美国购房的诚意金制度有哪些没注意过的细节容易被忽略？

得居置业专家：来到美国以后，买房是大多数移民的必经之路。为什么在美国很多人都是贷款买房呢？因为在条件允许的情况下，尽可能地使用借款而不是自有资金，这样才能充分利用财务杠杆原理，使投资收益最大化。在美国贷款还有一个好处，那就是利息和贷款费用都可以抵扣个人收入税，所以即便是高收入群体，从避税的角度考虑，也是乐意用贷款买房的。所以了解一下申请房贷的过程就很必要了。　　实际上在美国，没有绿卡或者不是公民，也有可能贷款买房的，只要你的信用分数够高，有2年或者以上的稳定收入证明，工作稳定，申请贷款前没有换工作，平时帐户没有支出大于收入，能够支付首付，一般来说申请贷款是没有问题。　　在美国很多地方都可以申请贷款，因为在美国发放房贷的机构很多，不但有银行，也有许多专门办理房屋贷款的公司，这些银行及公司除了接受面对面的贷款申请外，还设有电话专线服务以及网上服务，可以通过电话或网络完成房贷的申请，十分方便。　　以网上申请为例，申请者只要在规定的网站上填写好申请表，同时电邮(或邮寄)所需的各种资料就可以了。接下来就由房贷负责人员做贷款资格审查，如果房贷人员需要了解更多的申请人情况或需要补充资料，就会通过电话或电邮与申请人联系，如此往返，直到批准或拒绝房贷申请。一旦房贷申请被批准，贷款机构就会准备好各种文件，在过户那一天(closing day or settlement day)将贷款直接交给卖方，通常是银行支票或电汇，而非将贷款交给买方，也就是说，虽然买方申请贷款，但钱却不直接给买方，而给卖方，初次贷款者应该了解这个特点。一般来说，贷款申请多在60天之内完成，有时会略长，有时会很快，不到30天，视不同地区、季节、贷款机构、贷款人而定。　　如果去银行，可以选择几家同时申请，一般来说小银行或者当地银行的效率会更高一些，大银行会慢一些。其实关键是要多对比，选择APR最低的。　　申请贷款最麻烦的是需要提交各种文件。在申请贷款时，基本上需要提交以下各种文件：　　1，信用报告。通常贷款机构会在申请人同意的情况下，直接从三大信用调查公司获取申请者的信用报告，如果没有信用报告，通常就不能申请房贷。因此，移民到美国的人，优先要做的事情之一就是赶紧建立自己的信用，最好的方法是申请信用卡，无论用还是不用，有了信用卡就有了信用记录。　　2，年度工资表(即W-2表格)。贷款机构一般需要申请者提供两年以上的年度工资表，这样可以知道两年内申请者的工资收入情况，这个工资表是雇主提供给雇员报税时用的。　　3，报税表。贷款机构一般需要申请者提供两年的报税表，从报税表中，可以更加详细了解过去两年中申请者家庭的经济情况，包括家庭人口、工资、投资、福利收入以及退休帐户存款等。多数情况下，贷款机构会要求申请者填交一个国税局的4506-T表，这个表授权贷款机构直接从国税局获得申请者的报税表，免得申请者寄表麻烦。　　4，银行帐户。贷款机构一般会要求申请者提供至少一个银行帐户的月度帐户报告(bank statement)，以此了解申请者的存款情况。　　除了上述基本文件外，还会有其它各种补充文件的要求，比如雇佣证明、房屋租金收入证明、合法居住证明等。特别需要指出的是，华人中比较流行子女买房时，父母往往会给子女一些钱来作为头款的一部分或全部，在这种情况下，贷款机构就需要申请者出示“礼物证明”来证明这些现金是礼物而非借款，因为如果是借款的话，就牵涉到贷款机构的贷款额度以及申请者的还款能力了。　　在美国，最流行的房贷种类是30年固定利息贷款，即贷款期限30年，30年内利息固定不变。据统计，30年固定利息贷款占所有房贷的61%。这一贷款目前的利息为年率4.37%左右，虽然比一年以前的3.5%要高，但从历史的眼光看，依然属于低息。30年固定利息贷款的还贷期限虽然是30年，但很少有人会到30年后才还清贷款，大部分人在30年内或者搬家将房子卖掉，或者提早还清贷款。因此，即使是六、七十岁的申请者，只要符合条件，也可以顺利贷到30年期限的房贷。　　除了30年固定利息贷款外，流行的贷款种类还包括：15年固定利息贷款、20年固定利息贷款、30年浮动利息贷款(有头3年、头5年、头7年、头10年利息固定，其余年份利息浮动之分)等。此外，还有联邦房屋署贷款(FHA)、退伍军人贷款(VA loan)、只付利息不付本金贷款(一般前几年只付利息，月供负担比较轻，而后利息息率增加，同时加上本金，因此月供会大大增加)等。　　简单说来，在美国申请房贷，最基本的条件是要有两年以上的收入证明及较好的信用记录，以及还贷能力，是否公民及绿卡持有者则不是必备条件。据统计，截至2013年底，全美房贷总额为18万亿美元，平均每人贷款近6万美元。　　不过随著Dodd-Frank规定生效，想贷款的人可能会发现他们的申请遭拒，却不了解原因。以下是放贷业者可能拒绝房贷申请的因素和如何避免申请被拒：　　一、信用分数低于640分：银行假设信用分数高的人，违约的危险较低。合格申请房贷的最低信用分数虽然每家银行的标準不同，有些公司允许620分，甚至600分或580分。　　解决办法：若你的信用分数低于640分，业者可能要求提交很多文件，例如最近的银行结算单和存款证明、薪资支票存根和其他收入证明。业者也可能要求更高额的头款或是更多储备金，以弥补信用分数过低。　　二、过期不付款：经常逾期不付款的人，可能遭放贷业者驳回申请，因为这种行为往往与偿还房贷风险较高有关。未按时还债，以致于债权人通知信用局你超过付款日30天或更久都没付钱，会影响信用分数。　　解决办法：养成按时付款还债的习惯，以重新建立信用。若是过期才付款不是因为不付钱的坏习惯，而是因为偶尔支票或帐单未寄到，那就应向业者解释清楚。　　三、收入不稳定：收入不一致或是不稳定，可能成为申请房贷被拒的主因。来自股票、股息或年金的收入，通常会受到放贷业者严密的审视，自雇者或依赖自由工作收入者也是如此。收入较复杂的人，应準备提供证明收入来源的详细资料。　　解决办法：有计划专为没有传统工作的人而设。例如联邦农业部的农场服务局(FSA)经常贷款给刚开始务农的民众，後者不符传统贷款的资格，因为没有足够的财务资源。　　四、开销太多：你每月的开销几乎和收入打平吗？若是如此，你的预算就没有太多财务回旋余地，可能使你申请不到贷款。放贷业者会考虑你的债务对收入比率，以免把钱借给没有能力偿还的人。Dodd-Frank新规定要求消费者债务对收入比率不能高于43%。　　解决办法：一些联邦贷款计划允许申请者的债务对收入比率超过43%，高达50%都可以，但是利率和费用会较高。　　五、新工作：经常换工作可能使申请贷款被拒，业者希望申请人至少在同一个单位工作两年。过去一年更换职业领域者也可能遭拒，申请贷款期间换工作也是不智之举，放贷业者很重视申请人工作稳定。　　解决办法：可请求新雇主和旧雇主书面证明你的工作和薪资，并把资料交给放贷业者。　　小结：　　总之贷款买房的时侯，为增加获得条件优惠房贷的机会，最好是信用分数超过740和首付款达到20%。　　1.注意自己的信用分数；　　2.经济条件许可的情况下可以考虑多交首付；　　3.要留意各种手续费，除保证首付外，购屋者还要预留办理过户手续的费用，从数百到数千元不等。一般银行的手续费多种多样，有的可以讨价还价，有的不能，但银行需按规定列出各种手续费的明细表，购屋者应认真核对。银行可能收取购屋者的信用报告费、房屋评估费、文件费和管理费，费用的多寡将视居住地和具体情况而定。如果需付房贷保险，每月将增多100元以上，要看是何种贷款。　　4.等候合适机会。房价上涨、利息将很快提高，都会使购屋者产生紧迫感。如果经济条件和信用分数仍然不足，拿不到合适利率的贷款，最好的选择是不要匆忙决定买房。　　5.比较各家银行再做决定，与买车贷款不同，房贷的部分条件可以商谈。购屋者应向银行说明所需的贷款条件与利率，和能拿出多少首付。购屋者还应询问有关房贷的其他事宜，和不同比例的房贷分别需多少手续费等。买房者要分析不同银行的不同费用，从银行的网站即可查到。银行为了竞争，可能会向购屋者提供与竞争对手相同的贷款条件。

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