越南，近两年成为亚洲涌起的一颗新星，中国制造业向越南转移，未来如果TPP协议签署，越南部分出口产业将可以享受零关税。越南经济犹如插上了腾飞的翅膀，GDP快速增长。越南已成为继中国和印度之后，第三个经济发展最快的亚洲国家，腾飞中的越南吸引了大量国外投资客的到来。
逐步扩大的中产阶级
2015年，越南人均收入是1980美元，仅是中国人均收入7820美元的四分之一。不过这一差距正在逐步变小。
在越南，一个年收入能超过20000美元的家庭，便是富裕阶层。尽管看起来门槛很低，但目前越南能达到此富裕水准的人数只有25万人，年收入在8000到20000美元之间的中产阶级也只有31.6万人。
根据越南官方数据披露，越南的富裕阶层和中产阶级目前正在迅速扩大，预计到2020年，越南富裕阶层的人数会达到53万，而中产阶级也会达到48.3万人的规模，这将会形成巨大的购买力。
越南2016/2020富裕（Affluent）、中产阶级（middle）人数
高房价困扰着越南人
河内作为越南的首都，人口有758万，越南的第二大城市及经济中心胡志明市，人口数量已近900万。而越南总人口是9100万，这两大城市聚集了越南近五分之一的人口，并且这两个城市的人口流入还在不断加速。
在优秀的人口结构和经济基本面的支撑下，越南的房地产市场会是怎样一番景象呢？
在越南，私人是拥有土地的永久使用权、转让权和继承权的，很多人都是自己买地建房，地方政府是不能强制征地、拆迁和重建高容积率的房子的。土地私有化和小产权化是越南房地产市场的一大特色。
2015年，受越南《住房法》和《房地产经营法》的影响，越南住房供应量和成交量都出现了井喷现象。
新的《住房法》允许拥有赴越签证的外国人、外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处在越南购买房屋，包括购买公寓和包含土地产权的别墅。
外资的涌入，对提振越南楼市起到了积极的作用。
2015年，胡志明市的独栋别墅和联排别墅供应量相比上一年可谓量价齐升。城郊独栋别墅价格每平高达3000美元，联排别墅价格每平米的均价为2200美元。相比于前些年，房价大幅下降。
这样的房价对于人均GDP只有1980美元的越南人来说简直就是天价，即使是富裕阶层，购买房产也是一件非常吃力的事情。
在胡志明市中心城区，一栋别墅的价格普遍需要100~300万美元（合人民币668-2000万元），年收入20000美元的富裕家庭，不吃不喝至少也需要50年才能买得起。
胡志明市新增别墅（Villa）、联排别墅（Townhouse）供应量和价格
河内新增别墅（Villa）、联排别墅（Townhouse）供应量和价格
2008年－2010年是河内房价的高位，相比之下，现在的价格近乎腰斩，但是很多人还是买不起房。按照目前越南的房价收入比，很多人一辈子都难以在这两个城市购买房产，哪怕是偏僻的城郊。
越南联排别墅
因为高房价，越南政府规定房子尺度不能过大，同等面积的房子，门面越宽，缴纳的税费也就越高。
河内、胡志明市的别墅占用土地面积普遍在50-75平方米，盖3－5层，房子看起来都是一小格一小格的，宽度普遍在3.5米到5米，很狭长。随着土地成本的不断上升，越南人可购土地的宽度越来越窄，这样也更容易负担得起。
越南因为曾经是法国的殖民地，所以建筑透着浓浓的法国风，样式还蛮好看。能够拥有胡志明市、河内的一套房子，是很多越南人可望而不可及的梦想。
1989-2014越南城市（urban）和农村（Rural）房产平均宽度（数据来源：第一太平戴维斯）
除了少数富人买地盖房之外，胡志明市和河内的房产供应主要还是通过开发商购入大片土地盖高楼，旧房改造等方式。
所以这两大城市现在也是高楼林立（当然中间也夹杂着不少私人别墅），俨然一副现代化大都市的模样。
胡志明市一景
越南以前战事不断，国内经济相对落后，专心发展经济也就是最近几年的事情。2009年，越南的首条轻轨在河内开建，直到现在还没有完工，胡志明市的第一条地铁预计在2020年落成。
目前越南交通很不发达，摩托车是最主要的出行工具，根据越南对外发布的信息显示，全国9000多万人口拥有7000多万辆摩托车，尤其是在胡志明市和河内，摩托车的数量与人口几乎是相等的，基本人手一台。
落后的交通配套，使得胡志明市和河内城郊的房价相对较低，有8到10倍的差距，租金也没有中心城市价格高。
胡志明市街景
第一太平预计胡志明市地铁开通以后，伴随着基础设施的改善，会拉近城郊与城市中心的距离，更多的土地供应对抑制大城市高房价也会起到一定作用。
房地产泡沫不止出现在中国，在越南尤为恐怖。随着越南房地产的对外开放，投机炒房的国外机构和个人占比高达45%，充斥着大量投资客的越南房地产市场也潜存着一定风险。
大力发展度假房产
全球游客半数以上来自中国与俄罗斯，而拥有绵长海岸线与宜人气候的越南更是“近水楼台”先得客。
2015年越南全国上下掀起酒店开发热潮。北至下龙湾与岘港，南至芽庄与富国岛，各大旅游胜地都在打造世界级酒店，不仅沿海而居，配有高端高尔夫球场，建筑设计更是彰显国际水准。
越南游客中三分之二以上为本土游客。第二代酒店开发将在首轮开发成功的基础上，重点打造度假房产与度假区酒店。2016年越南将推出一系列沿海旅游住宿选择，从平价度假屋到享誉国际的品牌酒店，满足不同游客的度假居住需求。五星级酒店的大量开发提升了越南大城市的整体形象。
2012-2016河内A/B级写字楼出租率
以河内为例，写字楼的集中供应，部分房产出现了一定的空置，尤其是地段不佳，品质又低的写字楼出租难度加大。但从整体来看，目前河内写字楼供求关系还算健康。
2012-2016胡志明市A/B级写字楼出租率
相比于河内，胡志明市的出租率更高，不论是A级还是B级都在90%以上。
这是因为2016年一季度胡志明市没有新项目入市，但是未来几个季度写字楼会集中入市，七个大型项目共计19.8万方，其中A级（相当于中国的甲级写字楼，比B要高一个等级）写字楼9.49万方，B级写字楼10.31万方。
2016、2017胡志明市即将入市的写字楼
9.49万方，B级写字楼10.31万方。
房价高、出租率高、租金高，是越南房地产市场目前的现状。
乐天中心是河内的第一高楼，是一座地下5层、地上65层的大型综合商业基地，完全由韩国乐天集团自己持有，没有对外出售，物业包含商场、写字楼、酒店、餐饮、超市等服务设施，总投资达4亿美元，现已成为越南河内最具代表性的地标建筑。
西贡中心是胡志明市的摩天大楼及购物中心，属于A级。这样的大楼在胡志明市并不少见。这座大楼于1996年落成，目前的平均租金是45美元每平每月，而这并不包含物业费，在胡志明市，写字楼和购物中心的收费标准普遍在5-9元每平每月。
胡志明市写字楼的高租金几乎可以比肩中国一线城市京沪深。
假如在西贡中心租下一套30平的铺子，需要每月支付1620美元，约合人民币16819元。而这样高租金的写字楼出租率高达99%。
在胡志明市，即便品质低一个等级的B级写字楼，平均租金和服务费加起来也要33美元每平每月，A级写字楼平均高达48美元每平每月。
未来两年，随着越南经济的大力发展，对商业的需求量也会逐步增加，尤其是集经济、政治、文化为一体的胡志明市和河内。
目前的越南正处于快速起飞的阶段，前途甚好。很多人说现在的越南就像当年处于改革开放期的中国，商机无限。
纵然如此，国与国之间还是有一定差别的，以房地产为例，胡志明市和河内的房价已经超出了很大一部分人的可承受范围，尤其是中心城市甚至超过了中国一线城市，城郊则显得更具投资价值，未来随着轻轨和地铁的开通，会大大缩短通行时间。