不能获得贷款。

  如果以公司名义购买,有获得贷款的可能性,但涉及公司内部较多因素,具体较复杂,在此不叙。

 

购房与居住权

  一般来说,购买泰国房产与外国人在泰居住权限并无关联。也就是说,你在泰国买一套公寓,并不会因此而能够移民、获得绿卡、获取签证便利等。

  但是,泰国也有一项政策可以帮助土豪们轻松获得一年签证:由境外汇入1000万泰铢,存款(不能取用)或购买公寓,即可申请一年签证。此签证每年续签。

小贴士

  泰国一般签证本身并不包含所谓的“多次往返”。若要在签证有效期内出入境,需要到移民局或在机场出境处办理回头签(Re-entry Visa)。回头签分单次(1000泰铢)和多次(3800泰铢),是加注签,依附于长期签证(包括旅游签)。若未加注回头签,出境后长期签证即行失效。

买房流程

第一步:看房、选房


首次或没有精力去泰国考察的新投资者,建议通过置业顾问来了解泰国房产市场的现状。置业顾问对当地市场非常了解,对房源和价格能有非常正确的认识,有路海外的置业顾问不仅可以帮你做市场调研分析,更重要的是可以给你推荐最合适的房产。在申请流程、办理后续手续、房屋出租等方面,置业顾问也能帮到你很多。


当你对房地产市场有一个全面的了解后,就可以锁定自己中意的房产了,选好了房子,接下来就是办理购房手续。


第二步:签意向书并交预定费


选中房后签订购房意向书确定具体楼盘房号、销售价格和确定房款支付时间,并根据约定支付预订费,普通公寓通常约5~10万泰铢(约合人民币1-2万元)。随后泰国开发商为你保留该房产并开始准备购房合同。


第三步:签购房合同并交首付


购房合同送达给您审阅和签署。如果对合同条款无异议,签署完后须寄回副本(有可能通过电子邮件发送)。随后支付首期购房款项,通常是购房价格的10%-30%。如果您购买的是期房,需要在房产施工过程中支付中期付款,通常是购房价格的30%~40%。(可直接汇款至开发商帐户;也可在泰国的银行开设购房者本地银行账户,并将购房款汇入泰国)

第四步:支付尾款,拿到钥匙


一旦期房项目竣工,在收到你新家钥匙的同时须支付购房尾款,通常是购房价格的50%~60%。如果购买的是现房,就得是在签约交付时付清尾款。


第五步:办理房产过户


购房者带上护照、银行汇款证明和支票到土地厅过户。一般情况下,可委托开发商或代理人代为办理,泰国房产过户全部手续一般可在1日内完成。

 


第六步:入住或出租或转售


泰国房产都是精装修,过户手续完成后,房屋用于自主用途的,可随时准备入住;对于想要出租房产获取收益的投资客,也可对外出租;而如果您选择参加开发商提供的租金保证计划,那么您就只管每年收取固定的租金收益就行了。


投资者进行海外置业时,熟悉当地法律法规和购房流程是非常有必要的。

注意事项

众所周知,泰国政府很久以前就开始鼓励外国人来泰国投资养老,所以外国人带着护照订好机票就可以来泰国选择自己心目中的Dream house了。

       由于一带一路的规划和泛亚铁路的建设,加上泰国近几年靠旅游业带动的持续强劲经济发展,泰国房产尤其是像曼谷和芭提雅的房价开始发力,这两年来吸引了无数世界各地的投资客。

  接下来说说几个常见问题:

  1、泰国房产都是永久产权,但是像普吉岛上很多开发商租一块30年使用权的地就开始盖项目,投资者买到的肯定是没有永久产权的房产证,买了那种房子再便宜也毫无意义。目前曼谷和芭提雅还没有这样的楼盘,可放心购买。真心想买普吉岛的项目也一定要调查清楚是否为永久个人产权。

  2、自己直接找开发商购买还是选择中介公司?中国人来泰国买房由于语言不通畅,手续问题不明确, 所以还是非常建议找正规成体系的中介公司购买。正规信用好的中介公司和各大开发商都有紧密的合作,会帮助投资者拿到最大的折扣,简单来理解就是零售价和团购价。其次购买合适的项目后,代办各种手续直至完成房产过户和以及房产出租。花更少的钱,更省去各种不必要的折腾。根据笔者的从业经验,90%自己跑去直接找开发商买房的投资者都会后悔没有找靠谱的中介买房。(强调非常重要的一点:一定要找正规的成体系的中介,目前泰国很多打游击战的个人中介还是需要堤防一下,有的甚至都没有办公地点,建议可以让他带你去他们办公室坐坐,了解一下中介公司的规模,摸清楚公司是否有租赁部门,后期可以帮助自己把房子出租掉)

  3、目前泰国的房产租售比在6%上下是比较合理的,10%及以上就要堤防一下了。羊毛出在羊身上的道理大家应该都懂。

  4、买房的正规流程和手续:

  1)选好房产后支付定金,一般为5万泰铢(1万人民币),这是泰国的行规定金标准,一些贵房子开发商会要求10万泰铢定金(两万人民币)。

  2)在泰国开设银行账户(没有时间来泰国有其他方法可以解决), 有海外账户忽略此项。

  3)从海外汇款至泰国账户或直接汇款至开发账户商账户。

  4) 与开发商签订购房合同,付合同首付款(一般为总房价的25%-30%,视开发商而定)。

  6. 拿到购房合同后,按约定时间支付尾款(现房一般为3-6个月;期房为交房时支付)。

  7. 完成土地厅过户。

  8. 注:具体项目流程和时间略有不同。

  相关税费

  一手房交付费用

  1.过户费2%(买卖双方各一半)

  2.公共维修基金400-800泰铢/㎡(一次性费用)

  3.水表电表安装费用10000泰铢左右(一次性费用)

  二手房交付费用(5年以下)

  1.过户费:房屋交易价格的2%(买卖双方各一半)

  2.印花税:房屋交易价格的0.5%

  3.特种商业税:房屋交易价格的3.3%

税款缴纳


泰国无房产税;

过户费2%(一般是买卖双方各付1%);

特别营业税3.3%(持有房产超过5年,或落户在房产上超过1年的可免税);

印花税0.5%;

个人所得税(根据房产及持有人的情况而定)。


购买物业后,在泰国不存在每年应付的物业税。

购买后唯一需要支付的额外费用是维修保养费,用以大厦和所用设施(例如水、电)的保养。



养房费用


外国人一般在泰国都买公寓,而公寓的持有成本只有一个:物业费。


不过泰国公寓的物业费相对国内贵一些,差不多是8-12块/平的样子,


但这个价格其实是合理的,因为所交的物业费里,不仅仅只是物业维护的费用,还包含停车费、健身卡费、游泳卡费……


委托出租


在泰国买房、租房、托管都是由一系列的公司在做,整个产业也比较成熟了。


这类委托公司库代缴水电费、管理费,代催代收房租。房屋之设施损坏,协助维修,费用实报实销,代购家具家电等日常用品。还可以代购泰国热门商品,代邮寄屋主之相关文件或商品!租约到期前代屋主寻找下一个房客。


一般托管费为租金收入之5%,租金税费由承租方缴纳,一般12.5%。


申请指南

目前中国银行和工商银行在泰国都设有分行,也开通了中国人在泰国贷款买房的业务。新加坡的大华银行也提供中国人海外置业贷款业务,当然泰国本地银行也非常愿意为中国客户提供业务服务。由于中国工商银行和中国银行可以直接使用国内的信用机制成为国人贷款的首选,下面我就主要介绍这两个银行的贷款方式和区别。

 

中国工商银行泰国分行(贷款内容)

 

1、贷款年限:10年

 

2、贷款资格

(1)非泰国居民,年龄21-65岁;

(2)申请人年龄加贷款期限不超过65年;

(3)有稳定收入来源,信用良好。

 

3、贷款利息

第一年:5.25%(固定)

第二年:5.75%(固定)

第三年及以上:SIBOR+6.0%

 

4、贷款金额

一般为房产评估价或购房价(两者取小)的50%,贷款起点金额100万泰铢(约20万人民币)。

 

5、办理流程

(1)申请阶段:

完成首付款汇款(查看第6条),准备好审核材料(查看第7条),提交工行泰国分行审核,历时大概1天;审核通过后填写贷款申请表、填写开户(还款账户)申请表、填写其他资料,并邮寄相关资料,历时大概1-2月。

(2)申请通过后:需要本人及配偶同时到曼谷总部签署借款合同、签署抵押协议等,并确认各项费用.

(3)到土地厅办理过户及抵押手续:工行泰国放款给开发商、完成房产过户和抵押手续,之后则开始按期还款。

 

6、汇款流程

(1)准备首付款

(2)在工行泰国分行开立活期账户,用于汇入首付款(也可作为还款账户),可选择新币、泰铢、人民币或美元等任一币种(可以根据自己对未来币种汇率的涨跌,选择合适的币种,进行电子汇兑)。

(3)境外汇款至工行泰国账户

(4)工行泰国收款后开立“结汇单”。“结汇单”会注明购房用途,并作为购房款来自境外的证明向土地局提供,办理房产过户和抵押手续。

 

7、申请提供材料

(1)护照(签名复印件)

(2)本国身份证(签名复印件)

(3)婚姻证明和配偶护照/身份证 (如有) (签名复印件)

(4)工作证明(由受雇单位开具,提供入职年限,职位和收入等信息)(英文版原件)

(5)工资单(近6个月)(原件)

(6)工资账户银行流水(最近12个月)(原件或签名复印件)

(7)购房合同(签名复印件)

(8)信用报告(由本国相关机构出具,中国为“人民银行 征信中心”)(复印件)

可直接登陆https://ipcrs.pbccrc.org.cn/自助查询

 

8、还款问题

目前仅支持等额本息还款,客户需根据新币汇率折算相应金额(因为新加坡是国内银行在东南亚的业务中心),在到期日前存入工行泰国还款账户,银行于每月15号自动扣款。

 

9、其它

申请贷款时,工银泰国要求申请人提供房产文件、购房合同或其他证明购房的文件,所购房产的产权类别证明等。

 

中国银行泰国分行(提供资料)

 

1、贷款资格

年龄21-65周岁的中国大陆、香港、澳门、台湾客户,均可申请

 

2、所需材料清单

(1)贷款申请表

(2)护照复印件

(3)工作许可(如有)

(4)自雇人士需提供公司注册文件、公司股东清单复印件

(5)收入证明资料

a.受雇人士需提供:

公司人事部门出具的收入证明(近2个月之内开具)、近6个月的个人银行对账单或存折复印件。

b.企业主需提供:

近2年经审计你的企业财务报表,近6个月的个人银行对账单或存折复印件、个人所得税缴纳凭证。

(6)购房资料

房产预订协议或买卖协议、首付款银行境外汇款“结算单”。

(7)个人征信报告,可直接登陆https://ipcrs.pbccrc.org.cn/查询

(8)银行认为必要的其他资料

 

3、中国客户专享

(1)贷款期限最长20年

(2)优于同业的利率及费用,贷款货币选择多样

(3)贷款最高金额可达2000万泰铢(约400万人民币)中国银行作为第一家进入泰国的中资银行,已在泰营运20年,与当地多家信誉卓著的房地产公司有着良好的合作关系。

 

4、房产总价要在400万泰铢以上

 

5、如何向银行还款?

客户在中国银行(泰国)开立活期账户用于归还贷款,可以选择新元、泰铢、美元。人民币中任一币种。中国银行每月按照扣款日汇率折算并扣缴相应金额,兑换为贷款货币后再还款。

贷款流程

泰国是被公认的“最适合养老的国家”,而泰国政府为了吸引更大的投资——买房产,也推出了“退休签证”。按照规定,凡是年龄在50岁以上,每月退休金达到65000铢(合人民币13000元)的外国人士都可以申请为期一年的退休签证。

 

但是,投资泰国房地产,条件达到的话,不用去申请“退休签证”也能轻松搞定。

小编为您整理了有关一些买房相关流程和贷款条件,为您投资助上一臂之力。

以在泰国芭堤雅为例,一般情况下,投资者和房产开发商在房产未建或在建时就会签订购房合同(购买期房),当房产项目建成后,生效为法律承认的公寓单元之后,卖方及买方将在位于泰国芭堤雅市Banglamung区的土地办公室注册产权转让手续,从而获得重新颁发的以买方为户名的房产证(之前的房产证及产权完全属于开发商)。

 

买方可以要求将房产证户名过户为他自己的名字或其他法律人(产权转移),为了让过户和验证行为具有法律有效性,买方需将产权转移行为在60天前告知卖方(开发商)。买方有责任准备必要的房产过户文件,如果房产证户名为外籍人士,买方需准备以买方名义的泰国银行海外外汇汇款文件(泰国外币兑换转账表),这是泰国法律所规定的公寓过户时必要文件。买方可将此房产合同转让给其他人,泰国房产正式过户注册前,买方可要求将他在此协议列出的所有权益转让给第三方,并证明并无欠款。

 

当此房产合同转让时,买方同意支付房产售价的0%给卖方(在泰国合同转让开发商不收取费用,或收取房价2%的费用)。泰国房产转让要审核的文件:物业的契约书,核对名字,地点,面积等。物业的法律文件,显示该物业的公共区域的费用已经全部支付清楚,这点对购买公寓的人来说很重要。

 

买卖双方的身份文件(护照或者身份证)的复印件。如果买方或卖方是外籍人士,需提供入境记录复印件、购买合同。外籍买方在泰国的开户行出具的证明文件,证明其购房款已经从境外汇入。房产合同转让(产权转移)时买方的义务:当买方需将产权转让给他人时,买方需安排让受让人接受房产的所有权益,及如房产协议中列出的所有责任和义务。

 

同时,买方需永远保证此类转让不会导致外籍人占有比例超出泰国法律规定(意为泰国人产权绝对不可以转换为外籍人产权),如有违反,卖方必须拒绝如此转让。产权转移登记手续费有两种情况:如果您买的房子是期房,在签订合同付首付款之日起,到交房的18-36个月的时间内,您可以自主转让房产,不需要交税,只需要交更名费给开发商,大约5000-50000泰铢不等。如果您买的是现房,或者已经拿到房产证,从您拿到房产证之日起,不足5年,出售房屋您需要支付的费用:过户费(交易价格的2%)+增值税(交易价格的3.3%)。满5年后出售,您需要支付的费用:过户费(房子交易价格的2%)+增值税(房子价格的0.5%)。

产权过户

在泰国,为了更好的价格,一般泰国房产投资者和房产开发商在房产未建或在建时就签订购房合同(购买期房),当房产项目建成后,完全法律生效为法律承认的公寓单元之后,卖方,及买方将在土地办公室注册产权转让手续,从而获得重新颁发的以买方为户名的契约(房产证)(之前的房产证及产权完全属于开发商)。

 

买方可以要求将房产证户名过户为他自己的名字或其他法律人(产权转移),为了准备过户和验证行为法律有效性,买方需将产权转移行为在60天前告知卖方(开发商)。

 

买方有责任准备必要的房产过户文件,如果房产证户名为外籍人士,买方需准备以买方名义的泰国银行海外外汇汇款文件(泰国外币兑换转账表),这是泰国法律所规定的公寓过户时必要文件。

 

买方可将此房产合同转让给其他人

泰国房产正式过户注册前,买方可要求将他在此协议列出的所有权益转让给第三方,并证明并无欠款。

 

当此房产合同转让时,买方同意支付房产售价的0%给卖方;(一般在泰国合同转让开发商不收取费用,或收取房价2%的费用)

 

关于泰国房产转让要审核的文件。

物业的契约称地契,核对名字,地点,面积等。

物业的法律文件,显示该物业的公共区域的费用已经全部支付清楚的,这点对购买公寓的人来说很重要。

买卖双方的身份文件的复印件、护照或者身份证。

如果买或卖方是外籍人士,需提供入境记录复印件、购买合同。

外籍买方在泰国的开户行出具的证明文件,证明其购房款已经从境外汇入。

 

此房产合同转让(产权转移)时买方的义务

当买方需将产权转让给他人时,买方需安排让受让人接受房产的所有权益,及如房产协议中列出的所有责任和义务。同时,买方需永远保证此类转让不会导致外籍人占有比例超出泰国法律规定(意为泰国人产权绝对不可以转换为外籍人产权),如有违反,卖方必须拒绝如此转让。

 

产权转移登记手续费有两种情况:

如果您买的房子是期房,在签订合同付首付款之日起,到交房的18-36个月的时间内,您可以自主转让房产,不需要交税,只需要交更名费给开发商大约5000-50000泰铢不等的更名费。

如果您买的是现房,或者已经拿到房产证,从您拿到房产证之日起,不足5年,出售房屋您需要支付的费用:过户费是交易价格的2%+增值税(交易价格的3.3%);满5年后出售,您需要支付的费用:过户费(房子交易价格的2%+增值税(房子价格的0.5%)

房屋托管

在海外做房产投资,“租金收入”和“资产增值”,谁才是真爱?虽然有可能同时获得既有强劲资本增长又有高租金的房子,但这种情况实属罕见。通常,投资者需要在这两者之间做出抉择。虽然泰国目前房市整体涨势看好,但是区域发展也会有不平衡,所以小编提醒投资者要区分地区来客观地分析租金和增值收益。

 


  何谓租金收入?


  租金收入就是ROI ( Return on Investment or Rental Yield), 也就是指租金收入, 它是指租房获得租金与房屋价钱的比值。租金可用来衡量房产的投资收入情况,以及真实的市场需求。


  租金收入很重要,因为它们可以帮助还贷款,这是购买投资房主要目的。


  租金的优点是投资风险较低,能产生现金流,从而帮助保护投资者免受利率冲击,同时减少持续现金投入的潜在需求。


  当然,在房产出售时,资本增值很可能会比拥有强劲资本增长的房产(独立屋)低,特别是将房屋年复合增值率的影响考虑在内,这是其最明显的劣势。


  何谓资本增长?


  资本增值就是所谓的 Capital Gain or Capital Growth, 也就是房产现有资产价值减除购入时之价格,所赚取或损失之价值。


  即当持有的可变卖资产(如股票、或者房产),在脱手时,其卖价高于原先购进成本,即产生利润,此利润为已实现的资本利得。

  在考虑购买资本增值的房屋时,获得可观的资本增长是每个投资者的目的。从长期来看,要把强劲的资本年增长率定义为通货膨胀率加上3% - 5%,因此考虑的资本增值率应保持在5- 7%之间。

 

  资本增值空间较大的一般是地段


  资本增值的优点是具有产生长期资本收入的潜能。不足之处在于持有该类投资性房地产期间需面临利率风险,如果按揭利率上调,您很可能要向房贷月供贴钱。


  适合你的才是最好的


  如果是首次置业或者希望每个月能通过房屋产生现金流,则“租金”更适合你;
  如果投资多套房屋,选择其中几套高租金的房屋,使用多余的现金来支付另外几套高资本增值的房屋开支;如果资金充裕,当然是“资本增值”为更好的选择。

 


  如何选择高收入的房子

 

  1、选择配套齐全的房子
  作为投资房,您可能会喜欢宁静私密的郊区小镇,但是以投资为目的选房首先要考虑的是未来租客的需求。便捷的公共交通,充足的购物、餐饮娱乐等配套设施都是租客们关注的要点,也是未来房产升值潜力所在。


  2、选择优秀的学区房
  近年来,从中国到泰国留学的人越来越多,很多留学生会在学校附近租房子。而且,选择租房的人士中,还有很多年轻的夫妇,他们通常都会关注将来或目前孩子所就读的学校。许多租客愿意为了更好的学区支付高出20%-30%的月租金。因此,投资好的教育房是个不错的选择。


  3、关注当地就业状况
  当地就业市场的好与坏也直接影响到投资房租金。就业机会充足的地区对于租房的需求和租金远远高于那些难找工作的地区。


  4、选择游客比较集中的地段的房产
  一套价格为100万人民币在市中心,外国游客比较多的地段的公寓房产,一套同样价格为100万人民币在泰国本地人比较集中的别墅,哪一套更合适作为投资房?答案不言而喻,是游客比较集中的公寓房产。在同等价位的情况下,选择游客比较多的地段的房产作为投资,可以在以后获得更多的租金。


  5、选择维护费低的花园
  很少有租客会花大量的时间和金钱在租住房的维护上。所以,如果投资房后期需要维护,建议选择有帮助出租托管服务。

签证

普通签证需从泰国大使馆网站下载表格,准备相应材料,前往泰国大使馆签证处或领事馆递送材料。

货币兑换

泰国使用的货币为泰铢(บาท,读baat),在英语中一般写作Baht,符号为฿。有20、50、100、500、1000泰铢的纸币,而硬币有1、2、5、10泰铢的,注意不要将1泰铢的硬币与1角人民币硬币混淆,尽管他们大小差不多。另外还有萨当(สตางค์,读音:satang),1泰铢=100萨当。仅有25萨当与50萨当的硬币,人们常用来投入到寺庙里的僧钵中,有特定含义。有些公交车票面价格为7.5泰铢,如果售票员没有50萨当的零钱,则一般直接收8泰铢。

人民币在泰国直接兑换泰铢汇率不是最好的,可以在国内中国银行预约兑换,也可以先兑换美金然后在泰国当地进行兑换。一般来说机场兑换点的汇率较差,可以在市区商圈多家比较,找到汇率较好的兑换点。人民币可以在泰国的银行、外汇兑换点直接兑换成泰铢,兑换时请携带护照。也可以直接使用银联卡在泰国的ATM机器上取款,但泰国的银行普遍对中国银联卡直接取现会收取每笔50泰铢左右的手续费,中国的银行卡发卡行也可能会对取现收取手续费用,推荐办理可以免除在境外取现的发卡行手续费的银行卡,具体情况请在行前咨询各银行。

 

网络&电话

电话

$泰国手机卡$ 主要有三种:Happy卡、Truemove卡以及One-2-call卡,都是单向收费,泰国国内无市话长途之分,无话费余额时照样可以接听。在7-11、全家便利店(FamilyMart)以及各公司的营业厅都可以买到这些SIM卡,不需要护照。

dtac - Happy Tourist SIM卡
如果在泰国停留时间不超过一个月,推荐使用dtac的这款SIM卡,有两种套餐:

套餐一:49泰铢含15泰铢话费
拨打泰国本地号码0.99泰铢/分钟,给泰国号码发短信3泰铢/条;拨打中国电话需拨00400+86+中国手机号码或者00400+86+不加0的国内区号(例如010只需拨10)+中国固定电话号码,通话1泰铢/分钟,给中国号码发送短信为8泰铢/条(泰国电话、短信都要另外加7%的税,以上价格皆为不含税价格)。

套餐二:299泰铢含100泰铢话费
通话、短信资费与套餐一完全相同,但是可以免费使用7天无限量的数据流量上网服务(其中前1.5G为3G高速网络,其余为2G网络,详情参考官网说明http://store.dtac.co.th/cn/happytouristsim)。个别手机可能需要设置一下手机数据流量功能,否则开始使用流量后的第二天就无法上网,详情请咨询dtac工作人员,或拨打客服电话1678(3泰铢/分钟)寻求中文咨询帮助。

此卡可以直接将小卡从卡托中拿出来放在iPhone里使用。如需充值,在7-11或者全家便利店购买充值卡(Top Up Card),在手机上输入“ 100序列号、身份号*9#”,之后按拨出键即可。或者也可以在部分便利店里使用专门的手机充值机进行充值,非常方便。如果拨打电话不多,建议一次充50-100泰铢即可,以免浪费。SIM卡包装内有中文说明Truemove - 3G Tourist Inter SIM卡
Truemove有一种3G Tourist Inter SIM卡,在素万那普机场咨询台以及5号门的True柜台可以免费领取,内含10泰铢话费,20MB免费流量,同时可以免费刷新浪微博。此卡拨打泰国国内电话1泰铢/分钟,短信2泰铢/条。拨打中国电话需拨00600+86+中国手机号码或者00600+86+不加0的国内区号(例如010只需拨10)+中国固定电话号码,通话1.5泰铢/分钟,发回中国短信5泰铢/条(以上费用均不含7%税额)。此SIM卡有多种套餐可以选择,可先预估在泰国的电话、网络使用量,在领卡时请柜台工作人员帮忙开通。

如需充值,可直接在7-11便利店里将号码告诉店员,请他们帮忙充值,或者购买充值卡,在手机输入“ 12314位充值码#”,之后按拨出键即可。

 

网络

如购买当地的SIM卡,可以比较便捷的连接到3G网络,各公司会有不同的优惠套餐。

另外在较大城市可以搜索到需付费的无线网络,覆盖面较广的有3BB,TrueMove,Dtac等,可以通过多种途径购买套餐获得服务。一般旅舍,酒店,咖啡店,大型商场(如曼谷的Terminal 21)会有免费的WIFI供顾客使用。个别麦当劳会有30-60分钟的免费WIFI提供。

街头网吧比较容易找到,平均10-30泰铢一小时。注意尽量不要在公用电脑上使用网上银行或输入信用卡信息。

交通

泰国要求护照有效期必须在6个月以上,否则将被拒绝入境。在出国前应仔细检查护照有效期限,以免造成不必要的损失。
建议团体旅客应每人单独购买免税烟酒并各自单独携带,不要将多人烟酒放在一人行李内,也不要一出海关就交由一人保管携带。
在持有目的国有效签证的前提下,中国公民可以通过乘坐火车的方式由马来西亚入境泰国,但是不能由泰国坐火车入境马来西亚,需搭乘飞机方可进入马来西亚。