2019年五大城市呈现不同的特点和趋势。总体来说，悉尼的入手金额和持续支付的压力稍大（虽说房价下降，但是永远不可能下降到无压力持有），未来增幅依旧可以保障；墨尔本城市比重加大，境内人口迁徙数增加，这两年会逐渐再度迎来关注；布里斯班呈现过剩后的大幅调整，将迎来地标项目的崛起，长线看好；黄金海岸成为商务旅游城市标签，作为高端商务人士出差旅游，平衡资产配置的首选；堪培拉则是政府带动，移民政策辅助，以稳定回报和入手点极低吸引投资新手参与。今天我们先来看看墨尔本市场的变化。墨尔本作为曾经的澳洲首府城市，澳洲人口第二的大都市，同时也一直都是世界最宜居城市前五名（2018年排名世界第二），在房地产领域也有了一些新的变化。这些变化自然也会带动投资客和开发商的新举动，最近吸引我眼球的就当数MERITON（美利通）的老总，澳洲首富Harry Triguboff终于在创建公寓帝国56年后，决定入驻墨尔本市场。
这位澳洲房产的重量级人物，所做的任何一个举动都一定是有充分理由的，也势必带来一些信号。与此同时，Colliers International（高力国际）公布了一份墨尔本CBD住宅区域报告，结合这个报告，我们也可以看到一些“老爷子”选择在这个时候入驻墨尔本CBD的理由。
理由一
市中心的人口快速膨胀
不断降低的空置率与不断上涨的租金就是有力的证明。自2013至2017年，每年都有10,300人口安家于墨尔本。与2000年每年增长4,500人相比，该人口增长速率加快超过两倍之多。墨尔本也是全澳人口增长率排名第一的城市，墨尔本独特的生活方式、教育与文化资源将继续推进人口增长。
理由二
建成公寓数量将出现断崖式下降
自2017年中以来，新公寓项目的开盘量已大幅度缩减，平均每年只有650套公寓，与之相比，2014至2017年每年却有2,300套公寓在市场发售。已获批开发用地的日渐稀缺，尤其是可供开发地标性新住宅项目的用地的减少，将进一步加剧墨尔本中央商务区公寓未来供应量锐减的局面。
从这个图中我们可以看出，2019-2022这一段是最后一波住宅楼交房阶段，由于CBD的项目大多都是4年楼花，所以大部分均为2018年发布出售的项目。自此之后，CBD内的项目数量将出现断崖式下降。但是可能你会说，那就等2023年之后再如市场不就行了，我认为投资市场是一个需要时间缓冲和阶段的，如果看好2023年之后的市场涨幅，加上CBD楼花的特性，最好的进入时间就是2019年！否则等到2023年再进入，等到大家都能从实际的数据中看到涨幅时，最大的利润时机已经过去了。
更值得一体的是，新政规定出台，限制了审批项目的高度不得超过34层，2540套住宅被撤回改为了商用，同时墨尔本商务区日后不会再有任何住宅项目获得批准，也就是说从2023年最后一批公寓住宅项目完工后，墨尔本CBD将不会再有新的住宅供应了！所以赶上这趟末班车对于投资者而言变得尤为重要了。尤其是在领略了悉尼商务区目前的价格之后，对于墨尔本来讲更是一剂强有力的强心针。
随着2018年完工项目的减少而显现出的空置率下降与租金的上涨。墨尔本内环的空置率已由一年前的2.1%将至1.4%（2019年2月），原因是新公寓以极快的速度被租赁市场吸收。以致中央商务区一房公寓的年租金收益可达6%。
墨尔本CBD一直都被大家诟病密度太大，没有涨幅。但是通过上面的理由，我们可以猜测到“老爷子”做出此决定的缘由了，也可以理解他为什么在56年后才选择进军这里。当然，他能获得的信息远比这些多，做出此决定也一定是更加综合的考量。不过在有限的咨询情况下，我们已经可以从“地产风向标”MERITION的动向中看到一些趋势，大家也值得提前跟随这波节奏，将墨尔本CBD的投资列入考虑范畴了。