十年前，说起海外置业，人们首先想到的是美澳加。然而这十年，悄然发生了变化，随着国内限购政策及“一带一路”的影响，越来越多的国人将海外置业投资的目光，由美澳加转向了近在咫尺的东南亚国家。中国作为全世界最大的跨国投资国家，在一带一路政策的加持下，菲律宾、泰国、马来西亚、柬埔寨、越南、缅甸等东南亚国家成了更多中国买家资产配置的首选。
泰国连续三年被评为"全世界最幸福的国家"，失业率仅仅为1%。泰国首都曼谷又一再被评选为全球最受欢迎的旅游城市。近两年，到泰国置业的人数已经超过投资澳洲、英国等一线发达国家的数量，在东南亚各国脱颖而出。
2019年，大家都对泰国楼市都抱以全新的期待。
去年表现如何？
今年是否值得投资？
泰国经济发展整体态势迅猛
泰铢升值势头强劲，GDP一路攀升
在过去的5年里，美元对新加坡元升值了8%，兑越南币升值了10%，兑欧元升值了20%，对人民币升值了13%，对马来西亚林吉特升值了26%，对英镑升值了30%。而同一时期，美元对泰铢只贬值了1.5%。因此在当时被评为“表现最好的亚洲货币之一”。
泰铢对大多数区域货币表现异常强劲而且呈现持续趋势，在经济增长的支持下，预计泰铢将成为未来几年强势货币之一。 对于一些外国投资者来说，购买房产也是对冲通胀和汇率波动的一种手段。 过去五年，马来西亚和英国的买家通过购买曼谷房产获益，不仅房产升值，还获得了汇率差价的收益。
而且据泰国中央银行估计今年会加息，会导致泰铢持续攀升。
像泰国这样专注内需市场的经济体将在未来有更佳表现，并且由于泰国的经常帐余额呈现顺差，以及充足的外汇存底和出口增涨，泰国受到的贸易纠纷和外币影响要小很多。国家的净资产和投资的增加，让泰国不会在中美贸易战的环境下受到太大冲击。
泰铢升值势头迅猛，国民生产总值也不甘落后。根据泰国中央银行统计显示，2018年泰国国内生产总值与2017年同期相比，增长了4.8%，创下了近5年来较大的增长幅度。
泰国――东南亚旅游大国
旅游人数持续攀升助力房价稳定增长
由于泰国旅游市场在全球影响，欧美以及亚洲等各国大量在泰国旅居，特别是中国大陆人士为了躲避雾霾和严寒，纷纷来泰国过上“双栖生活“。
泰国经济旅游协会数据显示，2018年泰国接待全世界游客超过4000万人次，半数以上会重游泰国，而其中的10%将有可能在泰国投资房产。
根据CEIC全球经济数据显示，2018年泰国旅游年收入达到62029.467（单位：百万美元），与2017年同比增长9.4%。
泰国旅游年收入走势图
泰国房价各区域走势图 数据来源：GBRE
对照着看泰国旅游业的走势图和泰国房价的走势图，就会发现它们之间的趋势走势非常的相似。
这也是泰国房产的租售比能达到4%到8%的原因，同时也是是泰国的土地价格和房价能维持年8%到10%幅度上涨的原因。
不是因为爆炒，而是来源于实实在在的经济基本面的支撑。泰国服务业占泰国经济一半以上的比例，旅游业的持续快速增长，给泰国的经济注入的是强大人流和钱流，然后通过经济的不断传导着的推高泰国社会的房价和租金。
做为国际化都市，又是全球最有吸引力的旅游圣地之一，曼谷作为泰国的首都，一直是投资人关注的热点城市。根据泰国银行的最新数据，截至2018年11月，泰国公寓价格同比上涨9.4%，而根据Thailand Property，截至2018年12月，曼谷房价同比上涨12.4%。
2019年，曼谷房地产市场将如何发展？会有哪些变化？以下是曼谷房产市场的一些预测，供大家参考。
曼谷整体公寓市场有所放缓
城边区域或受追捧
2019年泰国房产市场将继续增长，但速度会放缓。由于此前泰国央行(Bank of Thailand)宣布了一系列降温措施，包括新的抵押贷款限制措施，以及最近将利率上调至1.75%。开发商将暂停新项目的推出，转而专注于研究未售出的库存，预计未来几个月新的住房抵押贷款和房地产转让将达到峰值。
根据GBRE2018 年第四季度数据预测，曼谷开发商将暂停新项目的推出，转而专注于研究未售出的库存，2019年新推出共管公寓数量将进一步减少。
资料来源：世邦魏理仕研究，2018年第四季度
2018年第三季度曼谷市中心推出：7171套
2018年第四季度市曼谷中心推出：2578套
同比下降：45%
2018年曼谷市中心新建住宅：10920套
同比下降：10%
新屋开工的减少，已经让曼谷房市进入了“买方市场”，曼谷房产的价值在未来的两三年内想必也将持续升值。
随着城市中心的扩张和交通的改善，更多的人会想搬到城市边缘。曼谷拥有广泛的交通网，目前正在进一步扩大和改善交通线路。
曼谷现有交通轨道图
曼谷规划轨道交通图
一个高效的交通网可把更多的人从城市的各个边缘带到城市中心。随着曼谷交通网的扩张，从曼谷边缘到市中心将变得更加容易。未来多条交通线路的交叉点，或者是能够通过地铁进入市中心的地点，买家需求可能会增加，值得关注。
曼谷正在发展成为东盟交通枢纽
外国买家需求继续强劲
近年来，受”一带一路”政策和东部经济走廊的影响，泰国经济迅速崛起，吸引全球各个国家的外资投入。随着基础建设和轨道交通的完善，曼谷的房产经济近年来成为全球投资热门。
我国淘宝、华为、京东等著名企业纷纷驻扎泰国，助力两国长久经济合作发展。泰国当地房产专家表示，中国人对曼谷物业的需求非常旺盛，并预计2019年将继续保持同样强劲的需求。
除此之外，曼谷铁路网的扩建将对曼谷的房价产生重大的积极影响。曼谷铁路网将与曼谷大火车站(Bangsue Grand Station)在终点站开通时整合在一起。邦苏站（Bang sue）已经进入最后的建设阶段，预计将在2020年年中完成信号系统测试，并于2021年1月投入运营。
曼谷在战略上正好位于东盟的中心，而且至关重要的是，它能为中国提供通往东盟其它国家的门户。将有三条线路从邦苏火车站通往中国昆明，并最终延伸至东盟其他地区。曼谷正战略性地将自己定位为商业中心，相应地，房地产价格应与经济增长同步上涨。
由于泰国中央银行的政策，对本地买家实施贷款限制，购买价值超过1000万泰铢的住宅和第二套住宅的买家，需要支付至少20%的首付款，泰国商业银行房贷利率也有所上调。过去几年，泰国房价高速增长，尤其是曼谷，部分公寓的总价要超过800万铢，这与曼谷平均薪资差距甚大，非一般市民能负担。这些都将导致2019年高端公寓需求下滑。
总体来看，除非全球经济遭受严重冲击，否则泰国的房地产仍有较大的发展空间。但是，未来，价格不会像以前那样快速上涨，将会有所放缓。对泰国房产感兴趣的买家应该采取谨慎的态度，了解房地产市场，购买投资眼光更长远的地产。另外，投资者在投资泰国的房产之前，应该做好功课，了解各种税收和法律问题。
