地产开发是一个有挑战性并有较高回报的行业, 相信很多新老移民来到澳洲后对房地产开发与投资摩拳擦掌，跃跃欲试。但是在成为地产开发商之前，大家需要对不同的开发类型有充分的了解。源正地产开发管理咨询公司在维州拥有多年的地产开发管理经验，在下文会针对澳洲主要涉及到的开发类型进行展开介绍。
在澳洲，主流的地产开发分为两种类型：住宅开发和商业开发。住宅开发相对比较直观，小型的开发对于新手上路也更加合适。商业开发则需要开发商有更多的经验，并且是高风险，高回报。
住宅开发和商业开发的区别
住宅和商业开发之间的主要区别在于如何评估其资产价值。
住宅开发的价值评估是基于供需关系，想要了解关于供需关系如何影响澳洲地产市场，请参考源正地产开发管理咨询公司2月9日在澳洲第一传媒发表的公众号文章《澳洲房产断崖式下跌，今年华人“捡漏”首选是它！地产商和投资者都看准这三个因素！》。
商业地产的价值评估基于其资金收入，或者年收益率。因此，一个商业地产的建筑外观设计，或者建造成本对其价值影响远远没有租金和净收入流产生的影响大。住宅地产与商业地产一些其他不同点可以参照下表：
但是商业地产往往是高风险高回报，在一个地区成功开发一个商业地产以后，这个成功案例往往很难复制，所以从长期来说，竞争也会比较小。商业开发的常见类型有：办公楼、商业中心、工厂、旅游住宿、教育中心、诊所和医院、混合用途开发等等。
今天在这里主要讨论的是住宅开发，因为住宅开发门槛比商业地产低，也是众多新开发商会选择试水的地产开发类型。源正地产开发管理咨询公司会于3月16号举行关于住宅开发必知的风险和风险控制开发讲座，届时公司开发管理总负责人Estelle Song、资深建筑规划师Annie Su给大家讲解相关注意事项，以及PKF墨尔本税务咨询部门董事的Vanessa Wu讲授关于开发的税务要点，想报名的朋友请在文章最后扫码添加我们的微信，或打电话和发邮件了解详情。
旧房翻修 Renovations
澳洲大城市里面的一些老城区（比如维州的Albert Park，St Kilda East，Armadale等）有大量旧房翻修的机会，这种翻修项目有可能在短期内可以得到很好的回报。
翻修项目可能涉及到的部分有：结构改动，增加额外的房间，或者仅给旧房上漆让其焕然一新然后转手卖出。但是对市场的把握、印花税、翻修的价格和翻修给房屋增加的价值都是需要考虑的。
独栋别墅 Speculative Home
独栋别墅通常建在单独一块土地上，这块土地可以是一级开发的新土地，或者是旧城区老房子推倒重建。开发商也可以用“土地别墅套餐“的方式推广这类型的开发，把一大片生地分割成小地块，然后卖两份合同，一份是土地合同，另外一份是合作承建商的合同。
这个开发一般只需建筑批文，无需规划批文，源正地产开发管理咨询将继续在第一传媒公众号平台写关于开发流程，和各种开发知识，敬请关注。
联排别墅开发 Townhouse
小型联排别墅开发规模通常是2到10个联排别墅。大部分这种开发项目都在澳洲主要大城市的周边。在选好地理位置和做充足的市场调研下，这种类型的开发风险较小，开发成本较低，回报率稳定，适合新手开发商。
小型联排别墅开发的地理位置至关重要，地块性价比高且开发管理流程安排紧凑合理的话，项目的安全性就得到很好的保证。
大型联排别墅开发规模在10个或以上联排别墅，通常这种开发都有一个比较鲜明的建筑设计主题。更大一点的项目，例如20个以上联排别墅开发，最好分期建造，这样可以适当规避风险和缩小现金流周期，对整个项目来说是相当有利的。此类项目需要有经验的规划设计师和开发管理公司配合，还需对当地市场有充分的了解。
联排别墅的开发对地理位置要求严格，成功与否关键在于选址，若购买地价过高或者完工后该地区跌价，很难有好的回报。所以，联排别墅的开发一定要市场定位精准，并且对完工后的房价估算有一定把握。
公寓开发 Apartment
澳洲的公寓开发一般在市区或者近城区。随着城市人口增加，以及城市扩展产生的基建费用上升，开发公寓可以提高城市空间利用率。一个公寓项目要考量的方面有：便利的地理位置，或是靠近市中心(CBD)，交通方便，配套设施健全等等。
针对不同客户（例如海外投资者，上班的白领或者当地自住者），采取的市场定位、开发战略策划、营销计划等都会大不相同，找一个了解当地市场的专业开发管理公司是非常有必要的，源正地产开发管理咨询公司可以根据客户具体情况给出详细建议。
一级开发
Residential Land Subdivision
一级开发（土地分割）可小可大，小到分割自家的后院，大到开发一个新的城区。后者会涉及大量用地规划工作，期间需要与政府的开发部门和其他相关部门交涉。开发商通常会与承建商合作，产品以“土地别墅套餐“的方式销售。
此类开发涉及的建造风险相对较少（一般做三通一平），但是审批过程比较漫长，开发商必须有足够的现金流来保证项目运转。因为项目周期较长，一级开发很多会分成几期完工，缓解资金压力。
小众住宅开发
Niche Residential Development
除了上述常见的几类住宅开发，开发商也可以考虑以下几类小众开发项目：
度假别墅
分时度假公寓
政府公屋
学生公寓
养老院
房车公园
一般小众开发的需求量比较小，市场调查要做得很充分，投资需要谨慎。
