得居创始人CEO，追求逻辑的清华理工男，用数据解读全球楼市！
熟悉得居的朋友都知道，现阶段得居最看好的美国投资目的地，是作为德州首府的的奥斯汀都会区，这个一直以小而美著称的都会区夹在德州三大城市群之间（达拉斯沃斯堡、休斯敦、圣安东尼奥），却因为近两年来，几家全球性大企业总部的迁入而备受瞩目，包括如日中天的特斯拉，屡次被拿来跟联想对比的惠普，以及韩国第一大企业三星。
关于产业方面的分析我们已经做了很多了，这也是支撑我们看好奥斯汀的最主要因素，而这些大企业带着大量的高收入岗位带来，并且带动了上下游企业的聚集，势必对本来只有200多万人口容量的城市基础设施建设带来冲击，那在美国万亿基建法案通过后，奥斯汀的市政府为发展城市新建设又做了那些重大举措呢？今天我们就来帮大家梳理一下！
1.德克萨斯州议会大厦（TheTexas State Capitol Complex）奥斯汀作为德州首府，随着德州人口的激增以及在美国的经济地位越来越重，全新的议会大厦也在升级。德州设施委员会耗资近 9 亿美元的综合设施正在顺利进行中，并在奥斯汀市中心的四个街区内初具规模。该标志性项目借鉴2016 年的总体规划，重新构想了将所有国家机构集中在一起的国会大厦综合体。建成后，这些建筑预计每年可为纳税人节省2500万美元的租赁费用。两期庞大的开发项目将包括四栋总面积约 150 万平方英尺的新建筑、地下停车场和一个 3 英亩的步行街。耗资 5.81 亿美元的第一阶段工程于 2018 年年中破土动工，其中包括位于国会大道1801 号的 60.3万平方英尺的乔治 HW 布什大楼和占地 41.6万 平方英尺的国会大道 1601 号设施。第一阶段将于 2022 年交付。第二阶段批准了 3.137 亿美元，预计将于2022 年底开始建设，并于 2025 年完工，其中包括另一对办公楼和购物中心的扩建部分。德克萨斯州议会大厦综合体。渲染由 Kirksey Architecture 提供“我们还与奥斯汀市和德克萨斯州保护委员会合作，将场地的单向街道改造成双向街道，并计划在不同地点建立自行车站，”项目经理Prince Chavis说。此外，该项目将纳入共享汽车、拼车和电动汽车充电站的激励措施，以及楼宇自动化设计的多种策略。Chavis指出，该项目的第一阶段包括超过 900 卡尺英寸的新树木、可持续建筑材料和通过创新施工方法最大限度地减少浪费，旨在改善员工、游客和居民的健康和生活质量。Austin Transit Partnership 耗资 71 亿美元的公共交通扩建计划在去年 11 月的选举中获得批准，计划包括一个新的铁路系统、扩大的巴士服务、一条市中心的公交隧道和整个地区的9 个新的停车换乘设施。该计划背后的组织是首都大都会交通管理局和奥斯汀市的合作伙伴，其将从财产税、首都地铁基金和联邦赠款收入中获得资金。“该计划是帮助缓解交通拥堵、减少空气污染并加强我们社区的联系和公平机会的机会，”首都地铁发言人说。据交通当局称，在 COVID-19 之前，约有 74% 的奥斯汀人独自开车上班。“零排放公交车队是主要目标，Capital Metro 致力于使用创新技术来创建更高效、更安静和可持续的交通系统。… 通过用更少的车辆运送更多的人，公共交通可以减少温室气体排放。对于公共汽车，比私家车减少了33% 以上，”发言人补充说。Project Connect 的初始投资计划包括 27 英里的铁路服务和 31 个车站，其中包括 3 亿美元的抗流离失所投资，旨在在新的交通走廊沿线建造和保护经济适用房。据 Capital Metro 称，每花费10亿美元，将支持大约 21,800 个工作岗位。“预计我们地区的人口将在不到20年的时间内翻一番。通过两条新的轻轨线路、增强型通勤铁路和多条地铁快速巴士，ProjectConnect 将能够更有效地运送更多人，”奥斯汀商会发言人说。首都地铁发言人证实，交付速度更快的项目，例如 MetroRapid 路线，最快将于今年开始建设，并补充说，该团队正在推进橙线和蓝线、欢乐谷和世博会的环境和工程工作MetroRapid 路线，以及红线沿线的McKalla站。奥斯汀市中心联盟发言人表示，Project Connect预计还将改善机场通道，从长远来看对会议和酒店收入产生积极影响，并促进该地区的未来增长，该地区目前受到道路和火车站容量的限制。这座占地 425 英亩的多功能开发项目在奥斯汀的东北技术走廊初具规模，将设有办公和零售空间、住房、餐厅、酒店、杂货店和电影院。由Reger Holdings 和 KB Home 合作开发的东村还将包括各种开放空间和公共区域，用于聚会和活动。KB Home 发言人 Cara Kane 解释说：“一条广阔的绿化带将混合用途的商业和多户住宅与单户住宅区分开来，并有一个相互连接的步道系统。”凯恩补充说，该项目是“连接居民的城市主义者梦想的发展”，在步行零售和娱乐选择中提供了生活方式的混合。Kane 说，东村的独户住宅将获得能源之星认证，配备高性能通风系统、低或零VOC 产品和其他符合 EPA 室内空气标准的功能。此外，东村将纳入电动汽车充电专用电路。该项目就在 Parmer Lane 附近建造，靠近奥斯汀的主要雇主三星，该位置确保方便前往35 号州际公路和 130 号收费公路，而后者又可通往奥斯汀最新的雇主之一特斯拉。4.滑铁卢绿道（WaterlooGreenway）滑铁卢保护协会正在振兴奥斯汀市中心最大的绿地，滑铁卢绿道已经在今年夏天开放。保护协会的使命是将以前破败的沃勒溪恢复到繁荣、多样化的公园生态系统。滑铁卢绿道社区参与和政府关系总监梅丽莎·阿亚拉 (Melissa Ayala) 说，在整个大流行期间，该项目的工作一直在推进。她解释说，该项目包括11 英亩的绿地、1.5 英里的小径、“令人惊叹的希尔乡村花园、穆迪圆形剧场以及更多值得探索的地方”。该公园还将成为文化、娱乐和艺术的枢纽。“一旦建成，35 英亩的相连绿地——从 15 街沿着市中心东部边缘蜿蜒到伯德夫人湖——将成为一系列自然和文化目的地的所在地，”奥斯汀市中心联盟的一位代表补充道。阿亚拉指出，滑铁卢绿道具有高度可持续的特点，包括三个雨水花园，由一个蓄水池提供，该蓄水池在主要表演舞台前收集地下水。其他元素包括四个绿色屋顶；18,000立方码的工程土壤、约 500 棵树和几棵遗产树的搬迁；从沃勒溪抽水的灌溉系统；以及来自170 个不同物种的 62,000 种新植物。“振兴该地区并支持包括红河文化区在内的当地娱乐业的复苏，可为周边企业提供经济救济，创造当地就业机会并为更公平的奥斯汀铺平道路，”阿亚拉指出。Velocity Crossing，这个占地 390 英亩的混合用途开发项目正在奥斯汀东南部的 71 号和 130 号高速公路的交汇处成型，距离特斯拉的德克萨斯超级工厂不到 5 分钟车程。该项目的内部道路系统由Marketplace Real Estate Group 和 Presidium 的合资企业开发。这个 700 万平方英尺的开发项目将包括2,683 个多户住宅单元、290 万平方英尺的办公空间和585,000 平方英尺的灵活/工业和创意办公空间，以及310,000 平方英尺的零售、餐厅、电影院和三个酒店空间。Velocity 还将在洋葱溪沿岸建造一个占地 42 英亩的公园。
Presidium 混合用途/总体规划开发总裁马克·布尔马什 (Mark Bulmash) 说：“大流行所做的最重要的事情是验证了我们拥有如此多的开放空间和进入特拉维斯县更大的步道系统的决定。”Presidium 预计第一栋住宅楼，一个拥有 295 个单元的物业，将于今年破土动工。Velocity 将由一家 HEB 杂货店和一家 Chanel-Capsum 化妆品工厂提供支持。“社区一直支持的关键原因是预期会带来巨大的公共利益，”布尔马什说，估计各雇主的经济影响达“数亿美元”。河滨公园是Presidium公司与另一家企业PartnersGroup合作开发改造的，他们对河滨公园的总体规划进行了升级扩容。通过分区过程的所有 97 英亩土地，以及合作伙伴还拥有的毗邻的 12 英亩 Parke Green 零售中心，都是总体规划的一部分。河滨公园的总体规划还包括了超过 30 英亩的公共开放空间、公园和通往格雷罗公园的城市步道。
“在过去的 15 年中，奥斯汀市的各项举措已经阐明了这一愿景，例如东河滨走廊调节计划、想象奥斯汀，以及最近通过的Project Connect，它将运行首都地铁的蓝线沿东河滨大道的轻轨。这条线路将通过一个多式联运车站连接市区和机场，该车站位于河滨公园门口的东河滨和宜人谷的交汇处，”Presidium的发展总监皮诺（Michal Pino）说。完成多阶段开发预计需要10到20年时间，预计工程将从项目东南部的15英亩土地开始。河滨公园计划包括约1000 万平方英尺的办公、零售、酒店、娱乐和住宅空间。此外，该合作伙伴关系还致力于打造一个拥有 400 多个单位的经济适用房平台的全面建成。“这是奥斯汀城市核心私人开发项目中最大的此类承诺，”皮诺说。Northline Leander Development Co. 和合作伙伴Tynberg LLC 于 2020年3月在一个占地 115 英亩的混合用途 Leander 项目上破土动工。Leander市经济发展管理合伙人 古德曼（Cameron Goodman）预计将在8到12年内完成总扩建，并补充说“一条完全开发的Northline 可能价值 8 亿美元。”该项目将包括 70万平方英尺的办公室、30万平方英尺的零售和 15万平方英尺的酒店空间。绿地也是一个重点，该项目以公园、游乐园和小径为特色。“我们的目标是创建一个与相邻的奥斯汀社区学院和圣大卫校区以及附近的首都地铁站相连的中心城市位置，”TynbergLLC 的负责人 Alex Tynberg 解释说。关键公用事业、街道、水质池塘和其他重要公共基础设施的工作已经开始。“该项目仍按计划进行，并没有因大流行而延误，”廷伯格证实，并指出直到现在，利安德还缺乏一个真正的市中心目的地。Northline将提供户外音乐会、农贸市场、节日和一个被称为城市广场的核心。该开发项目战略性地位于183和183A收费公路的交汇处，方便通勤者在利安德和奥斯汀市中心之间出行。Tynberg说：“德克萨斯州中部地区交通管理局还计划将 183A 号公路从北线向北向北延伸6英里。”2020年，利安德在美国人口普查增长最快的大城市名单中名列前茅。凭借这一势头，Tynberg 预计 Northline 将成为“整个威廉姆森县的枢纽和德克萨斯州中部地区的变革性项目”。2 月，利安德市议会最终批准了在 FM 2243 和 Toll 183A 西南角的 78 英亩混合用途开发项目。该项目由iLand Development Group 和 Leander 市合作开发，计划包括零售、办公、住宅、娱乐和酒店部分，并以4 英亩的环礁湖为核心。古德曼解释说，环礁湖将采用 Crystal Lagoons 创造的专利技术，使其运行所需的能量仅为传统游泳池过滤系统所需能量的2%。“一个完全开发的 Leander Springs 可能价值 10 亿美元。预计将在 10-15 年内完成总扩建，”古德曼估计。工作预计在今年下半年开始。作为经济发展协议的一部分，该市为该项目批准了高达2200 万美元的基于绩效的税收激励措施。计划要求 35,000 平方英尺的商业空间，不超过400个住宅单元，环礁湖将于2023年底作为第一阶段的一部分交付。第二阶段设想在五年内建造10万平方英尺的商业空间数年的第一阶段开发项目获得了第一批入住证书——以及多达250个多户住宅单元。据古德曼称，在预期持续增长的情况下，利安德市正计划适应更多的发展，并且已经确定了几个优先事项，例如改善道路以及扩大供水和污水处理基础设施的容量。“未来 10 年将看到社区的大量增长，特别是在城市的交通导向开发区”古德曼预计。9. I-35 Capital Express 计划德克萨斯州交通部的基础设施计划包括三个独立的项目——北部、中部和南部。TxDOT 耗资 49 亿美元的I-35 Capital Express Central 项目提议沿 I-35 从 US 290 East 到 SH 71/Ben WhiteBoulevard 在每个方向增加两条非收费管理车道。北段旨在沿 I-35 从SH 45 North 到 US 290 East 的每个方向增加一条非收费管理车道，而南段包括沿I-35在每个方向增加两条非收费管理车道，从 SH71/Ben White Boulevard 到 SH 45 South。“期待已久的 I-35 Capital Express 中央公路改造项目将解决影响整个地区的拥堵瓶颈。由于拥堵以多种方式影响经济——从生产力下降到导致空气污染的排放增加，该项目将在未来几年对该地区有益”奥斯汀市中心联盟发言人表示。I-35 计划的预期时间表，也考虑到社区的意见，可能会发生变化。环境研究和方案设计于2020 年开始，预计将持续到 2023 年末，而最终设计和承包商选择预计在2024 年末进行，预计最早将于 2025 年开始施工。10. 183高速南段、183A高速三期及290/130天桥工程（183 South, 183A Phase III and 290/130 Flyover Project） 德克萨斯州中部地区交通管理局的基础设施项目旨在通过提供增强的非收费通用车道、立交桥和新的多式联运选项（包括自行车和行人改进）来缓解交通拥堵。今年3月，CTRMA 的收费公路项目获得了高达4.484亿美元的综合交通基础设施金融和创新法案贷款。这将为183A三期项目提供资金，并为CTRMA节省超过 8000 万美元的利息成本，并为现有的两笔贷款进行再融资和替换。之前的两项贷款帮助资助了 183南段和290东三期项目，这两个项目都已经通车。耗资约 7.43 亿美元的183 Tollway解决了交通拥堵问题，并为司机提供了一条直达多个目的地的无信号路线，包括Austin-Bergstrom 国际机场。该项目增加了一条新的收费高速公路，每个方向三个车道，每个方向最多三个改进的非收费通用车道，价值2500 万美元的自行车和行人设施以及交通监控系统。290 Tollway和 SH 130 交汇处的三个立交桥是 CTRMA 和 TxDOT 的共同努力。“290收费站本来是打算进庄园的，但当时当地反对，所以把路缩短到了现在的长度。随着道路开通后交通量增加，社区对扩建这条道路产生了新的兴趣，”CTRMA的一位代表表示。183A 第三期项目估计耗资2.6亿美元，将在奥斯汀地铁以北增加一个6车道、5.3英里的收费公路项目，预计将于2025年1月开放。正是由于人口、产业的流入，倒逼城市加强基础设施建设、快速扩容，我们相信奥斯汀会的城市级别将很快上一个台阶，对标因为微软和亚马逊撑起的西雅图，应该不在话下。当年错过西雅图房产投资的朋友，今天可别再错过奥斯汀的机会了。
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