1很多在澳洲买房置业的小伙伴都知道，在澳洲买房，是享有永久土地产权的。
也就是说，这块地，你买了以后，世世代代都可以继承。
然而！事实并非如此！
在澳洲首都堪培拉，所有的土地都只有99年使用权！
堪培拉的土地政策与澳洲其他地方并不相同，采取的是99年租约模式(Crown Lease)，而非购买模式(purchase)。
所以，堪培拉人民购买房产，实际上并没有权利拥有这块土地的，只是在向联邦租赁土地。
不论你买的是独立房屋(House)还是公寓，得到的都只是与政府的一纸99年租约，而非永久产权！
2
99年租期政策的确立，可以追溯到1913年，堪培拉作为首都成立的时候。
当时的权贵们就决定要在这座城市实行土地租赁制度。
堪培拉的土地租赁系统源自19世纪后期，一位美国社会哲学家亨利・乔治(Henry George)所提出的一个大胆社会实验。
美国社会学家Henry George Source: ABC
这位在当时被比作柏拉图或亚里士多德的社会学家认为，土地之所以升值，正是因为城市发展为人们带来了更多对土地的需要。
土地增值的功劳应该属于整个社会，而不是土地所有者！
因此，联邦希望通过向建房者或建商铺者"出售"土地租约这方式，来维护堪培拉这个新兴城市的资本增长。
于是，在1920年代早期，土地租约开始小额出售。自那时起，如果想要买一块住宅用地的话，就等于买了一个99年的租约。
1924年土地租赁销售的海报 Source: ABC
然而，这个计划实施的并不完满。
其一，助长了投机者对租约的买卖。
其二，没有定期评估土地的价值，曾导致在长达20年的租约期间，土地价值并没有获得上涨。
这使得当时在堪培拉的人们，甚至买不起悉尼一座拥有永久产权的房子。
直到1970年，联合政府废除了住宅的土地租赁费用。
名义上，堪培拉人民可以以“购买”的形式买一块“自由拥有”的土地。
但实际上，比起“自由拥有(freehold title)”，人们仍然只是以永久持有的价格，购买了一纸长达99年的租约(leasehold title)。
只不过，这笔钱，付的是费率，不再是租金。
3.png
堪培拉鸟瞰 Source: Allhomes
有人提出，既然如今的租赁系统与自由持有的区别已经不大了，为什么还要保持这个系统？
惯性当然是一个原因，还有另一个原因：
事实证明，租赁对规范堪培拉的规划是有用的。
在每一份地契中,都有一个“目的条款”，规定了什么可以建在一块土地上，以及它可以用来做什么。
对大多数人来说，目标就只是建造一个住所。
但在商业和工业领域，对建筑的大小、多少可以用于商店、多少可以用于仓库等，都有详细的限制。
可以说，“目的条款”代替领地计划(Territory Plan)及领地计划法律(Territory Planning Act)，在堪培拉行使了近百年。
直到2013年，堪培拉制定了详细的领地计划，规定了各种用途的土地。
即在规划许可范围内，目的条款通常可以更改，只是可能需要交一部分使用变更费。
3
在租赁系统的负面影响中，对于房屋价值评估的影响还是有的。
尤其是在人们需要贷款的方面。
毕竟，银行想要的，是一个拥有长期所有权的房子。如果土地所有权快到期的话，会增加许多不确定性，从而影响房产的估价，进而影响贷款额度。
那么，快到租期的房子该怎么办呢？
实际上，虽然堪培拉首批99年租约将在4年内到期，但是，不少租约已经完成了续约。
Source: ABC
堪培拉土地政策虽然采取的是99年租约模式，但只要业主缴纳少量的行政费用，租约简单轻易就能再延续99年租赁权。
堪培拉首个99年土地租约位于贾尔斯大街(Giles Street)和温特沃斯大道(Wentworth Avenue)拐角，现在建有温特沃斯花园公寓(Wentworth Gardens)。
公寓的业主们 Source: ABC
该租约于1924年12月下发，不过，相关土地租约的续约，已经在2015年12月完成。
从2014年年中起，续约程序被简化。
规定中，如果地块上是公寓的话，公寓的业主团体不需要取得每一名业主的一致同意，就可以申请另外99年土地续约。
环境及规划部门(Environment and Planning Directorate)表示，业主团体必须举行会议，对土地续约做出投票，只要取得多数同意即可。
新程序从2015年7月开始实施。
据了解，续约申请费每综合体为413澳元，外加每公寓单元162澳元。
目前，不少公寓业主团体都已经开始申请续约。
5.png
环境及规划部门发言人表示，只要澳洲联邦政府或首都领地政府对相关土地不存在公共用途，就必须批准99年土地租赁续约。
但是，如果确实存在需要收购住宅土地，用于必须公共事业的情况，首都领地也将依照市场价值进行赔偿。
土地租约到期前12至18个月，首都领地规划及土地机构(ACT Planning and Land Authority)将向相关业主团体下发通知。
在土地租约到期后6个月内提交土地续约申请，同样具有法律效力。
4
在中国，土地属于国家所有。
在住宅用地方面，土地使用权的期限也只有70年！
也就是说，建在土地之上的房屋，其所有权是永久的，但土地，只是租给你70年。
而且，这个70年并不是自个人买房之日起开始算的，而是从开发商从政府手中买下地的那一天开始算的。
所以，在国内买房的人一定还要注意看土地使用权的期限。
到期后该怎么办？
早在2016年上半年，因为历史问题，一批位于温州的20年产权住宅到期，他们成为首批吃螃蟹的人，并且引起全国广泛的热议。
而到了2016年底，国土资源部就保护产权问题出台了相关意见，并提出过渡性处理办法，即：
不需要提出续期申请；
不收取相关费用；
正常办理交易和登记手续。
有恒产者有恒心。
在有法律保证的情况下，无论是在国内，还是在堪培拉置业的小伙伴们都可以安心了。