一、越南房地产市场回顾
越南全国1亿人口，胡志明1500万，900万常住，100万华侨，500万流动人口；
河内 700万常住，300万流动，房地产市场主要集中在胡志明和河内。
越南的家庭人口都在3-4个人，普遍是两个孩子为主。
供给量趋势和结构――开盘量从2007年1万套到2010年2万套到2015年4万套、中高端占72%供应量：
2007-2009年大致在1万套左右，2010年由于开放越侨买房政策，开盘量大涨到2万套，2015年7月1号由于开放外国人买房政策，开盘量涨到4万套左右，到2018年回落到3万套左右，为30792万套。
从结构上看，主要以中高端为主，历年累计看，豪华：高端：终端：普通=2%：30%：42%：26%。
销量及去化率趋势――销售量逐渐回落、去化率高位稳定：
房地产销售和开盘的趋势相接近，从2007年的1.1万套到2010年的1.2万套再到2015年的3.6万套，去化率普遍维持在80%左右，2010开放越侨买房，成交量暴增，同时由于越侨对炒房和杠杆很熟悉，2010年因此进行反复抵押贷款，贷款利率不断上浮，最高20%的利率，导致2012开盘量和成交量大幅下降，是短周期泡沫破裂的时间点，直到2015年开放外国人买房才结束。
供需关系及房价趋势――目前处于供不应求状态、房价趋势依旧向上：
2007年时候豪华型3000美金；高端2000美金；中端1000美金；低端800美金；
到2018年豪华型5500美金；高端2200美金；中端1500；普通900美金左右；
豪华住宅因为供给较少房价上涨较多；
我们预计2016年开始供不应求的状况依旧还在（销售量>开盘量），从2016-2018年发生了几件事，2016年越南政府换届，2016年之前批的土地被一些地方新政府否决，2018年好几个楼盘发生火灾，因此对消防要求提高，导致2016之后开盘量有所下降，这个趋势到2020年左右供需相对接近，未来豪华型房价上涨空间也较大（2017开始韩国欧美人买房多，2018年之后中国人买房多）；
整体而言，由于胡志明仍旧流入人口较多，目前流动人口有500万，越南房地产市场还处于初期阶段。
交房量及租金收益率――2020年交房量会大增、租金收益率略有下降：
本地开发商建筑周期一般是2年左右，海外开发商建筑周期一般在3年左右；
2020年是中端交盘的高峰期。
随着15年开始的交房量，租金回报率，这和交房量有较大关系：
第二郡的租金回报从8%将至7%；
第一郡相对平稳，一直在4%左右。
二、
2018年越南房地产市场现况
胡志明――开盘稳定、房价涨10%、销量下12%：
总开盘30792套，对比之前没有增长；
价格10%左右的同比增长，均价为1714美金；
销售量31083多套，下降了12%左右；
其中豪华型开盘5个项目，1600套，同比21%；
5500美金左右，上涨17%；
销量18%，高端楼盘28个项目，12000多套，开盘上浮；
价格没变化；
终端楼盘在1158美金，总销量16755套，下降20%；
中端是主要的购买力所在，普通住宅，开盘量下降84%，价位上涨1%，销量1265套左右。
这里面也包括外国人的力量
河内――开盘量下降19%、房价下降2%、销量下降13%：
总开盘量29840套，销售量25377套，均价1300美金左右，是一个供大于求的市场，河内类似北京，胡志明类似上海。
河内大都是本地开发商为主，因为和政府关系好，可以很好的拿到牌照，开盘量大一些；
胡志明主要是国际性开发商为主，标准比较高。
不同的是，高端楼盘的价格是要超过胡志明的。
河内的人比较习惯储蓄，比较习惯买房，也有河内人到胡志明来买房。
胡志明各区投资分析――看好第2郡和第7郡：
以西贡河为分界线，类似上海，也分浦东浦西；
河西相当于浦西，包括第一郡；
河东相当于浦东，包括第二郡，胡志明人倾向于浦西；
目前重点规划项目是第二郡和第七郡（和台湾合作），道路也宽敞一些，我们看好第二郡和第7郡（详见下图）。
三、
法律政策及税务规划
外国人买房政策及流程：
只要有合法签证就可以买房，一个项目的30%可以外国人买的，10%带土地产权也可以卖给外国人；
外国人是50年产权，本地人是永久产权（freehold）；
外国人买的房产可以自由买卖、交易、出租。
转美金可以随时转进转出，越南盾好进难出；
外国人房子卖给本地人；
本地人只可以卖给本地人，因为有30%的限制，不可以卖给外国人。
税率相对较低：
买方税：10%增值税、2%维修费、0.5%的契税；
卖房税：2%总价税；
出租税：5%个人所得税和5%的增值税。