我一直想采访一下澳洲本土投资人，也就是我们口中所说的老外是如何投资地产的。老外投资地产会比我们华人更具有借鉴意义，因为澳洲中产阶级家庭没有华人那么重的传承文化，父母不会省吃俭用给孩子一大笔钱去买房，澳洲人白手起家的居多。第二，澳洲人申请贷款没有像华人那么灵活，不会像以前的我们有海外收入，动不动就贷款4-500万。澳洲人还有一个特点是，他们不会一窝蜂去买学区或者一定要看双砖的House ，他们有自己独特的思维逻辑。
我今天邀请的特别嘉宾是和她的先生理查德（Richard），我们结识于澳洲最大地产投资论坛PropertyChat.com.au, 作为论坛的老成员，这对夫妇拥有近20年的投资经验，我相信他们的故事一定对您未来的投资有所启发。
是一个澳洲土生土长的上海人，但是她完全不会说中文。她目前经营着自己的一间房屋管理公司，她的先生Richard是一个经验老道的贷款经理。我们相约于东区，她们家附近的一个餐馆，他们承诺会将这些年的故事和我们一一分享。
你们夫妇第一次投资房地产是什么时候？女士优先，不如太太先讲讲吧！
我第一次投资房地产是在2000年，那个时候政府推出首次置业津贴，我刚开始上班，然后就想趁机去买一套房子。我买的第一套房子是一个在potts point 24平方米的studio（套房），当时的购买价格是10万5000元，租金是155/周，物业管理费350一个季度，贷款80%。
为什么会买在那里呢？
说实话这是我手里那点钱唯一可以负担的起的房子。Studio 那个时候还没有像今天这样受银行限制，我知道现在只有CBA 可以给40平米以下的房子贷款80%，但在那个时候，有4间银行可以提供80%贷款，我们当时贷款的银行是St George.
当时的市场环境是什么样呢？
投资房产在今天是一个很流行的话题，每个人都感兴趣。但在那个时候关于地产方面的书籍真的不是很多，我相信也和利息有关。当时的利息是7%左右，当然房价也很便宜，我记得那个时候Cabamatta 的公寓才卖5万5千元。
这笔投资您都学到了哪些功课呢？
这笔投资对我有两个非常大的影响，第一个是我当时太年轻，随便找了一个当地的中介帮我管理。租房经理很不付责任，找来的租客赖账，还损坏了我的房屋，我不得不去新洲公平裁决厅去打官司，追讨我的损失。所以在十几年以后的日子里，凡是我在悉尼的房子我都自己管理。所以在管理房屋方面我很有经验，这也是为什么后来我开了公司。
第二是因为这次房屋的损坏，我开始学着自己去装修房屋，除了少数需要技工去完成的工作，我都亲自动手去做。我花了2万元重新装修了这个房子，在2002年以16万5千的价格卖出去，我开始意识到原来除了等待升值，房地产还可以这样模式赚钱。
我很难想象你这样的学霸还能去装修，我在你身上看到了很多东方家庭里长大的女孩子没有的东西。
我父母30年前来澳洲的时候身无分文，为了奋斗和未来，他们每天起早贪黑工作，我从7岁以后都是自己上学放学，自己照顾自己，我比较喜欢独立依赖自己的感觉。
说说你的下一套房。
2001年的时候我决定去布里斯本生活一段时间。当时看到布里斯本有一个区叫Spring Hill，我看到那里的一间一房公寓卖9万5千元，但是租金却有170刀一周。我算了一下出了首付后，我几乎不用贴任何钱进去，而那里不但是个小商圈，开车20多分钟就可以到市区，所以我当时管父母借了2万元，想都没想直接买了。
这笔投资你又学到什么了呢？
这其实是一笔很成功的投资，我在买入后的3年内就实现了翻倍，我很后悔没马上卖掉它，因为它翻倍后一直没怎么动。昆士兰很多机会都是和矿业挂钩，矿业走下坡路后，布里斯本房市也开始不景气，目前这套房子我还在持有，现在估值20万5千，租金每周270.
在你遇到Richard前，你还有做投资吗？
我这人喜欢成功的事重复做。有了那次经历后，我2004年继续在布里斯本投资，这次选在logan，我买入一间三房的House，买入价18万，租金280/周，目前这套房子价值28万，租金/290周。
昆士兰的房子现金流真的这么好吗？
当时的利息要比现在高，另外昆士兰在房屋持有成本也比悉尼高，如房屋管理费要到8.8%，水费一年可以到2000元/年，另外郊区租客质量有点不太好，经常会出现一些房屋磨损。
Richard ，我想问问你们没结婚这段时间里，你在干什么？
Richard
我们是在2007年认识交往，并于2008年结婚。我在2002年的时候就对投资很感兴趣，因为我在网上看到一篇关于复利的文章，我看到一笔钱坚持长期投资能滚到成很大的金额，所以我的钱一直攒着，等待合适投资机会。
中国人总以为老外的梦想就是环游世界，当月光族
Richard
哈哈，我不是这样的老外，我在高考前，一直打三份工，工作所赚的钱一直赞下来，等待机会。
说说你的第一笔投资
Richard
我的第一套房买在Melbourne 的Richmond，当时是2006年，我的买入价是22万的两房公寓，租金是340/周，我买入没多久后房价开始上涨，目前的估值约为45万，这个地方离市区只有4公里，唯一美中不足的是，这里后来建了太多新公寓，影响了我拥有更大的升值。
在你们2008年结婚前，还有投资吗？
Richard
有，我认识Melisa后，看到她在昆士兰的投资很成功，所以也在布里斯本郊区Logan 买了一个4房House，2007年买入价30万6千，租金每周330，不过我这次买在高点，目前为止到2019年，房价没有太大的变化
你觉得这次投资给你功课是什么？
Richard
今天的投资人很幸运，有数不清的学习资料可以看，我们那时候投资更多凭直觉。我们知道要买在大城市，租金要好，更多的就不懂了。
今天回顾下来，我们早期买的房子潜力不足，例如早期在昆州买的房子，如果我们懂地产开发的知识，我们那时候可以用相同的价格买入那些能开发的块，每个地能分割成2-3块，我们可以赚更多的钱。
我见过很多夫妇因为买房的事情会吵架，总有一方会觉得压力太大，要对方收手，我看你们夫妻在投资这件事还蛮合拍的，没有一方觉得压力太大吗？
Richard
我们是一样的人，所以才在一起，我们不但对地产投资有热情，也一起承诺过彼此要一起靠投资致富，所以每年我们都要为了这个目标做点什么。
你们每年都会去投资吗？
是的，我们一直保持着这样的记录。我们的投资路线大致分为两个方向，一个是买入正现金流房产，我后来在2007年又买入昆州的Tamworth的房产，买入价29万5，租金330/周，不过这个房产没怎么涨，目前估值34万，租金330/周。
就像Richard 说的，当我们懂的渐渐多了以后，我们知道房子光有正现金流是不够的，还需要有Add value的潜力。我们在2009年买入阿德莱德郊区的一处房产，房子买入价是33万，租金440/周，这个房子的特别之处是，这是一个duplex，但却是一个房契，我们在土地局把它分割成两个产权后估值到了40万。目前这套房子价值55万。
阿德莱德现金流真的那么好吗？
所有正现金流地区有很多隐形成本，例如阿德莱德房屋管理费是8.8%起，要收两周的letting fee。
我曾写过文章反对直接买入正现金流房产，除非你自己Add value把房子租金变成正现金流。你怎么看我的观点
我们买正现金流房产主要有三个原因，一个是这种理论是当时投资界的主流思想。我们多多少少也受了影响，再者如果房子租金不好，我们贷款也买不了这么多房子，所以贷款是第二个原因。第三点是正现金流房产升值不太好，我们也承认，所以我建议大家有能力的情况下尽量投资蓝筹区域，但是我们这些房子这些年也没花什么钱去养，完全是房子自己养自己，所以我们也没什么好抱怨。
你说你的投资分为两个方向，除了买入现金流物业，另一个是什么？
你刚才说到升值问题，其实我们也知道蓝筹区域升值好，只是作为普通人真的没有那么大的能力去持有这些物业。自从我买的第一套房子转售的经历后，我觉得装修后出售，是一个短期内就可以享受到房屋升值的方法。
你做了几次翻新呢？
我说过简单的事重复做，既然赚到钱了，就按这条路走下去，直到走不动为止。我在2003年继续买studio，18万买入Darlinghust 36平方米studio，我把整个房子配套家具，并改装成两房，租金直接到了400元/周，我在2010年28万卖掉，卖掉时租金是475/周。
随后我在市区又接连买入studio装修卖掉，第一次potts point， 14万买入，19万5卖掉，然后Elizeberth Bay，22万买入，2年后34万卖掉。
你装修有什么特别技巧吗？
没什么技巧，油漆，地板，厨房，厕所，都是最便宜化妆式装修，很多都是自己做。当年我在麦觉理投行上班，每次中午午休都跑到自己房子里干活，当时还是年轻，现在不知道还有没有这个精力。
我记得2008年是金融危机，对你们的投资影响大吗？
其实没什么影响，因为我们装修的比较熟练后，我们2008年开始做一些比较大的项目，我们那年在Glebe买入一间一房公寓，买入价43万左右，2014年我们稍微装修一下后72万卖出。
看来这一路走的不错，马上可以去当开发商了。
我们当时也是这么想的，也许我们可以做更大的事了，所以我们决定去看一块地，自己盖房子。我们在Hurstville 看到一个很破旧的House，可以推倒盖四个townhouse，2009年花了110万买下来，找建筑师申请DA.
这也是我们噩梦的开始。
发生什么事了？
我们原以为把地拿下来，交给专业建筑师画图设计好，然后就可以把批准公文拿来直接卖钱给别人。谁知道我们太高估所谓专业人士的职业道德。
我们的DA申请被拖了很久，等建筑事务所真开始帮我设计的时候，council又提出了这样那样的问题。
更可笑的是建筑师事务所中途还有好几个设计师离职，我们的设计工作进度一直处于混乱的状态，我们当时感觉很无力，对整个process没有控制能力，并且这个房子我们每周要承受700元的负现金流，等我们在18个月后终于拿到DA的时候我们已经到了崩溃的边缘，市场当时又不好，我们决定把这个房子以108万亏损卖掉。我们估算这单将近亏损20万。
当时什么感觉
Richard
很伤心，但作为丈夫我要和妻子一起勇敢面对，这就是生活。有时候你会赢，有时候你会输，就是这样。
我的反思是我们迈的步子太大了，所以还是先恢复到我们能力范围内。所以在2010下半年年我们重新开始。
我们又在内西区买了一个Terrance House，这次我们把房子进行结构装修，直接盖了第三层，加了两个房间两个厕所，房子从我们买入价的64万，瞬间升值到140万。
简单的事重复做，2011年72万5买入Annadale的house，开始扩建，这个时候我已经知道，加建，改建或扩建不一定需要建筑师，我选择用Draftsman（画图师），我们在一起合作很有默契，这也是我们学会的另一点，投资想要走的远，要有靠谱的团队。我们这套房子2014年136万卖出。
2013年90万继续买Annadale，30万扩建后，2016年188万卖出。这个时候我们知道自己有足够的本金和知识，已经准备好了进行下一步。
你们开始开发了吗？
我们Draftsman在内西区工作时，发现一块自带DA盖Duplex的地，我们终于不需要再和council打交道了，也有了称心如意的建筑团队，我们以209万买入这块地。推倒了建了duplex，最后每套以220万卖出。我们赚到梦想中人生的第一桶金。
这个过程并不是一切顺利，我们第一次尝试拍卖，结果并不理想，后来我们又找了新的中介，最终卖出我们想要的价格。
当时感觉如何？
英文有句话是on top of the world，我们感觉自己成为一流开发商值日可待，我们好像看见自己在盖高耸入云的大厦。不过后来发生的事让我们知道了地产开发的诡异和多变。
又发生了什么事？
简单的事重复做。我们在2016年又开始在内西区开发，还是买带DA的duplex的地，一切过程都很顺利，builder，设计师，邻居，没人给我们搞乱。但是你知道的，市场开始往下走了，我们在2018年项目结束后，悉尼的市场非常寒冷，我们最终决定用成本价把房子卖掉。
没想过留着？
租金太差，总价值320万的duplex，租金1300/周. 我们想把资金抽出来到下一个项目里。
这次感觉和上次失败经历有什么不同？
有过这次经历后，我们对风险有了充分的认识，我们现在在东区海边做的项目，本身有DA，而且已经预售了两套，我们还和别人合伙。我们一直在学习尽量缩小风险。
你早期是做翻新起家，现在如果有人模仿你买房装修卖还可以吗？
我回过头看我早期那些装修的房子，还真不觉得我做的有多么好，其实还是那个时候市场好，我认为市场如果回暖的话还是有机会，但利润不会像以前那么高了。
Richard
我补充一下，我们开始做翻新装修的时候，市场上我们见到在做同样事的人不是很多。现在看到太多人在做同样的事，所以不会像以前那么容易。
你们未来的计划是什么
Richard
我们会处理掉昆州的房子，在合适的时机卖掉。因为我们本身房子已经很多了，我们要转型进入到下一个阶段，一个是逐步还清我们贷款，另一个是专注做好我们的事业，提升自己的现金流。
在结尾你们有什么相对我们华人投资说的，有什么建议。
尽量多和其他投资人交流，彼此学习会让大家成长的更快一些。不要买楼花或house land，有能力尽量买东海岸三大城市靠近市区的house。
Richard
尽早组建自己的团队，让最专业的人为你服务。买入那些能人为提升价值的房产。
