在过去的几十年里，墨尔本房地产市场 一直是表现最强劲，最稳定的房地产市场之一。然而，在2017年11月达到顶峰之后，市场正在喘息之中。
但墨尔本房地产市场并没有像一些房地产悲观主义者预测的那样崩溃 - 它正在经历软着陆。
地产开发商并没有强制销售，相反，我们看到监管机构制造了一个精心设计的放缓，这些监管机构已经放缓了贷款，尤其是对投资者。
以下是Corelogic的一些统计数据， 显示了过去20年墨尔本房地产市场的周期性特征......
虽然墨尔本的房地产价值正在下降，但并非全是坏消息; 住宅价值仍远高于五年前的水平，最近的下降使住房负担压力得到改善。
那么..进入墨尔本房地产市场是否为时已晚？
答案是 - 这取决于情况。
如果您正在寻找未来墨尔本投资房产的一些关键线索，请考虑以下因素：
? 维多利亚州经济继续加强，创造出更多就业机会
? 每周在墨尔本组建1,500个新家庭，新住房供应正在努力跟上这一迅速增长的需求
? 墨尔本的租赁市场正在收紧，空置率低，租金上涨
? 首次置业者重返市场
? 游客，移民，投资者和开发商对墨尔本的持续强烈兴趣
如果您考虑投资墨尔本房产，那么为了帮助您更好地了解澳大利亚第二大房地产市场正在发生的事情，您应该知道28项事项：
No.1
墨尔本房地产市场价格
在过去的几年里，墨尔本的房屋价值在所有城市中排名第二速度增长。
虽然未来的资本增长将比过去几年略慢，但墨尔本的房地产价格将继续受到其强劲的人口增长和35％的海外移民涌入的支撑。
墨尔本现在被评为发达国家增长最快的10个大城市之一，其人口在未来4年内可能增长约10％。
目前，墨尔本的新家庭形成每周创造1,518个新住宅的需求，但我们每周仅提供1,019个新住宅。
换句话说，我们没有建造足够的房屋，而这正是推动墨尔本房价上涨的原因。
No.2
长期墨尔本房地产市场趋势
从历史上看，墨尔本的房地产市场一直不断壮大。
1966年，墨尔本的房价中位数仅为9,400澳币。
自那时以来，价值观已翻了六倍多，其中位数在1988年突破了10万澳币的障碍，并在2010年突破了50万澳币大关。
今天，三分之一的墨尔本郊区的房价中位数至少为100万澳币，其中90％的郊区距离中央商务区10公里，房价中位数为百万澳币，中间地区近50％的郊区也是百万澳币。
然而，墨尔本的住宅价格增长非常分散。虽然一些郊区与其他郊区一样，但其他郊区的表现却非常出色。
许多内陆东南部，更富裕的郊区的表现都优于这些平均水平。
特别是维多利亚州顶级公立学校入学区的住房价格在过去一年中飙升至32％。
No.3
墨尔本的平均租金收益率
虽然长期租金与房地产价值一致，但近期租金增长仍保持温和。
现在在需求强劲且需求增加的情况下，租赁物业短缺意味着墨尔本租赁市场正在紧缩，空置率下降，租金缓慢上升。
墨尔本有什么特别之处？
No.4
墨尔本的人口统计数据
作为澳大利亚第二大城市，墨尔本拥有约482万人口，占全国人口的19.05％。
事实上，墨尔本连续7年被评为世界上最适宜居住的城市。
墨尔本是维多利亚州的商业，行政，文化和娱乐中心。
平均每天约有854,000人使用这座城市，墨尔本每年都有超过一百万的国际游客。
这个文化多元化和富有创意的城市是大约180个国家的居民的家园，他们讲233种语言和方言，并遵循100多种宗教信仰。
在居住在墨尔本市中心的13万多人中，超过一半的人年龄在15至34岁之间，他们通常生活在单身家庭或没有孩子的夫妇。
根据人口普查数据，这受到居住在城市的大量高等教育学生（国内和国际）的强烈影响。
来自中国和印度的移民占人口总数增长的32％，使普通话成为该市第二常用的语言。
No.5
墨尔本的布局
墨尔本是一个精心规划的城市，提供各种公共交通选择。
与大多数大城市一样，大墨尔本分为“东部”和“西部”社区; 东部的人更加成熟，通常被认为更富裕，而西部的人更实惠，更新的郊区，声誉较低。
No.6
墨尔本的基础设施
墨尔本居民喜欢使用澳大利亚最先进的公路，铁路和有轨电车基础设施系统，在通行于城市及其周边郊区时，为当地人提供了丰富的选择。
在2013年宜居性报告中，该城市的世界级基础设施获得了100分的满分，墨尔本基础设施的持续投资被强调为使墨尔本保持在该指数之首的因素之一。
州政府在基础设施上投入了大量资金，认识到良好的基础设施本身并不是目的，而是促进更好的社会，经济和环境成果。
与此同时，墨尔本机场每年处理超过3000万乘客以及35万吨空运，成为澳大利亚最大的空运中心。
这座城市也是许多世界知名大学的所在地。
No.7
墨尔本的经济
作为一个由众多行业服务的国际化创意城市，墨尔本居民享有各种行业的就业机会，从旅游，酒店，娱乐到商业，工业和贸易。
在过去十年中，澳大利亚创造的就业岗位几乎有一半是在墨尔本和悉尼创造的。
在过去的10年里，随着维多利亚州从制造业转变为服务业驱动的国家，墨尔本创造了超过50万个新工作岗位，从而创造了强劲的就业增长以及由此产生的海外和州际移民。
与此同时，墨尔本房地产市场的势头正在创造一种“财富效应”，因为随着房屋价值的不断增加，许多居民的工资也越来越高。
维多利亚州的失业率在过去一年中大幅下降。
维多利亚的趋势失业率在2018年6月录得5.5％，较去年同期的6.1％有所下降。
截至2018年6月的12个月，维省创造了64,000个工作岗位。
根据去年创造的64,000个就业岗位，总就业人数增加了2.0％，去年全国创造就业岗位的20.0％来自维多利亚州。
No.8
墨尔本的增长
维多利亚州仍是该国人口增长的强州，但增长开始有所放缓。
墨尔本现在人口超过500万，而墨尔本仍然是该国增长最快的城市，每年增长2.4％左右。
想一想......这意味着墨尔本的人口将在未来4年左右增加10％左右！
维多利亚州的人口比2017年增加了143,420人，这是该州自2015年12月以来人口增幅最小的一年，但仍占全国人口增长的37.0％。
从这些组成部分来看，143,420人口增加了42,312人来自自然增长，84,722人来自净海外移民，16,386人来自净州际迁移。
虽然自然增长处于历史高位，但净海外移民是自2016年9月以来的最低水平，净州际移民连续三个季度一直在下降，是自2016年3月以来的最低水平。
从下图可以看出，超过四分之三的净海外移民已进入新南威尔士州和维多利亚州，其中大部分来自中国和印度。
许多人最初租房子，但许多人最终想买房子作为他们作为澳大利亚人“地位”的一部分。
在墨尔本的外围西部地区，人口增长的很大一部分正在发生，在过去的十年里，居民人数增加了一个与霍巴特人口相当的数字。
事实上，该国十大增长区中有七个是大墨尔本的外围郊区，国际移民是推动墨尔本人口增长的重要推动力。
过去几年，房价增长的连锁反应导致墨尔本郊区房价大幅上涨。
同样，包括吉朗在内的一些区域中心也表现良好，但向前发展的可能是更富裕的中环城市正在经历高档化，可能会出现最佳的物业价格增长。
顺便说说…
根据人口统计学家伯纳德・萨尔特（Bernard Salt）的说法，到2030年代，墨尔本将超过悉尼并成为澳大利亚最大的城市。
如果这些预测成功，并且它们可能是正确的，它们将巩固墨尔本房地产市场的实力，并为在合适地点拥有房产的投资者提供担保。
为什么墨尔本比悉尼吸引更多的增长？
墨尔本提供悉尼不能或不会提供的服务：在城市边缘使用经济适用房。
墨尔本计划从肯尼特年开始实现增长，从而在2030年制定了500万居民的计划，并于2002年宣布。
无论哪种方式，悉尼的领先优势现在已接近350,000，但正以每年20,000人的速度收窄。
如果目前的利率继续下去墨尔本将在2030年代的某个时候取代悉尼成为澳大利亚最大的城市。
No.9
墨尔本的文化
如果不是多元文化的话，墨尔本这个城市就没什么了不起的，有几十种不同的文化和民族- 确切地说是140个 -并排生活。
这个城市的多元文化环境是友好的，为所有墨尔本人聚集在一起，工作，分享和学习，包括中国人，意大利人，希腊人和黎巴嫩。
什么类型的物业在墨尔本表现最优？
No.10
墨尔本房屋
几十年前，澳大利亚房地产市场主要受独立房屋需求的影响。
对于“澳大利亚梦想”的渴望，以及一个带有栅栏和宠物狗的大块地舒适住宅的愿望，购房者和投资者将独立房屋作为首选投资类型。
今天，土地价值上涨的概念仍然得到了充分认可，但并非所有土地都是平等的。
更重要的是，不断变化的人口统计数据和不断变化的家庭状况已经转变为更易维护的公寓，单元和联排别墅等住宅，这些现在一样备受追捧。
由于过去十年墨尔本的房屋价值中位数几乎翻了一番，许多人买不起独立式住宅，因此他们巧妙地改变方向，并开始了他们的购房或投资之旅。
No.11
墨尔本联排别墅
联排别墅这个词最初用英国人提出的贵族成员的城市住宅，而不是他们的乡村庄园。
今天，该术语指的是中等密度（通常是多层）住宅，可能但不一定是梯田（排屋）或半独立式住宅。
事实上，2016年人口普查显示，联排别墅的人数增加了11％ - 这是一种流行的墨尔本住宿方式，人们居住在靠近中环郊区设施的紧凑土地上的现代化住宿中。
No.12
墨尔本单元楼
单位楼是单层旧式住宅的名称，主要建于20世纪60年代和70年代。
今天，开发人员很少建立这种风格，因为它不像建立公寓那样有利可图。
这种风格的房产投资很有吸引力，因为它们越来越受小家庭和年轻租户的欢迎，他们享受着无人居住的隐私和小院子。
No.13
墨尔本公寓
公寓是年轻人和老年人的首选住宿方式，对租户来说通常很容易。由于入门成本较低，它们也是许多首次置业者购买的第一类住宿。
如果位置优越，可以进行大量投资。
No.14
商业，零售和工业物业
商业地产（零售商店，工厂，仓库和办公空间）属于一个非常不同的联盟住宅物业，并且不属于每日投资者的范畴。
虽然投资商业地产有很多好处，但它们更适合老练和经验丰富的投资者，特别是因为它们比资本增长驱动更多的收益驱动。
以这种方式考虑：对于大多数高级投资者而言，您的工作就是建立自己的资产基础。
一旦您的投资组合足够大且足够强大，您就可以开始转换为现金流策略，此时，商业地产可能是一项很好的投资。
墨尔本的地区比较如何？
No.15
内城
墨尔本市中心的核心人口约为29,450人，预计未来20年这一数字将增加一倍，达到59,900人。
因此，墨尔本中央商务区的房地产开发活动比的其他任何地方都多，其中大部分开发项目包括高密度高层公寓楼。
位于墨尔本中央商务区南部的南岸地区目前拥有9,000多套独特的住宅，其中大部分是家庭住户（45％）。
未来20年，住宅物业的数量将增加到26,000多个。
No.16
Bayside和东南郊区
墨尔本的东南郊区拥有独特的社区，社区属性和不同的房地产增长周期。
虽然错综复杂，但许多人认为它们是墨尔本最好的房地产投资郊区。
墨尔本内部的东南部和海湾郊区是投资的好地方。
No.17
东郊区
据ABS数据显示，这些地区包括墨尔本一些最富裕的地区 - 东部郊区居民的个人收入中位数为每周1,164澳币。
大约33％的房产在这里完全拥有或抵押，20％的房屋由联排别墅或半独立式住宅组成，只有33％的住宅物业是高层公寓。
这与内城区有着显着的差异，其中公寓是主要的住宅类型。
墨尔本东部郊区也有一些很棒的投资地点。
No.18
西部和北部郊区
虽然墨尔本西部和北部的郊区是该市增长最快的郊区的几个地区，包括Truganina，增加了18％，Tarneit（16％），Point Cook（12％），Melton South（11％）和温德姆淡水河谷（10％）。
然而，这些蓝领地区的平均工资增长率较低，因此维持资本增长的能力较低。
虽然这些地区正在经历强劲的人口增长，并且随着强劲的墨尔本房地产市场的上升趋势提升了所有船只，它们在过去几年中享有强劲的资本增长，现在周期已经到了成熟阶段，其中许多地点，尤其是蓝领郊区会挣扎。
总的来说，墨尔本东部和东南部郊区有更好的投资机会。
No.19
墨尔本的高标准
墨尔本被经济学人智库（Economist Intelligence Unit）连续7年的宜居性调查评为世界上最适宜居住的城市，这是有充分理由的！
拥有优质的医疗保健服务，优质的教育设施（包括世界一流的大学），稳定多样的经济，稳固的基础设施投资和蓬勃发展的创意文化，很容易理解为什么墨尔本的总体得分为97.5分（满分100分）。
拥有如此高的生活水准，随时可以使用优质的设施和设施，人们继续选择将墨尔本称为家园也就不足为奇了。
此外，墨尔本拥有超过120个郊区，房价中位数超过100万澳币元，是该国中位数价格的第二高（仅次于悉尼）。
No.20
避开墨尔本劣质公寓
正因为墨尔本在质量方面享有当之无愧的声誉，这并不意味着这座城市完美无瑕 - 远非如此。
事实上，墨尔本中央商务区（中央商务区）的公寓质量很差，有一份报告指出，该市最高的公寓楼中有大量的房屋质量很差。
建议投资者避开那些存在常见的设计缺陷的公寓。
No.21
墨尔本内环和中环郊区最好的房产
研究表明，靠近城市中央商务区和靠近水边的海湾郊区的物业价值 将比其他物业和郊区更快地增加。
这些地区对房地产的需求较高，因为没有土地可供释放，但这些地区仍然靠近就业或所需地点。
靠近CBD的物业不仅可以更好地获得便利设施和更多的就业机会，而且运输成本往往更低，因此人们愿意支付高价住在那里。
墨尔本房地产投资者的最终结果是，内环和中环郊区将（通常）超过位于城市以外的郊区的平均值。
No.22
留意市中心公寓供过于求的情况
墨尔本的房地产市场以人口强劲增长为代表，为了跟上住房需求的飙升，已经批准了大量新开发项目 - 主要是CBD内外的高层公寓楼。
虽然人口增长正在吸收这个新住宅的大部分，但该市仍然供应过多的新内城公寓。
由于近年来已经开始或批准了大量的开发项目，墨尔本的房地产投资者面临的风险是墨尔本中央商务区及周边地区的房地产供过于求 。
据ABS称，截至2018年3月底，维多利亚州共有73,290套住房正在建设中，这是一个历史性的高点。
然而最近批准的新公寓已经从最高点下降，但房屋批准正在攀升。
2018年5月，维多利亚州共有6,435套住房获批建设，比上月增加11.8％，同比增长18.3％。
No.23
充分利用负面杠杆比率
虽然大多数投资者理解的概念负扣税，这里依然简单介绍一下：
当拥有它的成本 - 贷款利息，银行费用，维护，维修和折旧 - 超过其产生的收入时，财产就会产生负面影响。
由于产生收入的成本通常可以抵扣纳税人的其他收入，因此房地产投资者可以有效抵消部分利息支出以抵消其工资。
如何选择墨尔本的投资物业？
我们认为，房产的80％的表现与其位置有关（一个表现优于平均水平），20％左右与购买该地区的正确房产有关。
以下是选择投资级别房产时需要考虑的一些因素：
No.24
购买低于其内在价值的房产
资金允许的情况下，尽量选择具有高土地资产比率的房产。在市场低迷的时期出手是最明智的选择。
No.25
选择高于平均水平的地方购买房产
换句话说，在一个有着长期的，经证实的强劲资本增长历史和可能继续优于平均水平的领域，这主要是因为该地区的人口统计和该地区未来的经济前景。
No.26
购买可以制造资本增长的房产
理想的投资是通过翻新，翻新或重建来制造资本增长的投资。
No.27
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