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在美国买房时是直接现金好还是贷款买房好呢?
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贷款买房减轻投资购房者压力,贷款买房的最大优点就是可以减轻投资购房者的压力,将偿还房屋贷款的风险分摊给了个人和银行。
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基本问题
问
美国装修要施工许可证么?
得居置业专家:
根据美国政府规定,凡是房屋装修成本超过500美金的,都必须要申请施工许可证。 这就意味着不管我们是改变房子外观还是内部结构,不管是房子的加建、改建还是扩建,一旦金额超过500美金,都必须要申请施工许可证。 另外,如果你装修不请工人,全部DIY,自己承担责任,并且不改变房屋外观,满足以上条件,也可以不申请装修许可证。
问
海外买家美国购房法律权益可以受到保护吗?
得居置业专家:
海外投资者在美国的财产完全受到同当地人士一样的法律保护。在美国买房时,整个交易过程中,有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程,有估价公司、房屋检查公司、公证公司、银行、以及经纪人,产权保险公司等等。每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能,保证房屋买卖的公平和合理
问
美国租房有什么好处么?
得居置业专家:
买房可能很容易就把你绑在同一地方好几年。房屋当然可随时出售,但有附带成本,太快出售或被迫在低迷市场出售,都可能赔钱。租房则让你有更多自由,想搬就搬。这种弹性在碰上财务处境改变时也有助益,例如付租金变得吃力, 可以在租约到期时搬家。
购房问题
问
美国买房的亚裔美国人的购房力怎么样?
得居置业专家:
亚裔美国人和太平洋岛民人口中在对房屋所有权方面,占所有少数群体中比例最高。他们往往多代同住一家庭,研究表明他们的房屋所有权数据可能因此而显得低。
问
美国买房流程是怎么样的?
得居置业专家:
找想买的房子,为想买的房子正式申请贷款,可选择当下的利率也可选择在application后到closing前的任意一天的利率。 咨询律师关于购房资料等细节可以确保购房要求以及购房截止日期。 找到在价格范围内你喜欢的房后就可以出价 make a offer。卖家接受了买家的出价后,双方会签署一份由双方律师准备的purchase and sale agreement 购房合同 (P&S)。里面涵盖了最后价格及各项条款。与贷款机构沟通好,确保在购房合同写的交款期限内通过贷款。一般外国人贷款机构审批时间会长至2个月,需要在购房合同上写清楚日期。可结束交易 clear to close代表的是买房的贷款机构通过了贷款申请,已准备好了资料以及款项。
问
美国购房如何保护买家利益?
得居置业专家:
所有房产经纪人都必须持有美国政府颁发的经纪人资格证书,持证上岗,否则他们无法从开发商获得房屋代理权。其次,房产经纪人除了能为买家提供更多的房产信息、帮助买家找到理想的房屋、完成买房交易这些基本要求外,还需掌握良好的谈判技巧,参与第三方谈判,并为买家提出合适的买房意见。
费用问题
问
美国房产收入要多少?
得居置业专家:
房的话,房可能的收入会被算入可使用的收入,其算法是,乘以75%,再减去房的月供,如果剩下的是正数,那麽加到分母里;如果是负数,则加到分子里。所以,有时你会发现直接买房甚至能获批更高额度的贷款。这个怎麽决定呢?贷款都要做房屋估值(Appraisal),银行会参考Appraisal Report上Appraiser给出的建议。Appraiser会对比附近房子大概的,做出一个“Comparable Rent Schedule”,给出自己的建议出租额度。
问
美国房子一般一套多少钱?
得居置业专家:
美国各地的房价差异较大。 旧金山:平均房价88.5万美元(约合590万人民币); 圣地亚哥:平均房价59万美元(约合391万人民币); 洛杉矶:平均房价48万美元(约合320万人民币); 波士顿:平均房价43.5万美元(约合289万人民币); 纽约:平均房价39万美元(约合260万人民币)。 在美国大部分地区,30-40万美元就可以买一套不错的房产,但是澳臻移民提醒,维持美国房产每年也需要缴纳一定的费用。
问
购买美国房产如何免税?
得居置业专家:
拥有美国国籍的人可以享受自住房产税收减免的政策,但是对于投资类用房就不享受税收减免政策。目前美国有 29个州以及哥伦比亚特区对住宅类财产给予税收抵免政策。其中,房贷利息的点数和计算方式,可以在用于自住房和租用房屋的优惠减免选项里来抵扣应缴税收入。不论纳税人是新买房或是申请重新贷款,头几年还款中的高比例房贷利息都可以省下不少税金。
贷款问题
问
人在中国,怎么去美国买房?不用贷款。
得居置业专家:
先在网上看好房子,邮件联系好中介,然后办签证去,选好后签购房合同,在当地开银行户口,将你的支票或电汇进 你的银行户口,房款会从那里被扣到(wire)一个政府性的中间服务机构。你最好亲自和房产中介去这个机构。购房合同写好几号你要房银两讫。首期定金你可以用支票,支票不要写给任何个人,而是那个中间服务机构。或房产开发商,自己留下复印件。如果是新房你在酒店住十天就可以进去了,二手房有些是短期售出(short for sale),看起来便宜其实好像是银行并没同意的价格,好像人们不买这种,可能手续麻烦,要等很久。每年要交地产税,本人不住或租出,地产税更高。有些有设施的(condo)(townhouse)每月维护费。有些single family要自己维护,一般可买永久(fee simple)和99(lease hold)两种。
问
【购房知识】怎么挑选美国房产房贷银行
得居置业专家:
在美国买房后,选择一家好的房贷机构成为至关重要的事情。选择房贷机构的决定会影响屋主其后的几十年,因此借款者应该根据自身需求,多方比对,谨慎选择。在和潜在贷款方进行沟通时,不要羞于开口提问。 问题一:最低首付款是多少?首付金额决定了贷款利率和其他条款。了解最低的首付款是多少(通常在3%至20%),可以在此基础上以提高首付为杠杆改进房贷条款。 问题二:贷款申请审批需要多久?这一问题的答案因时而异。贷款业兴旺的时候,摆在贷款审批人案头的申请可能会令其应接不暇,同样各个环节的承办人都在超负荷工作,实际核批过程可能会需要两个月或更多。请贷款机构为你预估这一时长,才能确定锁定利率的最后期限。 问题三:交易费用(Closing Costs)是多少?交易费用是买房过程中的手续费用,包括律师费丶房产证保险丶房屋检查费丶贷款初始费用丶登记费等。这些费用越早了解越好。贷款方必须在借款人提出贷款申请的三日内为你出具书面的手续费用估算清单。 问题四:房贷利率是多少?相信购房人在此之前已经对贷款利率有了些许概念,对固定利率丶浮动利率和混合型利率这样的术语也有所了解。为了更有效的对比各机构利率,应该询问的是年固定利率(APR),这一利率通常高于机构报价。问题五:折扣点数(discount points)和初始点数(origination points)是多少?折扣点数是为了降低利率而设,而初始点数为加到贷款里的其他费用。这些点数因人而异,应事先搞清楚,避免贷款手续进行到一半发现额外的支出。 问题六:锁定利率的费用是多少?为了预防在交易过程中利率发生变化,借款人可以要求贷款机构锁定利率。锁定期一般在15至90天,锁定期越长费用也越高。 问题七:提前还贷是否需要支付违约金?搞清楚一旦提前还贷会遇到的风险和限制。有些贷款机构对接受提前还贷违约金条款的借款人给予低利率的优惠。 问题八:这一贷款的资格指引(qualifying guidelines)是什麽?资格指引与贷款申请人的收入丶职业丶财产丶债务和信用记录相关。初次申请者丶退伍军人贷款和政府资助项目的申请人通常在这一条件上较普通申请人要宽松许多。 问题九:我还需要提供什麽文件?多数贷款机构会要求申请人提供收入证明丶资产证明。如果你的信用记录优秀,可能会得到银行「免文件证明」的特别待遇,但也可能因此被要求提高首付额度。 问题十:哪些情况会延迟申请的审批?如果你提供的文件和信息齐全,审批的时间可能会与预期相符。一旦贷款审批人发现信用记录存在问题,这一过程就会被延长。如果这一期间你的相关个人信息发生改变,例如就职机构丶收入或婚姻状况,应该及时通知贷款机构,以便确保你的审批流程不受影响。
问
外国人在美国买房能否进行贷款?
得居置业专家:
在我们服务覆盖的地区,有些可以通过银行为外国人提供贷款,首付比例在30%-50%,贷款年限为15年或30年,贷款利率在5%左右。具体情况根据地区不同会有所不同。
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