财政年末，澳洲房产市场火爆。尽管澳洲房产投资收入颇丰，但是税收费用还是让人不禁肉痛，大部分税务师都鼓励人们利用税收优惠的各种计划，合理避税，关于避税，您了解多少？
若您的房产用于出租
相对投资房收入的可抵减费用
如果暂不出售投资房，可以在房贷利息、房产维护、资产折旧等方面作为投资房的收入抵扣，减少您的应税收入，从而达到抵税目的。
房屋的折旧（Depreciation）、维护修理（repair and maintenance）、管理费用(management fees)和房租损失 (loss of rent) 等都可以用来做税务减免。
如果您计划维修房屋，那么建议在6月30日之前支付维修费用。但值得注意的是：您首先要判断清楚您的维修方案是否在抵扣税费的范围内，您可联系文末的会计师直接咨询。
若您计划给您的租客住的房子里购买一些家具或住宅设施，您可以选择在财政年末前购入价格在300澳元以下的资产――这些资产可在今年报税时立即折旧全额价格，减少了您的应税收入，进而减免税费。
如果您打算卖房
用利息费抵减税
如果您已有打算想要卖掉您的投资房，那么您可以考虑提前支付下一年度的银行利息，因为提前支付投资房房贷的利息可以减少您的应税收入，从而获得税务减免。如果您在2019年6月30日前支付了下一年的房贷利息费用，您可以因此获得税费减免（前提是这一房贷是投资房房贷）。
合法减免增值税
许多人把自己的房产出售获利。然而您可能很快发现，增值税一交，您售房所获得的可观收入一下子失去了很多，真正剩下在您手里的远比您初想像的少。那么如何在出售房地产时尽可能少地交税呢？如果继续持有房产用于出租而不是售出，又该从哪些方面可以省税呢？
什么是资产增值税
资产增值税的英译为 " Capital gain tax"。在澳洲，当你购买了一种资产（比如投资房产或股票），并在之后用比买入价更高的价格售出时，你从这笔交易中所获得的利润，将被计入你的个人所得，并和你的其他收入一同征取个人所得税。
根据澳洲税务局的政策，绝大多数个人用品都不会被征取资产增值税，比如你的自住房、你的汽车或者你的家具等。此外，仅因税务原因进行折旧的资产也不会被征取资产增值税，比如商业设备。
决定出售房产，如何少付资产增值税？
1
【自住与出租】
对于如何避免资产增值税的一个保持的秘密是，您可以先自住，然后再将这间房子租出去。换句话说，您可以在购房后立马先住进这间刚买的房里至少半年时间，然后把同一所房子租给别人住，同时您租房住――那么，在长为六年的时间里，您既可以享受租金收入，还可以将这个房子作为投资房计算――即在允许的情况下可以使用负扣税，且能够在六年内卖房时避免交付资产增值税，因为您在卖房时可像税务局声称这是您的自住房。(切记不能分租，而是整个房子都要出租。详细情况请联系会计师。）
若您在这六年里没有卖出这套自住房，您可在六年过去前搬回这个房子自住，则这个自住房可在您再次搬出去租房住时再延长六年被认为是您的自住房――您在未来出售这套房子时不必交房产增值税。
另外，如果您有几套澳洲房产，请尽量居住在增值最多的澳洲房产中，以在未来出售这所增值最大的房产时免交高额的资产增值税 （因为计算资产增值税时会根据您这所房子用于自住与出租的比例――可根据时间比例，也可根据房子被租客使用与被房主使用的地板面积比例）来划分您出售房产时所赚利润的应纳税额与免税额。
2
【拥有房产超过12个月】
如果不能避免交资产增值税，那就尽量少交。拥有的房产尽量超过一年后再出售，可享受到50%的增值折扣。在逐年计算和平均计算这两种计算增值税的方法中选择有利于您的一种。（切记，计算资本的相关日期是合同日期，不是房屋的终交房日期，且这12个月不包括买房跟卖房的合同日期。）
3
【充分利用低收入年】
尽量在您的年收入大幅下降的情况下（如退休、辞职、长病、工伤）再出售您的房。增值税与所得税是密切相关的，因此交增值税的时机就显得特别关键。如果您有一年特别低的收入，那么可以合计一下，在该税年结束之前将房产售出。
4
【推迟合同日期】
如果您注重现金流，您或许应该在财政年初卖房。如果您在7月1日卖房，您将推迟交税整整一年。
5
【把获利存入养老金账户】
当您卖掉房子时，考虑把得来的钱的一部分放到您的养老金账户上去。这就好像您把税前工资的一部分放到养老金账户的做法一样，意味着您所需交的税不会太多。（养老金账户里的税率比您的收入税率要低。但是切记，放入养老金的钱很难取出。）
巧用资本损失
什么是资本损失？
资本损失（即“Capital Loss”），是指投资者对特定资产高买低卖而造成的财务损失。
在澳洲，资本损失可以转移(carry over)到未来财政年，用于抵消资本利得（ Capital Gain）。须要注意的是，资本损失不能抵消其他收入，包括工资、商业交易收入等,。资本损失只可以用于抵消资本利得。
因此，出售您的投资性房产前，您须及时查看您的收入组合与类型，计算好资本损失会给您带来的税务减免，由此判断是否值得在此刻售卖房产，利用资本损失抵消您的资本利得，以减少买卖的亏损额。
若您希望买房
合理安排取得收入与付款的时间
若您希望在财年年初（今年7月或8月）买房，您可以在6月前与您的雇主协商，尽量把退休金、退职费、遣散费、下一年的奖金、分红、年假费、长期服务费、病假费等有时间灵活的收入，安排在7月1日入账，这可让您推迟一年为这些费用缴税，也可以理解成是政府给您的一年无息贷款。
同理，有许多本该7月1日后付的费用如下一年度的贷款利息、出租房产相关的账单、房贷年费等，均可在6月30日前就预先支付，这样就可以在本年度获得税费减免甚至退税――早一年拿到现金。
美国大富豪Warren Buffet 每年交得税比他秘书交的还少，说明了努力的同时拥有几招避税方法，省钱省心的同时更能快速达到财富积累甚至财富自由。
