官宣:“日本地价涨了!”房子也会跟着涨吗?

2019-09-233782次阅读

暖灯君在向投资人介绍日本不动产市场行情时，无一例外都会用到一个硬性指标：地价。有的投资人会疑惑:

“房价和地价是一样的吗？”

“地价涨了房价一定会涨吗？”

“地价变动对购房有什么影响吗？”

“这块地为什么会有好几种价格？”

……

在日本，不动产交易包含了房屋建筑和土地在内，土地作为永久产权为私人所有。不同建筑的差异较大，“各房入各眼”，相邻的两栋房子价格都可能相差甚远。而土地价格能区域性相对统一，且有官方调查支撑，所以是不动产交易的重要指标。

今天暖灯君就来追本溯源，跟大家聊一聊其中一种地价：基准地价。

什么是基准地价？

日本的基准地价全称是“都道府県基準値標準価格”。每年7月1日由日本各地方政府进行调查，9月初公布，对地价的变动情况可以做及时的补充修正。

各都道府县调查的基准地价与国土交通省公布的公示地价是相互补充的关系，每半年公布一次地价动向。基准地价也可以与每年3月公布的公示地价相对比，来把握半年间的土地价格变化。公示地价只以都市计划区域内的土地为对象，而基准地价的范围则更加广泛。

基准地价与税费无关，只作为不动产交易的一个参考标准。

（了解其他地价可点击链接阅读此篇文章：为什么日本同一块土地却能查到五种不同的地价？）

日本最新地价公示

上周四（9月19日），日本国土交通省发布了截至7月1日的日本基准地价。数据显示，日本全国全用途基准地价同比上涨0.4%，连续两年保持上涨势头。

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图源：国土交通省

Ø 从用途来看：

日本全国住宅地基准地价的下跌幅度缩小，商业地基准地价连续3年上涨，呈现出良好的上升趋势。

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图源：国土交通省（图片放大更清楚）

Ø 从地区来看：

对于三大都市圈（东京圈、大阪圈、名古屋圈），全用途平均、住宅地和商业用地基准地价在各区域均持续上涨，上升趋势加强。

其中，东京圈基准地价上涨的地区超过60％。全部用途的土地平均地价上涨2.2%，涨幅较去年扩大了0.4个百分点。东京圈住宅地区基准地价上涨1.1%，连涨6年，商业用地基准地价上涨4.9%，上升幅度进一步扩大。

在地方圈，全用途、住宅地下跌幅度有持续缩小的倾向，商业用地上涨0.3%，自泡沫经济期终结的1991年以来时隔28年高于上年。

其中，地方圈札幌、仙台、广岛、福冈4个核心城市地价同比大幅上涨6.8%，商业用地基准地价上涨10.3%，住宅用地基准地价上涨4.9%，甚至超过了日本三大城市圈（东京、大阪、名古屋）的住宅用地涨幅（0.9%）。

图源：国土交通省

与此同时，为避免房地产市场过热，东京都中心地区开始出现对最近数年的地价上涨的警惕感，表现为一部分地区出现上涨放缓。例如东京乃至全日本地价最高的中央区，商业用地基准地价上涨幅度有所缩小。

足以见得东京不动产市场冷静、自我纠察的一面，大幅度持续上涨并非全然利好。健康良好的市场应当是维持着动态平衡，稳步上涨才是可持续性的有利可图。

日本如今就业、收入环境持续改善，今年7月日本就业率为97.8%，创下1992年10月以来的最高水平。另外，持续的低利率环境以及住宅的政策性支持对需求起到支撑作用，以交通便利、居住环境优越的地区为中心的购房需求依旧坚挺。

地价与房价的关系？

当然了，不单单是日本，各国的房地产都会涉及房价和地价。很多人会有疑问：地价与房价有什么关系吗？

简单来说，地价是影响房价的因素之一。

房价是由多种因素构成的：包括地价成本、建安成本、税费成本、销售管理成本以及开发商利润等。因此地价是房价基础成本之一，地价波动，房价自然会随之影响。需要明确的一点是，地价的成本并不等于房地产的市场价格,房地产的市场价格是由市场对房屋的供需所决定的。

形状、质地相同的一块土地，为什么也会有价格高低之分呢？很简单，也是由土地的供需所决定的。或许是因为这块土地人口密度大，或许是因为在车站附近，或许是因为再开发计划…..

总而言之，地价与房价总体上呈正相关，地价的变动会在一定时间内反映在房价上。不仅是因为它们“本是同根生”，而是因为它们背后的变化动因和内在逻辑是一致的。

投资的逻辑亦是如此。为什么强调看该地区地价涨幅，因为一个简单的数字变动，背后是人口、交通、交易活跃度等综合因素在做支撑。如果无法全面掌握到这些参考因素，地价其实不失为一种直接的、“投机取巧”的参考方式。

编辑 |菊与刀郎

审稿 | 柒萬

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