英国购房流程和费用
政府对私人财产的尊重，稳定成熟的房产市场，公开透明的交易流程，优质的教育资源，完善的社会福利，良好的房产流动性和变现性等，使得英国一直以来都是海外置业的热门国家。尤其是英镑近年处于历史低位，大大提升了英国房产投资价值。
英国房产海外买家能否购买？
英国是一个房产交易自由的国家，只要年满十八岁，任何国籍的人均可在英国交易房产。购房者可以在本人不在英国境内的情况下，委托代理公司购买英国房产。
在国内的中国投资人不需要亲自到英国，律师会帮您处理所有关于法律程序的事务。
英国对本地及海外购房者公平对待，不对海外买家征收任何额外的税费。
需要注意的是，在英国买房并不能直接获得居住权。
英国可投资的房产类型
1.住宅型房产
住宅型房产是所有投资房产中最常见的，也是多数人会选择的投资方式。在英国，您可以选择购置现代化公寓型（Flat）房产，或别墅型（House）房产，还有新式的别墅型公寓（Town house）可供选择，通过房价增长及租金收益获取回报。通常公寓型房产更方便出租管理，适合海外投资者。
2.学生公寓
学生公寓指专门为学生建造的公寓，是英国的一种成熟的投资产品。它允许个人投资购买，但只容纳学生居住。学生公寓投入小，且不需要缴纳印花税。大多数项目提供固定回报率的包租服务，买家可定期收取租金，不会受到经济大环境的影响。
3.商业地产
商业地产在英国经济增长中扮演重要角色。其种类包括办公室、停车场、影院、酒店和商场等。个人投资者大多数选择购置办公室，租户多为初创企业和小公司。
英国买房所需资料
1.身份证明（护照）
2.地址证明（最近3个月的银行流水或水电煤气账单）
3.资金证明（证明购房人有足够的资金支付贷款之外部分的房款，例如：3-6个月的银行流水）
英国房屋的产权
英国的主流产权有两种：
1.永久产权（Freehold）：是指买家对房屋以及房屋占用范围内的土地拥有永久性的所有权。业主对土地及土地上的一切不动产，包括土地、房屋建筑、树木及地下资源拥有永久性所有权。产权人可以依照法律自由出租、抵押或转让房产。转让房产后，永久产权会被依法转交给下一任房主。
2.租赁产权（Leasehold）：是指买家对房屋拥有所有权，但是其房屋占用范围内的土地的所有权为他人或政府所有。大部分公寓住宅都属于这种产权，买家以契约的方式向土地所有者租借土地使用权。租赁年限一般以999年、250年、125年的租约最为常见。
此类房屋缺点在于，在改建、转让或是转租之前，必须取得土地所有人的同意。但在房屋所有及使用的实际操作中，多数情况下，可以续约的土地租借产权与永久产权区别不大。
英国购房没有房产证
在中国，证明业主拥有房产物业的文件是房产证，而在英国，证明房屋和土地产权的证明为“土地登记(Land Registry)”。
值得注意的是，英国的土地登记也同大多数其他国家一样，名为土地登记，实际上是土地及其建筑物的登记，即房地产或不动产登记。
对于承载建筑物的土地，英国政府本着房从属于地、房随地走的原则，房子和土地一并登记，但不另外发放单独的房屋产权证书，而是在土地权属证书及所附宗地地籍图中，用文字和图形载明其所承载的建筑物（房产）。
如果需要住房证明，可以花费3英镑在政府的网站注册，下载房屋信息报告。
英国期房购买流程
1.了解市场，咨询顾问，挑选楼盘
置业顾问会根据您提供的信息和预算列出适合您的楼盘。如果有明确的兴趣，就会进一步得到更详细的资料，包括开发商的宣传资料、详细的价格、户型图、预估费用、租金收益、是否有优惠条件等。
居住在英国本地，或有计划到英国考察的客户，建议您到楼盘现场看房，尤其需要了解周边的配套设施和人文环境，而样板房则是客户了解内装修标准的最直观途径。
2.资金准备
证明购房资金的合法性是购买房产的前提，如果是全款买房，并且有资金来源于海外，需要签署反洗钱声明，并且提供资金的来源证明。
资金的来源证明包括海外账户的Bank Statement，海外账户的换汇记录，海外账户向英国账户转账的凭证，海外账户资金的来源（房款，亲属借款，工资收入，其他收入）。
注意：在英国，只要是从境外汇过来的大笔资金都需要提供资金来源证明的，以证明资金是合法收入来源，并且证明一定需要英文文件，如果只有中文，需要到公证处或者正规翻译公司来进行翻译。资金来源证明一定要符合逻辑，全面细致，合规。所以大家一定提前做好安排，事先保留好相关的凭证，以备不时之需。
在投资者的财富积累上升阶段，合理地运用资金杠杆会提高投资回报率，很多人会选择贷款买房。
英国买房可以贷款房价的50% - 75%，最长的还款时间为35年。买房投资（buy-to-let）的贷款利率略高于买房自住的贷款利率。
选择贷款买房，一定要确认自己是否符合要求，并提前准备材料。不同的银行会有相关不同的申请条件，以中国银行英国分行为例，目前是要求申请人年收入可达到18万人民币（税前），需要提供12个月的流水工资单及完税证明。
3.支付定金
在选定楼盘及房型后，需要和开发商签署预售表格或者预售协议表示要购买此房，并交纳开发商规定数量的定金（通常在2000-5000英镑之内，视具体楼盘而定），定金不可退，将在签署正式购买合同后直接抵扣房款。
预售协议通常是由开发商提供的统一格式的文件，列明出售房屋的基本情况，包括门牌号，价格，预计交房时间，有无优惠条件，双方的律师资料等等。
与此同时 ，一旦交付定金，开发商就会把您选定的房产从市场撤下来，代表您定金交付后签署的预售协议具有法律效力。
4.委托律师
购房预订单签署后，您需聘用一位房产律师与开发商的律师尽可能对此楼盘的各项法律问题予以调查和进行合同确认。
可以聘用自己信任的律师，也可以聘用开发商指定的律师来处理之后的事宜。建议大家还是用房产商指定的合作律师事务所，因为开发商指定的律师合作起来效率更高，而且开发商提供的律师还有团体优惠价格。
值得注意的是，开发商往往会要求购房者在规定时间内交换合同，如自签约日起21天内，因此务必要计算好时间，预留出足够的时间尽快指定律师办理有关事项。
注意：由于英国房产市场发展多年，已经形成极为完善、严密的体系。在英国，有明确的法律条款指出，在英国买房的整个交易过程中，买方和卖方都必须聘请律师，由律师协助完成交易。
房产中介公司不会代收买方的任何资金，购房资金直接支付给买方指定的律师，汇入律师行的第三方监管帐户。通过买卖双方指定的律师来操作购房资金，使得双方的交易始终处于被公正的第三方保护之下。
当您委派了律师以后，就由您的律师出面去和开发商的律师按法律程序处理接下来的事情：
①审核合同：新房（尤其直接对接开发商的新房）交易一般都是格式化合同，很少涉及修改。
②交换合同前的房屋调查：新房买卖中，一般开发商都会提供地方政府认可的调查结果，除非调查是很久之前做的(比如半年/一年前)，不然买家律师都会直接采用开发商提供的调查结果。
③资金来源检查：协助客户通过反洗钱法。
5.交换合同
只有买卖双方律师交换合同之后，交易才具有法律效力。从交换合同到楼盘竣工期间，任意一方退出交易都将需要交付罚金。
合同包含一些有关的房产细节，您的律师将与你深入讨论并让您确认这些合同条款。这个过程需要一些时间，但一旦所有的条款以书面的形式达成一致，就会形成一份具有法律效力的合同。于合同交换之时，您要支付总房款的10%-30%的首付款（减掉之前已付定金）。
买卖双方的来往邮件以及合同的扫描件同样有法律效力。
注意：如果有房产经纪公司要求客户把房款支付到经纪公司账户，那么有可能涉嫌严重的欺诈行为。
6.在律师的协助下，准备贷款申请材料
在预计交房日的前六个月内，您可以正式提交您的贷款申请。此阶段您需格外予以注意的是时间上的安排，一般贷款方给予的贷款批准有效期是3个月，如果在贷款批准有效期内开发商并未交房，那么就需要对贷款批准申请延期，以避免交房之时出现贷款不能到位的情形。
英国的信用评级很严格，银行的评级是互通的，一定不要同时申请多家银行，而且申请的时候，需要把资料都准备完善。
在英国生活过的购房者，推荐Barclays / HSBC这两家银行申请贷款；无英国生活经历的，推荐中国银行/工商银行申请贷款。
7.支付尾款，交房
因为从交换合同之后到完成交易的等待期会很长，为了买方能按时汇入尾款，买方律师会提前一到两月提醒买方做好汇入尾款的准备。
现金支付的业主准备好英镑，可以趁汇率比较低的时候先准备；贷款买家，准备好资料，银行放贷（银行放贷额度不足以支付全款的，需要准备其余的款项 )。
最终在双方共同认可的交易日期，您的律师将会把余款付给卖方律师，处理一些如土地注册等有关事宜，其中还包括支付印花税。完成支付后，您即可拿到钥匙，并在几周后收到律师的土地注册文件。 到此时，您的购房流程也就全部完成了。
在整个交易完成后，最重要的是到英国土地局进行产权登记并完成印花税的交付。根据英国最新土地法，无论您买的是新房还是二手房，都必须要在土地局进行产权登记，这样一来您的产权就得到了法律的保护。
英国购房注意事项
1.房屋调查：如果无法现场看房，需要你的律师对房屋进行详尽的了解和调查。
2.购房律师：非常重要，一位对当地及国内法律了解不透彻的律师将会令投资英国房产变得异常繁琐。
3.完工时间：如果定的房产距离完工时间太近，没有及时沟通好贷款等事宜，最糟糕情况是有可能损失之前缴纳的首付款。
4.房屋格局：国内对于房屋格局可以按照居住要求进行适当更改，英国修改格局是非常难的，需要在当地政府备案且难以获得批准，所以在选房时最好可以选择符合心意的格局。
5.房屋管理：如果在英国购房用于出租，选择一个专业的租赁管理公司将显得十分重要，租赁管理公司提供的全面管理服务从找租客，按季度打入租金，直至租客搬出后联系房屋清洁等都安排妥当，英国通常的房屋管理费用在年租金的10-12%左右。
6.税务税收：英国税务体系复杂，对于购买，出租，出售等都有严格的划分，对于出租而言，租赁管理费，贷款利息部分等等都可以用于抵税，需要咨询专业人士，做到合理避税。
英国购买及持有房产的税费
购房阶段
在英国购房阶段会产生以下税费：
1.印花税
购买房产时，办理成交手续，需要向税务局缴纳印花税（SDLT，Stamp Duty Land Tax），这样交易才能获得政府认可。这是英国购买房产的主要税费。
2016年4月1日以后，英国财政部执行的最新印花税税率为：
2.律师费
律师的费用通常会根据房产交易的复杂度和房产价值来确定，普遍是房价的0.2-1%。
3.增值税
在购房过程中，所有的律师、会计师服务都需要缴纳增值税，税率为20%。因此，律师事务所会按照律师费的20%额外收取增值税部分。一般这部分费用都会在房产成交前完成支付。
4.房产价值评估费
现金购房时，房产评估不是强制性费用。
根据具体情况，购房者可以选择对房产进行不同等级的价值评估。在英国，房地产的价值评估，必须由皇家特许测量师协会(RICS)登记注册的特许测量师进行，通常有三个等级的价值评估，费用根据等级不同，从300-1000英镑不等。
5.房产登记费
在英国购买房产的一个标志性环节就是在英国土地注册局登记所购房产的产权，其费用约为房价的0.05%-0.1%。由于这个环节是通过购房律师进行的，因此这部分费用通常由律师代收。
6.银行按揭费
购房人如果要通过银行贷款支付部分房款，就需要向当地银行缴纳贷款手续费，这个费用根据银行的贷款条件、首付款比例等各不相同，通常在300-2000英镑，大部分银行允许将这部分费用累计在按揭贷款中，分期偿付。
持有房产期间
1.物业管理费
只有使用权（leasehold）的房产会产生管理费，通常是公寓式住宅。完全所有权的住宅由所有者自己维护修缮，所以通常没有管理费。
物业管理费每年费用是房屋总价的0.5%-1%，平均一般为每年2-6英镑每平方英尺。越豪华的公寓设施越多，管理费自然水涨船高。
2.市政物业税
在英国，所有的房产每年都要向所在地方政府上缴市政物业税，用来支付地方政府公共服务设施的费用，如区内图书馆、学校、交通、垃圾回收、环卫、消防等。根据物业总价的不同，市政物业税的额度也不同。在房产成交后，购房者有责任联系当地政府，获得所购房产的市政物业税的额度和缴纳方式。
通常情况下，英国的市政物业税额每年在900-3000英镑之间。在很多情况下，房主可以申请减免市政物业税。比如，房客全部为全日制学生的，可以向政府申请免缴市政物业税；按惯例，出租房的市政物业税由房客承担；如果房子没有被出租，但并不是房主的主要居住地，房主可申请减免物业税；只有一个成年人居住的房产可以申请减免市政物业税等。
3.个人所得税
适用于买房出租的买家(buy to let)，每财年结束时，通过自我评估申报的方式向税务局申报纳税。
计算方式:应税收入(净租金)= 租赁收入-贷款利息-维修费用-保险-水电费账单-其他费用
此税种分为英国居民和非英国居民两种不同处理方式。
针对非英居民而言，如委托房屋中介公司管理并代收租金，则中介公司需要从代收的房租中代扣代缴个人所得税，税率为20%；如房东与租客直接签订租赁合同，当每周租金超过100英镑时，租户也应代扣代缴个人所得税，税率为20%；或房东可以向英国税务局申请“取得英国房租收入但不代扣代缴税款”的方式。经审核批准后，中介或租客需向房东支付全部租金，房东需在财年结束后，提交《自我评估纳税申报表》。
如果房东取得的净年租金收入不超过个人免税额，则无需在英国缴税。
4.房屋保险
房屋保险分为两类：建筑保险(Building Insurance)和财产保险(Contents Insurance)。
按揭银行通常会将建筑保险作为批准按揭贷款的一个必要条件。建筑保险主要保障由火灾、水灾、爆炸、雷击等自然灾害和意外事故造成的房屋损失。若房屋处于案件高发、水灾高发等区域，那保险的费用会比平均费用要高。
如果是购买房屋用于出租的投资者，还可以购买房租保障险和纠纷法律险，大概每年100-150英镑左右。
5.中介费
对于海外投资者或外地投资者，选择全权委托中介管理的房产是很普遍的，因此肯定需要支付中介费，中介的服务费一般为年租总收入的10%－15%左右。
6.房屋的日常保养费
投资者需要每年预留出租金收入的5%左右作为房屋的维护费用。比如房间的电灯更换、墙面粉刷等等。
根据英国法律规定，每位房东必须要有房屋内部的热水器、炉灶、暖气等设施的安装和使用安全证书，而且每年还要进行检查，确保安全无误，还要给中介和房客提供全面的文书，因此燃气安装和使用安全证书和年检费(The Gas Safety)也是每年必备，费用大概在30-150磅左右。
