自从100多年前大英帝国让出世界第一的宝座，美国，作为这个世界上唯一的超级大国，已经领先了全世界一个世纪。

自然条件：

美国拥有982万平方公里土地，3亿2千万人民。领土广阔，本土三面临水，气候适中，资源丰富，地理由东低地爬升到西部高地。由50个州和华盛顿哥伦比亚特区组成。其中48州彼此相连，地处北美洲中部。

文化：

美国文化根植于英属殖民地时期，随着当地环境发展出独立而独特的文化，包括了西班牙和墨西哥的牛仔文化、南北美洲的印第安人原住民文化和后来的数波殖民潮的强烈影响—包括欧洲、非洲和亚洲。20世纪之前的美国文化从模仿欧洲（尤其是英国）逐渐发展到拥有自己的特色，二战后随美国经济军事政治实力的飞跃，它的文化对全世界、特别是欧洲产生了重大的影响。时至今日，美国流行音乐响彻全球，美国电影和电视则在全球播放。

法律和政治：

美国之所以能成为超级大国，最重要的是他们优越的制度。美国是现存历史最悠久的立宪共和国，1789年正式生效的《宪法》是世界上最早并仍在运作的成文宪法。

美国宪法以及权利法案等一系列修正案致力维护公民自由：包括言论、宗教信仰和出版自由；接受公正审判的权利；拥有和携带武器的权利；选举权、被选举权和财产权。虽然美国独立宣言被认为是世界人权进展的里程碑，其后制定的宪法被视为是民主和人权的重要文献，但美国本身历史证明，其具体实践中也有争议：直到1865年奴隶制度废除；女性到1920年取得投票权；1964年《民权法案》正式立法禁止涉种族歧视的法律。

美国经济高度发达，生产规模巨大，生产技术领先，部门结构完整；农工业均发达先进；公路、航空的技术及运量均居世界首位；对外贸易额世界第二；金融业非常发达；经济规模长期居世界首位，人均GDP超过5万美元，高居人口5000万（含）以上国家首位，是世界上重要的经济体，在人类的经济生活中扮演着重要的角色。

美国是世界第二大贸易国，世界最大进口国，世界第二大出口国。美国是小麦、玉米、大豆的最大出口国。同时也是航空、电子、化工类产品的主要出口国。

此外，美国还是世界最大的军火出口国。美国主要进口的商品有化石能源、电力、工业原材料、一般工业制成品、橡胶、可可、咖啡等。

美国的主要贸易对象有加拿大、中国、日本、墨西哥、德国、英国、法国、沙特阿拉伯、印度、韩国、巴西等。其中，加拿大和中国为美国最重要的两个贸易伙伴国。

想知道哪个国家的教育是公认的第一，只需要看全世界的家长们都在把孩子往哪里送。每年要接纳100万左右留学生的美国，是当之无愧的第一。那么，究竟真实的美国教育是什么样子，能吸引这么多人呢？

1、1078822人，全世界的家长都在把孩子往美国送

根据美国国际教育协会的报告，2016-2017学年共有1078822名国际学生就读于美国高等教育机构。其中，中国留学生以350755人，成为美国留学生的最大群体。

2、美国教育的完整体系

美国的教育体系大致可以分为三个部分。Preschool（学前教育）；K-12（中小学教育）；Post-secondary（大学、硕士、博士教育）。

3、学前教育

在很多欧美国家，对于学前教育的观点基本都认为只是辅助性的，以托管为主，在5岁之前，孩子都不应该被强迫去学一些东西，而是以玩为主。所以，美国并没有把学前教育纳入义务教育的范畴，让家长自己去选择。

美国的幼儿园、托管所价格较为昂贵，普通的一个月1500-2000刀左右，对于困难家庭，美国政府会有幼儿补助，但绝大部分的人都是靠自己负担。所以在美国很多家庭都选择不把孩子送入幼儿园，或者按天计算，除非自己实在没有时间带。

美国教育的激烈竞争在幼儿园期间也已经显现了，很多富裕家庭制定了从幼儿园大常春藤的计划，甚至在孩子入学上还会请专业的人士给出意见。

4、K12

美国K12教育是从小学到高中，13年的义务教育。这13年包括6年小学，三年中学，三年高中，外加一年的学前班。

美国的义务教育是货真价实没有半点水分的，说不收费真的是不收费，连书本都是免费发的。学校还会低价提供早餐和午餐，按照家庭收入水平的情况每顿收费0到2美元不等，每天接送上下学的校车完全免费。当然，前提是你必须上的是公立学校，如果上私立学校，那还是要交钱的，而且价格不菲。

美国的中小学教育的特点，是在侧重全面普及的情况下，培养有天赋孩子的精英教育。没有全国统一的教科书和教学方式，不看重分数而看重态度和能力。美国人认为，中小学教育的最大作用，就是让一个孩子拥有常识够用的知识点，较为完整的思维能力和处理事务的能力，这就够了。

至于那些美国的上流阶层，通常就会选择那些私立学校，比如奥巴马的女儿们就读的Sidwell Friends School，它每年的学费就需要35,588美金左右。而且并不是有钱就能上，除了要排队之外，还需要通过学校的考核与选拔。这样的教育和公立学校又完全不同了，可以说，财富也是划分美国教育不同阶层的重要因素 。

5、大学及以上教育

美国教育最为人称道的就是大学了。这里拥有全世界最多的顶级大学，在全球大学排行榜上，前100名的高校，美国占了一半。美国大学的学费较为昂贵，2018年基本都在6万刀一学年，包含杂费、住宿费用等。

美国大学无论是在师资硬件还是教授质量上，都有着非常雄厚的实力，光是哈佛大学就培养了151名诺奖得主。这样的实力，确实领先中国乃至全球好几个档位。

这也是为什么全世界家长都把孩子往美国送的原因，竞争如此激烈，一个美国大学的文凭，不仅能给孩子带来真实的能力提升，还是闯荡社会很好的一个利器。

1、美国在人力资源上的投资为世界之最,每年的教育经费达到GDP总量的5%。

2、NBA联赛是由美国“全国篮球协会(简称NBA)”创办的比赛，其比赛的激烈程度和水平之高被世人公认为世界之最。

3、在世界上公司总裁的报酬，美国仍是世界之最。

4、美国人均拥有汽车数量为世界之最。

5、世界上最强大的经济体，最高的GDP总量。

6、最强大的军事实力。

7、最高票房的电影市场。

8、历史最悠久的现代国家《宪法》。

9、全球移民最想去的国家。

10、全球500强企业最多的国家。

美利坚合众国（英语：United States of America），简称“美国”（United States），是由华盛顿哥伦比亚特区、50个州和关岛等众多海外领土组成的联邦共和立宪制国家，通用语为英语，是一个著名的移民国家。美国是一个高度发达的资本主义国家，在两次世界大战中，美国和其他盟国都取得了胜利，经历数十年的冷战，在苏联解体后，成为目前唯一的超级大国，在经济、文化、工业等领域都处于全世界的领先地位。

美利坚合众国（英语：United States of America），简称“美国”，是由华盛顿哥伦比亚特区、50个州和关岛等众多海外领土组成的联邦共和立宪制国家。其主体部分位于北美洲中部，美国中央情报局《世界概况》1989年至1996年初始版美国总面积是9,372,610km²，1997年修正为963万平方公里（加上五大湖中美国主权部分和河口、港湾、内海等沿海水域面积），人口3.2亿，通用英语，是一个移民国家。

如今的美国是一个高度发达的资本主义国家，其政治、经济、军事、文化、创新等实力领衔全球。作为世界第一军事大国，其高等教育水平和科研技术水平以及民用航天技术方面，也是当之无愧的世界第一，其科研经费投入之大、研究型高校企业之多、科研成果之丰富堪称世界典范。

位置境域

美国是美洲第二大的国家，领土包括美国本土、北美洲西北部的阿拉斯加和太平洋中部的夏威夷群岛。面积9372610平方公里（其中陆地面积915.8960万平方公里，内陆水域面积约20万平方公里），如果加上五大湖中美国主权部分约17万平方公里，河口、港湾、内海等沿海水域面积约10万平方公里，面积为963万平方公里，如果只计陆地面积，美国排名第三，仅次于俄罗斯、中国，在加拿大之前。

气候

美国大部分地区属于大陆性气候，南部属亚热带气候。中北部平原温差很大，芝加哥1月平均气温-3℃，7月24℃；墨西哥湾沿岸1月平均气温11℃，7月28℃。

自然资源

美国自然资源丰富，矿产资源总探明储量居世界首位。煤、石油、天然气、铁矿石、钾盐、磷酸盐、硫磺等矿物储量均居世界前列。其他矿物有铜、铅、钼、铀、铝矾土、金、汞、镍、碳酸钾、银、钨、锌、铝、铋等。战略矿物资源钛、锰、钴、铬等主要靠进口。森林面积约44亿亩，覆盖率达33%。

截至2010年底，美国已探明原油储量206.8亿桶，居世界第13位。已探明天然气储量7.716万亿立方米，居世界第5位；已探明煤储量4910亿短吨，居世界第一。2011年美国原油产量20.65亿桶，进口41.46亿桶，出口10.67亿桶。天然气产量28.58万亿立方英尺，进口3.46万亿立方英尺，出口1.51万亿立方英尺。

人口数量

美国总人口3.1亿（截至2012年2月），白人占80%（包括拉美裔白人），

其余分别为非洲裔、亚裔等。从各州情况来看，加利福尼亚州是美国人口最多的州，为3720万；怀俄明州人口最少，只有56.4万；得克萨斯州人口绝对数量增长最多，比2000年增加430万，达到2510万。2006年美国人口普查数据显示，美籍德裔占美国人口总数的17%，位居各族裔美国人之首。

美国黑人和亚裔等少数族裔总人口已达到5000万人（截至2006年7月），美国拉美裔人口突破5000万，占美国人口约1/6，继续稳居美国头号少数族裔位置。美国华裔人口约400万（截至2011年）。51.3%的居民信奉基督教新教，其他居民信奉天主教、犹太教等，不属于任何教派的占4%。

人类发展指数0.937（极高，2013年，世界国家和地区第3名，次于挪威和澳大利亚）。

寿命

美国人平均寿命在2009年首次突破78岁，达到78.2岁。

死亡率也创历史新低。

2009年美国男性平均寿命上升0.2岁，达到75.7岁，女性上升0.1岁，达到80.6岁。

除了平均寿命提高外，美国人口死亡率在2009年连续第10年下降，为每10万人死亡741人，2009年记录在案的死亡数字约为243.67万人，比2008年减少了3.6万人。

国会

美国国会为最高立法机构，由美国参议院和美国众议院联合组成。国会的主要职权有：立法权、行政监督权、条约及官员任命的审批权（参议院）和宪法修改权。对总统、副总统的复选权等。两院议员由各州选民直接选举产生。参议员每州2名，共100名，任期6年，每两年改选1/3。众议员按各州的人口比例分配名额选出，共435名，任期两年，期满全部改选。两院议员均可连任，任期不限。参众议员均系专职，不得兼任政府职务。

此外，国会可通过不需要总统签署的决议案，它们无法律作用。国会对总统、副总统及官员有弹劾权，提出弹劾之权属于众议院，审判弹劾之权属于参议院。美国设联邦最高法院、联邦法院、州法院及一些特别法院。联邦最高法院由首席大法官和8名大法官组成，终身任职。联邦最高法院有权宣布联邦和各州的任何法律无效。

政府

美国政治体制为宪政联邦共和制（Federal constitutional republic）。同时采取三权分立的原则，将行政、立法、司法下放给总统、议会、联邦法院。

美国44任（第56、57届）总统贝拉克·奥巴马（Barack Obama）；副总统约瑟夫·拜登（Joe Biden）；众议院议长约翰·博纳（John Boehner）；参议院临时议长帕特里克·莱希（Patrick Leahy）；首席大法官约翰·罗伯茨（John Roberts）；国务卿约翰·克里（John Kerry）；财政部长雅各布·卢（Jacob Lew）；国防部长查克·哈格尔（Chuck Hagel）；司法部长埃里克·霍尔德（Eric Holder）。

法律

美国法律继承了英国的判例法传统，美国法院承袭“遵循先例”原则，属于英美法系的重要组成部分。19世纪中叶以前，早期的美国案件仍然经常引用当时的英国案例来应用，此后随着美国逐步发展起自己的法律制度，到如今美国的绝大多数司法引用自国内案例。

美国宪法是最重要的法律来源，所有其他法律都源于宪法并低于宪法的效力。任何法律不得与宪法相抵触。基于宪法的最高性，如果国会通过与宪法相冲突的法律，最高法院可判定该法违宪，任何一个美国法院都可以根据宪法来审理案件。美国最高法院于马伯利诉麦迪逊案（1803年）中确立了法院的这项权力，使得美国成为世界上第一个有违宪审查制度的国家。

宪法

美国是现存历史最悠久的宪政立宪共和国，有世界上最早并仍在运作的成文宪法，并经立法机构批准产生。在某些州，司法系统官员也通过多数制选举产生。1776年7月4日制定了宪法性文件《联邦条例》。1787年5月制定了宪法草案，1789年3月第一届国会宣布生效。它是世界上第一部作为独立、统一国家的成文宪法。1865年和1870年通过的关于废除奴隶制度和承认黑人公民权利的第13条和15条修正案；1951年通过的规定总统如不能行使职权由副总统升任总统的第25条修正案。宪法的主要内容是建立联邦制的国家，各州拥有较大的自主权，包括立法权；实行三权分立的政治体制，立法、行政、司法三部门鼎立，并相互制约。宪法规定，行政权属于总统，国家元首和政府首脑职权集中于总统一人，总统兼任武装部队总司令，总统不对国会负责。总统的行政命令与法律有同等效力。

经济概况

美国2001年美国经济在经历长达十年的增长后陷入短暂衰退，之后进入新一轮繁荣期。2007年美国经济下行因素增多，7月次级房贷危机全面爆发。2008年9月，随着雷曼兄弟等多家金融机构接连破产、被兼并或由政府接管，美国次贷危机迅速升级演变成大萧条以来最严重的国际金融危机。金融系统损失重大，信贷市场迅速萎缩，实体经济深度衰退，市场信心受到严重影响。奥巴马政府上台后实施大规模刺激经济计划，2009年下半年起美国经济金融形势开始好转，国内生产总值恢复增长。

2010年美国经济继续复苏，全年GDP增长率达3.0%，经济总量基本恢复至危机前的水平。2011年美国经济继续保持温和复苏势头，四个季度经济增速分别为0.1%、2.5%、1.3%和4.1%，全年经济增长率为1.8%。2012年以来，美国经济继续保持温和增长，工业生产、商品零售、居民收入、房地产价格等均有所回升，但经济增势总体低于市场预期。第一、二、三季度GDP增长率分别为2.0%、1.3%和3.1%，12月失业率为7.8%，已连续四个月低于8%。2013年，美国国内生产总值达到16.8万亿美元，居世界国家和地区第1名。人均国内生产总值53,142.89美元，居世界国家和地区第10名。

农业

美国农业高度发达，机械化程度高。2009年共有农场220万个，耕地面积9.2亿英亩。2010年美国粮食产量约占世界总产量的16.5%。2011财年农产品出口总额为1374亿美元，中国首次成为美国农产品最大出口市场，出口额接近200亿美元，出口产品包括大豆、棉花、坚果和毛皮等。2011年农业产值约占国内生产总值的1.2%。农、林、渔等部门就业人数约占总就业人口的0.7%。

工业

2011年，美国工业生产增长率约为4.1%，占当年美国国内生产总值的19.2%。工业就业人数约占全部就业人口的20.3%。制造业在工业中占有主导地位，产值约占美国国内生产总值的11%，是美国经济的重要基础支柱。美国产业转型加快，制造业所占比重呈下降趋势，劳动密集型产业进一步被淘汰或转移到国外。与此同时，信息、生物等高科技产业发展迅速，利用高科技改造传统产业也取得新进展。美国主要工业产品有汽车、航空设备、计算机、电子和通讯设备、钢铁、石油产品、化肥、水泥、塑料及新闻纸、机械等。

服务业

2011年服务业创造的产值约占国内生产总值的79.6%。据估计，各项服务行业就业人数约1.2亿，占总就业人口的79.1%，其中管理、专业、技术类领域就业人数占总就业人数的37.3%，销售等领域就业人数占24.2%，其他服务行业占17.6%。

财政金融

20世纪60至70年代，美国政府奉行“凯恩斯主义”的赤字财政政策，大幅增加社会福利和军事支出。80年代，里根政府一方面减免税收，另一方面扩大政府支出特别是军费开支，导致美联邦财政赤字急剧扩张。1992年，美联邦财政赤字达2904亿美元，占当年美国内生产总值的4.9%。1993年克林顿政府上台后将“减赤”作为施政重点之一。90年代美国经济持续增长使税收收入大幅增加，同时克林顿政府加强了税收征管，美联邦财政于1998财年转亏为盈，出现692亿美元的盈余。布什政府期间，一方面通过减税刺激经济复苏，另一方面大幅增加反恐及军费开支，从2002财年起美联邦财政重现赤字。奥巴马政府就任后，为摆脱经济危机，推出大规模刺激经济计划和金融援助措施，2010、2011、2012财年美联邦财政赤字分别高达1.29万亿美元、1.3万亿美元和1.1万亿美元。

2006年起，美国房市陷入衰退，而房贷利率上升，次级房贷违约率大幅上升。次级房贷是指金融机构向信用记录较差、还款能力较弱的客户发放的高息房贷。2007年3月起，30多家大型房贷机构因次贷违约率过高申请破产，大量购买次贷债券的其他金融机构随即遭受巨额损失。7、8月间，美国股市、债市大幅震荡，次贷危机全面爆发。2008年3、4月间，以美国第五大投资银行贝尔斯登被强制收购为标志，美国次贷危机由房地产领域的局部性危机骤然升级为影响美国金融体系正常运转的系统性危机。

对外贸易

美国是世界上第一大进口国和第三大出口国。2010年3月，奥巴马签署行政法令《国家出口倡议》，加大对美国出口企业的支持力度。美国主要出口商品为：化工产品、机械、汽车、飞机、电子信息设备、武器、食品、药品、饮料等。主要进口商品是：食品、服装、电子器材、机械、钢材、纺织品、石油、天然橡胶以及锡、铬等金属。

2011年美国前五大货物贸易伙伴为加拿大、中国、墨西哥、日本和德国。美国前五大货物出口市场为加拿大、墨西哥、中国、日本和英国。美国前五大货物进口市场为中国、加拿大、墨西哥、日本和德国。美国商品和服务贸易总额为4.77万亿美元，较2010年增长14.2%；其中出口额2.11万亿美元，同比增加14.6%；进口额2.67万亿美元，同比增加14.0%；逆差5600亿美元，同比增加12.0%。按中方统计，2011年中美货物贸易额达4466.5亿美元，同比增长15.9%。其中中国对美出口3245亿美元，同比增长14.5%；中国自美进口1222亿美元，同比增长19.6%。中方顺差2023亿美元，同比增长11.6%。中美互为第二大贸易伙伴。美国是中国第一大出口市场、第六大进口来源地。 

交通

美国拥有完整而便捷的交通运输网络，运输工具和手段多种多样。相较于其他西方国家，由于汽车产业在美国的发展相当早，美国许多城市的发展都提前顾虑到了将城市和住宅区搭配道路网络的设计。为了连结国土，美国设计并建造了高通行量、高速度的高速公路，美国的国家交通系统主要便是依赖这些高速公路网。当中最重要的是州际高速公路系统的建设。这些高速公路在1950年代经由当时的总统德怀特·艾森豪威尔授权建造。

2011年，美国交通运输和仓储业产值为4,188亿美元，约占美国经济总量的2.8%，吸纳了约3%的就业人员。

1、地铁

纽约市的地铁网络是世界上载客量最为沉重的捷运网络之一。而区域铁路和公共汽车网络则延伸至长岛、纽约州、新泽西州和康涅狄格州，都成为了世界上载客量最大的交通网之一。但是普遍而言，美国城市的公共交通相对其他发达国家较为薄弱，人们出行更多地使用私人汽车。

2、铁路

美国建造了横贯大陆的铁路网络，用以在48个州之间运载货物。美国铁路公司（Amtrak）所建造的铁路网也横贯了48个州中的46个，专门用于客运用途。美国的铁路货运系统是世界最繁忙和先进的，且美国的铁路总长度位居世界第一。根据2007年的数据，美国的铁路总长为226,427公里。然而美国铁路的客运并不如西欧和日本发达，部分原因是出自美国国土的辽阔；若要到达数千英里以外的大城市，搭乘飞机会比搭乘火车还要省时。美国政府的分析便认为空中客运是导致客运铁路公司在1970年代接连倒闭的主因。

3、公路

美国的公路和高速公路系统覆盖全国，截止2014年全国公路总长超过651万公里。约有1.4亿辆车使用公路系统。高速公路是由地方、州与联邦政府建造的。自1811年起，联邦政府首次担负其公路建造的责任。2012年7月6日，奥巴马总统签署“在21世纪中前进”的运输法案，在2013财年和2014财年为陆地交通建设拨款1050亿美元。

4、空运

2004年全世界前30个最繁忙的机场中有17个位于美国，包括了排名第一的亚特兰大哈兹菲尔德-杰克逊国际机场（Hartsfield-Jackson Atlanta International Airport）。以运货量而言，在同一年里，全世界前30个最繁忙的货运机场有12个在美国，包括了排名第一的孟菲斯国际机场（MEM）。

5、水运

许多世界上主要的港口也位于美国；最繁忙的是加利福尼亚州的洛杉矶港和长堤港，以及纽约港，它们全都是世界上最繁忙的港口。五大湖区（苏必利尔湖、密歇根湖、伊利湖、休伦湖、安大略湖）也有许多船运交通，每大湖都与密西西比河的河网络广泛连接，河的最下游直通大西洋。而第一个连接五大湖与大西洋的伊利运河（Erie Canal）则促成了美国中西部的快速农业和工业发展，并使得纽约市成为美国的经济中心。

文化

美国的文化产业非常发达，产值占GDP的20%左右，其总体竞争力位居世界首位。

20世纪30年代到第二次世界大战前，美国初步形成了文化产业的基础和框架；20世纪中期，美国文化产业进入快速发展时期；80年代以后，随着文化商品化程度的加深，美国凭借经济、技术和知识等方面的优势，开始向世界其他国家、特别是发展中国家进行文化产品的倾销；进入90年代，随着经济全球化的不断深入，各国文化产业壁垒不断被打破，企业兼并重组浪潮汹涌澎湃，在美国出现了一批超级跨国文化产业集团，引领全球文化产业的发展。

1、语言

由于没有联邦地位的官方语言，部分州将英语定为官方语言，但英语是事实上的官方语言，就整个联邦而言，并没有统一的官方语言。由于多年来推动英语为官方语言的运动，美国50个州中已有31个州通过立法规定英语为官方语言，也有其它一些州提出相关议案，不过，面临的阻力相当大。有3个州承认其他语言与英语有平行地位：路易斯安那州的法语，夏威夷州的夏威夷语和新墨西哥州的西班牙语。

2、文学

美国文学自其殖民地时期初具雏形至2013年已经历了两百多年的发展历程，变得日趋成熟。而作为反映社会发展的历史潮流，预示社会发展方向的一面镜子，美国文学也体现出美国人独特的哲学观、价值观。美国早期的移民多是从英国或者欧洲来到这片新大陆的，他们想摆脱欧洲旧的封建传统，追求自由、民主。而这些要求体现在文学方面，个人主义成为贯穿早期美国文学的一个特色。就此而言，美国文学的发展是承前启后，极具连贯性的。

3、美国梦

是一种相信只要在美国经过努力不懈的奋斗便能获致更好生活的理想，亦即人们必须通过自己的工作勤奋、勇气、创意和决心迈向繁荣，而非依赖于特定的社会阶级和他人的援助。通常这代表了人们在经济上的成功或是企业家的精神。许多欧洲移民都是抱持着美国梦的理想前往美国的。

科技

19世纪初，美国在科学和技术研究，以及技术产品创新方面都是最具影响力的国家之一。美国政府一贯认为，科学技术开支是对国家未来的投资，并以此为准则制定科技政策。美国科技政策一向重视国防研究与基础研究，前者主要是为了维持军事上的优势，而后者则基于基础研究乃是国家长期发展之本的考虑。

人类工业史上许多最重要的发明，包括轧棉机、通用零件、生产线等都是源自美国，其中工业的生产线尤其重要，它使得工业的大量生产从梦想变为真实。其他重要的发明包括飞机、电灯泡与电话。

美国在20世纪策划了曼哈顿原子弹计划、阿波罗登月计划和人类基因组计划。在第二次世界大战时期，美国最早研制出原子弹，将人类科技带入原子时代的新纪元。冷战开始后，美国在太空科学和技术领域取得成功，在太空竞赛中领跑，从而导致了火箭技术、武器研究、材料科学和计算机等领域的重大进步，美国在计算机与网络发展史上贡献极大，包括二战中发明的计算机、初期的军事化应用，以及个人电脑发展与革新，美国国防部创办的ARPA网是网络技术的先驱。

在科学研究方面，美国学者赢得了大量的诺贝尔奖，尤其是在生物和医学领域。美国国家健康研究中心是美国生物医学的聚焦点，并已完成人类基因组计划，使人类对肿瘤、阿兹海默症等疾病的治愈研究进入重要阶段。航空和航天研究的政府机构是美国国家航空航天局。波音公司和洛克希德·马丁公司一类的私营企业也扮演了重要角色。美国国家科学院、美国国家工程院、美国国家医学院和美国国家自然基金会，是美国科学界最高水平的四大学术机构。除自然基金会外，其他三院分别授予院士头衔。

教育

1、初等和中等教育

在美国，教育管理是州或地方政府的责任。

建于1636年的哈佛大学：全球最卓著大学之一

联邦政府教育部可以通过控制教育基金来施加一定程度的影响。美国教育部公布数据显示，2008年美国各级教育总支出约计10,930亿美元，占当年GDP的7.6%。其中，60.5%用于中、小学基础教育，39.5%用于高等教育及相关科研项目。

学生有法定义务在公立学校接受从幼儿园到12年级的教育：即小学五年、初中三年，高中四年，分公立、私立两种，大部分是公立学校，实行免费义务教育制。中小学校一般免费或半费供应午餐，学生由校车定点接送。

在美国，16-18岁之前必须在学校就读。许多州要求必须就读到18岁。有些州只规定必须就读到14岁。学生可以进入公立学校、私立学校或家庭学校就读。在多数公立和私立学校，教育分为3级水平：小学、初中和高中

2、高等教育

在美国，学生18岁高中毕业后不需要通过大学入学考试就能升入高等院校学习，成绩优秀的学生可以优先进入好的大学学习。
美国的大学很多，从移民美国的清教徒创建全美的第一所大学——哈佛大学后，美国的高等教育继承了欧洲古老大学如英国的剑桥大学和牛津大学的传统。截至2014年已有2,615所颁发学士、硕士和博士学位的四年制大学。而两年制的社区学院则多达3400所。

美国的教育水准在联合国的经济指数调查中列为世界第一，美国的许多高等院校有非常大竞争力，包括斯坦福大学、耶鲁大学、麻省理工学院、哥伦比亚大学等。在世界排名前500名大学中，美国占168所，前20名中，美国占17所。

治安

2007年平均每10万人有5.6名凶手，这一数据是邻国加拿大的三倍。美国的凶杀率于1991年到1999年增长了42%，形势大体稳定。因此枪支拥有权也成为美国政治辩论中的一大话题。

根据美国财政部下属的“烟酒和火器管理局”1998年统计：约有2.5亿多支枪械流散在民间，其中步枪约有7300万支，手枪6600万支，猎枪6200万支。全国平均有枪的家庭接近半数，在美国南部70%的家庭有枪。美国拥有全球最高记录的监禁率和最多的囚犯数。2008年初有超过230万人处于监禁中，几乎每100名成年人就有超过1人被关押。监禁率是1980年的七倍。非裔美国男性的在押率是白人男性的6倍、拉丁裔男性的三倍。2006年美国的关押率是波兰的三倍，也是经济合作与发展组织中最高的国家。这一现象主要归因于美国联邦的司法判决指导方针和针对毒品犯罪的政策，比如很大一部分人是因为涉及金额很小的毒品交易而入狱。

尽管截至2009年世界上超过2/3的国家已经在法律上或事实上废止了死刑，但美国针对一些特定犯罪（通常是一级谋杀罪）保留死刑，截至2011年还有34个州保留死刑制度。而要判处一个罪犯的死刑，其司法程序非常繁琐，为了减少冤假错案和确保死囚的各项权利，美国投入了巨额的司法成本。一个检察官要最终胜诉一件死刑案，其花费将高达50万美元以上。在国内外人权组织的压力下，美国的死刑适用呈下降的趋势，2006年，美国实施死刑的数量居全球第六，位列中国、伊朗、巴基斯坦、伊拉克和苏丹之后。

福利

美国社会安全福利制度创立于1935年。由美国联邦政府卫生教育福利部主持。这一制度为美国人广泛接受，并成为人们生活中的一个重要组成部分。美国的社会福利分为社会保险和非社会保险两种。属于社会保险福利项目的有：老残保险、失业保险和其他就业保险；属于非社会保险福利项目的有：对抚养儿童困难家庭的补助、社会保障收入、食品券、医疗补助、住房补助和能源补助。

医疗

医院设备

2007年的数据表明，近60%的医生拥有自己的诊所。在美国买药要去药房购买，有些超级市场和折扣商店内也设有药房。合法购买处方药必须有医生开的处方。医疗保险组织对医院的制约度很大，它严格规定了医疗费用偿付标准，建立了整套衡量医疗资源是否合理使用的评价标准。由于住院费用昂贵，保险公司为控制医疗费用，致力于降低病人住院天数，要求病人在急性病医院（Acute Hospitalor Short-term Hospital）经过治疗（平均住院5-7天）进入恢复期后，即转到费用相对低廉的护理院（SNFs）或家庭护理中心，或者直接在医生诊所随诊。

据世界卫生组织统计，2011年美国全国医疗卫生总支出占GDP的17.7%，按照购买力平价计算，人均医疗健康支出8,467美元。2006-2013年间，平均每万人拥有医生25人、药师9人；2006-2012年间，平均每万人拥有医院床位29张。

中国在最近十年来每年的房价平均成长率都在20%以上，有些地方在某些时候甚至翻了10倍，就拿帝都为例：2004年五环的房子是两三千一平，现在竟然突破三万一平了。而比较起中国的房价飙涨，美国的房价的增长率显然低得多。从1980年到目前为止，在这三十年之间，其中只有8年房屋中间价超过了10个百分点。

美国的房屋中间价的平均涨幅大约在7%-8%之间，扣除持有成本，扣除物价上涨的因素，大约保持在5%-6%。比较起来美国涨幅很小但是很合理，这种上涨速度是温和而健康的。

2018 年上半年，美国房价继续稳步增长，在全美范围及许多大型房产市场里，房屋价格已经恢复并超过次贷危机发生之前的最高水平。其中，低端房产市场在高需求和低库存的双重驱动下，房价增速超过高端及中端房产市场。

对于中国投资购房者来说，最关心的问题恐怕就是投资回报率了。

美国房产租金回报率普遍比较高,一般为7-9%。

一般来讲，在美国投资购房的回报率分为长期收益和短期收益。短期收益一般指的是房价不高，但是租金回报率高的房产。建议投资购房者选择价格比较低的二手房，且购房地区最好选择人口较为密集的地区，例如德州或者佛罗里达州，这些地区的房价大多在15万美金至35万美金左右。这样的地区房屋往往更容易出租，以及租赁价格往往比较高。而长期收益则指的是地区好且房价较贵的房产，这种房子可能租金回报率并不是非常高，但是市场和地区的升值潜力巨大。

注重长期收益的客户，建议选择价格相对较高的好地区好学区的房子，且房屋的条件和状态要尽可能好一些，比如加州或者纽约等热门城市。这些城市的房屋价格一般都在50万美元至150万美元之间，或者更高。这样的房屋往往升值潜力和空间大。

美国仍处于世界经济霸主地位

2008年金融危机以后，美国经济逐渐恢复，并一直保持向上发展势头。据美国权威数据网站TradingeEonomics显示，2017年美国国民生产总值GDP为18624美元，遥遥领先于排名第二位欧元区的11886美元，从该网站分析的结果可以看出，2018年以来美国GDP的增速在 2017至2018年虽有小幅放缓，但在2018年第二至第三季度明显加快，增长势头在接下来可预见的2年中一直保持良好发展，显示美国经济增长动力强劲，其全球经济霸主的地位依然稳固。

据美国权威房产网站数据显示，美国房价自2012年以来，全面回暖，并保持上升势头，到2018年全美房价中位数为$215,600，在过去一年中全美房价平均上升8.7%，预计未来一年将上涨6.5%。

据全美房产经纪人协会（NAR）统计数据显示，2016年4月至2017年3月，国际买家在美购房总金额达到1530亿美元，比上一年激增49%。

2017年国际买家在美购房数量达到284500，其中住宅数量164900，非住宅119500。

从购买的金额总量看，中国买家从2016年开始超过之前一直领先的加拿大买家，在2017年总体购买金额达到317亿美元，远超加拿大买家的190亿美元。

从购买的数量上看，中国买家也后来居上超过，从2016年开始排名第一，2017年购买总数量为40572。

从平均购买价格来看，中国买家也一枝独秀，和排名第二的英国买家拉开差距。

投资优势：

1.永久土地产权

产权包括房屋及院子所在的土地，私有财产受法律保护，屋主可以永久拥有或自由买卖，或传给后代。

2.自然环境优越

三面环海，几乎没有极端的干旱和洪涝；人口密度小，分布集中；森林覆盖率33%，中国目前只有22%。

3.中美贸易战

中美贸易战背景下，美元走强，人民币贬值，美国房产作为美元资产可以对冲，实现资产的保值增值。

美国幅员辽阔，哪些城市房产投资收益率高？如何选择适合自身需求的投资城市？业内人士将几个热门城市总结为“美国房产笑脸投资地带”。

下面给大家介绍几个最主要城市。

1. 奥兰多：全美租金收益最高

奥兰多位于美国佛罗里达州的中部，拥有世界上最大的迪斯尼乐园、美国境内最大的海洋世界、环球影城等旅游景点，是美国最佳观光地、世界上最好的休闲旅游城市。

2017年游客量达到7200万，2018年第一季度游客量达到3300万，突破以往纪录。

依靠发达的旅游业，拥有全美唯一的短租度假社区，通过租金收益把现金流做到极致。同时地税低，只有1.2-1.5%。

2. 西雅图：全美房价涨幅最高

西雅图是美国西北部最大的城市，当地高科技企业众多，微软总部、波音总部、亚马逊总部、星巴克总部、COSTCO总部都设在这里，中国的海航集团、万科集团、华为集团、阿里巴巴也设有分公司。

西雅图是连续19个月在全美房价上涨最快的城市，近两年超过20%；没有州税；商业地产收益比住宅更好。

3. 洛杉矶：最受华人欢迎的美国城市

位于美国西海岸的加州南部，是美国的第二大城市，也是最受华人欢迎的美国城市。

西部的蒙特利公园、亚凯迪亚、帕萨迪纳市，以二手房为主，价格在100万美金左右；尔湾的独栋别墅120万美金起；内陆帝国的罗兰岗、核桃市、钻石吧，独栋别墅的价格100万美金左右。

4. 达拉斯：保值抗跌最佳投资地

美国德克萨斯州第三大城市、美国第九大城市，是美国南部的医疗、教育和金融中心。

达拉斯是美国各个地区中房价最稳定的，房产具有极强的保值抗跌性。

5. 旧金山：硅谷所在地

旧金山是加州第二大城市，也是美洲华人最为密集的聚居地，世界上著名的高新技术产业园“硅谷”就坐落在此，每天吸纳着无数高科技人才和世界各地的游人。有众多知名学府：斯坦福大学、加州大学伯克利分校等。

旧金山是全美华人居住刚需最强的城市，比较好的地区有半岛的Palo Alto、Mountain View；南湾的San Jose、Fremont；东湾的Dublin、Plesasnton。

6. 亚特兰大

位于美国东南海岸，是美国佐治亚州首府及最大城市，当地绿化极好，四季分明。

亚特兰大是美国房产投资的价值洼地，房价水平较低的同时，房产税也很低。城市的基础设施建设和自然环境条件较好，自住、投资皆宜。同时亚特兰大和上海的直航刚开通，交通更加便利。

1. 看地段

短线有难度中长线有机会，美国房产投资必须长远打算。

偏远地带的房产再怎么便宜也不要去碰！

不管是投资还是自住，如果是住宅，就是好学区别墅、商圈别墅或者公寓。

2.看房源本身

没有绝对100%好的好房子，只是相对的。如果价位合适，地段也不错，学区符合要求，房子状态好一点，已经很不错了。不然的话，可能要等上半年的时间。这时候房产已经升值了。后悔理论正适合。

3. 别买不要佣金的房子

很多国内中介说是不要佣金，实际上他们代理的要么是新开盘的新房，要么他们已经把这个房子买下来，然后加价卖给国内客户。这个加价远远超过佣金。

所以一定要选房价公开透明的公司。

在美国买房，要避开以下这些坑：

1. 凶宅

 所谓“凶宅”，是指买家或租客通常会倾向于避免一些房屋或公寓，并不是因为房子本身有什么物质上的缺陷，而是因为其他原因所造成，多半为心理或情感层面的因素。常见类别有：

灵异现象：鬼屋(鬼屋)，或传言有人曾看见鬼魂出没。
自杀/谋杀：先前有屋主/租客在此自杀，或此地曾经发生过命案。
犯罪活动：附近为帮派份子聚留之地，毒品交易，妓院，性犯罪者居住。
债务纠纷：买家担心之后会常接到电话或者债主们上门骚扰。
疾病或污染：患艾滋病的卖家，附近土地或水源遭受过污染

2. 降价

很多时候，业主每月调低房价5,000-10,000美元，或者每季度调低一次。但是偶尔会出现2万至3万美元的疯狂降价——这是危险信号。买家可能会喜欢这里的财产，但经纪人必须警惕并给买家泼冷水。大幅度降价是出于激励策略还是承包商，是空间低矮还是结构瑕疵？经纪人有义务找出原因。

3. 诉讼

检查任何以前或未决的房产诉讼，作为获得谈判杠杆的方式，或一旦有危险，完全避免购买。首先联系房产所在的市政办公室。对于任何未决诉讼，都有记录在案。您也可以检查在线法院数据库并联系业主协会或邻居。

4. 结构和分区

需要分区更改、结构修复或环境清理的房屋可能存在问题。更改分区(changing zoning)是一个复杂的法律程序。你需要请一位律师，并不能保证你会成功。缺乏施工估算或项目管理技能并购买结构或环境问题的财产的买家可能会面临延期、成本超支甚至损失。

5. 照片不全或根本不提供

厨房或主卧室不包含照片或缺少照片的房地产列表可能有猫腻。另外，同一地区出现很多待售房屋的话也要小心。买家应该检查附近是否有商业开发计划或即将建设的新高速公路。

6. 学校排名、犯罪率

当买家考虑地理区域时，审查州立教育协会对学区的排名是必要的。谨慎的买家还应前往当地警长办公室或警察局，审查该地区的犯罪报告。所有这些都花时间，但从长远来看，这会让购买决定更稳妥。

随着中国高净值人群崛起，进行离岸资产配置，包括境外保险、股票、基金、房产投资成为一种趋势, 尤其境外房产投资金额逐年飙升。2016年上半年，中国投资者已经购买了价值大概150亿美元的海外房地产，该数字已经相当于2015年全年的金额。海外地产投资，已成为众多国人的离岸资产避风港，那么，在美国买房都有哪些你必须知道的常识，跟小编一起来了解一下。

1、在美国买房子

首先要将购房款转移到海外帐户。

对于中国买家来说，购房款不是问题，但是中国有每人每年5万美元汇出的限制。在美国买房，卖方要求买方提供购房款证明，或者银行贷款证明，最好是英文的，毕竟美国人能看懂中文的不多，入乡随俗，不要被细节打败。

2、看上美国房子后，该怎么出价?

美国是一个资讯很透明的地方，在看好一处房产后，经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估，估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。如果卖主的要价高了，经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价，经纪人就要帮买主赶快抢下。

有的时候有多位买主都看上同一个住宅，为了得到住宅，可能要出比要价高的价格才行。因此，并不是每一个房屋都要杀价, 而是要看要价的高低。重点是，买家要能正确评估房屋的价值，当然这需要一位好的经纪人协助。

3、永久产权不表示要拥有一辈子

众所周知，美国房屋产权是永久性的，所以，许多刚来的中国买家都会有“在美国买房就要住一辈子，甚至要代代相传”的观念。其实这与美国的实际情况不太相符。

根据历年平均统计, 美国人大约7年左右就会换一次房屋。换房的原因多样，比如工作地点改变,子女外出读书,家庭人口变化,或者退休后把成熟城区换到偏远安静的地方等。美国换房频繁的原因主要是因为没有户口的限制,同时城市乡村差距小，住在哪里都很方便。

4、美国房子出租不难

洛杉矶等地区经济欣欣向荣，外来人口很多，又是旅游城市，需要大量出租房。很多买家担心房屋无法出租的问题，其实是过虑了，没有房子是租不出去的。事实上，房子能否出租取决于业主预期的租金是否符合租赁市场的价格。

美国房地产市场是很公开透明，而且真实可靠的, 经纪人可以从MLS（美国房产查询系统）得到各种准确的数据。所以买家要买房的时候,在要求经纪人做房屋估价外，不妨也要求做一个租价评估，这对于专业的经纪人来说没有问题。

5、在美国买房，不要为了砍价而挑毛病

许多买家为了砍价而故意鸡蛋里挑骨头。这个做法是有别于美国文化。在美国习惯中，因为喜欢这个房屋而出价。选择出价的原因，必定是已与其他房屋比较后，觉得它是其中最符合条件或者是性价比最高的。

当然每个房屋都不是完美的。挑毛病只会让卖家反感，适得其反。卖家有可能会直接不考虑买家的出价而选择别人。在另一方面，通常称赞卖家的房子是博得卖主青睐的方法。

6、不要要求卖家送你家具

在美国，房子买卖与家具买卖是分开的，这是当地的习惯。通常买卖房屋的时候，房价包含了不可移动的装饰。比如固定在房屋的吊灯，地角边饰，嵌入式的柜子等等不可移动的配件。而可以移动的配件都是属于个人的物品, 比如沙发、桌椅等家具，不包含在屋价内。

另外，院子里的盆栽可以移动，便不含在房价内，院子里的树是种在地上不可以移动的就包含在屋价内。卖家卖了房子，不一定愿意卖他的家具。如果说屋内有自己喜欢的家具或装饰，买家可以提出购买建议，价格就再商量。

7、投资美国房产只看租金回报率吗?

投资房产有两个方面需要考虑：一个是租金回报率，一个是升值的潜力空间。后者比租金回报率更重要。

通常，房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如东西两岸的纽约、旧金山、洛杉矶等都是房价比较高的区域，由于这些地区房价常常攀升，而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度，因而其租金回报率相对比较低。

但从长期来看,这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大,因为想要购买此类房屋的人数较多，而买入的数量越多其房价就越高，这就是供需平衡。所以在投资时，并不是购买低价格高回报的房屋就是最好，而是要从两方面同时考虑。

8、不是每个外国人都能办理房贷

贷款投资，以房养房，是最划算的房产投资方法，海外买家可以在美国贷款购房,目前很寻常也很容易。但是，不是每一家银行可贷款给海外买家。

外国人贷款与美国人贷款之间是存有差异的。美国人贷款条件：信用、收入、工作是否稳定；外国人贷款条件：需有较多自备款，通常要求40%-50%左右，一般大约能贷到5-6成。

由于每一个银行的贷款利率不同，对申请人的条件要求也不同。通常如果银行利率较高，则手续简单要求低；有的银行利率低，但是要求条件多，并不是每个人都能符合。建议申请贷款之前多家咨询，多比较。选择适合自己，对自己最有利的一家。

一.准备买房 

买房是一个人一生中最大的投资之一，所以要做充分准备(planning)，三思而后行。尽可能多地了解买房知识是绝对必要的。 如果您正准备换更大一些的房子以下这些问题将帮助你决定你是否已经准备好换更大或在更理想的位置的家。如果大多数问题的答案是肯定，就表明你已经准备好了。 

您现在的房子是否为您创造了庞大的资本？请看看你每年贷款公司给您的付款和利息清单或打电话给你的贷款人便能知道。通常，在买房子的最初几年您的抵押贷款，每月支付的主要是利益，但如果您已拥有您的住宅5年或以上，您的房屋很可能已经为您储存了一定的资本。

你的收入或财政状况好转？如果你现在能赚更多的钱，使您可以支付更高的按揭付款和支付搬迁费用。

您是否想搬到更理想的地区？您的第一个家可能不在您理想的地区内。例如，您可能已经意识到，您希望家离您的工作地点更近或者为了您孩子的将来想搬到一个更好的学区。

您现在的房子可以改建或加建吗？有时你可以加建一个新的房间或在原来的土地上重新建造一栋新的房子。但如果你的土地不够大，您所在的地方政府不允许它，或者你根本不感兴趣重建，那么搬到到一个更大的房子就可能是您最好的选择。

目前房地产市场情况允许您更换更大的房子吗？如果现在的房市很好，你的房子可很快出售并且可以卖个好价钱，但您要买的房屋也相对更加昂贵。如果现在的市场不景气，寻找买家可能需要更长的时间，但是您在寻找新的房屋是也有更多的选择和更好的价格。

利率是否有吸引力？低利率不仅可以帮您更容易地找到买主，还能帮助您买到一个更大的房屋。

了解买房全过程 (Home Buying Steps)

在美国买房流程概述中概括了买房全过程。在这个过程中，你要做许多事情：看房子（Show House），签合同（Sales Contract），检查房子（Home Inspection），申请贷款（Loan Application），购买保险（Home Insurance），过户（Settlement），搬家（Moving）。在这个过程中，你还要接触到许多人：房地产经纪人（Real Estate Agent），房屋检查师（Home Inspector），贷款经纪人（Mortgage Loan Originator or Broker）或银行家（Baker），保险经纪人（Insurance Agent），过户律师（Settlement Lawyer），搬家公司员工（Mover）。你可以到图书馆去借几本关于买房和贷款的书看看。当地中文报纸房地产专栏也是不错的买房全过程知识来源。

确定房价范围 (Price Range)

你要知道你能买得起多少钱的房子。一个简便的计算方法是最高贷款额为家庭年收入的四到五倍（假定贷款利率是6%到8%）。如果你家的年收入是$100,000，你能买得起$400,000到$500,000的房子。如果你有$80,000现金做头款(Down Payment)，你就能买$480,000到$580,000的房子。 
如果你没有房价5%的现金做头款，最好不要买房子。一是因为贷款难借，得不到好利率。二是防止万一钱不凑手，不能按月还贷款，房屋被银行没收。如果有房价20%的现金做头款，就可以省下1.5%的贷款保险(Mortgage Insurance)费。如果你的父母能给你一些钱做头款，要注意税法。税法是每年每人可给任何人$10,000的现金做礼品不用付税。如果你的父母各给你$10,000，你就有$20,000。如果你的父母再各给你的配偶$10,000，你们就有$40,000。如果你配偶的父母再如法炮制，你们就可以有$80,000不用报税的钱做头款。这些钱最好提前四个月存到你们的银行账户，贷款时就可以看作是你们自己的钱，不用再填贷款礼品表格(Gift Letter)。

决定买房地点 (Location)

上班族当然是希望住房离上班地点越近越好。问题是离大都市越近的地方房价越贵。其实真上了高速公路，不堵车时10英里已也只要10分钟。如果公司有弹性上班时间，可争取躲开高峰期上班。还可以在高峰期车流相反方向的地方买房。如果一家两个人上班地点相去甚远，房子就要买在一个折中的地点，或是买在离女主人上班较近的地方。因为大多数人家女主人主内，家里或孩子有急事可迅速赶回家。也可以买在离会做饭的一方上班较近的地方。会做饭的下班先到家把饭做好，等开长途的进门坐倒就吃。看到这里恐怕两个人都要抢着开长途了。

同样的地方也会有不同的社区(Community)，有的社区房价贵，有的社区房价便宜。完全是独居屋的社区，房价比有很多公寓的社区贵。在中国是人以群分，在美国是人以钱分。你用多少钱买房子，你邻居的收入也就在同样的范围内。

有孩子的家庭还会考虑孩子上学的问题。美国的公共教育有严格的学区划分，从小学到高中，学生们只能在居住地所属学区(School District)的学校上学。由于学生来源和师资质量等因素的影响，造成学校标准考试成绩及其他评估结果的差异，从而出现好学区，不好学区一说。每个学区都有自己的网站，打进一个地址就可以查到所属学校。还可以查到每个学校的一览表，包括从考试成绩到学生比例的统计数字。网址可向经纪人要。从房地产角度来看，好学区的房价比其它学区要贵。许多人希望在好学区买房，给子女提供好的学习环境。但是由于高昂的房价，一些人根本买不起好学区的房子。一些人勉强买得起，也要把住房条件降一个等级。在其他学区能住独立屋，在好学区只能住连栋屋。如果你只有一两个小孩，可以考虑私立学校。如果孩子太多，每个孩子私立学校的学费加起来，就会超过好学区和其它学区房子的差价，这样还是在好学区买房较省钱。另外许多郡从小学到高中都有重点班，所有住在郡内的学生都可以考。孩子如果考上了重点班，就不必在好学区买房子。还有一个方法是把在好学区买独立屋的钱分成两笔，用一笔钱在好学区买或租一个连栋屋或公寓给孩子上学用，用另一笔钱在其它地方买一栋独立屋全家享受。

一个好的社区对您的生活方式有很大的影响。但是怎样才能找到可以安家的完理想社区哪？请按照下列步骤来找找看。

是否接近您最喜爱的景点？列一个您常去的活动场所的清单-电影院，健身俱乐部，教堂， 和您经常光顾的商店等。看看您每天或经常出入的这些地方离您考虑购买的房子到底有多远。

检查一下当地的学区。如果你有孩子这一点尤其重要，而且它也可以影响您房屋的转售价值。您所在城市的教育部门或许可以提供关于此学区的考试成绩，班级人数，学生上大学的百分比，和资优班计划等资料。如果您有学龄儿童，您应该去参观您正在考虑的社区的学校。家长可以上http://www.schoolmatters.com/ 网站查询。

了解此社区是否安全。可以要求警察部门提供社区犯罪统计数据。不仅要考虑犯罪的数量，而且类型也要考虑：例如释盗窃还是武装抢劫， 和犯罪的趋势是增加还是减少。此外，犯罪中心是只在部分街区，如零售店面附近还是在很多的方都有发生？

确定社区附近的经济是否稳定。请向当地市经济开发办公室查询，看看此社区附近居民的收入和房屋的价值是否稳定或上升。独立屋和公寓的百分比是多少？公寓不一定减少价值，但却意味着更多的流动人口。此地区的商业楼宇或房屋空置几个月才租或卖掉？

看看您买房之后能否赚钱。资寻当地的房地产经纪人或致电当地房地产经纪人协会 获取附近有关房价的信息。虽然过去的表现不能保证将来的结果，但这些信息可以给您买房时作为参考会。从当地房地产经纪人或政府规划机构也可以了解到当地的发展计划或其他变化，例如要建一所新学校或公路等等， 这些很可能会影响您房屋的价值。

您要注意观察，您的个人意见更重要。一旦您的注意力集中到两个或三个街区，去那里走走。看看是否有整洁的家园和良好的维护？安静的街道？您的感觉怎么样？选择温暖的一天，这样您可以与在外面工作或玩耍的人交谈。

选择房型(House Type)

同样的价钱，在有的地方可以买独立屋（Single Family House），在有的地方只能买连栋屋(Tome House)或者公寓(Condo)。为了将来房子好卖，我建议两卧室买公寓，三卧室买连栋屋，四卧室买独立屋。从投资的角度看，独立屋最保值，其次是连栋屋，最后是公寓。新房子的升值速度大于旧房子。从居住的角度看，怕听邻居噪音的最好买独立屋。不愿割草和收拾院子的最好买连栋屋。买不起连栋屋的只好买公寓。 
严格地说公寓不是房型，只是一种组织形式。买独立屋和连栋屋时，你是连房子带地一起买(Fee Simple)。买公寓时，你只买你住的那一个单元，房顶和地都不是你的。因为公寓的公摊面积大，修缮管理费用高，所以公寓费(Condo Fee)比独居屋的社区管理费(Home Owner Association Fee)贵得多，一般是每月$200到$400，有的高达$900。有的公寓费包括水电费，如果自己住也还划算。但如果是出租，万一空着，还要照付公寓费，就划不来了。市场上有连栋屋型的公寓，注意不要弄错了。 

二. 选经纪人

买房一定要找经纪人。首先经纪人比你有经验。如果你是初次买房，一定有数不清的问题，经纪人会耐心地为你解答这些问题。第二经纪人比你信息灵通。她可以根据你的要求为你设置自动搜索，每天将符合你要求的新上市或降价的房子自动寄到你的电子信箱。第三经纪人比你了解行情。她知道什么房子在什么地方应该卖多少钱,因而可以据理力争地为你砍价。第四经纪人可以为你把关。她会告诉你买新房时哪些东西是必不可少的，哪些东西是可以后来再加的。她会告诉你买旧房子时要注意哪些东西。最后，经纪人为买主的服务是免费的。惯例是卖主付买卖双方经纪人的佣金。加上许多经纪人会给买主一些过户费，何乐而不为？ 

有些朋友怕给别人添麻烦，不好意思老让人家带着自己去看房子。往往一去就是大半天时间，何况现在汽油又这么贵。但如果你是真的要买房子，经纪人在帮你买了房子之后，可以从卖主那里拿到佣金，所以你大可不必客气。但为了确保你的经纪人能从卖主那儿拿到佣金，最好与你的经纪人签一份独家买方经纪人合约（Exclusive Buyer Agency Agreement），这样你就可以心安理得地让你的经纪人为你服务了。如果你怕受独家买方经纪人合约的太大限制，你可以注明此合约仅限于该经纪人带你看的房子，甚至仅限于某一栋房子。合约有时间限制，如果不放心，可以先签一个月的合约。经过一个月的试用，对经纪人的服务满意，可再签三个月甚至六个月的合约。 

随着网络的日益普及推广，人们掌握各种房屋资讯的途径不断拓宽，特别是在大华府地区，不论是政府部门、军队或地方企业，进来的都是高素质、高科技人材，对各种信息的收集更是及时准确。因此有些人认为，不用经纪人自己查找房屋，自己与卖主谈判，这样卖主可以把需要花在买方经纪人身上的佣金，返还在房价中，买主可以得到更便宜的房价，在实际交易中真是这样吗﹖

买方经纪人怎样保护您的利益呢﹖
如果您找了一个有经验的经纪人代表您，同时您也和您的经纪人签了合同，当您找到了一栋您中意的房子，您的经纪人会帮您准备合同，而这些合同大多是以保护消费者为前提的，合同中会有很多的条款会给您一段时间，允许您对这栋房子进行检验，对社区进行调查，对週围的环境、学区、发展潜力进行整理分析，而在这段时间内您能以合法的理由选择退出，或是继续这个合同，无须承担任何风险，而当您在房检或其他检查中发现了问题又不想退掉这个合同时，您的经纪人会代表您与卖方讨价还价，为您争取最大的利益。

卖主自售房屋(For Sale by Owner)

如果是卖主自己卖房，您很有可能与卖主商量降低价钱，自己不找经纪人，把经纪人的部份佣金(因为没有经纪人，卖主也需要承担风险，增加交易过程中的工作量)返还在房价中，但您同时也失去了保护。合同一旦签成，您无法退出，无法讨价还价。

经纪人代卖的房子

近来由于房地产市场低迷，大多数屋主都会僱用经纪人帮助卖房。在房子上市之前卖主一定要和经纪人先签订一份合同(Listing Agreement)。在这份标准的合同中卖主授权给经纪人同时也同意在房子卖掉时付多少佣金给买卖双方的经纪人。如果这时您贸然进入，要求卖主分些佣金给您，可能性就不大了。省下来的佣金都进了卖方经纪人的口袋。马里兰州法律规定卖方经纪人衹能代表卖方的利益，不能一个经纪人同时做买卖双方的代理(在维州同一个经纪人可以同时代表买卖双方，但一定要在代理之前向买卖双方声明是他们双方的代理人)。当您没有买方经纪人时，卖方的经纪人可以帮助您做很多事情以完成这笔交易。他可以帮您写合同，可以帮您找人做房检、白蚁检查等一切事情。但当您的权益和卖主的利益有冲突时，他必须要维护卖主的利益。

新房买卖

还有一个误区是很多朋友认为如果在建筑商手裡买新房就不需要经纪人了，因为建筑商都有自己专门的销售人员，这些销售人员大多数训练有素，态度和蔼，在签合同前对您有求必应，给您的感觉好像他就是您的代理人，而且有些销售人员还告诉您如果不用买方经纪人，他们会在价格上和成交费上给您些好处，或是给您免费完成地下室等，请不要被这些现象迷惑，羊毛出在羊身上，一旦您签了合同他们会按照他们的应许去做不错，但他们给您的衹是您应得的一部分，而非全部，而您的经纪人了解市场知道行情，会帮您争取到更好的价格，会在合同中加入保护您的条款，在房子建造期内如果有任何意外的事情发生，可以让您安全退出合同。

怎样才能找到满意的经纪人呢？你可以试用以下的途径。

当地中文报纸或网站房地产专栏

一些经纪人会在当地中文报纸房地产专栏发表文章。见字如面，文如其人。如果你读了数篇文章后觉得作者房地产知识丰富，人品正直，不访打电话或去电子邮件做进一步的了解。如果文章内容能引起你的共鸣，你与这位作者能谈得来的可能性就大。

房地产公司和经纪人广告

一些公司和经纪人会在报纸或杂志上刊登广告。从广告上可以了解公司和经纪人的基本情况。比如擅长的服务地区，历年的销售业绩，经纪人的宗旨等等。

亲戚朋友介绍

       向买过房子的亲戚朋友打听，他们用过的经纪人水平可高，人品可好。

初步选定经纪人后，可对经纪人做以下的测试:

经纪人说话和写作是否有说服力

在买房过程中要谈判房价，房屋维修等事宜。一个讲话没有说服力的人很难胜任。光会说话还不够，还要会写。就算你的经纪人能把死的说成活的，一下就把卖方的经纪人说服了，卖方经纪人不一定能说服卖主。这时候你的经纪人就要发挥她的写作能力。把你报价的原因1，2，3，4写出来用电子邮件寄给卖方经纪人。卖方经纪人只要印出来拿给卖主看就行，或者直接把电子邮件转给卖主即可。

经纪人英文口头和书面表达能力是否合格

除非卖主和卖方经纪人都是中国人，你的经纪人就要用英文谈判。所以经纪人的英语口头和书面表达能力必须要好。口语你可以听出好坏，书面表达能力从英文电子邮件可见一斑，也可让经纪人给你一份她的英文代表作。

经纪人房地产知识是否丰富

经纪人要对买房过程了如指掌。在带你看房时，能指出房子的优缺点，不同的房子应该怎样做比较。比如说如果地下室少个侧所，要花7000到10000去修一个。如二楼少一个侧所，花再多钱可能也修不了。报价时，会使用市场分析为你定价，会用附加条款帮你在必要时合法地取消合同，拿回定金。房屋检查后，会为你与卖主谈判，或是让他们修理，或是让他们给钱。还会为你介绍贷款和过户公司，提供搬家公司信息。

经纪人是否能运用网络和现代通讯技术

人的脑系胞的数量是有限的，能储存的信息也是有限的。经纪人不一定能立即回答你所有的问题。但好的经纪人可以运用网络这个巨大的资料库迅速为你找到问题的答案。用传真机传递信息已逐渐过时，用电子邮件传递电子扫描文件省钱省时。你的经纪人如果能熟练运用计算机新技术，对你的买房过程肯定会有很大帮助。

经纪人是否敬业

聪明能干的经纪人还要肯敬业能吃苦。你可以问他最多带一位客户看了多少房子，我的纪录是113。你可以问他最早什么时间能看房子，我的纪录是早上6：30出门去接客户，8：30看房子。你可以问他最迟什么时候可以给他打电话，我的手机是7天24小时从不关机，伏首甘为孺子牛。

经纪人是否住过新房

如买新房，要问经纪人是否给自己买过新房，住过新房。新房的标价都是基本价，有很多其它的选择(Option)都要另外加钱。选择之多，另初次买新房的人眼花缭乱，无从下手。一定要有一个自己买过新房，住过新房的经纪人为你把关。我给自己买过三次新房，住过三次新房。每一次的选择都比前一次有所改进。

三. 贷款预审

据美国房地产经纪人协会1999年统计，90%的人是贷款买房。如果你是10%用现金买房的幸运儿，就不需要贷款，更不需要什么贷款预审。但不管是现金买房还是需要贷款，经纪人都会让你填写一份买主经济状况表(Financial Information Sheet)。你要如实填写这份表格，特别是姓名，住址，职业，工作单位，年收入(Gross Annual Income)和欠债部分（Liabilities）。欠债包括汽车贷款，信用卡欠额，以及其它债务。如果你不愿意透露你所有的财产(Assets)，倒没有关系，但你填写的存款额不能低于你的头款(Down Payment)数。你的经纪人要根据你的经济状况向你建议房价范围。很多卖主也要求买主在报价时附上买主经济状况表。如果是现金买房，买主经济状况表就是卖主唯一的依据，所以在在报价时一定要附上这份表。 

如果需要贷款，经纪人会根据你的经济状况建议你向有关贷款公司要一封贷款预审批准书(Loan Pre-approval Letter)。因为贷款公司要查你的信用分，还会要你的社会安全号。你如果已经与其它贷款公司或者你自己的银行联系过，你就可以用你自己的贷款公司或银行的贷款预审批准书。不管你用谁的，你在正式贷款时还是可以货比三家。贷款预审批准书的目的是决定你的房价上限。贷款预审批准书也是报价合同的附件之一。它告诉卖主，你已经与贷款公司或银行联系过了，信用分和收入都查过了，银行初步同意借钱给你。贷款预审批准书贷款额越高越好，不用担心卖主会因为你有钱而提高房价。卖主担心的是在接受报价合同后买主申请不到贷款，不能过户，浪费卖主的时间。在房屋买卖中，时间就是金钱。一栋$500,000的房子，如果利息是6%，一个月的利息就是$2,500。卖主更愿意接受经济状况好的买主的报价。 

申请贷款预审批准书还需要以下的信息：

买主姓名(Buyer Name)

社会安全号(Social Security Number)

房价(Sales Price)：实际房价或最高房价

贷款额(Loan Amount)

贷款种类(Program)：一般是30年固定利率

定金(Deposit)

过户日期(Settlement Date)：写实际日期或待定

买主地址(Buyer Address)

买主电话(Buyer Phone)

买主年收入(Income)

最高贷款额取决于家庭总收入和其它债务 
大部分银行允许买主将月收入的28%用于与住房有关的花费，比如还贷款本金(Principal)，利息(Interest)，房地产税(Real Estate Tax)和屋主保险(Home Owner Insurance)。银行还会考虑家庭其它债务，比如汽车月款(Car Loan)，学费贷款(College Tuition Loan)，信用卡欠款(Credit Card Debt)等。这些债务加上住房花费不能超过月收入的36%。如果你的其它债务占月收入的12%，你只能用24%做房款。所以在买房时，要把其它债务限制在8%获更低。如果你没有其它债务，你可以用36%做房款。在目前房价超过绝大部分人所能承受的情况下，联邦住房和城市发展部(HUD)允许家庭其它债务加上住房贷款高达月收入的45%。 

贷款种类有二百多种，但大多是从两个基本类型衍生出来的：浮动利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)或固定利率(Fixed Rate Mortgage)。浮动利率贷款的开始利率比固定利率贷款低，以后的利率会随着一个指数(Index)而浮动。开始浮动的年限和浮动的幅度事先都有规定。如果贷款时利率高于9%，并且呈下降趋势，可用浮动利率。常见固定利率贷款有15年或30年的。15年的利率比30年的低。如果贷款时利率低于8%，可选固定利率。从贷款来源可以把贷款分成三种，一般性贷款(Conventional)，低收入政府补助贷款(FHA)，和美国退伍军人贷款(VA)。从贷款的数额又可以把贷款分成三类，小额贷款，普通贷款，和大额贷款(Jumbo Loan)。十万以下的属小额贷款。贷款额超过$417,000的属大额贷款。从2008年3月起，大华府地区贷款额超过$562,000的才算大额贷款。大额贷款的利率比普通贷款高。如果你不清楚，可以问贷款经纪人。如果问了以后还是不清楚，干脆就选30年固定利率。

定金(Deposit)是买主在报价的同时，交给买方经纪人公司的一笔钱。如果买主在没有正当理由的前提下单方撕毁买房合同，定金就拿不回来了。定金越多，说明买主诚意越大，卖主越放心。大多数公司规定定金不得低于$5,000。卖主为了保护自己的利益，还会要求更高的定金。

过户日期(Settlement Date)可订在合同生效后的30天到45天。计算机自动化大大缩短了贷款审批的时间，使30天或更短时间过户成为现实。一些银行没收的房子明确规定30天之内过户。

贷款预审批准书内容包括贷款种类(Program)，头款额（Down Payment），贷款额(Loan Amount)，利率（Interest Rate）。它还会有以下的字样：该预审批准书的依据是已核实的买主信用史(Credit History)，经济状况(Financial Information)和职业史(Employment History)。贷款的最终批准还有待于认可的房地产合同(Ratified Contract)和房屋估价(Appraisal)。

预审批准书虽然不注明作废日期，却是有时间性的。这是因为人的信用分，经济状况和职业都会有变化。如果预审批准书是六个月以前写的，就要去重新写一张。

四. 选房看房

经纪人会根据你的要求为你设置房屋自动搜索。只要有符合你要求的房子上市，信息就会自动送到你的电子邮箱。搜索的标准可以是房价范围，房型（独立屋，连栋屋或公寓），城市名或邮政编码，建筑年代，等等。虽然学区也是搜索标准之一，但很多经纪人为了保护自己，不填学区。所以你要把学校所在地的房子都找出来，然后根据地址到学区网站去确认是不是在你要的学校。 
从电子邮件的链接中可以看到地址，房价，房型，以及一到三十张照片。如果看到满意的，可自己开车去看周围的环境，包括离高速公路和主要公路的距离。离高速公路四英里之内比较好，再远就要多走小路，交通灯多，费时费油。离高速公路也不能太近，太近会听到车流的声音。有人不喜欢附近有高压线。虽然高压线对人体健康的影响尚有争异，但如果有别的选择，就尽量少找麻烦。还有房子的后院是否开阔，背向树林或空地当然比背对别人的后院要好。如果是独立屋，旁边最好是独立屋。如果是连栋屋，旁边最好不是公寓。对外部环境不满意的，可以排除。比如我带客户看房，就碰到过以下的情况，没有进门：1）通向房子的路很难开，又陡又窄，开了一身汗。一下车大家的第一句话是，如果下雪怎么办？2）刚到房门口就听到暄哗的车流声。有些房子虽然离高速公路不是很近，但由于山谷的回音效果，车流声听得特别清楚。3）房子旁边就是坟场或殡仪馆。美国人对这些不再乎，有些中国客户比较忌讳。 

初选过关，再约经纪人带你去看内部。在同一地区的房子一般20分钟可以看一个，一次可看五到六栋房子。下面是不同房型要注意的事项。

公寓：除非你准备一辈子单身，最好不要买一间卧室的公寓，自己很快就不够住了，将来也难卖。许多人不喜欢一楼或最高层。两间卧室的公寓最好有两个浴室，一个在主卧室内，另一个最好紧挨着第二个卧室，可供家人和客人使用。最好有一到两个停车位。

连栋屋：如果你需要三间卧室，就买连栋屋。最好有一到两个车库。楼上最好有两个浴室，一个在主卧室内，另一个可供第二和第三个卧室使用。一楼最好有个卫生间。

独立屋：如果你需要四间或更多的卧室，就买独立屋。一楼会有客厅，起居室，餐厅，和厨房。楼上两层在三千英尺以上的，还会有一个书房。楼上最好有三个浴室，第一个在主卧室内，浴缸最好有喷水孔，还有单独的淋浴。第二个在第二卧室内，第三个可供第三和第四卧室使用， 如能连接这两个卧室更好。中国人喜欢厨房的抽油烟机通向室外。地下室能完全平地走出最好，能向上阶梯走出也行。地下室如果已经完成，最好有一个全浴。如果有一个卧室，最好紧接着浴室，晚上使用方便。地下室如果没有装修，最好有预留排水管，将来好建浴室。如果要放乒乓球桌，至少需要24x13（长x宽）英尺的场地。

看房时，可用一张看房比较表（看房比较表列出了26各个可供参考的项目，需要的读者可以在文章下面的网站下载）来记录并比较不同房子的优缺点。比如每个房间的大小，布局是否合理，状况如何，等等。

地址(Address)

要价(Listing Price)

政府估税价(Tax Assessment)

几个卧室 (# Bedrooms)  

几个浴室 (# Bathrooms)  

几个车库 (# Garage)  

居住面积 (Living Area)  

占地面积 (Lot Size)  

建筑年代 (Built Year)  

客厅 (Living Room)  

起居室 (Family Room)  

餐厅 (Dining Room)  

厨房 (Kitchen)  

书房 (Library)  

主卧室 (Master Bedroom)  

其它卧室 (Other Bedrooms) 

衣橱 (Closet)  

储藏室 (Storage)  

地下室 (Basement)  

阳台 (Deck)  

前庭 (Drive Way, Side Walk)

后院 (Backyard)  

状况 (Condition)  

学区质量 (School Quality)

上班开车时间 (Commute Time) 

购物方便 (Shopping)  

总评 (Overall Opinion) 

五. 签署合同

选定满意的房子，经纪人会为你全面查询有关信息，确定要价。有关信息包括: 房子上市历史，市场分析 (Comparative Market Analysis, 简称 CMA)，市场统计数据（Market Statistics），和政府估税价(Tax Assessment)。 

房子上市历史：房子倒过几次手，每次售价是多少，在什么时间。房子在市场上有多少天了，有没有降过价。卖主为什么要卖房子。如果卖主买价较低，这次卖只是赚钱多少的问题，可能好谈价一些。如果房子刚上市不久，或者刚降过价，或者不急于出售，卖主可能不大愿意你砍价。 

市场分析：因为同样的房子在不同的地方(Location)房价相差很大，所以市场分析实际上是看类似的房子在同一社区同一时间（6个月之内）卖多少钱。如果能找到同样大小，同样多的卧室和浴室，同样的地下室的房子，那最好。否则要调整价格或者向稍远的地方寻找类似的房子。 

市场统计数据：房地产电脑网络每月都会公布售房统计数据，其中一项是房屋所在邮编售房价与要价比例平均数。经纪人会参照这个比例平均数报价。比如2008年2月邮编20850的售价与要价比例平均数是93.58%，报价时则可砍价6%。如果给卖主留还价的余地，还可以砍得更低。 

政府估税价：这是当地政府为了决定房地产税额而给房屋和土地估的价，应该是一个比较客观的数据。在卖方市场时，房屋买卖价格可能高于估税价。在买方市场时，房屋买卖价格可能低于估税价。在同一时间同一社区，如果其它的房子要价都低于估税价，你要买的房子的要价却高于估税价，那就是要价偏高，你可以以此为由而砍价。 

报价合同还要注明定金(Deposit): 这是买主在报价的同时，交给买方经纪人公司的一笔钱。如果买主没有正当理由单方撕毁买房合同，定金就拿不回来了。定金越多，说明买主诚意越大，卖主越放心。大多数公司规定定金不得低于$5,000。卖主为了保护自己的利益，还会要求更高的定金。一般定金额是报价的2%到3%。 

除了确定报价，定金外，经纪人还会帮你选择一些附加条款，以保证你在必要时能合法取消合同，拿回定金。下面是常用的附加条款。 

房屋检查(Home Inspection)，咚气检查(Radon Inspection)和白蚁(Termite Inspection)检查： 
在报价合同中，可以附上这三项检查的附加条款。条款的有效期一般是7到15天。在有效期内，买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修或处理。 

房屋估价(Appraisal)和贷款批准(Financial)：在报价合同中，还可以附上房屋估价和贷款批准两项附加条款。条款的有效期一般是15天。但由于次级贷款的影响，银行比较挑剔，出现房屋估价低于合同售价的情况，影响到贷款批准。为安全起见，可把贷款批准附加条款有效期增加到20天。如果房屋估价低于合同售价，买主可要求卖主把合同售价降到房屋估价,或取消合同。如果买主申请不到贷款，买主可在附加条款有效期内要求取消合同。 

空调(Air Conditioning System)或游泳池(Swimming Pool)检查：如果在冬季买房，空调或游泳池的功能不能检查。在报价合同中，可以选择在过户后5月31日之前检查空调或游泳池。如果不工作，可要求卖主出钱修理。 
在报价合同中，还可以加上各种各样的附加条款，用于不同的目的。比如逐步升级条款(Escalation Clause) 在卖方市场用得比较多，在买方市场很少用。但我在买方市场为客户抢购银行没收的房子时用过。具体方法是买主选择逐步升级的数额和最高报价。如果其他报价高于我的报价，我的报价就自动按逐步升级的数额增长。如果其他报价也有逐步升级条款，那最高报价额高者取胜。 
报价时还要确定过户日期，一般在30天到45天左右。最好定在星期二到星期四。如果在星期一，过户公司星期日不上班，不能提前一天拿过户清单，看要开多少钱的银行支票。如果在星期五，又怕万一当天不能过户完毕，要等到下个星期。时间最好定在下午一点。上午可以做个最终房检(final walk through)，到银行去开个支票。 

报价合同加上附加条款和必需的文件，有50页左右，买主要签很多字。如果卖主拒绝报价，报价合同就是一堆废纸，也浪费大家的时间。一个省时省事并有利于环境保护的方法是先写一张报价意向书，在意向书的基础上谈判。等价钱谈妥后再出正式报价合同。报价意向书可包括以下的内容。

房屋系统编号（MRIS# ）：

地址（Property Address）：

要价（Listing Price）：

日期(Date)：

买主姓名（Buyers’ Names）：

报价（Offer Price）：

过户日期（Closing Date）：

贷款额（Loan Amount）：

订金（Deposit on Sale）：$10,000

房屋检查条款（Home Inspection）：合同批准后7天

咚气检查条款（Radon Inspection）：合同批准后7天

白蚁检查条款（Termite Inspection）：合同批准后7天

房屋估价条款（Appraisal  Contingency）：合同批准后15 天

贷款批准条款（Financial Contingency）： 合同批准后20 天

房屋买卖人税（Transfer Taxes）：买卖方各 50%

买主年收入（Buyers’ Income）：

买方经纪人（Buyer Agent）：

为了防止卖主拿着你的报价合同与其他的买主讨价还价，你可以在报价合同上注明，此抱价在1天内有效。卖主可能会拒绝你的报价，或者还你一个价。你可以拒绝还价，或提高你的报价。如果双方能达成协议，合同就签字生效了(Ratified)。

六. 房屋检查
房屋检查(Home Inspection)是报价合同不可缺少的附加条款(Contingency)之一。当买卖双方在购房合约上签字生效(Contract Ratified)后，买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师（Home Inspector）来检查房子。检查费由买主付，价钱根据房价而定，从$200到$600甚至更高，房价越高检查费越贵。买方经纪人会推荐两到三个检查师，供买主挑选。一般房屋检查大概要两到三个小时。买主在房检时跟着检查师走，可以学到很多东西。检查师会一边检查一边向买主解释注意事项或问题所在。检查内容包括房屋基本结构(Structure)，地基(Foundation)，屋顶(Roof)，地板(Floor)，墙壁(Wall)，门窗(Doors and Windows)，地下室(Basement)，供电系统(Electrical Systems)，供排水管(Plumbing)，冷暖设备(Heating and Air Conditioning Systems)，烟雾报警器(Smoke Detector)等。检查师要填写一份详细的检查报告，包括房子的状况，哪些设备可能出问题，剩余寿命是多少，应该怎样维护，等等。除了详细的检查结果，还会有一份总结，列举卖主要修理的部分。如果买主要求，检查师还会帮着估价。好的检查师还会附上彩色照片，使问题所在一目了然。 

买方经纪人会根据检查报告在房屋检查附加条款有效期内（一般是七天）为买主写一份房屋检查附件(Home Inspection Addendum)交给卖方经纪人。一般银行没收的房子写明按现状出售(AS IS)，房检问题概不负责。买主在房屋检查发现问题后，只能要求退房或自己修理。正常售房时如果房子的主结构有大问题，如地基断裂，房屋有倒塌危险等，买主可以要求取消合同，其它的问题可以要求卖主修理。 

卖主在接到房屋检查附件时，要在三天之内做出答复，是同意修理还是出相应的修理费。有些东西是卖主必须修的，象房屋基本结构，地基，屋顶，供电系统，供排水管，冷暖设备，烟雾报警器等有问题或不工作。供电系统和供排水管的问题还要有执照的电工或水管工来修理。其它的东西卖主可以不修，象墙上有洞，地板或地毯破损等等。但卖主不修买主可以不买，所以要双方协商解决。买主在接到卖主的回应后，也要在三天之内做出答复。双方达成协议后，房屋检查的附加条款就取消了。卖主答应修理的东西，要有修理工的发票做依据。 

氡气是一种含放射性元素的气体，是致癌物质。户外空气中的氡气含量是每升0.4微微居里(pCi/L)。美国环境保护署（Environmental Protection Agency, EPA）规定室内氡气含量不能超过4.0微微居里。氡气由土壤中存在的铀分裂产生，会通过地基的裂缝或地下室的排水泵进入室内。没有地下室的房子不需要做氡气检查(Radon Inspection)。氡气检查也可以是报价合同的附加条款之一，可以请房屋检查师一起做。检查费也是由买主出，价格在100元到130元。如果检查结果表明氡气指标超过标准，买方经纪人会为买主写一份氡气检查附件(radon Inspection Addendum)，要求取消合同或要求卖主采取降氡气措施(Radon Mitigation System)，花费在$800到$2000。卖主接到氡气检查附件后要在三天之内做出答复，是同意降氡气还是出相应的处理费。买主在接到卖主的回应后，也要在三天之内做出答复。双方达成协议后，氡气检查的附加条款就取消了。 

美国住宅的主要建材是木料，白蚁是损坏木质结构的害虫。白蚁检查(Termite Inspection) 可以是报价合同的附加条款之一。如买房要贷款，银行一定要求白蚁检查。独立屋，连栋屋，公寓楼三层以下都要检查。费用在20元-30元，马州由买主出，维州由卖主出。检查公司会把检查报告和账单寄到过户公司。检查报告的日期必须在过户的30天之内。如检查发现白蚁损害，检查公司会在检查报告单中注明处理的费用。买方经纪人会为买主写一份白蚁检查附件(Termite Inspection Addendum)， 要求卖主请专业人员处理。处理帐单也会寄到过户公司，由卖主承担。卖主接到白蚁检查附件后要在三天之内做出答复。双方达成协议后，白蚁检查的附加条款就取消了。 

如果在冬季买房，空调(Air Conditioning System)或游泳池(Swimming Pool)的功能没法检查。可以在报价时加上过户后进行空调或游泳池检查的附加条款。这两项检查费也由买主出。检查时间不能超过过户后的5月31日之前。检查师必须有相关执照。买主在检查前不能试开空调。如果检查出问题，可要求卖主出钱修理。 

1978年前建的房子，可能使用含铅的油漆。铅进入人的血液，会影响神经系统，肾脏和造血机能。含铅油漆对小小孩影响较大，因为他们可能会把带有铅尘的东西放进嘴里吃进肚里。美国1978年宣布禁止生产和使用含铅油漆，但有些地区到1979年才执行（包括马里兰州）。买1979年以前建的房子，买主可要求对室内墙壁油漆进行含铅检查（Lead-based paint inspection），作为报价合同的附加条款之一。条款有效期一般为十天，检查费大约50元-450元，由买主出。现场化学检查比较便宜，但只能测出有没有铅，不能测含量。送30到70个样本到实验室检查比较麻烦，还会损坏墙壁。X光检查准确又无破坏性，但收费较贵。如果检查出油漆含铅，买主可以取消合同或要求卖主处理。卖主必须请专业人员处理，并出示处理证明书。一个房屋检查师对我说过，1979年到现在墙一定重新油漆好多次了，应该不会有铅尘掉下来。如果窗户也换过了，就更好了。

如买新房，建筑商会给一年保修，所以在过户前可不做房检。建议在十个月时做个房检，如查出问题可让保修公司修理。如果盖房子时在地基回填土中掺了化学药粉，防止白蚁进入室内， 则新房在五年内不会出现白蚁，因为这种药粉的有效期是五年。新房在地基四周也可能会装排气管道，然后在水泥地面打孔或利用地下室小水井，与排气管连接将氡气排出室外。 

房地产交易时间性很强(Time Is Of The Essence),房屋检查，氡气检查和含铅油漆等附加条款有效期到期日晚9：00前买主如果不向卖主送检查结果附件，这些附加条款就自动取消了。如果买主在有效期内向卖主送通知，卖主要在三天之内给答复。买主在收到卖主答复后，也要在三天内做出回应。任何一方在接到对方通知后三天之内不做答复，就等于接受对方最后条款。双方对每项检查结果处理方法达成协议后，经纪人会准备一份最后的附件，让买卖双方签字。

七. 申请贷款
如果不是现金交易，贷款就是最关键的一步，借不到钱就买不成房。买主在合同生效七天之内要去申请贷款。你可以找银行，也可以找贷款公司。如果你知道哪家银行利率低，你可以直接到银行申请。否则你只有找贷款公司，因为贷款公司可以在众多银行中寻找利率最低的一家，或寻找适合你情况的贷款。在美国买房流程第三步预审贷款时，你已经与一家贷款公司接触过。如果你信任那家公司，可以向它申请。如果你还想货比三家，也可以再资询两家公司。要注意的是，查询当天得到的利率不是你最后锁定的利率，因为利率每天都在变化。 

与贷款有关的开销包括以下费用：

手续费(Loan Origination Fee): 一般是贷款额的1%

点数(Discount Point)：一个点是贷款额的1%，一个点可降低利率0.25%

房屋估价费(Appraisal Fee): $250-$500，房价约高，收费越贵。

信用报告费(Credit Report): $20-60$

处理费(Processing Fee)：$200-$500

纳税服务费（Tax Service Fee）: $50-$100

洪水证明费(Flood Certificate): $10-$20

审批费 (Underwriting Fee): $200-$500

文件准备费(Document Preparation) $200-$500

以上的费用在每个公司可能稍有不同，你可以找一家收费少的。每家公司都会让你挑选无点数贷款。加点数的好处是最终还款额会降低，缺点是过户时要多交钱。因为有点数无点数贷款在七年时还款额相等，如果你能保持贷款七年以上，可以加点数。否则不要加点，特别是在过户费很紧的情况下。 
选定贷款公司后，首先要填一份贷款申请表(Uniform Residential Loan Application)。贷款申请表有五页纸，包括以下内容。

贷款种类和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)

房地产信息和贷款的目的(Property Information and Purpose of Loan)

贷款人情况(Borrower Information)

工作情况(Employment Information)

月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information)

财产与欠债(Assets and Liabilities)

房地产交易细节(Details of Transaction)

贷款申请表一定要如实填写，并将所有文件准备好，比如30天之内的工资单，两年的W-2, 最近三个月的银行清单，等等。如果没有W-2, 要提供两年的税单。贷款员收到你的申请表后，要在三天内给你一份过户费预估表(Good Faith Estimate, GFE)，事先告诉你借这笔贷款你最终要花多少钱。许多初次贷款的人在看到30年总共还款额是贷款额的两到三倍时，都大吃一惊。有人不理解为什么过户费预估表上会有两个利率，一个低，一个高。低的那个是利率(Interest Rate)，高的那个是年百分率(Annual Percentage Rate, APR)。年百分率是利率加上所有与贷款有关的开销后算出来的，更能体现贷款的真实利率。所以在比较两家银行贷款利率时，应该比谁的年百分率低。 

买主递交贷款申请后，贷款公司或银行会请估价师给房屋估价(Appraisal)。在报价合同中，可以附上房屋估价(Appraisal Contingency)和贷款批准(Financial Contingency)两项附加条款。条款的有效期一般是15天。但由于次级贷款的影响，银行比较挑剔，出现房屋估价低于合同售价的情况，影响到贷款的批准。为安全起见，可把贷款批准附加条款有效期增加到20天。 

如果房屋估价低于合同售价，买主要在房屋估价附加条款有效期内向卖主递交买主房屋估价通知书(Buyer Appraisal Notice)并附上房屋估价报告，要求卖主把合同售价降到房屋估价。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知，房屋估价附加条款仍然延续，除非卖主书面通知买主，房屋估价附加条款有效期到了，应该取消了。如果买主在接到通知后三天之内还不向卖主递交买主房屋估价通知书，房屋估价附加条款在第三天晚上9点就正式取消了。 

买主要在贷款批准附加条款有效期内向卖主递交取消贷款批准附加条款的通知书(Financial Notices)。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知，贷款批准附加条款继续延续。这时卖主有权宣布取消合同，如买主在三天之内不做答复，合同在第三天晚上9:00就取消了。如果买主不愿失去房子，必须补交取消贷款批准附加条款的通知书。如果买主在贷款批准附加条款有效期内收到拒绝贷款申请的书面通知，只要把通知寄一份给卖主，合同就取消了。 

贷款批准后买主还要锁定利率(Rate Lock-In)。利率锁定期有30天，45天，60天或更长。时间越长，利率越高。一般在过户前30天内锁定。 

贷款额上限是由贷款人的经济状况决定的，能不能贷到款或利率好坏是由贷款人的信用分(Credit Score)决定的。信用分低于620或者没有信用分很难贷到一般性贷款 (Conventional Loan)。低收入政府补助贷款(FHA)和美国退伍军人贷款(VA) 最低信用分是600。信用分越高，利率越好，但740以上利率都是一样。另外头款越多，利率越好。 
怎样才能提高信用分呢? 让我们来看看信用分的影响因素和所占比重。

过去付款情况(Past Payment Performance) 35%

信用卡使用(Credit Utilization) 30%

信用史(Credit History) 15%

信用种类(Types of Credit in Use) 10%

信用查询(Inquiries) 10%

因为过去付款情况所占比重最大，所以你只要按时交水电费，信用卡及各种账单，信用分就不会差。如果夫妻有一方没有信用分，贷款时会按低于620来算。所以最好把一些账单转到无信用分的一方，让他/她建立信用分。信用分高的人给信用分低的人要一张信用卡副卡，也会提高信用分低的人的信用分。

八. 购买保险 
除非你用现金买房，否则贷款公司一定要你在过户之前购买屋主保险(Home Owner Insurance or Hazard Insurance)。这种保险主要保赔火灾对房屋造成的损失，所以有人叫它火险(Fire Insurance)。其实屋主保险还保赔许多其它原因对房屋或个人财产造成的损失，以及客人甚至路人发生的意外。 

居民屋主保险有以下几类: 下面的HO是英文屋主(Home Owner)的缩写。

HO-1基本险(Basic)：保赔由于火灾，雷击，烟熏，风灾，冰雹，抢劫，偷窃，爆炸，玻璃破碎，飞机或汽车，暴乱或骚动，以及故意破坏对房屋造成的损坏。基本险还保赔人体受伤，损坏他人财产，律师费，医药费，室内个人财产，房屋损坏后的住房花费。

HO-2扩充险(Broad)：在基本险的基础上加保由于电击，冰雪重压，水管冻坏，天空落体，热水器或空调系统断裂或烧坏，室内漏水造成的损坏。

HO-3全保险(All Risk)：在基本险和扩充险的基础上加保除战争，水灾，地震和地陷之外几乎所有的内容。还保赔客人在室内或室外发生的意外，路人在室外发生的意外。家里的狗咬伤人后还要赔偿医药费，甚至律师费。

HO-4房客险(Renter’s)：保赔公寓楼房客室内的个人财产。

HO-5综合险(Comprehensive)：比全保险保赔的范畴更广，保费更贵。

HO-6公寓险(Condominium Coverage)：保赔公寓屋主的单元和室内个人财产。客人或路人在室内或户外的意外事故，火灾，盗窃，或漏水带来的损失。屋主一定要仔细阅读公寓章程来决定必须构买的保险费额。

HO-7活动房险(Mobile Home)：适用于活动房屋主。

HO-8老房险(Older Home)：老房子的市场价格要低于重建价格。老房险允许屋主以低于重建价格的市场价来保险。

另外还有一种房东火险(Dwelling Fire)，适用于非商业用房的房东。除火灾外，还保赔冰雪，风暴和霉菌带来的损失。

因为我的房子是以先租后买的方式卖掉的，在买主履行买房权力之前，我就成了房东。在我把房子出租之前，打电话到房屋保险公司询问，从自住房改成出租房，保险费是否会增加。接电话的是一个女的。回答是出租房房东只需保火险，不需保个人财产，新保费是一年$826。我的旧保费是$817，所以变化可忽略不计。我就在旧保单上写了$826，但没有记下日期。因为我是这家保险公司的老客户了，以前每次问到的保费，都会给我，所以我比较信任他们。 

我签了租约后，马上给保险公司打电话，正式换成房东火险。这次接电话的是一个男的。他问了很多不必要的问题，因为这些问题的答案都在我原来的保单上。问到最后还不能告诉我保费是多少。这人给我的印象是他是个新手。过了一个星期，我收到一份保险申请书，要我填了寄去。我很奇怪，就去电询问，还问保费是多少。接电话的是另一个女的。回答是$1,039。我说我上次问过，说是$826。她查了一下，说没有看到有$826的记录。在她查的期间，我仔细看了一下新保单，发现每次事故自付费(deductible)是$250。我告诉她，我找到保费高的原因了。我以前的每次事故自付费是$5,000，谁会为了$250的损失去保险公司找麻烦，给自己留一个坏记录呢。她说出租房火险每次事故自付费最高额是$2,500，我说那就给我改成$2,500。这一改，新保费就成了$724。读者看到这里应该把你的保单找出来，看看每次事故自付费是多少。 

除了提高自付费，还有一些其它的方法来减低房屋保险费:

减低保险额：如果你买了一栋$500,000的房子，土地值$200,000，房子本身只值$300,000。那你只要买$300,000的房屋保险，因为$200,000的地不会受到火灾或暴风的损坏。不过如果你的首付不到$200,000，贷款银行可能会要求你的保险额不能低于贷款额。

房屋与汽车同保：如果房屋与汽车在同一家保险公司，可能会得到15%-20%的折扣。

不要换保险公司：有些保险公司会给3到5年的老客户5%的折扣，6年以上的老客户10%的折扣。

增加房屋安全性：安装烟雾报警器(Smoke Detector)或防盗报警器(Alarm)可能会得到5%的折扣。

九. 交接过户 

请过户律师的主要目的是保证买主得到合法产权，所以买主有权选择过户律师。如果你不知道找谁，经纪人会向你推荐。律师在过户前会检查产权史(Title Search)，查明卖主确实拥有产权，可以把房子卖给你。最长要查40到60年的历史，各个州有自己的规定。如果查出问题，要把问题解决了才能过户。产权检查还能发现与房产有关的债务(Lien)，比如拖欠税金(Real Estate Tax Lien)，贷款(Mortgage Lien)，装修费(Mechanic’s Lien)等等。这些债务会跟着房子走，所以在过户前一定要卖主把它们清除掉。如果没有问题，过户后律师会到当地土地管理局(Department of Land Record)把房契登记在买主名下。为了防止意外，贷款银行还会要求买主为贷款银行买产权保险(Title Insurance Lender’s Coverage)。屋主自己的产权保险(Owner’s Coverage)，买主有权决定买不买。 

过户前一个星期要落实贷款。如果利率还没锁定(Lock)，要马上锁定，以免过户时措手不及。还要根据过户公司给的过户费清单(HUD-1)草稿，把过户费准备好，并通知银行什么时候要多少钱。

过户前几天买方经纪人会向卖方经纪人要房屋检查时查出来的问题的修理账单(Repair Invoice)。一般修理应有90天的保修期，修理账单也可以做为保修凭据。买主在过户前还要把房子再检查一遍(Final Walk Through)。除了看该修的东西都修好了，所有设备都正常运行，卖主该留下的东西都在，还要记录水电气表的数字。如果发现没修好的东西，过户时还要与卖主交涉。

在过户的前一天，过户公司会给一张精确的过户费清单，买主可根据清单上的过户费，到银行开现金支票(Casher Check)。现金支票可以开给买主自己，过户时在反面写上付给过户公司既可。过户时还要带一张私人支票，如果实际过户费超过现金支票数额，再开一张私人支票补齐。

过户费包括五个部分，与贷款有关的费用，贷款银行预收款，中间账户预扣款，与产权有关的费用，以及过户税和产权登记税。各种费用加起来是房价的2%到4%，这还不包括首付部分。

与贷款有关的费用（Items Payable in Connection with Loan）:见 美国买房流程七. 申请贷款 
贷款银行预收款（Items Required by Lender to be Paid in Advance）

预付一个月的贷款利息

贷款保险的总数大约1.5%，可按月付，首付达20%的可不用买贷款保险

一年房屋保险，约每$1,000收费 $1.0到$2.0

中间账户预扣款（Reserves Deposited with Lender）

预扣两个月的房屋保险费

预扣两个月贷款保险

预扣两到七个月的房地产税，取决于过户月份

与产权有关的费用（Title Charge）

过户律师费（Settlement Fee）$200-$350

产权检查费（Title Search）$100-$200

银行产权保险(Title Insurance Lender’s Coverage) 每$1,000贷款$2.4左右

屋主产权保险(Owner’s Coverage) 每$1,000房价$1.8左右

公证等其它费用

政府登记税和过户税（Government Recording and Transfer Charges）

登记费（Recording Fee） 80

市/郡过户税/房产证印花税（City/County Tax/Stamps）为房价的1%

州过户税（State Tax/Stamps）为房价的0.5%，在马州第一次买房，买方的0.25%减免

州登记税（State Recordation Tax），马州为每$1,000房价$6.90。如果是自住房，前五万不付登记税。华盛顿特区40万以下的房子为房价的1.1%，40万以上的1.45%。维州为每$1,000房价$3.34

马州的惯例是买卖方分担政府登记税和过户税，但新房建筑商不付这些税，全由买主付，所以买新房比买旧房要多付1.1%的税钱。华盛顿特区的惯例是卖主付过户税（1.1%），买主付登记税。华盛顿特区第一次买房虽然不减免过户税，但在买房当年报收入税时，自住屋可减免5000收入税。如果调整后的家庭收入高于11万（或一个人收入高于七万），只能减免2500，高于13万（或一个人高于九万）则没有减免。 

过户律师还会建议买主购买地界勘察图（Survey）。有人问为什么每次卖房都要重花钱做地界勘察图，就用卖主的那张不是可以省钱吗。律师的回答是，重做可保证地界图的精确性和真实性，否则可能会有人钻空子给假图。简单的地界勘察图（House Location Drawing）是画有房子位置和地界的平面图，费用在$150到$300。复杂的还有三维房屋与地界定位（Boundary Survey），费用在$450到$2,000。做一张最简单的就可以了。

过户费清单还会有POC的字样，意思是在过户前付过了（Paid Outside of Closing），比如房屋检查费等等。白蚁检查费一般在过户时付。房屋保险费可以先付，也可以在过户时付。

过户时要带有效证件，比如驾照或带照片的身份证。如果没有，绿卡或护照等也行。还要带银行开的现金支票和私人支票。一般过户要一个小时，主要的任务就是签字交钱，要签很多文件。过户律师先把过户费清单（Settlement Statement）过一遍，如无异议，就把所有的文件拿出来，让卖主和买主签字。签完字后，买主把支票交给过户律师，过户律师把所有签了字的文件拿去复印，交给签字人一份。最后卖主把钥匙交给买主，房子就是买主的了。

十. 乔迁搬家
过户的最后一步是卖主将钥匙交给买主，所以过户后买主就可以搬家了。如果买的是新房子，直接就可以搬进去。如果买的是旧房子，卖主的责任仅限于把房子扫干净。所以你可能要重新油漆墙壁或清洗地毯。在搬家前4到5天联系水电气公司，问清要做的事情。有的公司要你自己读仪表，有的公司不需要。搬家当天再去电话确认将水电气账户转到买主名下。 

电话，电视，网络服务可能要提前10到20天预约。如果你的生活依赖网络, 不能上网就不能过日子，一定要提前约好网络公司来接通线路的时间。
如果请人搬家，要提前两周予约搬家公司。一般收费是一小时$80到$100，三到四个人，最少收费三个小时，再加$50左右的卡车费。如果自己搬，也要提前一周到租车公司定好哪天要用车。卡车有不同的尺寸，根据家具的多少来决定车的大小。一到两个房间的家具，可租十英尺的卡车；三到四个房间，可租16英尺的；五到八个房间，可用24英尺的。小一点的车好开，自动挡的比手动的好开。有升降机便于上下东西。没有升降机的话要选车身离地面距离较近，并有上下货跳板的。 

搬家前列一张家具清单，按房间排列，注明什么家具放哪间房间。包装箱也要注明搬到哪间房间。这样搬起来就比较省时间。 
搬家前要到邮局或在网上（https://moversguide.usps.com/?referral=USPS）填写换地址的表格（The Official Change of Address Form）。可能要七到十天才能收到从旧地址转来的信件。

搬家后要做的第一件事大概是装窗帘。沃尔马（Walmart）有价廉物美的窗帘和杆子。窗帘的价格在$10到$30。杆子的尺寸有24-48，48-84，84-120英寸的，价格在$16到$32。每根杆子都带有安装用的钩子和锣丝钉，很好安装。挂杆子的钩子要装在离上窗框四到六英寸的地方（为的是躲开窗子的木质框架，在石灰墙上好打锣丝钉洞）。先把钩子放在墙上，用铅笔标上锣丝钉的位置。然后用电钻在墙上钻个洞，你可以感觉到电钻钻透了石灰墙。接着把塑料空心钉用锤子打入钻好

随着中国经济的不断发展，越来越多的高净值人士选择将儿女送到国外读书，很多便直接留到国外结婚生子。这样在国外买房便成了一件大事，以下是在美国为孩子买房的注意事项。

1.父母给子女打钱在美国买房的优势

如果父母送钱给子女付美国买房的头期款的话，可以让他们的首付比例达到较好的贷款条件，银行一般规定，超过25%比例的首期款，可以免除贷款保险(Private MortgageInsurance.)，同时也助于拿到最好利率。

2.父母想送钱给孩子在美国买房有哪些讲究？

至2015年，美国税务局规定每年每个父母(包括岳父岳母或公公婆婆)可以赠与每个子女$14,000免税。

3.如果父母想多给子女些钱来减轻子女美国买房的贷款负担，有以下几种方法可以参考：

1）年末的时候每人送$14,000,年初时每人再送$14,000,这样父母就可以赠送比原来每年免赠与税多处一倍的金额。

2）如果时间无法赶在年末，就算年中还是有办法多送的：美国税务局规定，每个人终身的免赠与税额达到了543万。所以多出$14,000免报税的可以用这个543万来抵税。

4.如果父母身在中国，想给身在美国的子女买房，需要什么手续？

现在越来越多的中国留学生选择毕业后留美，然后结婚生子，到买房的时候难免需要父母帮衬。

如果父母拥有美国身份，一生面赠予税额是543万，但是父母如果是中国身份的话，终身免赠予税只有6万。

不过就算中国身份的父母赠送超过这个金额，美国政府也没有办法管到中国身份的父母。但是如果接受赠与的子女每年收到超过$100,000的外国赠与，就要向政府申报，要填一个3250表，如果不填，将会被罚款。

因此，美国父母如果每年赠与超过免赠与税额要填709，但是如果美国身份的子女每年接收中国父母赠送超过$100,000就要填3250表。

5.父母从中国汇钱有管制，以下2点需注意：

1.）中国政府规定每个中国公民每年只能从中国汇50000美金来美国。

所以如果要汇一笔较大金额给美国子女，父母需要在中国要多用几个亲戚的名义帮忙汇款，每人汇50000美金。美国的子女也要在美国多开几个账户，避免大笔资金流入同一账号，引起政府关注。

2.）父母还应该注意，千万不要送现金给子女，之后存入子女账户。

因为在美国超过一万美元现金入账，都必须说明来源。另外一个可以采取的方法是，让美国的亲戚朋友给子女美金，父母在中国还人民币给这些亲戚朋友。父母要是想给孩子们在美国买房，汇款过程中一定要注意以上提及的几点。

在美国办理购房贷款，首先要确认自己的身份，美国公民和绿卡居民自然不成问题，工作签证(E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1及G1-G4等)持有者一般也可以，但其余的外国人则会有较多的限制，例如要支付较高比例的首付和利息，必须购买贷款保险和产权保险，有的人甚至无法贷款买房。

想要知道自己是否可以贷款买房，最简单的办法就是联系贷款中介了解一下情况。中介最好多联系几个，也不要轻易相信他们的打包票说一定能过，很多中介为了把你的单子拿到手，会先承诺一堆东西，低利率，快速通过什么的，但其实贷成贷不成不是他们能控制的，银行会有一群人来审核你的各种资料，而他们才是最终能过给你发放通行证的人。

记住，不同贷款公司/银行的要求各不相同，这家被拒了另外那家可能就行了，多问问总是好的。

美国买了房子虽然是永久产权，但买房后每年都要交税。美国政府每年征收相当与房地产值百分之一到百分之二的财产税。相当于每过五十到八十年，你就要把你的房产值，再向政府交一遍。

另外根据美国各州的法律不同，业主每年所需缴纳的物业税为房子总价的0.5%-3%不等。如果出租，还要缴纳租金的5%-10%作为管理费。中国的富人一直在盼着房子升值，而很多美国人却巴不得房子降价，因为地产税会随着房价涨跌。

要注意的是，卖房赔了也要交税

“外国人”在美国的房产，如果是出租， 每年获利部分的交税额为个人所得利润的20%，如果一年的个人所得为5%-7%，即这5-7%的20%要交税。扣除房子的折旧费，一般3.5%左右的 20%为实际交税的费用。美国国税局定义的外国人，不是正常意义上的外国公民，而是一年中在美国居住时间未超过183天的外国人。

如果房产卖掉，则需要交房子获利的33%，在此之前卖方还要支付房地产经纪公司费用、卖方的过户公证费、屋主产权保险费、县政府过户税、市政府过户税、一年的房屋保修费、白蚁检查费、屋契文件准备费、文件公证费、经纪公司的法律规范监督费等等，另外还需还清所有尚未支付的地产税、社区费等，这些费用几乎要占去房屋全价的7%左右。

卖房开支最大的一笔费用是请经纪人，大约占房价的6%，但唐人街很多人拥有房地产经纪人的执照，就是专门为了在买卖房子时，可以省掉经纪人的费用。

另外，无论你投资房产是赚了还是赔了，外国人卖房必须要向美国税务局缴纳所得税，由产权公司在过户时就扣除房价的10%。

除了房产税，美国持有房产还需要以下的养房费用：

1. 房屋保险

在美国购买房产的同时，一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子，房屋保险费每个月都在100美元左右，一年就是1200美元。此外，在自然灾害多发的州往往还要额外增保一份自然灾害险，例如加州要加保地震险，南方城市要加保飓风险等。

2. 物业费

物业费主要是针对公寓而言的，别墅一般没有物业，都是自己建房自己维护，物业费为零或者每年只有一到两百美元；那种开发商建一大片新别墅的情况需要特别 注意，物业费可能比较贵。公寓的物业费大约每年3000到5000美元，越是年代久远的公寓维护成本越高，物业费也越贵。

如果您决定了让专业的房屋管理公司来管理，他们将对您的房子每天24小时都负责。如同买卖房屋一样，在美国，房屋管理公司也需要有一定的资质，且地区的要求不同。美国富升地产，南加州大洛杉矶地区房产经纪公司。

房屋管理公司的主要职责相同，如下：

刊登房屋广告，找到租客；

起草租房协议，确认房租及各方职责；

对租客进行信用调查，保护房东利益；

帮助租客搬进房子；

每月收取房租，并转入房东的账户；

每季度进行房屋检查，向海外的房东通过邮件或电话进行汇报；

如有需要，对房屋进行周期性维修和保养；

代理房东进行年度报税；

处理任何法律纠纷，如未支付的房租等；

房租合同结束后,结账退房；

重新刊登房源，找到新的租客；

房屋管理的服务费包括一笔前期费用和每个月固定的房屋租金比例。前期费用是用来向市场推销和刊登房源，起草出租合同，设置每月房租收取协议等。费用总额大约从200美金起至最多75％的月租。

每个月的管理费大概在月租的8％－18％，根据地区情况不同。当然，这些费用也都是可以和你的代理中介协商的。

很多中国买家对于美国买房的关注点之一就是美国当地的贷款条件和流程是怎样的。洛杉矶本地的美国富升地产指出，绝大部分贷款置业者并不是因为拿不出这笔资金，而是对美国超低的贷款利率所吸引，希望能借助资本优势，最大化发挥投资优势。那么，中国人如何在美国顺利获得贷款呢？

　　首先了解一下在美国申请房贷的流程，过程与国内的房贷申请流程有相似之处，大致分为选择贷款机构——获取贷款机构预先资格——贷款机构审核申请人资质——房产评估——贷款机构放贷。具体分为以下7步：

　　（1）选择能为您提供贷款的放贷机构

　　（2）比较利率和期限后确定能为您提供最适于您承受力的放贷机构

　　（3）获得接受您的财务和身份证明资料的放贷机构的预先资格

　　（4）按放贷机构指示提供所有有关收入，身份和其它要求的信息进行审核

　　（5）抵押贷款公司进行房产评估以确定价值

　　（6）与抵押贷款职员成交贷款

　　（7）结算贷款成交一揽子费用机构

　　按照贷款申请的流程，我们来详细说明一下各个流程的具体操作方式：

一、外国人在美申请房贷的注意事项

　　在美国，按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够，申请人有良好的信誉和持续的收入来源，与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。目前，在美国绝大多数州，外国人（无美国绿卡）可以通过贷款购买美国房产，但是首付通常要在30-55%，并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明，贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平的利息。

二、美国房贷种类

　　美国房贷基准利率（数据统计于2013年4月18日）

　　如果符合贷款购房条件，那么您就可以考虑贷款类型了。美国常见的贷款期限是30年，您也可以根据您自身偿还能力，也可以选择5年、7年、10年、15年、20年、40年。目前美国的平均贷款利率在4-5%左右，贷款主要有两种类型，浮动利率贷款和固定利率贷款。

　 （1）浮动利率贷款（ARM）。通常分为：3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按Libor等指标进行浮动。例如，2011年11月16日，在加州洛杉矶购买30万美元的房屋，首付40%，申请5/1ARM贷款，前五年贷款利率为4.132%，从第六年起浮动。

　 （2）固定利率贷款。常见固定利率贷款有15年或30年的，年利率固定。

　　短期（3-5年内）来看，浮动利率贷款来看贷款利率较固定利率低0.5-1%左右，但长远来看浮动利率贷款存在利率大幅提高的风险。因此，对于中短期投资者来说，浮动利率贷款是比较值得考虑的选择；而对于追求稳妥，长期风险承受能力较低的买家来说，固定利率更加合适。两种贷款类型均有其优势和劣势，买家可根据自己的资金状况进行。

三、外国人在美国申请房贷的条件

　　作为海外人士，在美国银行取得房贷的要求比较高，除非在该银行有相关的存款、投资或其它的活跃帐户往来，比如持有工作签证的人士有较长期的稳定金额的收支记录。作为永久居民，也就是绿卡持有人，也是需要在该银行建立相关的个人信用记录之后才能够申请得到买房贷款。不同银行的放贷政策与条件不一样。但只要符合要求，银行照样愿意放贷给综合资质较高的海外申请者包括中国人。

四、外国人如何接洽美国贷款机构

     （1）贷款经纪人

　　美国超过一半的房屋贷款是通过贷款经纪人来完成的，贷款经纪人是撮合借方和贷方的中间人。贷款经纪人可以直接与买家协商费用，可以为您实现最低贷款利率和最少费用花费。所以对于不熟悉美国贷款购房事务的人，找个“靠谱”的贷款经纪人是个不错的选择。不过专业化的服务也会收取一定的费用，贷款经纪人通常会收取贷款额1%的费用。

     （2）商业银行

　　商业银行等提供的贷款利率非常具有竞争性，如果您在这些商业拥有支票账户或存款账户，还可以享受到贷款优惠。

     （3）抵押贷款银行家

　　抵押贷款银行家可代表一家或多家银行为您提供贷款。

　　在接洽美国抵押贷款放贷机构时，一定要和受过外国抵押贷款培训的职员商谈。当您和美国不同银行的抵押贷款职员接洽时，搞清楚适用于外国人的利率，资格要求和规定。要和多家放贷机构商谈以选定能为您提供您需要的贷款的最佳利率的银行。

　　如果您正在与各贷款机构办理贷款额度，请您务必提前通知美国富升地产的专业房产经纪人，以便协调购房时间和流程等事宜。

五、如何取得银行批贷预先合格

　　一旦找到了最好的放贷机构，下步就是获得申请贷款的预先资格。这是在贷款程序开始之前，也就是在和他们首次接洽之后的第一步。经纪人会要求您提供您的个人信息，包括收入和债务。他们将按照其出贷标准（各家不同）决定您能承受的贷款额。

　　预先合格审核有助于搞清您是否有资格贷款，以及您有资格贷多少。这个步骤同时也帮您了解放贷机构是否愿意给您提供贷款。

　　关于您的抵押贷款要求，一定要对放贷机构诚实，包括您计划如何使用房产。如果您不诚实，即使贷款通过了，放贷机构会坚持当时就付全款，或者他们通过法拍屋收走房产。

　　银行一般会考虑以下七个主要因素，综合评定以决定是否给予申贷人“预先合格”资格：

　　（1）是否有稳定的收入来源(比如有份工作)；

　　（2）过去两三年是否有份稳定的工作；

　　（3）目前的收入是否可靠；

　　（4）付款记录是否良好；

　　（5）长期借债是否不多，比如贷款买车；

　　（6）是否有一笔存款用于首期款的支付；

　　（7）是否有能力每个月支付月供款以及所增加的成本。

六、如何协助银行完成贷款资格审核

　　一旦抵押贷款职员认可您的资格，下一步是审核。放贷机构需要审核：

　　（1）收入证明：雇主信或者公司营业执照

　　（2）存款证明：最近一个月银行月结单，需要看到头款部份

　　（3）身份证明：有效的入境签证与护照

　　（4）房屋购买合同

　　（5）房贷申请书

　　（6）资产证明：您的资产总额

　　（7）信用记录：您的信誉记录（或您本国的等同物）

　　只要他们通过这个程序，认为您有资格申请贷款，接下来贷款机构便会展开以下工作：审查您想要购买的房、审查房产产权状况。

　　如果一切顺利便可以批贷了。从接洽放贷机构到银行预审，再到资格审核直至最后放贷，每一个环节都需要非常仔细认真，只要按照银行的要求提供充分、有效、真实的资料，外国人在美国贷款买房也并非不可能。

签证介绍

非移民签证主要为“短期” 或“旅游访问”签证, 只允许您在美国做临时短期停留, 虽然”短期”停留的时间可能长达数年。非移民签证的类别主要根据申请人访美的首要目的进行划分。除了极少数例外情况，持非移民签证访美的人员只能在美从事与其签证类别相关的事务。 
请注意: 获得签证并不能保证您能最终进入美国。美国法律规定签证只是允许您申请进入美国的凭证。获得签证的人员将在美国入境港口接受美国国土安全部(DHS)官员的检察。国土安全部官员批准绝大多数持有签证的申请人入境，但也有权拒绝某些人入境。

流程与费用

办理流程
1、支付签证申请费
2、预约签证面谈时间及签证预约平均等候时间
3、准备一张符合要求的照片
4、在线填写DS-160签证申请表5、准备签证申请所需材料
5、来使馆进行签证面谈
6、通过中国邮政办理签证/护照返还手续
费用
申请人在通过签证话务中心预约一个面谈时间前, 请务必缴付签证申请费。当您预约面谈时, 话务中心客服代表会索要您的签证收据号码。
非移民签证种类及费用：无须从美国开始申请 的签证种类，如B1/B2（旅游、商务），学生（F1）或交流访问人员（J1）：140美元 （人民币938元）；须从美国首先申请的签证如H（工作）、L（公司内调遣）、O（特殊才能）、P（演艺人员）、Q（文化交流）及R（宗教工作 者）：150美元 （人民币1005元）；未婚夫妻签证 （K）：350美元（人民币2345元）。

所需材料

1、有效护照：如果您的护照将在距您预计抵美日期的六个月内过期、或已损坏、或护照上已无空白的签证签发页, 请在前来面谈之前先申请一本新护照。
2、DS-160表格确认页：请在上面注明您的中文姓名、您中文姓名的电报码、中文家庭地址、公司名字及地址。请将您的表格确认页竖着打印在A4纸上。面谈时请携带打印出来的DS-160表格确认页，不要使用传真的确认页。
3、一张照片：于6个月内拍摄的2英寸x2英寸（51毫米x51毫米）正方形白色背景的彩色正面照。请用透明胶带将您的照片贴在护照封面上。
4、签证申请费收据原件：您可以在中信银行在中国的任何分行支付签证申请费938元人民币。请将收据用胶水或胶条粘贴在确认页的下半页上。
5、含有以前赴美签证的护照，包括已失效的护照。
6、能够说明您为何一定会返回中国的证据: 出示经济、社会、家庭或其它方面对您具有约束力的文件，以帮助您证明您在美国短暂停留后有意返回中国。由于个人情况的不同，申请人应出示的证据也各不相同。下列文件可以帮助签证官评估您是否有意返回中国：户口本、身份证、雇佣证明、能客观反映您每月收入的工资单、上有正常规律的存取记录的存折等。
7、资金证明: 证明您有能力无需工作即可支付在美停留整个期间的费用，例如能客观反映您每月收入的工资单、上有正常规律的存取记录的存折等。（注意：请不要出示银行存款证明单。存款证明单对签证申请没有帮助。）

使馆信息

美国驻华大使馆

地址: 北京市朝阳区安家楼路55号  

邮编：100600 

新址：美国公民及签证申请人应从使馆东门进入领事处。东门位于天泽路与安家楼路交汇处，毗邻女人街及莱泰花卉市场，对面是凯宾斯基饭店及燕莎购物中心。其最近的地铁站是十号线亮马桥站。

电话: (86) 4008-872-333 或(86-21) 3881-4611 

传真: (86-10) 8531-3333 （仅供查询个案申请状况及处理紧急事物)

工作时间: 周一至周五 早8点-下午5点(必须提前预约面谈时间)

美国驻中国使馆官方网站：http://chinese.usembassy-china.org.cn/

可以在国内各大银行进行美元的兑换（如：中国银行、中国工商银行、中国建设银行等，如金额过大，需提前预约）。到达之后，最好换一些零钱准备搭车，如果要搭市区巴士，就得准备硬币。几乎所有的自动售卖机接受1元纸币，少数接受5元纸币。大额纸币（50美金和100美金）小餐馆、小商店都不太收。

换汇点主要集中在市中心及机场。许多银行也提供换汇服务。

如果游客拥有建设银行的乐当家理财卡，那么恭喜了，因为建行和Bank of America是姐妹行，持卡人在美国BOA的任何提款机上直接取现，不收任何手续费，但有每月上限为2000美金。

一、什么手机能够在美国使用？ 
查看自己的手机参数，如果是四频或者三频的就能使用，双频的老手机就不能用了。现在的绝大部分手机都是三频或者四频机。要说明的是如果手机是CDMA制式的（比如电信的iphone合约机），那么去了美帝就只能选择CDMA网络的运行商了，比如Verizon和Sprint，如果是GSM制式的（比如移动的手机）就只能选择GSM的运营商，比如ATT。如另外注意中国电压220V，美国110V，所以注意你的手机充电器是否支持不同电压。 

二、美国运营商简介 
在美国营运的营运商一共有180多家不同的营运商，有的区域性的，有的是全国性的，期中最大的8家是：Verizon Wireless， AT&T Mobility， T-Mobile USA， Sprint Nextel， TracFone Wireless， MetroPCS， U.S. Cellular， Cricket Wireless。 

三、美国手机开户概述 
首先普及一下美国手机开户的基本常识。美国手机开户比国内更为正式，不存在北京那种二十块钱随便就能买号的情形。如果你在美国购买任何运营商的合约手机的话，一般都需要你的SSN，有些公司允许没有SSN的情况下开户，但须交纳一定押金（例如500美元），这笔押金一般会在一年以后以银行支票的形式邮寄到你当时在运营商填的地址。所以如果你在办好电话卡以后一年内搬家的话，记住一定要及时的改地址，否则给你的支票就会邮寄丢，丢了你要办理重新邮寄会非常的麻烦，手续很复杂。即使在没有SSN的时候开了户，一旦申请到SSN也需要马上告诉手机公司。按时交纳手机话费是提高个人信用的途径之一。 
另外一点需要注意的是很多套餐都是采取短信额外计费，并且收发均计费。在美国很少有人发短信，取而代之的是语音信箱服务。几乎所有的手机上都提供此项服务，即无人接听时会自动转入语音留言。下文中计算比较优劣时有些运营商没有提供免费的短信业务，所以同学们要理解其中的原因。 
手机号的格式看起来同住宅电话完全相同，都是1-xxx-xxxxxxx，拨号的时候国家区号1可以不拨，但后面的三位地区区号和七位电话号码一般都要拨。大多数手机都不存在长途的问题，也就是拨美国境内任何号码都同样计费，有些服务商还提供免费外地漫游（roaming）。顺便说一下给国内打电话的问题：拨打国际长途需要购买你的运营商的长途电话服务，比如我在ATT购买的国际漫游World Connect的套餐，包月3.99刀，再打电话的话，国际长途一分钟15美分，还是不贵的。打中国电话的话是011-86-手机号的形式拨打，注意不能遗漏前面的011。 

四、强调几个小事 
1、虽然美国的电话可以插入实体电话卡，但是一般现在美国运营商都是不插卡模式。所以你在中国的手机如果拿到美国的话，不用插电话卡，在营业厅你的号码自动就会变成美国的号码，非常的方便，只要你手机的制式是美过手机的制式（GSM，CDMA）。所以，如果你办了手机号码，你突然觉得这个号码不好，你打一个电话，就可以直接把手机号码给变了，不用去营业厅，你可以挑选一个你喜欢的号码，改电话号码也是免费的。另外签约时一定要记得问工作人员有没有学生优惠，有些店员不会主动告诉你有学生折扣。 
2、在美国的学生，大多数一开始并没有SSN。但是你一般拨打客服的时候，自动语音部分都会让你输入你的电话号码和SSN的后四位，你不输入就无法转入人工。但是如果你没有SSN的后四位，你该输入什么呢？ATT对于没有SSN的，统一需要输入1114，作为后四位。其他的运营商，该输入哪四位数字，最好在办卡的时候，就问清楚，以免打客服无法打进人工接听。 
3、一年之内，如果你对手机有任何不满意，你可以随时去营业厅或者手机品牌店去换全新的手机。你甚至不需要跟业务员解释原因，他们也会给你换。举个我朋友的例子，他把iphone手机屏幕摔坏了，但是他和业务员说，你的听筒音质不好，有杂音，结果业务员给他换了一台新手机，屏幕坏了，你可以说另一个理由，让他给你换一台新手机。 

五、各类套餐详解 
本文着重介绍Verizon Wireless， AT&T Mobility， T-Mobile USA， Sprint Nextel四大营运商的各个套餐，包括prepaid（预付）、Individual Plan（个人套餐）、Family Plan（家庭套餐）、Monthly Plan（月付套餐）和Mobile Shared Plan(移动分享套餐)。 
1、Prepaid plan（预付）：所谓的预付就是不用签约，不用押金，用多少交多少。这个美国手机套餐跟国内的电话套餐特别相似，就是必须保证你的账户里面有钱才能打电话，电话费必须提前充值。此外，这种美国手机套餐一般不会送手机，所以还得另外买手机。好处在于不用跟电信公司填协议，另外两种填协议的套餐通常都需要办2年的协议。比较适合短期访问学者使用。 
电话短信多的同学50刀unlimited是比较划算的（还包括国际短信发给中国也是unlimited），电话少的同学可以用25刀monly/plan，短信是全免还包括250分钟电话，超了的话可以再按10cent/min打。注意Prepaid是没有ATT间互打免费的，接听也要收费，所以其实250分钟很不耐用的。另外智能机要上网的话要再包一个data plan，有5刀（50M），15刀（200M）25刀（1G）的，但不是强制的（family plan里智能机是强制包data plan的），所以大部分用prepaid的童鞋都没有data plan不能上网，这是prepaid的另一个缺点。 
Prepaid套餐之间的转换： 
比如要从25刀的monthly plan换到50刀的，可以去门店直接改，或者打客服电话611，先在账户里充上50刀（可以上网充或者去超市买充值卡），然后打电话611，说rate plan(或按3)，然后听说明说change plan，按说明来就可以了需要特别注意的一点是，一旦你换到新的plan，前面的plan就过期无效了，所以换plan要在前面plan用完之后再换 
2、Monthly Plan（月付套餐）：就是不用签约，不用押金，每个月交一定的钱数，想什么时候停就什么停，很方便。比如：T-mobile的FlexPay, 49.99美元/月，可以打600分钟，周末和晚上免费。 
以上两种方案均需要自己购买手机，在美国Unlock的手机价格比较贵，好一点的300美元以上。 
3、Individual Plan（个人套餐）：就是和营运商签约，如果没有SSN（社会保险号）就要交押金，押金一般是500美元（根据营运商不同也会不同）。Individual plan 比family plan明显会贵不少，如果family plan人够多。 
4、Family Plan（家庭套餐）：就是2到5个人合用一个签约套餐，交的钱大家均分，套餐里面的时间大家均分，其中只要有一个人有SSN就不需要交押金，否则每个人都需要交押金。很多情况下，会几个留学生或者同班同学一块开户。如果你们是几个学生一块开户的话，凑够五个人比你们个人的plan 会便宜很多。但是问题就是钱每个月都需要由那个family plan的holder来付，而且看了每个月帐单你就会发现holder钱明显比其他人要多很多，因为很多公共的部分都会记在holder的账户里，所以holder需要每个月付钱算钱，其实非常的麻烦，帐单也挺复杂的，尤其是如果plan里的人，经常订购服务，升级的话，算起来会更头疼。 
个人套餐和家庭套餐有几点要注意：这两个套餐是不需要自己买手机的。周末、节假日和晚上打电话大部分Service Plan是不要钱的，随便打，晚上一般是指晚上9点到第二天早上6点。运营商内部互打不要钱，比如AT&T给AT&T的手机打，任何时间都不要钱，不过你要拨打座机电话一般都是会计费的，像如果是电话有时间限制的话，对于经常拨打各种客服电话的人最好注意时间，当然给你的电话运营商拨打电话是不收费的。赠送的话费时长，是指早上6点到晚上9点之间这段时间你可以免费打的分钟数，如果超出，费用是非常昂贵的。首次激活使用需要收取36美元激活费。 
可能很多留学的同学关心在美国怎么样能够签iphone合约机，下面，本文就以签iphone合约机为例计算各大运营商的家庭套餐和个人套餐费用，比较得出最便宜的iPhone套餐价格。 
5. Mobile Shared Plan(移动分享套餐) 
AT&T的mobile share plan允许最多10个手机或tablets加入，它和传统的family plan的区别在于，它是2-10个人share固定的data流量（比如1G,4G)，然后每个人的电话短信是全部unlimited，传统family plan是2-5个人share电话分钟数，data流量是自己算自己的。这个data plan不仅可以手机加入，也可以让laptops/tablet加入，比如你可以让你的ipad也加入，一共最多10条线 
这个Plan最多可以加10人。如果选择10G的，总共10人加这个Plan，每人每月42美元。包含无限电话、无限短信，然后10个人共享10G流量，平均每人1G。相比最流行的46美元每月的Family plan，是要合适多的。而且不用担心跟别的公司的电话打超时间。这个Plan也可以买合约机。缺点在于找到10个人并不容易，而且在每个月算话费时人多容易引起一些不必要的麻烦。但如果有效管理这些问题还是可以避免的。 

六、四大运营商签约机套餐对比（以iphone合约机为例） 
1、Verizon 
Verizon是美国最大的运营商，所以信号质量自然不用说，但是高昂的费用也是领人止步的一大因素，因为没有短信套餐，所以收发短信都需要额外支付钱，而3个人700分钟是否够用就要看3个人的协调了。因为Verizon用的是CDMA。所以iPhone是没有卡的，回国之后只能用联通或者电信的烧号才能正常使用，合约期满之后可以要求营运商解锁你的手机，这样你就可以用其他的网络了，比如国内的，要不只能用Verizon的。 
概括：信号好、资费贵。 
2、AT&T 
AT&T是美国最二大的运营商，所以信号质量自然不用说，相对廉价的价钱也成为广大留学党的首选，但是数据流量太少和没有短信套餐仍然成为问题，AT&T数据采取的机制是，如果超出了，就自动再买一个包，比较坑爹的是AT&T对数据使用量没有提示，经常就容易超了，所以一个月可能不小心就$50+的费用，并且收发短信都需要钱，算下来，限制还是比较多的。 
概括：信号好、留学党使用人数最多、资费便宜、数据流量少 
3、T-Mobile 
Tmobile并没有和Apple签约，所以没有便宜的iPhone可以拿到，想用他家的套餐只能自己从Apple官网买无锁的iPhone然后到他家来上台，使用他家的Value Plan。我刚来美国的时候用的是他家的Monthly Plan，30刀一个月那个，因为有短信有电话，基本用途还是不错的，后来4S的无锁出来之后，偶就直接买了一个，然后用了一个小技巧，就是把卡剪成小卡放到iPhone里面去，正常使用没有问题，不过iPhone不支持4G，只能使用Tmobile比较慢的2G（EDGE）网络。 
优缺点：T-mobile主打的是廉价的套餐，但是网络质量实在不敢恭维，如果住的地方稍微偏离主干道可能在家里就没有信号了，要打电话都要跑到外面去相当的苦逼，不过加$10就能无限的国际长途和短信的月付计划还是很吸引人的，如果自己有手机童鞋可以考虑这个套餐，对于想用Android和Windows Phone手机的童鞋，T-mobile也有最新的Android和Windows Phone手机，如果签约也还是很便宜的，并且可以使用4G网络，速度还是很可观的。当然因为使用人数又少一些，所以打电话可能还是捉襟见肘的，使用其他运营商的中国童鞋可能都不会很乐意给你打电话。 
概括：信号一般、使用人群少、短信流量无限、4G网络、自带手机。 
4、Sprint 
优缺点：Sprint是iPhone 4S推出之后新加入的营运商，主打Unlimited的Data Plan，小弟偶没用过，不知道信号怎么样，不过它也是用CDMA，应该信号覆盖还是不错的，资费比ATT和Verizon都要便宜，而且短信和流量都是无限，还是比较吸引人的，不过使用的人数不多，要扣分钟数的机会比较多，不知道1500分钟5个人分会够用不。 
概括：信号好、使用人群少、短信流量无限。