这几年，越南房产小火了一把，尤其是胡志明市。他们的房产广告、房产软文，遍布各类媒体。以至于很多粉丝问我，越南房子能不能买？为什么我从来不推荐？因为在我看来，现在去越南投资房产的中国人，要么是真蠢，要么是真不差钱。
01
越南经济起飞
将复制中国奇迹？
大部分去越南买房的中国人，是被这样一句话忽悠过去的――
越南将复制“中国奇迹”，现在的胡志明就是“20年前的浦东、深圳”，现在去越南买房能享受到与过去十年中国楼市类似的资产增值。
听起来，距离暴富就差一张去越南的机票了！但是你仔细想想，暴富什么时候这么容易了？
越南的确是整个东南亚里抄中国抄得最像的，无论是国家体制还是发展路径，甚至共产党，都很像。但要说越南的发展好到能够复制中国奇迹，这就吹得不靠谱了。
2017年，越南GDP总量是2239亿美元，经济增长率为6.81％。听起来很高，但实际上和改革开放时期的中国相比，不值一提。我们简单进行两个对比：
1978年，中国刚改革开放，当年的GDP总量是2158亿美元，和越南的2239亿是一个水平。但中越两国的GDP增速分别是11.7和6.81%，差距立现。
我们能看到，从2000年开始，越南的GDP增速从没上过8。而中国的GDP增速，从1978-2017年绝大多数时间里，GDP增速都在8%以上，甚至在1984年出现过15.2%。
在这样的发展速度下，才出了“中国奇迹”。越南现在的发展也算快，潜力也算好，但要说复制中国奇迹，难。
而没有经济发展作为支撑，房地产想和中国过去十年、二十年那样发展，只有三个字――不可能。
这并非是我一味贬低别国，夸耀中国，而是越南的发展的确有很大问题：
前天，越南国家统计图公布了一组经济数据――
1月份越南出口增速为负，出口同比下降1.3%，远低于市场预期；同样下跌的还有石油产品进口量，较上年同期大降56.9%。而下降原因极有可能是越南制造业正在下滑，导致相关工业领域的原料需求减少。
▲越南最优势的产业是农业
更糟糕的是，越南经济高度依赖美元资本等国外资金，但又没有足够的外汇储备作为防御，而且负债极高。
当前，越南外汇储备仅为635亿美元，但2017年的公共债务已经高达GDP的62.6%，也就是1400多亿美元。
债务困局、优势产业受挫、危机四伏，如果这些问题得不到妥善解决，那越南极有可能在还没有富有之前，就正进入严重倒退状态。
02
越南房子便宜？
不但贵，而且有泡沫！
吸引中国人，尤其是中产阶层去越南买房的另一个重要原因，就是房子便宜。
和北上广深动辄10万/平的房价相比，胡志明市中心的房价才3W人民币/平，郊区更便宜只要2W/平，就算买别墅也不过是百万起跳。这价位不跟买白菜似的？
但房价水平可不是随便拿两个地方，就能对比的，你必须充分考虑当地的发展水平，然后才能跟据当前各地区的房价进行判断。
胡志明市作为越南最发达的城市，最繁华的地段接近国内二线城市水平，大部分地方只有国内三四线城市的。
不久前，刚去越南玩了一圈，简单说一下越南的见闻：
医疗落后，不幸发烧在当地买了退烧药，结果吃药后连着三天上吐下泻……
治安混乱，有人因为新买的摩托车太显眼，而遭遇了入室盗窃；甚至有中国游客路上举高手机自拍，结果手机被骑摩托的抢走了……
交通一塌糊涂，马路上最常见的是横冲直撞的摩托车，出租车费用比深圳都高，而且经常被绕路；至于地铁，中国人正在帮忙搭建。
色情行业猖狂，当地政府规定，外籍男子与越南女子入住酒店，必须出示结婚证。但实际上，这里的地下色情业绝不逊色于日本、新加坡等任何一个国家的官方红灯区。
这样的地方房价还要2-3W/平，简直是贵到离谱了，要说这里面没有泡沫我都不信。
另外，外国人在越南买房是不能贷款的，极个别可以贷款的，贷款利率也“高不可攀”。以胡志明市的房价来看，要买地理位置稍好的房产，至少要100万以上的一次性现金投入。
如此算来，房子不是便宜，而是很贵了。
03
中国人去越南买房
不仅赌钱，还要赌命
越南房产吹嘘的一大亮点，就是增值快，每年房价涨幅5%-8%。但可惜的是，这点增幅都被汇率跌没了。
回看过去10年越南盾与人民币的汇率，平均每年越南盾对人民币会贬值4.6%左右，相当于越南房产年实际增幅将只有0.4%-3.4%。
投资属性稍微好一点的国家，房子增幅都比这个高。所以我一直认为，投资越南房产，就是愚蠢的赌博。
更糟糕的是，去越南买房钱能不能赚到不好说，安全性更没法保证。因为越南反华倾向非常严重。
越南对中国的态度，有点像中国对日本的态度。对越南人来说，中国人是侵略者。
在越南考察的时候，我就遇到过中国投资客被开发商扫地出门的情况，当时这个来自广东的投资客气愤异常，他操着方言骂道：“麻辣个鸡，我绝对要整镬金你叹！”（这已经升级到血海深仇的程度了）
照理说，这个广东人是要买房付款的，越南开发商竟然不要钱？其实，是因为新版护照上印了“九段线”。
所谓九段线，是中国方面对南海领域的主权宣示，简单说就是九段线里面的都归中国。而越南方面认为九段线侵犯了他们的主权。
所以越南有骨气的开发商，见到印有九段线的新护照，是坚决不卖房甚至还要请你出去的。
作为海外投资者，当地这种浓厚的反华情绪是绝不能忽视的。
最后总结一下，越南的经济发展速度算是比较快的，但没有广告中吹嘘的那么好。只能说有发展机会和潜力，房地产自然也有暴涨的可能，但这种可能性远远不足以抵消当下面临的风险度。
直白点说，如果你家里有矿不差钱，赔个一二百万无所谓，那果断买进赌个高收益。但如果不是这样，你最好是换个地方，小心得不偿失。