炒房资金正加速流入股市,牛市要来了吗?

2019-09-101631次阅读

这两天有条小新闻，虽然很不起眼，但我觉得很重要。

有媒体报道——

一些券商营业部表示，最近的证券保证金余额在持续增加。不少营业部出现了连续每天增加几千万的情况。这些钱中，有一些是原来的炒房资金。

我打电话问了几个营业部的朋友，他们表示事实的确如此。

每次，只要股市稍微涨几天，网络上立马就会有10倍配资的消息出来。

但是，在最近三四年中，报道“炒房资金流入股市”的，我印象中应该是头一次。

我今天之所以特别提到这个话题。是因为我觉得，这可能会是未来两三年内的一个大趋势，非常值得我们重视！

为什么炒房团要从楼市撤离呢？

关于这个问题，我曾在《现在，适合买房子还是买股票》中做过详细分析。

简言之就是，现在买房子，已经没有前几年那么赚钱了。

不仅不赚钱，在大部分一二线城市，房子买到手后每天都在亏钱。

中泰证券做过更详细的测算，结论是：在上海持有一套总价1000万的房子，每年大约要亏80万左右。

这个数据是怎么得出来的呢？

假设：

上海房价每年跌0.4%（过去1年的平均数）；

租金回报率为1.6%（过去1年的平均数）；

资金成本为5%（这是假设你用1000万买理财的收益或者是房贷利率）；

房屋折旧率为4%。

不考虑物业费，空置费，买房税费等因素。

最终计算出来，持房成本约为每年9%，持房收益是1.2%，净亏损是7.8%。

对于以上几个数据，看多楼市的人，唯一不服的可能是：凭什么假设房价每年会跌？万一后面又涨了一倍呢？

很多看多楼市的人，脑海中都只有一个“房价必涨”的信念，却很少深究过房价上涨的深层次原因。

任泽平曾经有过一个非常精辟的总结：

对于房价，短期看金融（货币），中期看土地（制度），长期看人口。

长期来看，过去20年房价之所以一直涨，主要是因为中国突飞猛进的的城镇化进程。城镇化率从2000年的36.22%，一口气拉到了现在的53%。

而短期呢，主要原因就是“放水”。

中国的广义货币M2，从2007年的40万亿，上涨到18年的180万亿，上涨了3倍多。

而据海通证券测算：07年时居民的房产总值约在80万亿，而到2018年升至300多万亿。

房价的涨幅差不多和货币增速一致。

最近的这一轮房价上涨也跟放水有关：

一方面因为2014-2015年的连续降准、降息。

另外一方面是因为，2016年后开启了一种类似于QE的强放水模式——棚改货币化。

但是现在呢？

现在，无论zf出台了多少“逆周期调节”政策，但高层却都在一遍遍强调“房住不炒”，“不把房地产当作经济的短期刺激手段”。

虽然也有降准动作，也进行了LPR改革，但基本上都是对非房产企业的定向放松。对于房地产行业的融资，无论是企业还是个人，依然是高压态势。

高层已经铁了心，不愿再靠建房子、修路这种效率较低的方式来拉动经济了。而是要靠改革，靠创新。

所以，房价还怎么涨呢？能够稳住就不错了。

要我看，根据股市“横久必跌”的规律。横盘太久，会让大家亏损到难以忍受，对于那些炒房团来说，肯定是要出货的。

还有一种比较流行的说法是：中国人天生就爱买房子。就算股市收益率再高，大家还是觉得买房子稳妥。股票跌了，那就什么都没有了。房价跌了，还有房子在。

实际上，现在大家之所以对房子有这么深的“信仰”，只是因为过去20年，房价一直在涨而已。

过去十年，如果投资大宗商品，债券，股票，房产的回报率分别是30%、51%、57%、265%。

也就是说，过去10多年房价每年平均涨10%以上，持有7年就可以翻一倍。所以，大家就形成了一种印象，觉得房价一直会涨，不会跌。

如果你问美国人要买房还是买股票，他们的回答可能是买股票。

因为过去10年，美股的股市一直涨，一年至少涨15%。

所以，美国人70%的家庭财产在股市里，而中国人70%的财产在房子里。

所谓的“信仰”，不过因为“涨”出来的而已。没有人天生就会特别喜欢某种东西。

当然，对于房价跌了还有房子这种说法，其实也只适合于刚需族。

对于刚需族来说，房子再贵也得买啊。无论涨跌，自己都不会卖，因为要住啊。

但对于炒房团来说，买房完全是投资。手里有再多的房子也不会天天住，剩下一堆房子又有什么用呢？

他们关心的是收益率。

今年8个月内，房产的涨幅如何呢？请你看看下面这个图：

诸葛找房网的数据显示，今年7月份全国百城二手房挂牌均价同比仅上涨1.7%。远远跑输黄金和偏股基金。

如果这种情况再持续两三年，大家还会对房子有信仰吗？

一个简单的经济学常识告诉我们，资金永远会选择收益率最高的地方。

在中国，楼市和股市就好比是居民财富两个蓄水池。

从历史来看，股市收益高的时候，资金就会像水一样流到股市这个蓄水池；楼市好的时候资金又会流到楼市去。

比如，2014-2015年，股市好的时候，居民存款，通过理财，信托等各种方式拼命流入股市。

而那两年，尽管央行一直降准，降息，但是房价却依然很低迷。

到了2015年6月份，股市发生股灾之后，下半年楼市就慢慢起来了。

可见，人们并非天生热爱房子，也不是天生讨厌股票，关键取决于谁的收益更高。

当然我也知道，大家更喜欢房子的另一个原因，买房子很简单，不需要太多的专业知识，谁都会买。而股票太复杂，哪怕牛市来了，很多人也没有信心能赚钱。

的确，“炒股”是一件对专业性要求很高的事情。

但是，参与股市也可以很简单，就是买基金，尤其是定投指数基金。

这样，你不必自己选股，只要跟着指数水涨船高就行了。

我敢说，无论是未来1年，3年还是10年，投资股票指数的收益率一定远远大于买房。

我早在18年10月份就提出过“卖房炒股”的观点，在当时的熊市环境下难免会遭受冷嘲热讽。

但在今年8月11日，我再次在《现在，适合买房子还是买股票》中提出买股票更好的观点，还是有很多读者表示强烈反对。

这样的反应其实在我的意料之中。

因为有句话是这么说的：对于机会，大部分人总是会看不见，看不懂，看不起，追不上。

如果现在大家一致看多股市，我倒觉得是一件很危险的事情。

现在，炒房团“弃房炒股”，是一个极其重要的信号。说这么多，就是希望你能看清这个趋势。

最后还是要声明下：

以上分析只针对炒房团，不针对刚需族。刚需族，什么时候买房都是对的。

另外，如果想参与股市，我不鼓励大家亲自上场炒股票，还是尽量买基金。

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