5月7日，经济观察网发表了题为《碧桂园的马来西亚生意》的报道，文章从政府关系、区位特点、发展潜力等方面分析了碧桂园森林城市项目。报道如下：
马来西亚依斯干达特区，涵盖新山市在内的五个县市，位于柔佛州最南端，与新加坡隔海相望，面积却是新加坡的三倍。
从外观上看，这里很像国内的一个三线城市，人烟稀少，很少堵车。但由于靠近新加坡，且有特区的身份，伊斯干达过去几年的经济增速普遍高于马来西亚全国水平3到4个百分点。
大量的中国房企挤到这里投资，包括碧桂园、绿地、富力等。2006年到2016年第一季度，中国企业在伊斯干达特区投资总额排第一。
在新山，第一家来投资的中国企业碧桂园已经是人人皆知的品牌，这离不开和政府的亲密关系。据悉，柔佛州苏丹曾将新皇宫交给碧桂园装修，苏丹在新山的皇宫门口的大型喷泉景观，就是杨国强送给苏丹的礼物。
3年前，碧桂园在新山的第一个项目金海湾开盘仅一个月，销售超过6000套，销售额91亿元人民币。这个数字超过了新山全市一年的房地产销售额。
碧桂园希望将这样的销售奇迹，复制到其在新山的第二个超级大盘——森林城市。这个碧桂园在海外投资开发最大的填海项目，目前已经创造了至少数十亿的销售额。
“具体的销售额暂时还不能对外透露。我们希望到时可以给外界一个惊喜。”碧桂园马来西亚区域副总裁于润泽说。于润泽两年前加入碧桂园，一路见证了森林城市的发展。如今，这里的员工都称呼他为“市长”。
作为最早一批出海的房企，碧桂园十分重视包括马来西亚在内的海外市场。
1政府生意
碧桂园方面表示，森林城市的投资额将高达2500亿元，填海面积20平方公里，开发周期预计达到20年。
杨国强大力推动了这个项目的进展。据碧桂园内部透露，在构思阶段，他就坚持填海，要求用很短的时间建造出来。
巨无霸投资项目意味着对当地经济和就业的巨大推动，加之金海湾的成功经验，森林城市受到了依斯干达特区政府的热烈欢迎。
“政府喜欢来这里投资的企业，不仅仅是大企业，同时在这里有长期的规划，不是来挣快钱的；有良好的纪录；我们也特别关注企业对当地的催化作用，拉动经济和就业。”依斯干达特区首席执行官拿督伊斯迈说，碧桂园满足他说的所有标准。
值得一提的是，几乎每个森林城市的销售顾问都会对自己的客户提到，柔佛州苏丹在这个项目中占有股份，以此证明森林城市在当地强大的政府资源。
公开资料显示，森林城市由碧桂园和Esplanade Danga合资联营发展，双方各自占股60%和40%。而柔佛人民基建集团私人有限公司（KPRJ）则持有Esplanade Danga的20%股权。
这确实为森林城市带来了诸多优惠政策。
今年3月6日，马来西亚首相纳吉宣布森林城市成为免税区，在岛上投资指定领域的企业亦可获得税务优惠，包括开发绿色环保项目的开发商。
为了鼓励置业，森林城市获得马来西亚政府特批，外国买家可购买面积500平方英尺（约46.5平方米）以上房产，无金额限制。一般来说，马来西亚规定外国买家只可购买100万马币（大约相当于166万人民币）以上房产。
２“香港－深圳”
新山人喜欢将新山和新加坡类比成中国深圳和香港，一桥之隔，房价却相差5倍以上。
碧桂园马来西亚区域营销经理张鑫说，由于地缘优势，连接新山和新加坡的两座桥每天通联的人口大概是40万。
“在新加坡拿一万新币，到马来西亚相当于3万马币。”从新山过关到新加坡，如果恰逢上下班高峰，就能看到无数的摩托车大军蜂拥而过。这群浩浩荡荡的钟摆族在新加坡工作赚钱，然后在新山购物、居住和生活。
此外，随着新加坡人口老龄化日益严重，不堪沉重的生活压力，老龄人口外溢需求增加，新山也成了一部分人的不二选择。
这让碧桂园相信，吸引新加坡客户是个非常正常且逐步推进的事情。
但是，森林城市目前最主要的客群依然是来自于中国，并且有很大一部分是老带新。张鑫解释说，目前森林城市营销工作主要针对中国客户，在新马市场的投放要等到5月份才正式开始。
森林城市的打法和金海湾一致，快准狠。过去数月，森林城市的广告迅速攻占了中国客户的电视机、报纸、微博和微信朋友圈；碧桂园将一波又一波看房团从中国带到马来西亚。
经济观察网了解到，森林城市被列为碧桂园集团的一号工程，每个项目都有自销团队推广森林城市，营销资源倾斜于这个项目。
这和马来西亚人的做事方法完全不同。负责接待碧桂园内地看房团的马来西亚导游程家名（化名）说起对碧桂园的印象：“速度太快了，甚至是恐怖。我们马来西亚人习惯计划10%，做10%，但碧桂园擅长先斩后奏，所以他们成功了。”
除了中国区市场，森林城市的营销还分别包括马来西亚现场销售、马来西亚渠道销售（面向新加坡、日韩、中东、迪拜）等。
３供应和需求
森林城市在新山的发展并非一帆风顺。
挑战始终存在。“我曾经逐个和56个私人地主谈判，就是为了修建一条通往这里的高速公路。”于润泽说。
经过了2013年的高速发展，马来西亚政府自2014年开始收紧房地产投资，并提高了外国人购房门槛。
尤其是过去的2015年，受原油价格急挫、消费税冲击、马币贬值、美国升息等因素影响，马来西亚房地产市场表现低迷。
根据马来西亚国家产业资料中心（NAPIC）最新公布的初步房产市场报告，2015年马来西亚房产市场的市场成交值按年下跌8%至1499亿马币，这是自2009年的跌势后，6年以来首次出现下滑。此外，2015年的房产交易量也同步下跌5.7%。分析员称，2015年马来西亚房价指数（HPI）按年上升5.8%，是近5年半以来最慢的成长幅度，与5年平均增幅9.6%形成鲜明对比。就主要地区来看，柔佛及槟城的房产价格增幅创下历史新低，按年分别上涨5.6%及5.8%。
伊斯迈对经济观察报记者表示，马来西亚的政策，包括房地产政策，确实会发生变化，过去提高购房门槛也确实给市场带来了影响，但是对于某些政策，州政府是可以微调的。
“其实依斯干达在马来西亚是个非常独特的地区，经济增速高于全国水平，这意味着更高的购房能力。近期确实出现了有些房企卖房比较慢的事情，我们认为这是经过高速发展以后进入平稳期的表现，其实这是好事，让市场变得更加健康，平衡了供需。” 伊斯迈进一步解释说。
此外，由于大量外来房企进入，伊斯干达特区的房地产供应量巨大。以森林城市为例，按照规划，未来这个巨无霸项目的常住人口预计将达到70万。
目前伊斯干达特区的居住人口是150万。伊斯迈表示，经当地政府测算，预计到2025年伊斯干达特区会有300万居住人口，其中有140万的就业人口。如果三分之二的就业人口购房，就会产生100万户的住房需求，但目前市场上已有的新房供应量不到50万户，“所以我们认为需求就在这里。”