全球房地产市场存在“泡沫危机”吗？

英国新冠疫情的意外后果之一——房价上涨，这个结果往往归结于英国特有的因素，包括财政大臣里希-苏纳克决定提出的印花税假期政策，并且在3月的全国预算中延长了这一政策的限期。

然而，显而易见的是，尽管财政大臣的举动可能有助于推动房价在多项指标上达到两位数，并且在该国许多地区更高。

但英国并不孤单，全球房价暴涨已经展开。

飙升的房价通胀是一些人认为的全球通胀问题的一部分。如果通货膨胀是过多的货币追逐过少的商品，那么全球房价上涨就是需求过多而供应过少。

在全球范围内，房价正以自 2006 年第四季度以来的最快速度上涨，莱坊房地产机构（Knigh Frank）在本月报告其今年第一季度的全球房价指数时显示，年度增幅最大的是土耳其，增长 32%，其次是新西兰（22%）、卢森堡（近 17%）、斯洛伐克（15%）以及美国和瑞典（均为 13%）。

大多数国家都加入了房价上涨的行列，但并不是所有国家都在这个行列里。在过去的 12 个月里，意大利的价格仅上涨了 1.6%。在最近受到疫情重创的印度，价格比去年同期下降了 1.6%，而在西班牙，价格下降了 1.8%。

瑞士信贷（Credit Suisse）在几天前发布的最新全球财富报告中指出，尽管出现了新冠疫情，但去年全球财富增长了 28.7 万亿美元。其中很大一部分原因是房价上涨，据瑞士信贷称，房价上涨得益于计划外储蓄和普遍的低利率带来的意外收获，导致房价以多年未见的速度上涨。

咨询公司牛津经济研究院 (Oxford Economics) 最近在给客户的一份报告中写道，许多大型经济体的房价每年都在以超过 10% 的速度增长，而且在调整通货膨胀后，房价正以自金融危机前的峰值以来的最快速度增长。

牛津经济研究院经济学家亚当·斯莱特 (Adam Slater) 表示，房价的快速上涨正在推动更广泛的资产价格上涨，这是几十年来最强劲的，而且资产之间也异常同步。

房地产的繁荣引起了国际货币基金组织（IMF）的注意，该组织指出，在大多数国家，房价在调整通货膨胀后的实际价格已经上涨，并且很容易超过收入的增长。

全球房价繁荣的根源与推动英国房价大幅上涨的因素相同。世界各地的央行都像英国央行在疫情到来时所做的那样，将利率降至历史最低水平，并通过量化宽松 (QE) 向其经济注入大量资金。

这两项政策对房地产市场都是起激增作用。

低利率降低了按揭贷款的成本，而量化宽松对资产价格有众所周知的影响，推高股价和房价。

除此之外，疫情还引发了不同寻常的特殊影响。非自愿性的储蓄，通常用于旅行、娱乐的钱，正被转移到住房中。这些超额储蓄在去年年底在英国达到 1400 亿英镑，现在可能超过 2000 亿英镑，在全球范围内已达到数万亿美元。

再加上在家工作的潮流带来的人们对生活环境偏好的变化。同样，不仅仅是英国的是这样，使房产市场繁荣的成分就在那里。人们想搬到他们认为会花更多时间的房子里，他们正准备为此买单。

在美国，与英国一样，这些因素以及拜登政府提供的6万亿美元的巨大经济刺激，都在发挥着重要作用。

Berenberg Capital Markets 的经济学家米奇·利维（Mickey Levy）表示，在传统周期性因素、价格急剧上涨、在家工作趋势和有利的人口统计数据，特别是家庭跨城市和地区迁移的推动下，房屋需求强劲。

就业和可支配收入的增加、超低的按揭贷款利率和创纪录的家庭净资产正在推动需求。房价的大幅上涨助长了进一步升值的预期，这鼓励了购房。

他指出，房价通胀正在接近2002-06年房地产泡沫经济以来的最快价格上涨。

正是这些与20年代中期的比较引起了人们的关注。从那时起，房地产繁荣开始转为萧条，从美国开始，掀起了一场风暴，最终引发了金融危机。历史会不会重演，什么会刺破泡沫？

根据彭博社经济，它有一个指标仪表板计算各国的“泡沫排名”，包括住房通胀、房价收入比和房价租金比，在许多国家，房价看起来比 2008 年更泡沫。

然而，大多数情况下，房地产市场观察家和经济学家更热衷于指出现在和2008年之间的差异，而不是相似之处。

2008年金融危机之后，大多数国家的监管机构都采取措施打击风险最高的按揭贷款，与风险贷款相关的金融工具也受到更严格的监管审查。

因此，尽管房产市场繁荣，但很少有人预测会出现重大破产危机。包括美国在内的世界某些国家的房产市场可能已经开始放缓。在英国，当印花税全面减免于6月30日结束并于9月底逐步取消时，房价通胀的步伐可能会开始放缓。

与此同时，世界各地的政府一直在采取行动为迅猛发展的房地产市场降温。自今年年初以来，中国当局一直在采取措施为炙手可热的房地产市场降温。

据彭博社报道，新西兰拥有世界上最“泡沫”的住房市场，它已责成其中央银行储备银行在其决策中更加关注住房问题。它警告说可能会采取措施。其他国家也宣布了干预措施。爱尔兰限制购买出租投资者的购买。

根据莱坊的说法，随着政府采取行动，财政刺激措施将于今年晚些时候在多个市场结束，买家情绪可能不那么旺盛，加上新变种和停止/启动疫苗推出的威胁有可能对价格增长施加进一步下行压力。

该机构国际住宅研究主管Kate Everett-Allen表示，很明显，疫情引发了人们对住房需求的重新评估，许多人反思了他们的生活、工作和休闲方式。

Kate Everett-Allen把现在和金融危机时的情况做了区分：与 2008 年不同的是，银行在更严格的贷款规则下运作，家庭负债较少，财政刺激措施的逐渐减少预计不会导致失业率突然上升，而且通胀压力被认为是‘暂时的’，利率会突然上升。看起来不太可能。美联储预计到2023年才会有两次小幅上涨。但也许最关键的是，美国、英国、加拿大和新西兰等几个主要经济体继续遭受新供应短缺的影响。

因此，根据专家的说法，这是一次房产市场的繁荣，但没有结束时令人讨厌的萧条。

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