柬埔寨的购房买卖过程相比较其他国家还是简单的，中国人只要有护照和签证，就可以购买。假如你找到了心仪的房产，也不要着急下订单，在购买之前还是要尽量多做一番调查再做决定。在这里强烈建议，还是要找一个有经验的房地产经纪人或者律师来帮您进行分析，并做一些指导。
柬埔寨的宪法禁止外国人拥有土地。因此，对于我们中国投资者来说，只能购买当地的公寓或者是某建筑物中的一个单位。柬埔寨当地有许多这样的楼盘，主要就是迎合国外投资者而建造的。这些公寓大部分位于首都金边、暹粒和西哈努克城等旅游城市。
假如你对外国人在柬埔寨投资房产市场，为什么只能购买当地的公寓或对柬埔寨房产类型还不是很了解，可以先看一下本站另一篇指南，了解更多柬埔寨房地产市场的相关信息。
房产购买流程
01步骤一：产权信息调查
在购买房产之前，卖家会向买房提供一份产权证书的复印件，请确保你获得的这份产权复印件是最近，也是最新的。然后买方可以向土地管理，城市规划和建设部（MLMUPC）进行产权信息核实，了解该房产的所有权是否属于卖方。买家要做好预防风险的准备，确保该房产没有任何的债务、抵押或其他索赔。如果有任何形式的产权债务问题，土地局会发通知给买方。
办理机构：土地局（MLMUPC）
费用：50,000 KHR(买方支付)
预计完成时间：10天 （与步骤2和3同时进行）
02步骤二：获取有关该物业的信息
从当地的公社理事会官员那里获取有关财产物业的信息，这将涉及到有关土地的信息。
办理机构： 当地的公社理事会
费用：无费用
预计完成时间：10天 （与步骤1和3同时进行）
03步骤三：从卖方公司那获得公司注册信息及其他文件
如果卖方是公司并不是个人，买方应获得代表公司授权人的身份证复印件，以及经过商务部公证过的公司注册文件的复印件。还需要提供公司官方授权书，授权上述人员在土地局是代表公司授权将房产转让给买方。另外还需要董事会签署的决议书，证明授权的合法性。
办理机构：商务部
官方费用：80,000 KHR(买方支付)
预计完成时间：10天 （与步骤1和2同时进行）
04步骤四：在地土局申请转让购买注册登记
在上述调查结束之后，如果买方在产权和物业信息调查中没有发现任何问题，并且仍然有购买意向，就需要支付10％的押金，并向土地管理，城市规划和建设部（MLMUPC）的地区办公室，提出购买申请。买方和卖方须准备相应文件，这包括公司公司章程、公司注册文件和授权书（步骤三中获得的），并一同前往MLMUPC的地区办公室签署相关文件。交易时，卖方必须在签署文件时，向官方出示原始产权证书，只有这样才被允许在产权书中增加新的所有者名字，这时还要支付10％的款项。（注意，这个时候，买方已经支付了20%的费用）
办理机构： MLMUPC地区办公室（地籍办公室）
官方费用： 600,000 KHR(买方支付转让费)
预计完成时间：大约20到30天
05步骤五：在税务局支付转让税
一旦你收到地籍办公室的所有文件，就要向税务局支付转让税。这大概需要1天的时间。转让税为该财产总价值的4％。如果房产所有权不是硬卡，通常是不需要支付转让税。（对硬卡、软卡不是很了解的，请查看这份指南。）
在金边，转让税并不是根据财产的交易价值进行计算，而是基于市政府的评估价值的4%来收取，该评估值通常基于房产面积的平方米总数、用途、位置等。
办理机构：税务局
官方费用：物业价值的4%
预计完成时间：1天
06步骤六：签署买卖合同
缴纳税款后，买卖双方将再次回到地籍办公室，签署一份由地方当局（如社区负责人）见证的买卖合同。办理此流程是需要提供转让税的付款凭证。大约5个工作日后，区土地办公室将把所有文件转发到市政土地办公室，并以新所有者的名义重新签发所有权证书。这个过程大约需要5到21天，具体取决于相关官员。这时买方需要支付80％的房款给卖家。
目前中国对柬埔寨的汇款或汇回资金没有任何限制。
房产出售流程
这个流程和之前的购买流程很相似，你可以在当地打广告来出售你的房产，或者可以聘请房地产经纪人协助寻找买家。
01一旦找到买家，买家将会给您10％的押金。您需要前往城市规划和建设部（MLMUPC）的地区办公室准备和签署文件。最原始的所有权证书必须提供给MLMUPC。这通常需要大约20天。买方还需准备10%的款项给你。
02一旦买方支付了转让税后，您将被告知返回MLMUPC签署由当地政府见证的买卖物业合同。这个过程通常需要5天左右。
03之后，MLMUPC将把文件转发到市政办公室，市政办公室会以新所有者的名义重新签发所有权证书。这通常需要5到21天时间。此时买方通常需要支付80％的房款。
除此之外，在销售过程中，卖方还需要支付房地产经纪人费3％。
如果你要出售的房产，当时是以公司名义购买，则在出售您的房产时。任何资本收益都被视为收入，所以，你还需要缴纳20％的利得税
柬埔寨房产投资风险及注意事项
对于中心城区的了解
一般来说，投资者投资房产都希望资产得到增值，所以了解最有发展潜力的城市是最重要的步骤之一。柬埔寨目前有三个城市值得关注，其中包括旅游圣地暹粒，海滨度假圣地西哈努克城（西港），当然还有首都金边。在金边，一些房产投资的热门区域主要集中在Chamkar Mon区的Boeung Keng Kang，Russey Keo和Tuol Kuork区。建议投资者还是需要实地考察，去有兴趣的区域走一走看一看，投入一些时间了解该地区的特点，这对于后期买房是非常有帮助的。
正在考虑购买公寓房的投资者也一定要记住，任何公寓大楼的外国人房产所有权将保持在70％以下，一旦到达这个上限，开发商就会停止向外国人出售公寓。然而开发商也为了吸引更多的外国人购买房产，会把位置较好的公寓单位留给外国人。
类似这样的限制在柬埔寨周边一些国家的房产投资中是很常见的。在泰国，外国人同样是不被允许拥有土地，而整个公寓内外国人房产所有权的比例也不能超过49%。
评估长短期租房需求
根据柬埔寨旅游部的官方称，2018年上半年柬埔寨的国际游客人数达到300万。除了向有钱的高棉人或外籍人士提供长期租赁业务之外，airbnb等短期租赁需求也在不断增长。所以投资西哈努克，暹粒或金边沿河等热门旅游景点的物业，目前看来可能是一种不错的选择。
购买安全系数高的物业
柬埔寨政权目前算是比较稳定，房地产的政策也逐步趋于规范。但是柬埔寨的安全系数在国际范围来说仍然处于一个低位。为了您的投资能快速增值，物业能尽快出租，购买安全系数高的社区投资是非常重要的。比如购买封闭式社区的单元，或者社区有24小时保安。
谨防供应过剩
目前柬埔寨在开发的楼盘价格是高于当地人能够承受的范围。而一些分析师也担心在不久的将来会出现供过于求的情况。根据国际房地产咨询CBRE的数据，预计今年新增高端公寓供应量将飙升243％，其次是负担得起的低端公寓和中档公寓，分别为100％和78％。鉴于预计未来几年，仍然有数千套物业进入投资市场，对于中国投资者来说最好是长线投资，避免短线的物业买卖。
目前柬埔寨房产供过于求的趋势已经出现，很多开发商也推出很多措施来吸引更多的投资者来购买物业。比如说物业是精装修并且送成套家具，保证物业出租，租金回报等，当然最常见的还是房产折扣。柬埔寨的房产处于一个低迷的状态，买家可以尝试利用这个最佳的时机，通过与开发商进行谈判，大幅度的降低购买物业的成本，来提高投资的回报率。
有很多买家可能会问：“柬埔寨买房靠谱吗？”，假如你购买物业只是为了短期内转卖房产而赚取差价，那就要多考虑这个地区物业的供求关系，以及了解该地区针对外国房产产权人的政策，比如是否有出售或租赁方面的限制。只有这样才能让您降低投资风险，获得良好的回报率。
用合适的货币进行交易
柬埔寨的官方货币是瑞尔，并不是美元。有的投资者可能喜欢用美元来进行大宗交易。但有时有些开发商可能会要求支付瑞尔。投资者在购买房产时，可以关注一下汇率，看看哪一种货币汇率更省钱，再决定使用哪种货币支付。