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美国房产增值税是什么?
美国房产问答
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- 基本问题
- 问美国房屋自然灾害保险是什么？得居置业专家： 然灾害保险主要就是考虑您所居住的地方是否是自然灾害频发地，例如在自然灾害频发的加州购房一般都会购买地震保险，一般来说保费由当地发生灾害的可能性和频率决定。
- 问美国人为什么喜欢住郊区？得居置业专家： 因为别墅价格不贵，大家都住得起。平均16.16万美元。也就人民币100万。你到二线城市杭州的郊区，距离市区不远的地方，找一个别墅，占地一亩的，漂亮的别墅，游泳池、网球场社区的，学区好的，只有100万人民币，你找得到吗？我之前算过，平均美国人工作4年可买房。中国式不吃不喝N年。而且郊区学区好。美国的好学区一般不在市中心。比如洛杉矶、旧金山、亚特兰大、西雅图等。好学区就是好的公立的小学到好的高中。郊区购物中心多。大型购物中心在郊区有很多，比如沃尔玛、CVS药店，苹果旗舰店等。生活很方便。
- 问美国公民多大可以买房 ？得居置业专家： 美国的房子一般都特别大，美国人喜欢住别墅，对美国人来说，买房比租房更划算，人们愿意买房，也买得起房。只要你是一个年满16岁的成年人，并且有正式工作、有稳定的收入，美国政府就不会对你的买房有什么限制。只要你符合贷款的条件，很容易就能从银行获得购房的贷款了。 美国许多州、地方政府都有鼓励买房的法律和政策，对买房者提供诸如免税、低息贷款等多种优惠。美国个人所得税十分繁重，但如果你因为买房将月收入付了银行利息，就可以免税，而租房是不免税的。美国人买房通常会考虑几个问题：一，学校要好。如果学校不好，只好上私立学校，那样学费开支很大，孩子多的家庭根本就负担不起。二，上班要近。美国人居住观念中没有亚洲人的都市概念。好的房子不一定是在繁华的地段。他们选择地段，还要考虑距离工作单位近。三，环境要静。不要离车站近或是靠主路近的地方。美国主干道上车辆多，流速快，噪音大。最好位于安静的小街道上。四，采光要好。在美国买房子虽不讲究座北朝南，但一定要采光好，节能又通风。最后，面积要大。房间多一些，便于父母来探亲时居住。
- 购房问题
- 问美国购房的流程是怎样的？得居置业专家： 挑选地块与户型并确定价格、支付定金；签署购房合同并支付首付；准备贷款材料申请贷款（如果需要）；过户并支付尾款；收房，开始出租赚取收益。
- 问美国买房时可能遇到的大问题是什么？得居置业专家： 购房者通常会在签署购房合同後，交3%的预付金。有些购房者会担心他们的押金收不回来。其实这种担心大可不必，因为对於这部分预定金，卖方不能立即兑现。相反，这笔钱会存入托管账户，没有双方的签名不能被使用。
- 问美国购房后，子女是否能在当地学校上学？得居置业专家： 按照美国法律规定，如果在当地拥有房产，其子女可以按照划定的学区在当地公立学校免费入读，包括了从小学至高中的12年。
- 费用问题
- 问美国房产税可抵个人所得税么？得居置业专家： 缴税被视为天经地义的事情，房产税也不例外。如果房子长时间没缴纳房产税，除了补交罚款之外，还有可能被政府强制拍卖，缴税负之后的余款再还给业主。购买美国房产虽然需要缴纳固定的房产税，但是这部分支出会被计算到每个家庭的个人所得税中的支出中。比如一个中产家庭收入15万美元，需缴纳的个人所得税率大约在20％左右，但其需要缴纳的个人所得税的部分，可以减去买房的贷款支出以及房产税的支出再扣税
- 问把美国的房子出租得到的租金需要交税吗？得居置业专家： 按照美国的税法，你是需要交税的。在房产持有阶段，如果将房产进行出租，那么租金收入扣除房产税，折旧，贷款利息，修理费用及其他必要支出后，适用新的优惠个人所得税税率 (个人联邦所得税最高一档税率由原来39.6%降低到37%)。如果以公司名义持有，那么适用最新21% 联邦公司所得税，此前税率为35%。如果租金收入减去成本费用后亏损的话可以将来出售资产时冲减增值利润。 在房屋处置方面，非美国税居民房产在处置时会被征收房屋销售收入15% (注意这里不是增值额，是卖价的15%)。此条款在新税法中没有提及，当然也可以理解为继续沿用以前条款，纳税人需要期后联系美国注册会计师协助申请美国税号(Tax ID) 以及申报非美国税务居民所得税税单(1040NR)申请拿回多扣缴的税款。
- 问美国房产出租需要购买哪些保险？得居置业专家： 房东保险、租户保险、自然灾害保险。
- 贷款问题
- 问我想去美国贷款买房，需要提供哪些证件？得居置业专家： 1. 有效的护照和签证2. 工作收入证明（有些需要中英文公证)）3. 在银行的存款证明，以示购屋人具有足够的存款能够支付首期金额。
- 问用现金买房好还是贷款买房好？得居置业专家： 财务杠杆是一把双刃剑，在市场向上的时候，它对你有利，当市场向下的时候会给你带来更大的风险。所以，你必须是在判断市场是向上的情况下，才考虑买房的。如果判断市场还要大幅度下行，是考虑要不要买的问题，而不是用现金买还是贷款买的问题。 用现金买房的好处：（ 1 ）可以快速成交过户，有利于谈判时压低房价；（ 2 ）如果所购房产用于出租可以容易获得正现金流（并不代表有盈利）。 用现金买房的坏处是：（ 1 ）没有利用杠杆作用，是一种低效率的操作；（ 2 ）机会成本太 高，把大量现金捆绑进不动产，失去投入另外高回报的项目的机会；（ 3 ）所有风险自担，没有拍屁股走人的可能；（ 4 ）没有享受利息免税的好处；（ 5 ）捆绑进不动产的现金要与通胀赛跑，通胀是你的敌人。如果通胀率为 3% ，你进不动产的现金损失是每年 3% ，需要房价每年增长 3% 来让你的进不动产的现金与通胀持平。贷款买房的好处：（ 1 ）利用了杠杆作用，是一种高效率的操作；（ 2 ）机会成本低，可把剩余现金投入另外高回报的项目；（ 3 ）银行和个人共同承担风险，万一情况不妙，可以屁股走人，只损失头款；（ 4 ）享受利息免税的好处；（ 5 ）通胀是你的朋友。你的实际贷款利率 = 账面贷款利率 * （ 1 - 免税率） - 通胀率。假如贷款利率 6% ，通胀率为 3% ，利息免税回报为 30% ，你的实际贷款利率只有 1.2% 。这是一条千金难买的秘密公式，切记。注意，要减去通胀率而不是加上通胀率。如果贷款利率=通胀率的话，你就等于白借钱了，这个道理很多人不明白。贷款买房的坏处：（ 1 ）不利于谈判时压低房价；（ 2 ）如果所购房产用于出租有时不容易获得正现金流（并不代表没有盈利，这个不在这里讨论）；（3）高杠杆带来的高风险。 现在量化一下：假设平均年通胀率为 3% ，平均贷款利率为 6% ，平均年房价增长率为 6% ，利息免税回报率为 30% 。现比较如果用 20 万现金购买一房产，和付 2 万头款，贷款 18 万买同一房产在投资回报在做通胀校正后的差别。计算表明： 15 年后，现金购买的实际总回报率只有 54% ，而用贷款购买的总回报率为 747% 。 请特别注意，表中的年份表明贷款的年限，5年表示还款期为5年，15年表示还款期为15年，表中的负债成本是考虑到30%利息免税，和3%通胀调整后的数字，真实利率为1.2%。不是mortgage账面负债支出。按3%通胀计算，你现在的1000元只等于15年前的640元。既表中现金购房成本的20万，相当于在15年后付了31万，而贷款成本中的18万，虽然按6%(免税后4.2%)不做通胀校正来算在15年后为33万3（180,000*1.042^15）但考虑通胀后所付款只相当于15年前的21万5(180,000*1.012^15，即表中数据)，贷款者得了通胀的好处，因为真实贷款利率只有1.2%, 既以较小的代价获得了1：10的杠杆。 有些坛友对我把通胀率进行校正的做法感到迷惑，另外，对非常规的数据表达方式不适应，所以，我下面假设没有通胀作用，由于房屋保险，房产税两边相同所以不计，贷款方面换成20%（4万）头款省去贷款保险麻烦，而且是用常规的Mortgage表达方式来简化一下：现金购买成本20万，15年盈利为（47.9万-20万）/20万=140%；贷款16万15年固定6%（免税后4.2%），本金加利息每月付1199.60，15年共付21.6万，盈利为（47.9万-21.6万-4万）/4万=557.5%。 如果购买的是出租房，那么盈利就要加上房租收入。如果每年房租收入1万，那么现金购房15年赢利为（47.9万-20万+15万)/20万=210%；而贷款买房赢利为 (47.9万-21.6万-4万+15万)/4万=932%。请注意：这个利率是15年的总回报，每年大概在16%。 如果用同样的20万为头款，购买5座同样的出租房，那么收益就要再乘以5倍了。而现金买则只能买一座。虽然实际操作不这么简单，但理论上就是这个道理。由于有租金收入，信用度提高，你借贷越多，导致房子越多，反而越容易贷到款。 贷款买房之所以优于全现金购房（在房屋市场向上的条件下），主要是两个原因，一是贷款购房的高杠杆（这是主要的），二是，在贷款利率固定的情况下（加了这个前提就容易理解了），随后发生的通胀是贷款购房者的朋友，却是现金购房者的敌人（这一点弄不明白就算了）。 当然，特别需要指出的是，高杠杆是双刃剑，以上的盈利模式只在房产价格上升的趋势中才有效。另外，房产增值率不能低于贷款利率等等。
- 问美国目前贷款利率如何，跟国内相比如何？得居置业专家： 国内首套房，公积金贷款五年以上的利率是3.25%，商业贷款五年以上利率在5.15%，第二套房，上浮10%约为5.7%。在美国，当地人购房，贷款利率根据个人信用评级不同，在2.2%-3.8%之间，而中国人过去买房，由于没有为美国纳过税，也没有信用评级，贷款利率在5%左右。美国按揭利率现接近60年来的低谷。美国10年期国债收益率一度跌破1.4%，刷新纪录低点。
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