中国人在柬埔寨怎么买房？可以贷款吗？
首先，我们要先理清楚柬埔寨的“外资所有权”：
据2010年所有权法律条规，驻柬埔寨的外国人也可享有某些特定房产产权。但是，这些所有权仅限于获得分契式产权的大楼，而分契式产权只有新建成的公寓大楼才有。
根据分契式产权条规，外国投资者不能合法拥有地面层公寓，所有外国投资房比例最多只能达到一栋共管公寓大楼的70%。
此外，外国人可以租赁一套有土地的房子最长期限可达50年，而且还可续约50年。
【关于土地产权】
柬埔寨土地产权所有权有3种形式：硬产权，软产权和分契式产权（即业主对土地并无所有权，只是购买了土地上的有限空间）。另外，还有一种高度安全的LMAP产权。
1）硬产权：
硬产权是柬埔寨房产权中最强有利的形式，也是最好的土地产权。
硬产权是国土管理规划局提供的所有权证书。
硬产权是得到国土部的国家级认证的土地详细信息。
转让硬产权需交付4%的转让税
2）软产权：
软产权是最常见的所有权形式。
软产权是柬埔寨土地所有权获得地方政府认可的形式。
软产权是由当地区/县办公处获得，不是国家级的，但仍被视为一种所有权。
为了避交转让税，大部分房地产交易仍然以软产权的方式进行。
但是，大多数新项目的交易都通过硬产权的方式进行，因为硬产权是柬埔寨土地所有权中最可靠和长久的。
3）分契式产权
分契式产权是最新的所有权形式，允许外国人在柬埔寨合法拥有房产。
是购买高层建筑第二层以上的房屋产权，这种产权在柬埔寨不太普遍，但是正在快速增长中。
2010年5月24日柬埔寨发布了外资所有权法。
这项法规限制外国人共同拥有房屋产权。但，外国人依然不能拥有土地产权。
这项产权是指有多个业主的大楼或建筑，大楼的某些部分是某个业主专有的（私人单位），某些部分是所有业主共同拥有的（公共区域）。
分契式产权最近已经扩展到商用大楼，尤其是合租的办公楼。
*LMAP产权
LMAP（土地经营管理项目）产权系统由世界银行引入柬埔寨，通过柬埔寨国土、城市规划和建设部来改善土地产权的安全性。
在这种模式下，国内所有土地都必须注册GPS坐标。
如果你已经有了LMAP产权，与周边各方都达成边界协议，那么所有的边界争端都能解决。
这是最安全的产权类型。
【外国人在柬埔寨购买或租赁土地的方法】
有许多人会这样问：“外国人是否可以直接购买柬埔寨土地”，答案是“不”。
即便如此，我们仍然有办法让外国人可以管理和使用柬埔寨土地：通过本地公司购买，通过租赁土地，通过获得本地国籍购买，通过本地人代替购买。
1）通过本地公司购买
你可以与柬埔寨公民合伙成立一家公司，以公司的名义买卖及转让土地。但是要确保柬埔寨合作伙伴拥有51%的实权。
2）通过租赁土地
长期租赁土地是外国人常用的一个方法。长期租赁可以管理和使用柬埔寨土地。长期租赁被给予权利发展土地和施工建设。
租赁期限非常灵活。租赁一般持续50年，70年或99年。请记住，长达15年以上的租赁必须在土地办事处登记才能生效。如果您正在租赁政府土地，租期最长可达40年，具有延期性。
值得注意的是，在租赁合同中应该加入条款，即所有者在转卖土地之前必须获得租赁者的同意。或者禁止所有者转卖土地，除非新买家承认租赁继续生效。以保障你的权益！
3）通过获得本地国籍购买
如果你获得了柬埔寨国籍，你就有权利合法购买柬埔寨土地。
4）通过本地人代替购买
以本国公民的身份购买土地是最容易和最省钱的方法。但是，这个方法就等于忽视宪法禁止外国人对房产的直接所有权。所以，这似乎是不合法的，而且法律上也不支持投资者这么做。
简而言之，方法是通过本地人代理购买，投资者与土地所有者签署信托协议，以获得土地管理权，所有者再抵押土地并将其租给外国人。当然如果事情没按照计划发展，土地很容易遭受国家的征用，或被迫出售土地。
【在柬埔寨怎么买房？】
获得公寓产权的步骤：
1.准备材料
土地管理与城市规划建设局需要最终买家提供身份和婚姻状况的所有证明文件，这些文件还需要翻译成高棉语。
因为公寓产权只有高棉语一种形式，因此公寓产权上面不能出现英文名，所有买家的名字都需要翻译成高棉语。高棉买家、外国买家以及开发公司都必须满足不同流程和文件的要求。
在这个过程中，请一个合格的当地法律公司来审核这些证明文件和上面的翻译，并且负责与土地部门之间联系，能为买家在支付过户税之前的整个过户过程中提供法律支持。
2.过户流程
买家是否必须在柬埔寨完成新产权的过户流程？是的。买家本人必须要在柬埔寨，要在他们的证明文件上画押，但是最重要的是，销售合同和过户申请都需要是土地部门提供的标准模板。
这就意味着国际投资者必须要回到柬埔寨完成产权过户。
3.费用
过户税：这个税费产生在卖方将房产过户到买方名下，需要支付给房产所在的省或市级单位。买家除了需要支付4%的过户费，还需要向地税局支付1000美金作为服务费。通常情况下，地税局办理硬产权过户需要12周。
就过户税而言，在证明文件经过土地部门审核通过之后，同样的文件以及其它表格需要提交给税务总局。地税工作人员会根据既定的范围和计算方式来评估房屋价值，然后会出具一份缴税清单列明具体缴费金额。税务总局出具买家的缴税证明后，土地部门就可以完成产权过户。
房贷申请费和律师费：
当你申请房贷时，银行或贷款机构会在评估和贷款过程中收取一笔费用。你需要支付总贷款金额的1%给银行或贷款机构。
此外，还要支付250美金给律师，作为服务报酬：法律咨询、财产清点和法律程序等。
房屋保险费：
柬埔寨的金融和经济部门要求买家在向银行贷款的同时购买房屋保险。房屋保险费依据房子的大小和价值而定。如果房价超过10万美元，那么每年至少支付100美金。如果房价低于10万美金，那么每年保险费则不会超过100美金。
4.注意事项
购房前要对开发商进行调查
由于柬埔寨房地产开发的立法和执法力度不足，一些开发商（本地和国际）在运作过程中几乎没有透明度，对于买家也没什么责任感。总之，如果你想避免今后出现问题，那么你有必要对打算购买的特定开发公司进行尽职调查。
在同意任何购买协议之前，买家需要向开发商查询四个关键的法律文件，这些文件包括：
?土地硬产权和硬产权的细分（即分契式产权）
?开发商公司的注册
?总体规划的批准
?建设许可证
这些文件可以与国土、城市规划和建设部（MLMUPC）登记的相同文件进行核对。关于分契式产权，买卖协议里也应明确提及地共有所有权的细节。
另一方面，买家也应该注意开发商的财务实力。一些开发商没有足够的资金来支持他们的项目，他们只是借钱购买土地，所以施工进度也很重要，因为有些人从开发商那里购买房产，结果开发商由于资金不足，将你首付的钱都用完了，或者因为资金不足推迟了项目的完成，这样的风险不是不存在。
现在，柬埔寨有许多开发商与上市母公司在其本国证券交易所上市。这些类型的开发商对于买家来说是一种稳妥的赌注，因为他们的财务记录和实践标准是公开的和可预测的，正如他们作为上市公司所承担的义务一样。同时，各地方开发商公司在项目的财务可预测性和质量标准方面均有较好记录的，应该作为首选。
【柬埔寨房贷小贴士】
首先可以明确的是，中国人可以在柬埔寨贷款！买房最长年限12年，可贷房产总价的65%，年利率约为9.96%。大部分银行向符合资格标准的柬埔寨公民提供住房贷款，外国投资者也可获得贷款。但是，不是所有贷款机构都提供这种服务，而且外国人想符合贷款资格也是比较难的。
因为，许多银行都需要“硬产权”做抵押以获得贷款。但是，问题在于很多情况下硬产权抵押只能是土地所有权。（要知道外国人是不可以直接购得柬埔寨土地的）此外，由于房地产开发市场缺乏透明度，要为计划外的房产获得融资也特别困难，所以银行很难对不完全产权放贷。
尽管外国人贷款的门槛比本地人贷款的门槛更高，但有贷款机构可以向外国人提供贷款总的来说是一个好消息，因为这意味着你可以多一个投资的渠道。
向银行申请贷款
在向银行提出贷款申请之前一定要考虑好两件事。第一，提供收入证明，这是银行评估借贷人是否有偿贷能力的重要根据，很大程度上决定了申请能否通过。
第二，柬埔寨绝大部分的住宅贷款都是浮动利率，这就是说如果您的借贷银行在你贷款的这段时间内，他们想或者需要改变您的贷款利率，他们就可以这样做。基于这点，你需要选择一个值得信赖且经济实力雄厚的借贷银行。
柬埔寨约有35家银行，如何从中选出有着丰富的外贷经验的银行？Joe Phelan（柬埔寨Hong Leong银行个人金融服务的总监）建议：“如果对于借贷银行你有困惑，并且对其提出，而他们却不能够给予你合适的回复，那么你最好还是继续调查或者寻找其他借贷银行”。
当涉及到预先支付方面，大部分商业银行都是一样的。通常情况下，您需要在土地所有权部门预先支付贷款审批费（或处理费），抵押凭证的准备和登记的法律费用，评估费以及基本的火灾消防财产保险费。
需要注意什么细节？
要注意的主要问题是关于预付费用的隐性费用或条款，部分或全部提前偿还贷款。如果您进行额外付款或想在3年内清偿贷款的话，大多数银行将收取3％的提前偿还费用，尽管有些银行的费用高些，偿还的时间期限长些。
住宅买家就贷款条件以及条款需要仔细斟酌，问些具体问题，例如申请费，如果是在之前或每年支付，那么获得贷款批准需要多长时间；每个月需要支付多少钱，需要现金支付还是从借款人的账户自动扣除？
在选择哪家银行时，利率往往起着决定性作用，但是如今大部分银行基本相同，因此确保您的贷款利率不是那么的变化多端很重要。比较靠谱的选择是与一个具有可解释的结构化办事模式的银行合作，这通常是一种有效的资金成本加边际收益共同作用的。
向开发商申请贷款
如果银行申请开放贷款不通过，自己又没能力一次付清，该怎么做？向开发商申请贷款。有一些开发商也提供贷款，程序上会稍微容易一些，但是利率相对要高一些，和中资银行及当地的部分银行的房贷利率都差不多，大约在9%-10%，只能贷4-5成；还有部分银行利率是低于9%。
以这个利率来贷款的话，投资所得到的收益还是比较少的。因此，柬埔寨房产的总价不高，用杠杆意义不大。
由于柬埔寨房地产开发的立法和执法力度不足，一些开发商（本地和国际）在运作过程中几乎没有透明度，对于买家也没什么责任感。总之，如果你想避免今后出现问题，那么你有必要对打算购买的特定开发公司进行尽职调查。
记住，选择住房贷款是一件重要的事情。所以需要做功课，收集信息，全面调研，不要害怕提问。正确的选择可能会为您节省数千美元还可以省去麻烦。