著名经济学家阿米尔?苏菲与阿蒂夫·迈恩于2014年联合写了《房债》一书，轰动美国社会一时.《房债》一书把问题的矛头犀利的对准了房屋贷款，以缜密的逻辑和科学的分析深度解读了美国次贷危机和之后经济出现大衰退的原因，指出导致这场金融危机和随之而来的经济衰退的根本问题是，膨胀的房贷对居民购买力的蚕食。
通过对大量一手数据的解读和分析，指出了美国房贷迅速膨胀的结果和原因。迅速膨胀的房贷才是引发次贷危机和经济衰退的始作俑者，为了避免重蹈覆辙，需要做出一些政策改善。
一、 大衰退的真正原因
1. 次贷危机
次贷，是“次级抵押贷款”的简称，这也是一种房贷。
在现代社会，用自有资金全款买房的人已经很少了，大多数人都会考虑通过按揭抵押贷款负债买房，只要付个几成首付，剩下的可以通过抵押房子获得贷款。住房抵押贷款看起来安全又赚钱，于是美国就出现了次贷这种要求比标准宽松的贷款。
一般认为，当房价跌破社会首付水平时，贷款人开始违约断供，银行开始大量处置抵押物又加速拉低房价，恶性循环之下，银行开始出现大规模坏账，次贷危机就不可避免地爆发了，然而实际上，大量的数据证明，房价跌到贷款人有动力违约之前就已经出现了经济衰退的迹象。
2. 边际消费倾向
边际消费倾向是用来衡量消费支出相对于收入的敏感程度的。
边际消费倾向因人而异，同等数量的收入减少，对低收入、高负债的人群会产生更大影响，他们很可能会大幅减少消费支出。
银行只是一个中介，房贷的最终债权人是另外一些不需要贷款而且还有余钱的人，也就是富人。对于穷人来说，财产是杠杆化的，也就是说是由负债产生的，所以他们很容易就会感觉自己变穷了，房价稍微一跌他们就会主动开始减少消费；而对于富人来说，只要银行不倒，财富受到冲击就很小，对消费行为的影响更小。穷人们的负债越多，边际消费倾向就越高，对房价下跌就越敏感。
3. 房贷让穷人更穷，最终引爆危机
房贷的存在造成了人群差异，房价下跌会让穷人更穷，而富人几乎不受影响。更甚者“穷人的负债，就是富人的资产。”
并且，因为次级贷款的存在，让贷款买房的穷人族群不断壮大，社会购买力被大量吸引到了房地产市场，其他行业就会自然失去了活力，社会的收入水平随之增长放缓，甚至下跌。这时，穷人族群只能减少消费，这又继续拉低社会总需求，穷人更穷，更努力地减少消费，整个社会经济就进一步恶化，如此周而复始，恶性循环。最终，大批房奴都无法坚持供房，大规模的房贷违约出现，风险在整个金融领域爆发，经济情况加速恶化，引起危机和衰退。
房贷，尤其是次贷催生了大量高边际消费倾向的人群，扼杀了居民的购买力。当经济受到冲击时，风险会迅速扩大、失控并进入恶性循环，这才是诱发经济危机最深层次的原因，是解开“为什么会出现大衰退”这一谜题的钥匙。
二、 膨胀房贷从何而来
1. 房贷和房价，谁是鸡谁是蛋
从表面上看，房贷的膨胀和房价的泡沫是互相助长、互相强化的关系，真实的数据却显示，即使在房价平稳的地区，房贷规模在危机爆发前几年也是在极度扩张的，随着房贷规模连年大幅度上升，最终推动房价普遍上涨。并不是房价上涨推动了房贷扩张，而是人们大量贷款买房催生了房地产价格泡沫。
2. 房贷发放逻辑
银行贷款的政策总的来说有两部分，一部分是决定是否发放贷款，另一部分是发放贷款的条件。
是否发放贷款，决定于申请人的违约率。银行会通过对申请人的职业、收入、履约记录等综合分析，采用打分或者评级的方式综合评定申请人的违约率，然后根据能够接受的违约率水平来划定分数线，决定是否接受贷款申请。发放贷款的条件，一般是通过测算一旦贷款人违约银行能承受多少的损失来决定。通过设计几成首付、利率多少、抵押率多少、是否需要额外的共同还款人担保等等，来将这个可能的损失控制在可以接受的范围内。
3. ABS 吹大次贷气球
分析历史数据发现，在次贷危机爆发前五年，美国的房贷规模在居民收入和购买力下降的情况下出现了强劲增长，这说明银行开始降低分数线，放宽贷款条件，让原本不具有购买力的次级贷款人不再受到到严格的借贷约束，开始举债买房。
大量的研究表明，正是金融领域中可以称之为伟大的金融创新工具 ABS，让银行改变了传统的风险偏好。ABS 是 Asset-Backed Security 的缩写，翻译过来就是资产担保证券或者资产抵押证券，也就是我们常说的资产证券化。如果我们把一笔房贷比做一个苹果，资产证券化就是先把很多很多苹果放在一起，扔进一个房贷池，把这个池子里的苹果重新切成小块，再分别组合去跟银行兜售的过程。
通过证券化，原来贷款的风险被巧妙地分拆、重构了。银行看似持有了一些符合自己风险偏好的贷款，但是实际上甚至都不知道自己到底贷款贷给了谁。这就等于人为地剥离、制造出了一些超级安全的份额，直接鼓励和助长了不负责任的房贷，让房贷不断膨胀，并且增量贷款人都是那些边际消费倾向很高的穷人，最终让房贷成为脆弱的纸牌屋。
三、如何避免重蹈覆辙
1. 救银行治不治本
经济危机之后，美联储推出了紧急救助计划，降低短期利率，向银行提供紧急救助贷款，保持银行体系的正常周转运作。
银行是特殊的，如果银行体系崩溃，一个国家的支付结算体系都可能会崩溃。其他的工商企业出现不可逆转的问题还可以进行破产清算，但是银行业却不能允许大规模的破产，尤其是那些具有系统重要性的银行，已经大到不能倒。
挽救银行体系没错，但是挽救银行体系和严格监管的做法很可能治标不治本，并且必然会牺牲公众的利益。大衰退的根源就是负债购房者的边际消费倾向非常高，财富缩水使得消费减少，如果只是救助银行体系并不能治好经济。同时，救助银行相当于用全体纳税人的钱，去保护一部分有余钱用于投资和储蓄的人群，相当于牺牲了部分公众的利益。
2. 执笔的建议
既然是房贷让穷人变得更穷，执笔建议房贷可以具备一些弹性条款甚至是股权性质的条款。这样可以让贷款人不至于变成一无所有，总还能保持一定消费的能力，借此来防止衰退。不过作者在书里提出的这些建议很难执行。资产证券化已经把房贷搅和在一个资产池里，想要针对某些贷款人设置优惠条件，改写贷款条款很难；同时，金融体系制定规则时一定会保护金融体系本身的利益，并不会积极实施让利于贷款人的政策；过分保护保护贷款人的利益面临巨大的道德风险，可能让房贷的气球吹得更大，结果更加糟糕。
2. 产业结构的变迁或者是一些自然灾害，只要冲击到了高边际消费倾向的房奴们，就可能触发恶性循环。
3. 资产证券化的出现，直接鼓励和助长了不负责任的房贷，让房贷不断膨胀。
4. 金融机构之间的联系错综复杂，就好像一屋子的人都互相用枪指着，任何一个扣动扳机，都会死掉一大片。
5. 如果社会的消费能力被过分消耗，让居民消费意愿下降，不吃不喝不买，那经济就很难发展。
