向更高阶层流动的最便捷渠道靠着投资澳大利亚墨尔本房地产而身家翻倍，得以快速跻身千万富豪行列的人不在少数。
如今，一个不争的事实就是房地产已经成为了中产阶级向上流动的最便捷渠道，而投资澳大利亚，优越性非常明显。作为一个资本主义国家，私有制是澳大利亚的经济基础，法律规定业主拥有永久土地所有权，并且不存在遗产税，这是澳洲房地产最为诱人的地方。
大约从十年前年开始，世界各地前往澳大利亚投资房地产的热潮久久不退，而最早几批吃螃蟹的人，几乎都尝到了资产翻倍的甜头。
来自南京的李总就是一个很典型的例子。过去10年间，靠着投资澳大利亚墨尔本房地产，李总的身家翻了几倍，得以快速跻身千万富豪行列。在这里说的千万身家，还是以澳元来计算的。
“做了二十几年的生意，没想到我最多的资产还是来源于在澳洲投资的房地产。”今年8月正式移民到澳洲的李总这样感叹。
李总还记得2008年春节刚过，在国内做进出口贸易的他，赴澳大利亚考察市场，却意外地发现了在这里投资房地产的巨大商机。经朋友引荐，李总在墨尔本拜访了澳大利亚华人圈最有名望的房地产投资、开发专家金凯平先生。
此后的几年间，李总根据金凯平先生的建议，先后在墨尔本贷款购买了10栋带有永久产权土地的别墅。10年过去，李总的进出口贸易生意虽然没让他积累大笔财富，但是投资的10套房已经在总价基础上增值远不止一倍。
由于房产都是贷款购买，租金又可以偿还利息。随着土地价格逐年攀升，就等于李总仅仅是用很小比例的首付，就撬动了大量财富的增值。如今，李总还为了家人的生活和孩子的教育考虑，作出了移民澳洲的决定。
李总故事就像是国人投资澳洲的一个缩影，为我们揭开了在澳洲房地产市场如何收获可观利润的神秘面纱。
02
国际资本争夺澳洲市场
受到严格的资本外流限制，只有少数中国买家仍能取得投资渠道。他国买家（尤其是美国买家）正在趁势赶超。
过去几年，中国买家占领了澳大利亚房地产市场投资的半壁江山，赚得盆满钵满。但是在即将过去的2018年，中国买家呈现出逐渐减少的趋势。根据《2019年度亚太地区房地产趋势报告》的分析，这主要是因为中国买家受到严格的资本外流限制，只有少数中国买家仍能取得投资渠道。不过，这却让他国买家（尤其是美国买家）趁势赶超，接替了中国买家的位置。
其实，世界各地高净值人士热衷于全球化资产配置已经不是一个秘密。近些年，中国越来越多的中产家庭也将投资目标延伸到了海外，尤其是以澳大利亚为首的发达国家房地产市场。其中，又以墨尔本和悉尼这两个城市最为火热。
对中国和其他国际投资者来说，悉尼曾经是是他们在澳大利亚进行投资活动的理想选择。但是目前悉尼已经成为世界上房价最高的城市之一，受到投资成本和持有成本高等因素的影响，投资回报率逐渐偏离设想。
与此同时，虽然墨尔本的经济发展和人口增幅等关键指标已经优于悉尼，房地产价格却相对低出一大截，因此成为了最受投资者青睐的房地产投资城市。正如国际土地协会和普华永道发布的《2019年度亚太地区房地产趋势报告》中所分析的，墨尔本已经超越悉尼和新加坡，成为亚太地区最受欢迎的投资地。
墨尔本在亚太地区投资和发展前景中，均排名第一。
03
为什么澳大利亚吸引外国人？
虽然澳大利亚国内资本仍主导着房地产市场，但境外资本的长期市场份额也已经占到了40％。
《2019年度亚太地区房地产趋势报告》对于澳大利亚为什么对于国际资本有强烈的吸引力作出了分析。《报告》认为，尽管澳大利亚房地产价格在过去一年经历了整体放缓，但是其资产收益仍然高于其他亚太地区国家。
澳大利亚权威房地产投资专家金凯平先生也给出了相同的分析：
目前看似迟缓的房价，是在一个澳大利亚房价前所未有的飞速增长时期里出现的。这意味着，即使房价进一步放缓，房屋的长期持有者依然赚的盆满钵满。
除此之外，从财富增值保值角度来看，投资发展前景最好的墨尔本房地产，也是一种风险分散的资产配置策略和方式，是对国内经济放缓和人民币贬值的一种风险对冲。
除此之外，对于墨尔本房地产市场更为乐观的分析，则来自于澳大利亚权威房地产协会REIV。该协会最近发布的调查报告显示，尽管外界多认为澳大利亚房地产市场价格放缓，但是墨尔本的房价中位数事实上却在过去12个月内上涨了5％。
不过值得注意的是，一个城市内的不同区域的房屋价值涨跌幅度有很大区别。因为，也有的区域在过去一年中降幅不小。
总体来说，目前澳洲的房市可以用喜忧参半来形容。据《澳洲人报》报道，在截至7月份为止的1年中，墨尔本一些富人区出现了明显下滑，例如：Malvern的独立屋价格下滑15.4%，Middle Park的单元房价格下滑14.6%，Hawthorn的独立屋价格下滑11.2%，Toorak房价也出现8.9%的降幅。
与降幅明显的富人区相比，墨尔本的刚需住宅市场的房产价格却一直在上升。
以墨尔本西南区的一些快速发展中的区域为例，Point Cook, Tarneit, Truganina, Wyndham Vale, Werribbee等区，房价在2018年间都保持了稳步上涨。
经济学家分析，这主要是因为墨尔本规划在建的超级新城位于西南区，在未来几年会吸引大量的人口迁移，其房价增长空间不可限量。
目前，墨尔本依然是离岸资本“快速流入”的主要城市，国际资本的竞相追逐反而助推了房地产价格的稳定上扬，而低空置率和不断增长的住房需求意味着租金将会持续上涨。
