用“火热”一词形容越南房地产市场并不为过。2018年，越南中产阶级人数不断增加，国内生产总值（GDP）创造了10年以来最高增速纪录，作为投资新洼地的越南成功吸引了全球诸多高端企业入驻，旅游业正在以泰国、菲律宾等为目标加速前进。众多优势的叠加，造就了2018年许多越南房地产企业超过100%的利润增长。
但周英俊对于集团利润的保守估计，从侧面也反映出该国房市“火热”背后，政府、业界和人民对其理性和健康有序发展的期待。对计划在越南购置房地产的外国买家来说，要入场挖掘越南房市的“金矿”同时避免踩到“地雷”，判断好2019年的走势尤为重要。
新“世界工厂”造就房市热潮
“FDI（外国直接投资）成就了越南经济的快速崛起，并正创造越南‘弯道高速超车’的赶超发展。”广西社会科学院东南亚研究所副所长雷小华博士在近期举行的一场学术论坛中这样表示。
中国“经济奇迹”的最大受益者之一是越南。随着中国经济结构的深度调整，越南正“接棒”成为全球制造业资本聚集的洼地。而雷小华博士认为，越南房市将会受益于外资带来的经济发展。
据他介绍，中国越南（深圳―海防）经济贸易合作区2018年招商引资迎来了“井喷式”增长，工业用地已经被抢购了一大半。2018年6月以来，园区每天都要接待1~3批左右的企业商务投资考察团――绝大多数考察团都希望在最短的时间内在越南租到厂房、买到设备，落地投产实现“走出去”。
产业的用地需求很快推高了地价，尤其是在一些前景良好的地区。
据越南每日快讯（VN Express）消息，越南新成立的富国岛经济特区地价在2018年2~4月短短2个月内上涨了近10倍。一同设立的另两个经济特区，即云屯、云峰地价也很快出现了成倍的上涨。
外资还带来了外籍雇员以及随之而来的住房需求。总部位于中国香港的房地产投资信息平台Asia Property HQ指出，2008~2018年，越南外籍雇员数量增长了7~8倍。但其认为，越南人民的需求仍然是推动越南房市2019年增长的主要动力。
经济水平的提升带动了人民的就业和收入增长，每年都会有大约150万~200万越南公民进入中产阶级行列。美国市场研究公司（RNCOS）报告显示，约有70%的越南人还没有住进属于自己的房子里，这意味着手里有钱、需要购置房产的越南人还有很多。
新兴旅游目的地，需求带动资本入场
越南蓬勃发展的旅游业带来的消费需求，也势必吸引数量更多、更为多元化的资本入场。
在越南芽庄的海滩上，人们总能看到许多高鼻梁白皮肤的俄罗斯人，悠闲地躺在沙滩上晒太阳。芽庄只是该国旅游业蓬勃发展的缩影，越南文化体育旅游部旅游总局的报告显示，2018年越南接待国际游客量约1550万人次，同比增长了19.9%。
对标泰国等东盟旅游业强国，越南政府正在采取积极措施推动旅游业的发展。而吃住行游购娱是旅游的“六大要素”，其中游客的住房问题不容忽视。
远道而来的游客将会需要更多的宾馆、旅社和民宿作为自己临时歇脚的地方；而那些打算经常来越南度假的外国人，则更偏向于购置一套住宅类的不动产作为自己在当地的第二住宅或者度假屋。
在越南，开发商可以将一幢公寓楼内 30% 的房产卖给外国人；在城市的一个坊（Ward，行政区划）范围内，最多可以有 250 套别墅供应给外国人
这些房产预计都会成为资本进入越南旅游业的优先方向。而在越南3000多公里的漫长海岸线上，人们能找到许多具有丰富旅游资源的地方，芽庄、岘港、富国岛等海滨城市都有望成为房市资本的乐土。
在越南置业的门槛高不高？
据日本房地产信息平台有路（Uoolu）2018年下半年提供的信息，胡志明市房价在当时达到了每平米2.7万~3.5万元人民币，郊区房价为每平米1.2万元人民币；越南旅游城市芽庄的房价则低至每平米0.68万~1.01万元人民币。可见对于外国投资者来说，越南房产的价格门槛还不算太高。
而从政策门槛来看，越南政府在2015年7月1日进一步拥抱全球资本市场，放松了对外国人在越南投资置业的法律规定。获得越南入境签证（包括旅游签证）的个人都可以在越南购买房产；外国人在购买了房产之后，还能将其用于出租获利，且享有房屋50年可续期的产权。
有意思的是，如今与越南公民缔结婚姻关系的外国人，还将享受房屋永久产权，以及向越南银行贷款的权利。Asia Property HQ介绍，有三类外国购房者可以获得贷款，即越南公民的配偶、海外越南侨民和持有居住证的外国人。当然，不在这一范围内的外国购房者也可以从海外银行借贷，但在越南这个新兴经济体也有一定难度，购房者需要先筛选出在越南提供相应服务的海外银行，但实际上这样的银行并不多。
在越南置业的主要风险
据越南中央经济管理研究所副所长陈金终（Tran Kim Chung）介绍，越南市场已经具备了多个房地产泡沫的基本特征，包括房地产交易量、新建筑工程数量、价格、公共投资和住房基金（Housing Capital）的飞速增长，以及日益扩大的房地产项目规模、房产价值和资金数额等。
越南人民对房地产泡沫问题心有余悸。
2005~2009年，越南市场在快速升温中出现过泡沫，价格水平一度远超工薪阶层购买力；2009年1月1日起，政府对转售楼盘收益的税收从10%直接上调到25%，引爆越南房市泡沫导致大批坏账产生。
因此，在2015年开始的本轮房地产“热潮”中，政府势必会格外关注市场发展的走向，未来干预市场的可能性依然很大。实际上越南有关部门2018年就已经暂停了云峰湾经济区的土地交易，因为当时云峰区域的土地价格已经在市场的“哄抬”下骤涨了10~100倍。
但对于中国购房者而言，除了关注越南房地产市场发展的趋势，他们还得关心自己购房的资格问题。眼下，越南一些开发商不接受持中国新护照的客户直接购买房子，只与之签订50年长租合同，没有房产证。
业内人士解释为：越南法律规定能购房的条件是，海关入境时盖章在护照上，而不是盖在另纸签证上。但是越南暂时提供给中国公民的是另纸签证。因此，基本上所有的中国新护照均不达要求。
总体而言，业内对越南房市增长的预期整体乐观，推动越南房市上涨的因素也暂时不会消退，但在积累的负面因素作用下，市场的稳定性可能会受到影响，投资越南房地产的机遇窗口，未来也可能会渐渐缩小。
然而，这些并不影响当下越南成为亚洲最具增长潜力、最值得投资价值的房地产市场之一。