来美国买房，你必懂的流程及问题
近年来，前往美国购房的华人越来越多，但是很多华人盲目地看到美国的永久产权、价格便宜、房产政策完善、法律体系健全、租金回报率高等优点，却不了解美国的房屋交易与中国存在许多差异，导致很多不了解状况的华人在美国购置房产时遇到了很多麻烦。
因此，本文将为您阐述在美国购房的流程，解答在购房过程中常见的细节疑问和困惑。
不是美国公民也没有绿卡，也能在美国购房吗？
在美国买房的基本流程是什么？
美国的房产税一般有多少？
美国房产的土地使用权利如何？
应该为自己的房屋购置哪些保险？
房屋的物业费一般有多少？
如何判断房屋周边的治安状况？
不是美国公民，没有绿卡是否能够在美国买房？
事实上，在美国买房与身份无关，不管是持有旅游签证、绿卡还是本土美国公民，买房的程序都基本相同。
从房屋类型、购买手续上讲美国人和外国人所能够购买到的房屋和需要经过的流程、需要的材料都差不多，可能在购房贷款上会有一些差异，贷款的利率和金额不同。
而在购房税务上讲，外国人也可以享受很多的减免措施。甚至如果你没有办法亲自来美国，可以以书面的形式委托给其他人来为自己购房。
美国买房的基本流程是什么？
① 选择城市
在美国买房，你先要根据自己购房的需求和预算，为自己选择一个合适的城市。
② 为购房做准备
了解当地的房价和社区，寻找一个靠谱的适合自己的买方经纪人，买方经纪人的费用将由卖方支付。
③ 看房
看房还需要聘请专业的房屋检查团队对打算入手的房屋进行彻底的检查。主要包括电器、管道、屋顶等，价格在300-500美元之间，这笔费用将由您自己支付。
在检查完房屋后，若是决定购买这一房屋，在获取Offer的过程中还需要花费较多的时间，在很多环节需要您有耐心，很有可能不能得到及时的邮件回复。
④ 房产交易
如果您没有办法一次性付清全款，打算贷款买房，那么建议您最少支付20%的首付。虽然各个州的贷款程序有所不同，但是贷款的程序都比较复杂耗费的时间也很长。
因此我们通常建议您能够尽量付清全款，不然既会耽误您的购房时间还有可能增加您的经济压力。
当房屋检查和贷款下来之后可以过户了，过户之后要记得为自己的房屋购置合适的保险，并按时上交税款。
美国房产税有多少？
在美国，各个州各个县的房产税都有所差异，大部分一年的房产税都是在0.5%-1.5%之间，一般的房屋在五千左右，一般会按照季度或者是半年为单位收取，具体有所不同。
美国的房产税会按房屋的价值来计算，每次需要缴纳的时候会重新告知你你的房屋现在价值为多少，而不是根据你购房时的价格。但一般不会有太大的差异。德州的房产税就比较高，在2%-3%左右。
房产税一定要在买房前了解清楚，因为需要缴纳的金额多大会对房屋预算产生较大的影响。
在美国你的土地使用权如何界定？
以美国的独栋房屋为例，房屋所属的土地将完全属于你，一般会以院墙为界限来划分你的土地。在很多县，建造较早的房屋会存在公路也被划分到你的土地之中的情况，但近30年内的房屋不会出现这样的情况。
因此，在购房前，最好去县里查询自己房屋所拥有的的土地界限，防止在日后的生活中出现问题，甚至有可能能拥有更多的土地，可以再建造更多的房屋。
在美国，需要为自己的房屋购买哪些保险？
在美国，房屋保险是指购房者为自己的房屋所购买的保险，主要是为了保障屋主在房子遭遇意外或者突发灾难时，能够得到补偿和理赔，以降低自己因灾害而造成的财产损失。
因此，在选择房屋保险时，可以与自己的房产经纪人商议，结合当地的各种情况为自己选择合适的房屋保险。
一般来说，建议为您的房屋购置以下三部分的保险：
● 全保险
全保险几乎包含了居民屋主保险的大部分项目，包含了基本险和扩充险。基本险是对火灾、雷击等自然灾害，暴乱、骚动、偷窃等人为灾害对房屋造成的损害。
扩充险在基本险的基础上加上了由于电击、冰雪重压、水管冻坏、天空落体、热水器或空调系统断裂或烧坏、室内漏水所造成的损坏。
在此基础上，全保险还包括客人在室内或室外发生意外、路人在室外发生的意外、家里的宠物伤害到人的医药费甚至是律师费等等。根据经验来说，一般的房屋的全保险在500-600美元之间。
● 房屋保修（home Warranty）
在美国，房屋保修是你与保险公司签订的通常情况下为期一年的合约，旨在以优惠的价格为房屋内的主要设备提供维修或者替换服务。房屋保修的价格一般也在每年500美元左右，价格与房屋的面积、新旧程度都没有太大的关系。
房屋保险是针对房屋主体和人身财产由意外原因造成的损失的一种保障，而房屋维修则是针对可消耗性房屋设备的损坏的一种保障，即无论是出于主观还是客观原因造成的设备损坏，房屋保修都能为你提供维修或更新服务，也就是一种有限制的延长保修计划。
但值得注意的是，除了车库以外的独立增建物不能被包含在基本的覆盖范围之内，需要另外收取费用。
● 自然灾害保险
自然灾害保险主要就是考虑您所居住的地方是否是自然灾害频发地，例如在自然灾害频发的加州购房一般都会购买地震保险，一般来说保费由当地发生灾害的可能性和频率决定。
在美国，房屋的物业费需要多少？
与国内按房屋面积计算不同，美国物业费用的差异只是取决于所在地区和社区的环境，相对来说服务更多更好的小区物业费用自然会更高一些。
同个小区的物业费基本相同，另外，值得注意的是独栋房屋、老街道的房屋可能会因为没有提供物业服务而不收取物业费或者收取较低的物业费用。
一般购买社区内的房屋都需要缴纳物业费，作为物业对您家周围的状况、环境进行关注和监管的费用，价格一般为一个月几百美元，具体还与你所在城市和所在小区整体环境有关。
此外，也存在有物业费用特别高的房屋，一般是一些高档社区，需要对社区、住宅有更多更细致的管理，因此收费会相对高一些。
美国房屋周边的治安环境如何？
在美国，治安是潜藏在外表之下的，难以在一开始察觉。一些较新的小区、房屋的出售率和入住率都较低，这时候需要特别留意小区的治安是否有保障。
在一些发展较快的城市，新的楼盘大多是比较周边的地区，可能治安不会那么好，周边设施开发也不完善，不方便。建议买家白天去和经纪人看完房屋之后，晚上再去周边观察一下，看一下周边的环境究竟如何。
除此之外，地产君还罗列了几点了解社区基本情况的方法：
① 通过公共信息了解社区的基本情况
你可以通过上网搜索到这个社区的人口结构、教育水平、家庭收入、犯罪率、学区等资料，除此之外，还有一个经验就是出租房特别多的社区一般不会是一个特别好的社区。
② 向中介索要附近房屋价格的历史变化情况
房价持续上涨是一个好迹象，但是我们还要关注房价的抗跌能力。一般来说，在房产市场不景气时你就能分辨社区的好坏了，好的社区相对来说更抗跌。
③ 向社区居民打听了解
作为这个社区最直接的体验者，当地的居民对社区的评判最有发言权，他们的言论也最客观。
因此，若是想要知道社区的最真实最细致的信息，可以在看房后留出一段时间与邻居闲聊几句，听听他们对社区的看法。
也可以直接看看社区附近是否有一些团体活动，一般来说这种活动组织得越多，整个社区的凝聚力就更强，更和谐，治安也就相对更好。
④ 观察社区房屋的维护状态
在参观房屋的时候，可以看看附近的房屋维修状态如何。一般来说，屋主愿意一直很好地打理房屋说明他对这个社区还是比较满意的，愿意继续在此居住。
⑤ 交通状况
关于交通情况要考虑两个方面，一是房屋距离公共交通是否方便，一般在10分钟的步行范围即可，一方面若房屋就在公路边上也不太好，会比较喧闹。
⑥ 了解附近的政府规划
你可以通过上网或者是电话的方式到市政厅获取未来当地的规划情况，了解这个地方未来的发展计划，毕竟政府的计划对当地未来发展的影响还是很大的。
