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美国买房想便宜要趁竣工前就下手么？
美国房产问答
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- 基本问题
- 问美国买房为什么要成立房地产信托？得居置业专家： 在合适的时候，每个家庭都应该有关于遗产的规划。而建立不同类型的信托，就是管理遗产的主要方式。无论你是选择一个简单的可撤销的生活信托，还是一个非常复杂的不可撤销的遗嘱式信托，都必须要在前期开展一些研究工作，从而为家庭做出最好的选择。
- 问美国房产繁华区域和不繁华区域最大区别是什么？得居置业专家： 些居住氛围非常不错的老城区。其特点是建筑年代较久，多以老式单位福利房及原著民自建房产为主，小区比例高。原著民比例通常比较高，居住氛围好，生活成本相对不高。这种区域较大的优势就是交通便利，配套完备，综合生活成本比较低。但是，同样在这种区域新房放量较少，而且价格不低。
- 问美国房屋自然灾害保险是什么？得居置业专家： 然灾害保险主要就是考虑您所居住的地方是否是自然灾害频发地，例如在自然灾害频发的加州购房一般都会购买地震保险，一般来说保费由当地发生灾害的可能性和频率决定。
- 购房问题
- 问美国好的学区房有何评定标准？得居置业专家： 美国不同地区对学区是否优秀有一套自己的衡量标准。在纽约，教育部门公布的年度学校排名由三个指标决定：学校环境(包括学生出席率)占15%；学生表现，其中初中和小学根据学生英语和数学中的会考成绩衡量，而高中则根据学生毕业率衡量，占总分的30%；学生进步，包括学校是否有效地帮助学生取得进步，占总分的55%。 在加州，政府每年主要通过api(加州公立学校学术表现指数)分数来衡量各地中小学校的表现。虽然指标不尽相同，但官方发布的数据具有很强的权威性，可以作为挑选学区房时的可靠依据。此外，家长也可以自行在网络上查询学校历年的sat成绩。 “如果一定要选择一个简单标准来衡量美国学区的优劣，那么选择富人区最直接。因为富裕的社区和城市，学校和地区整体环境往往更好。”北京苏富比国际房地产国际销售副总监刘震在接受《留学》的采访时说道。
- 问美国买房的亚裔美国人的购房力怎么样？得居置业专家： 亚裔美国人和太平洋岛民人口中在对房屋所有权方面，占所有少数群体中比例最高。他们往往多代同住一家庭，研究表明他们的房屋所有权数据可能因此而显得低。
- 问用现金在美国买房签约14天内可退房么？得居置业专家： 想在美国买房的人，也可上网查询自己选中房屋的所有情况，然后交相应的定金，在一定时间内交房。如果是现金买房手续会更加简单。如果一切正常，一般14天后合同生效。买方在这段时间内可请专门检查房屋质量的公司对房屋进行检查，若发现有质量问题，可以单方面中止合同。即使签约付款买主一般也可以在14天内随时退房。（不过各州不同，具体需要咨询当地经纪人）
- 费用问题
- 问美国房产收入要多少？得居置业专家： 房的话，房可能的收入会被算入可使用的收入，其算法是，乘以75%，再减去房的月供，如果剩下的是正数，那麽加到分母里；如果是负数，则加到分子里。所以，有时你会发现直接买房甚至能获批更高额度的贷款。这个怎麽决定呢？贷款都要做房屋估值(Appraisal)，银行会参考Appraisal Report上Appraiser给出的建议。Appraiser会对比附近房子大概的，做出一个“Comparable Rent Schedule”，给出自己的建议出租额度。
- 问美国房地产的持有成本是什么？得居置业专家： 美国房地产的持有成本包括了房地产税（1%-3%，各地区不同），物业管理费（约1000-4000美金一年）房屋保险费（400-500美金一年），公共事业费以及维护费用。
- 问美国购房的诚意金制度有哪些没注意过的细节容易被忽略？得居置业专家： 美国购房法律流程的第一步，提交报价的 Offer，要向卖方提交一张诚意金支票。这样证明买方真的有诚意，因为说明如果反悔，这笔钱是要蒸发的。让您确实有诚意买，这就是诚意金制度的好处。
- 贷款问题
- 问美国买房子，什么人可以有资格申请外国人贷款？得居置业专家： 美国购房贷款没有限制，任何人都可以申请。借款人可以是美国绿卡，也可以是旅游商务 B1/B2 签证，也可以什么签证都没有的中国公民。
- 问美国贷款利率多少？现在美国房价算低适合入手吗？得居置业专家： 根据最新数据显示，美国30年期固定房贷利率3.93%，15年期房贷利率3.36%，5年期房贷利率3.36%。房产经济学家Aaron Terrazas指出，美国房价已处于08年以前的峰值，但房贷利率一直处于低位，很大程度保持了买家的负担能力。Terrazas预测2018年底贷款利率将达到4.5%左右。
- 问美国买房贷款流程是怎样的？得居置业专家： 美国申请房贷的流程与国内的房贷申请流程有相似之处，大致分为选择贷款机构——获取贷款机构预先资格——贷款机构审核申请人资质——房产评估——贷款机构放贷。具体分为以下7步： （1）选择能为您提供贷款的放贷机构 （2）比较利率和期限后确定能为您提供最适于您承受力的放贷机构 （3）获得接受您的财务和身份证明资料的放贷机构的预先资格 （4）按放贷机构指示提供所有有关收入，身份和其它要求的信息进行审核 （5）抵押贷款公司进行房产评估以确定价值 （6）与抵押贷款职员成交贷款 （7）结算贷款成交一揽子费用机构
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