1前言
持续疲弱的澳大利亚楼市近来出现复苏迹象。
根据澳大利亚房地产数据分析公司CoreLogic的数据显示，今年6月份，悉尼、墨尔本的房价指数分别环比上涨0.1%、0.2%。
这是自2017年以来，首次出现反弹。分析人士将这一趋势归因于抵押贷款利率的下降和房产市场人气的上升。
CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示，5月份联邦大选已定，6月初RBA降息，这都是两大首府城市房产市场出现复苏的可能性之一。
004.png
Source: ABC
他认为，今年前五个月房产市场状况的改善是“有机的”。
但自5月中旬以来，一系列针对房地产市场的举措，应该能进一步提振房屋需求。
6月份，全国房价下降0.2%，这已经是自2018年3月以来，全国房价环比下降幅度最小的一次。
2
澳洲整体房价仍在下跌
截至6月份，在过去的3个月中，澳大利亚的全国房价仍在下降，下降指数为-1.0%。
002.png
到2019年6月份，全国及各地区、首府房价涨幅的季度变化
但是，从上表中可以看出，截至2019年6月份的第二个季度，澳洲所有首府城市的下跌幅度已经开始放缓。
005.png
截至2019年6月，全国各地区、首府城市房价涨幅的年度变化
截至2019年6月，在过去的一年中，全国房价下跌6.9%。
在首府城市中，悉尼和墨尔本分别下跌9.9%和9.2%。达尔文和珀斯分别下跌9.3%和9.1%。
霍巴特和堪培拉分别上涨2.9%和1.4%。
从过去一年的数据中可以看出，首府城市的房价的下跌趋势已经开始放缓。
006.png
截至2019年6月份，墨尔本的季度与年度房价涨幅变化
在过去3个月里，墨尔本的房价下跌0.6个百分点。
在过去的1年中，房价下跌9.2个百分点。
而比起2017年11月，墨尔本房价高峰值时，当前房价下跌了10.9个百分点。
悉尼当前的房价比起2017年7月的巅峰，已下跌14.9%。
比起2018年4月份的高峰值，布里斯班当前的房价已下跌2.9%。
007.png
截至2019年6月，霍巴特房价的季度与年度涨幅变化
霍巴特作为一个房价逆势而涨的首府城市，在过去3个月中却下跌1.1%。
当然，在过去的一年中，霍巴特房价整体上涨率为2.9%，但比起2019年3月份的房价高峰，当前的房价已下跌1.1%。
3
租金收益涨幅强于房价涨幅
6月份，全国总租金收益率(Gross Rental Yields)为4.1%。
由于租金收益涨幅强劲于房价涨幅，总租金收益率从之前的历史低点持续增长。
Gross Rental Yield.png
2019年6月，全国及各地区、首府城市总租金收益率
2019年第二季度，悉尼的房屋和单元房租金(Rent Price)有所下降，并且，房屋租金年度同比下降3.6%至每周$530。低于2017年和2018年时$550的高峰水平。
该季度，单元房屋租金下降0.9%，全年同比下降4.5%。这是15年以来最大的年度降幅。
尽管有如此跌幅，悉尼仍然是澳洲租金最高的首府城市，利润丰厚。
更是由于过去一年房价的大幅下跌，悉尼租金收益略有涨幅。
不过由于持续强劲的新房建设为租金带来的压力，6月份，悉尼空置率从一年前的2.4%升至3.2%。
mel.png
2019年6月份的墨尔本租金中位价
墨尔本第二季度房屋租金下降2%，但与去年中期的房价持平，为每周$430。但单元房屋租金则同比上涨2.4%。
在过去五年中，墨尔本一个典型的单元房屋，租金上涨率为14%，至每周$420。尽管在这段时间里，墨尔本出现了规模最大的公寓建设热潮。而这段时间内，墨尔本的房屋租金则上涨13%。
强劲的人口增长创造了对租赁物业的持续需求。墨尔本的空置率仍然很低，但已经从一年前的1.3%上升至1.7%。
在过去一年当中，莫宁顿半岛和墨尔本内城区的南部地区房屋租金增长最快，但墨尔本东郊的租金没什么变化。
在墨尔本的大多数地区城市，租金涨幅超过5%。
由于过去一年房价大幅下降，房屋和单元房屋的租金收益率有所上升。
4
拍卖清盘率走高，房屋数量未见增长
西太平洋银行(Westpac)高级经济学家Matthew Hassan表示，根据周末拍卖清盘率的初步评估，可以推测悉尼和墨尔本的拍卖清盘率进一步增强。
进入7月的第一周，根据CoreLogic数据统计，悉尼的清盘率已经达到78.2%的高位。墨尔本拍卖清盘率为70.3％。
july.png
7月第一周，首府城市的清盘率
CoreLogic的数据显示，在七月的第一周，有更少的房屋进入拍卖市场。
首府城市共有945起拍卖，全国的拍卖清空率达到68.9%，这已经是该指数连续第四周保持在60%以上。
但是，虽然拍卖清盘率一路升高，拍卖数量却同比处于低位。
Hassan先生表示：“市场上的房屋量较低仍是一个重要警告。但是，随着我们最终进入春季销售旺季，供应量可能会有所增加。”
12.png
在自住房融资承诺中，首次置业者所占比重
另据数据显示，到2019年4月，由于购买力的提高，来自投资者竞争的减少，以及低抵押利率等激励措施，首次置业者成为住房需求的关键来源。
5
澳联储两个月内第二次降息
澳大利亚储备银行(RBA)在两个月内第2次降息，当前现金利率为1%。
澳大利亚央行行长Philip Lowe指出，“如果失业率没有足够快地下降，利率可能会进一步降低。”
澳大利亚央行连续第二个月下调官方利率，无疑将对房地产市场产生积极影响。
但是，AMP Capital首席经济学家奥利弗(Shane Oliver)表示，虽然澳联储希望通过降息的方式调整经济，但他预计，更高的失业率和疲弱的经济增长将抑制市场的预期。
同时，他也表示，澳大利亚可能已经经历了房地产市场低迷最严重的时期。
Corelogic研究分析师Cameron Kusher不认为房地产市场会迅速反弹。但房地产市场仍然会缓慢增长。
主要原因是，与过去相比，现在获得抵押贷款仍然困难得多，银行对借款人的信用仍将进行大量审查。
但是，研究分析师强调，房市复苏将是一个渐进的过程。如果房价要恢复到之前的高点，恐怕还需要几年的时间。
