房地产里最惨的不是最后一棒，而是倒数第二棒

你有没有想过，等我们老了的时候，该把房子卖给谁？在房地产市场上，结局最惨的不是跑倒数第一棒的，而是那个跑倒数第二棒的。

在我们讨论房价以前，先假设这样一个场景：

你正站在海边，海浪一个接一个扑向岸边，然后又排着队退回大海，来来回回、往复不停。

那么请问：海上为什么有波浪？

大部分人会说：因为有风，无风不起浪。这个回答，对，也不对。

因为风是最表层的因素，或者说是快变量。从根本上说，海上有波浪，是月球和太阳的相互作用产生了潮汐现象，因此海水表面才会出现周期性的涨落。月亮才是根本性的因素，也就是所谓的慢变量。

尽管绝大多数人会忽视它，但它依然是一切变化的根本，房价的涨跌也一样。

你每天在新闻中看到的消息，比如美联储会不会加息啦，谁又举牌万科啦，都会影响到房价，但都只是快变量。而藏在新闻背后的人口因素，以及新闻里所说的买不起房的大多数人，才是月亮，是决定房价涨跌的根本。

不过，对投资者来说，这并不是一件坏事。因为想要预测未来一两年的宏观经济形势很难，但要想预测未来二三十年的人口变化，却能相当精确。 

尽管每个人都体验着不同的人生，但全世界的人都走着几乎相同的轨迹：

最初租住蜗居，奋斗十几年后买个小房子，再过十几年有钱了就换更好的地段或者更大的房子，等你老了你只能搬进一间小小的养老院房间，最后容身于一块两平米的墓地。

美国劳工统计局根据消费者的年龄划分，对600余项消费支出进行了测评，然后追踪了他们的人生轨迹：

27岁之后，美国人才开始租房或买房（单纯考虑买房会更晚一些）；

37-41岁的时候，孩子已经长大不少，多数美国家庭开始换更大的房子，从而产生第一个购房高峰；

50岁左右，孩子开始独立并离开原有的家庭，父母会考虑购买度假房产，由此产生第二轮度假与养老房的购买高潮。

再年长一些，孩子们会组建自己的家庭，父母们为了多与儿孙相处又搬回老房子或者在子女附近租房子生活。

大约84岁的时候，养老院成了绝大多数美国人的归宿。

我将这称之为“购房者的生命周期”，这个简单的规律，影响着房价的最终走势，也给投资者留下了一丝窥探机遇的可能。

一个最简单的道理就是：

人口年龄结构年轻，意味着年轻人多，接盘侠多，这时候住房需求旺盛，房价上升；但是进入老龄化社会后，大家都想把房子换成钱来养老，而当大部分人都在卖房的时候，房价就会开始下跌。

拿日本来说，1942年的时候，日本首次达到人口出生高峰。随着“二战”的结束了，很多士兵从战场回到了故乡，帮助这一峰值持续到了1949年。

按照我们上面分析的购房周期，人口高峰出现后的40-50年会出现购房高峰，而日本的高峰正是出现在47年之后，也就是80年代到90年代。

那时候的日本嚣张狂妄，印着“Made in Japan”的商品遍布球各个角落，而日本在买完日本之后正忙着买遍全球——

索尼花34亿美元买下哥伦比亚电影，三菱花14亿美元买下洛克菲勒大厦。

日本三菱财阀甚至买下了美国经济的象征——位于纽约市的洛克菲勒中心大厦收购了，这给美国人心理不小的冲击。

在那时的日本人眼中，全世界都明码标价，而钞票是他们手中最大的武器。当时的日本首相中曾根康弘，曾得意洋洋地说：

美国人是劣等民族，二战通过武力没有征服美国，现在日本有能力买下整个美国！

1991年，日本的房地产到了顶端，1996年日本的总体经济也到了顶部，人口红利吃尽之后紧接着就是急转直下的“失去的十年”，甚至延续成了“失去的二十年”。

那么中国呢？

从目前的人口发展变化来看，中国的劳动力增长会在2015-2025达到峰值，然后增长速度开始放缓，我们很可能会加速进入老龄化。

你有没有想过，到那时候，我们该把房子卖给谁呢？要知道在房地产市场上，结局最惨的不是跑倒数第一棒的，而是那个跑倒数第二棒的。

所以，如果你要投资房产，那选择一个人口结构年轻而且呈现出净流入状态的地区。比如，美国奥兰多。

不了解市场的人，大多以为这是一个不知名的小地方、不起眼的市场，但却不知道当下美国房地产市场里，低总价的房产市场收益远比高总价的那些著名城市要好，甚至市场交易的活跃度也更好。

同时，收益于婴儿潮、退休人口、富裕人口以及大量外国移民，奥兰多的人口增长非常迅速，连续三十年位居美国人口增长前十。这意味着奥兰多的房地产市场有着长期的安全性和增值潜力。

而由于奥兰多区域内的迪士尼旅游资源，这里发展出了全美租金收益最高的短租度假社区，充分保障了当下的现金流。某种意义上说，奥兰多是当前美国房地产投资的黄金之地。

当然，如果你无力加码那些长期健康的市场，那么你最好在倒数第二棒来临之前脱身，以守住你目前的收益。