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楼市果然回暖了！信号密集，接下来会大反攻吗？

2021-12-031073次阅读
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◎作者 | 夏虫

◎来源 | 楼市黄大大（ID  HouseLeader）已获授权


楼市正在回暖！这不是买房人的错觉。
 
在2015年以来最冷的“金九银十”后，被打趴在地的中国楼市，枯木逢春。
 
中指院数据显示，15个重点城市11月楼市整体成交扭降为升，环比涨幅高达11.2%。
 
楼市大反攻，已经开始了。
 
其中，一线城市回暖更加迅速。北京上海几乎回到去年同期的成交水平。
 
四大一线城市的成交环比涨幅最大，高达16.7%。
 

 楼市的冬天，已经过去了？
 

从调控力度来说，北上广深依然压力山大，风声鹤唳。近期也没啥政策刺激。
 
广深的二手房指导价威力尚存，上海的“三价就低”的打击力度更大，而北京刚刚经历了“多校划片”的学区房定向爆破以及海淀的二手房挂牌指导价。
 
但就是在这种情况下，楼市也开始回暖了。
 
北京止跌回升。据住建委数据，截至11月29日，北京当月二手住宅网签11021套，重回过万水平，止住了七个月来的连跌。
  
一线城市成交面积同环比情况 图源：中指数据CREIS
 
广州也来势汹汹。网易房产监控数据显示，2021年11月广州一手楼网签成交9268套，已经逼近万套，接近六个月前的水准。
 
就连冰封已久的深圳二手房市场，也重新活跃起来。11月二手房成交量也冲至2118套，环比大涨三成，重回2000套以上，止住了七个月的跌势。
 
似乎，中国楼市要走出寒冬，进入春天了。
 

最直接的关键原因，来自信贷的放松。买房人，搞钱又变得容易了。
 
当前优质城市的楼市瞬间转凉，本质不是因为这些城市失去了价值，而是因为信贷收紧。
 
前段时间的信贷，到底卡得有多紧？
 
根据贝壳研究院监测的数据显示，自2020年末以来，监测的90城平均房贷放款周期不断延长，十月份甚至逼近80天，是近几年来的峰值。


但现在，情况发生了转变。
 
十月份，央行金融市场司司长邹澜表示，“少数城市房价回稳后，房贷供需关系也将回归正常。”
 
11月10日，央行就首次公布了个人住房贷款单月数据，10 月末银行业金融机构个人住房贷款余额比 9 月增加了 1013 亿。
 
这个信号就非常清晰了。
 
果然，各大城市非常上道，分行、支行立马吭哧吭哧开干。
 
加快放款、降低资质要求、定向下调首付比例，以及放宽二手房贷款……全都一股脑儿来了。
 
广州、上海各大银行放款周期从 4-6 个月降至最快 1-2 个月，建行甚至出现了1个月就能放款的单子；
 
青岛部分银行额度放开，周期回归到0.5-1个月，惠州部分银行也针对合作项目加快放款，周期降至1-3个月......
 
前段时间还恨不得把你家底盘个一清二楚，处处卡人的银行，现在突然变得很好说话——
  

图源：南方周末文章标题
 
广州部分银行放宽首付来源的审查，只要查到父母层面就能过关；

佛山直接下调外地客限购区的首付比例，从四成降到三成；

对于首套抑或是资质好的客户，大连首付甚至降到两成。
 
不只是降低门槛，就连房贷利率也有所下调。
 
当前，广州、佛山、成都、惠州、苏州和绍兴等城市都下调了房贷利率。
 
其中，成都建设银行针对首套房的房贷利率甚至猛降60BP，回调至5.61%的水平。
 

现在看来，目前所有的操作层面变化，都应了此前银保监会在三季度重点工作会的承诺：
 
在贷款首付比例和利率方面支持首套房购房者。
 
信贷放松，中国楼市的超级机器，又吱吱呀呀地开动起来了。
 

地方政府，在“因城施策”上开始充分展示其灵活性。
 
10月28日，湖南六部门出台10条措施，促进非住宅商品房去库存，支持商改住；
 
11月22日，广州方面传出，“广州二手房贷可以不按照二手房参考价”。‍
 
11月29日，上海表示，凡在上海五大新城和自贸区新片区就业的本市应届研究生毕业生，都可以直接落户买房！
 
......
 
春风吹一吹，这厢还没化冰，那厢已经有城市开始喊“热”。
 
甚至，有的销售开始骚动，叫嚣着要准备涨价，还拿出了像模像样的调价计划。
 

当然，现在喊涨为时尚早。
 
更多的城市，还是寒风阵阵，有的还在生死边缘挣扎。
 
比如东北F4，正在手牵手，比比谁更凉——
 
大连，楼市成交环比降幅39.2%；

沈阳，偷偷摸摸搞了个“解除限购限售”，报出来之后不到一天就被叫停；

长春，把压箱底的所有招数都使出来了，又是鼓励农民购房，又是允许组合贷，最后直接在三次供地“摆烂”，表示不提供住宅用地；

哈尔滨，继买房最高补贴10万之后，又闹出了“0首付”的丑闻；

......
 
不只是东北大降温，其他三线城市如韶关，楼市成交下滑也极为严峻，环比降幅为42.5%。
 
此外，福州、连云港、宁波等也都还在不同程度的成交下滑。
 
 
 只有大水退去，方知谁是裸泳。
 

那么，明年的楼市将何去何从？最后一个月，是抄底的良机吗？
 
我们回到国家宏观形势看看。
 
今年的三季度的数据出来后，让人大跌眼睛——同比增速跌破5%，只有4.9%。
 
这个数据已经让不少机构下调了四季度的预测，降至3%左右。
 
对中国来说，这是一个非常罕见的低速了。
 
不止如此，再结合一些相关信号——
 
高层指出“经济面临新的下行压力”，并重点强调要强化“六稳”和“六保”。
 
11月30日，中国银行发布《2022年经济金融展望报告》提出，短期来看，防止房地产投资过快下滑、维持房地产市场相对稳定对于经济企稳十分重要。
 
报告从多方面详细阐述了房地产行业对于我国经济的重要性。
 
例如，往年房地产消费对于GDP增长的贡献率较高，其上下游行业同样能拉动大量就业。
  
房地产消费对GDP增长的贡献率(%) 来源：《报告》
 
事实上，从去年年底开始的房地产大整顿，已经把楼市打到半死不活，带来了很多相关影响——
 
土地流拍潮席卷全国，从成交看来，远远比不上往年的水平。
 
地方不敢拿地，没钱拿地，连万科都喊出了“节衣缩食”，释放了明年可能比今年更差的预期。
 
 
而土地成交低迷，将直接影响地方政府的负债，导致地方入不敷出。根据财务部数据，我国地方政府债务在今年10月末已经达到了29.65万亿。
 
 
看来，中国似乎又到了房地产大展拳脚的时候。
 
在央行发布的三季度金融报告中，此前一直强调的“坚决不搞‘大水漫灌’”和“管好货币闸门”都被删掉了。
 
从历史经验看，2018年的第三第四季度报告亦删去了这一表述，随后宽信用和宽货币便随之而来。
 
历史总是何其相似。
 
接下来的房地产松绑，大概率会缓解房企的融资困难，重新生龙活虎。
 
各地政府也在第三次供地中的直接让利，就差拿个大喇叭喊“快来买地”了——
 
广州取消了此前在部分区域试行的限房价政策，福州的房价指导价上浮，杭州上调了部分地价......
 

当前政策已经明显筑底，房地产的走势也清晰起来。
 
可以确定的是，对一二线热点城市来说，市场底已经陆续到来，成交回暖。接下来，很难指望优质项目的房子价格再继续回调了。
 
量在价先，春江水暖。
 
如果有合适的机会，今年底、明年初，就可以在意向城市抓紧上车了。


END

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