奶茶妹妹降价300万卖澳洲婚房？只想说卖得好！

大家应该都听说章泽天卖澳洲豪宅的事情，这应该是刘强东被爆性侵之后的大瓜了。不过，我个人是非常支持奶茶卖房的。

我们可以先看一下他们的这套豪宅：

2015年的时候，刘强东以章泽天的名义买下了这套可以尽览悉尼海港大桥和悉尼海港美景的豪宅，算是送给她的新婚礼物，某种意义上说也算是婚房了。

房子总面积589平，采用当代设计风格、装修奢华，同时配备高端家具家电。当然也配有24小时门房、管理员、会客厅、泳池、健身房等诸多服务和设施。

刘强东买的时候总价1221万美元，按当时汇率计算相当于人民币8400万元。而这次奶茶卖房标价1500多万美元，折合人民币1.11亿元。

值得注意的是，这个售价比奶茶最开始的挂牌价1800万，足足降了300万左右。

但即便如此，只要房子能顺利卖出，奶茶还是能赚280万美元左右。嗯，这就是我支持卖房的理由之一，下面我们会详细来说。

大家都知道今年的澳洲房市是不景气的，拿之前很火的悉尼和墨尔本来说：

悉尼的房价在2012-2017年上涨了85%（PS:刘强东买房的时候，恰好是悉尼房地产的利好期间），随后在2017年见周期性顶点后开始下跌。同期墨尔本房价上涨70%，并且于2018年年初开始下跌。

到今年9月，悉尼和墨尔本的房价相比峰值分别下跌了8%和6%。

事实上，当前澳洲主流城市的房价基本都是在跌的，主要是三个原因：

• 第一是银行贷款政策缩紧；

• 第二是印花税上涨，主流城市都在10%以上；

• 第三是持有成本高，比如墨尔本卖的比较多的独栋别墅，土地价格超过40万澳币，还要专门针对海外人士的土地税，一般超过一万澳币。

也就说，澳洲房地产的整个市场都不太乐观。这种情况下，尽管奶茶手里的是豪宅，但也会受到一定程度的影响，换句话说房子近期增值不会太好。

更要命的是，奶茶这套房子的持有成本特别高。在悉尼，外国人买房每年缴纳2%的土地附加税，上千万的2%可是不少一笔支出，而且还是澳元，另外还得加上物业费、意外保险费、日常清洁维护费……简单来说，这套豪宅不卖也亏。

至于说奶茶和强东有钱不愁，但关键他们连用都用不太上。这栋豪宅与中国之间相隔11小时的机程，就算度假也是很疲惫的，更何况两个人平常都很忙。

那么这套房子既没有很大的使用价值，也没有良好的收益前景，所以奶茶买房可是说是一个非常明智的选择。

这个道理其实也适用于普通投资者，如果你有自住的刚需，比如留学、移民，那澳洲的房子该买还是要买。

如果单纯投资，现在的澳洲并不是一个合理的选择，可以等到2020年再看看。目前，美国加息放缓、中美贸易战也有所缓和，对澳洲房地产有一定利好，我推测到2020年市场情况会有所好转。

其实无论是奶茶这样的大户，还是普通投资者，在投资房产的时候，考虑的因素大体一致——

通过操作有限的资金，在能接受的风险范围内，获取最好的投资收益。

我们先来说一下房价，大部分国外的城市是比国内一线城市便宜的。像泰国曼谷主流房价在2-5W人民币/平，马来西亚首都吉隆坡房价在3-5W人民币币/平，美国纽约要10W人民币/平。

再来说一下风险，毕竟有些地方的钱能赚，但有些地方的钱你是赚不到的。比如最近很多中介在卖的越南，我是不建议去投资的。

第一，越南排华严重，6月份越南政府本来打算设立三个经济特区，但却因此导致了越南人的大规模抗议，而抗议的原因就是——反对把土地租借给中国使用。越南人认为这种行为类似于割地，甚至是卖国求荣。所以你可以想象得到，这个风险度有多高。

另外，外国人在越南买房只有50年产权，50年内你能把房子卖给谁？？

所以基于风险的考虑，投资海外房产最好去买政局稳定、不排华、经济人口处于上升状态的。

最后就是收益了， 可以分两个层面，一是租金回报，二是房价增值。这两方面需要考虑的因素很多，但最核心的是地段。

简单来说就是窗口价值，也就是你站在项目所在的位置，能看到的东西以及享受到的资源，包括就业机会、学区学位、人群购买力等，都是这个地段的价值，也是影响房子收益的核心。