区域解读｜房价暴涨430%，抓住未来升值机会，这个区域正在逆袭

2020-10-311436次阅读

◎ 作者 | 象姐
20W+粉丝的房产媒体人，深谙全球楼市动态，熟知海内外购房技巧。

有名的伦敦Newham(纽汉姆)行政区，位于伦敦东部，泰晤士河北岸，距离新兴金融中心金丝雀码头很近，而且伦敦城市机场就位于此处。

Newham之所以被看好，不仅受益于该区得天独厚的地理位置，还在于其是现阶段伦敦东扩计划的“明星区域”。今年6月，政府宣布计划将市政厅迁至皇家码头标志性的水晶大厦(Crystal Building)。

- 点击图片，加入得居海外房产交流群 -

纽汉姆区曾经是 “东伦敦”的典型代表，存在着许多问题，人均收入低、治安环境差等等。近年来，特别是2012年作为奥运会重点主办区域后，英国政府也相继开始对该区域进行大规模改造，其中包括交通、基础设置和治安等改善。

也因此在过去的十年里，这里发生了翻天覆地的变化，如今这里有了更多吸引人的名字，比如维多利亚和艾伯特博物馆，BT体育。随着文化产业的不断入驻，伦敦的文化中心逐渐向东边进行转移。

- 点击图片，加入得居海外房产交流群 -

近年来纽汉姆区的发展主要得益于改善交通枢纽。Stratford(斯特拉福德)车站的升级，使得斯特拉福德到伦敦市中心连接速度更快，再加上成千上万的新建住房规划，以及对伦敦市政府对Queen Elizabeth Olympic Park（伊丽莎白奥林匹克公园）注入高达11亿英镑的投资，使得该地区有了蓬勃发展的艺术文化景观。每当我们提到人气爆棚的东伦敦Westfield(西田购物中心)，就能回想起这片区域现在繁荣昌盛的场面。

文化产业不断入驻

随着斯特拉福德、奥林匹克体育场、奥林匹克公园、大型购物商场和总部基地亚洲商务港(ABP)等这些伦敦地标性建筑的兴建，为纽汉姆区注入了新的活力。

在文化教育产业领域，还吸引了Sadler’s Wells Theatre （萨德勒威尔斯剧院）, the BBC, UAL’s London College of Fashion （伦敦艺术设计学院时装学院）, Loughborough University（拉夫堡大学），StaffordshireUniversity（史塔福郡大学）， University College London（伦敦大学学院）和The Smithsonian Institution（史密森学会博物馆）。

区域租金不断上涨

追踪移民情况的英国国家统计局机构ONA表示，2015年6月至2019年6月期间，搬到纽汉姆区的人增加了24%。该数据分析还显示，截止到2019年6月的过去12个月里面，搬入纽汉姆的人群中有21%的人年龄在25至29岁之间，20%的人群年龄在20到24岁之间，其中16%的人位于30到34之间。

这意味着，纽汉姆区是伦敦居住人群最年轻的区域之一。该区域的租金在不断上涨，Rightmove的数据显示，在2020年上半年，两居室公寓的租金高达£1,457每月，比2015年同期上涨了20%。

新建住房供应不足

- 点击图片，加入得居海外房产交流群 -

不断涌入的年轻人群，使得这里的住房供不应求。根据官方数据显示，在2018年到2019年间，这里的新房供应为2,678套。

- 点击图片，加入得居海外房产交流群 -

伦敦市长表示这个数字需要再增长20%才能够满足到当地人群的需求，作为该区域重点发展战略中的一部分，市长颁布文件要求纽汉姆在未来的十年里面，每一年的供应量都要达到3,230套。

- 点击图片，加入得居海外房产交流群 -

新建住房供应的不足，加上该区域强劲的吸引力以及该地区在基础设施建设上的不断投入，使得房价逐年增长，目前已经成为伦敦房价涨幅最快的区域之一。

根据最新发布的权威数据显示，过去20年涨幅最快的区域为纽汉姆(Newham)区，平均房价在过去20年间上涨了429%，从2000年的75,762英镑涨至目前的400,574英镑。

房价上涨潜力巨大

- 点击图片，加入得居海外房产交流群 -

其中在过去的五年里面，伦敦的房价涨幅为19%。然而，该地区的房价却上涨了28%。尽管这样，纽汉姆区域价格还是低于伦敦的平均房价35%。

纽汉姆区的人口数量飞速增长，2011年这里的人口数量为310,460人，而到了2019年同一时期，这个数字便已经是353,134，上升幅度达到14%.

- 点击图片，加入得居海外房产交流群 -

教育条件优越

纽汉姆人口的快速增长，也意味着这里的人口结构会产生很大的变化。根据官方数据显示，预计纽汉姆区的家庭数量将在2018年至2028年间，增长10.4%，从112890户到124601户。家庭成员中由两个或更多的成年人组成的，将占39%，而38%的家庭会有儿童。

因此，教育资源对于这部分人群来讲显得尤为重要。值得一提的是，这里的教育资源丰富，有85所学校被Ofsted评为Good(良好)或Outstanding(优秀)。除此之外，纽汉姆区还有着广阔的绿地，包括23个公园和大约45个绿色空间，为附近的居民家庭提供良好的去处。

- 点击图片，加入得居海外房产交流群 -

商业开发的时机已经成熟

纽汉姆区毗邻City of London(伦敦金融城)和Canary Wharf(金丝雀码头)两大伦敦金融中心。随着这些市场的商业地产供应量减少，尤其是面积超过10万平方英尺的写字楼，位于邻近的纽汉姆进一步商业开发的时机已经成熟。

根据莱坊(Knight Frank)第二季度伦敦写字楼市场报告，目前在整个Docklands和斯特拉特福德，只有10种办公场所，可为具有10万平方英尺以上需求的公司提供选择。

从开发计划上看，目前Docklands和斯特拉特福德有72万平方英尺的面积在建。然而，52%的人已经找到了租客，21.2万平方英尺的建筑将于2020年完工。

伦敦金融城的供应也依然紧张，目前可使用的房屋面积为744万平方英尺，较2020年第一季度增长4%，但仍比长期平均水平低11%。今年将建成的387万平方英尺的办公空间中，有56%已经被人预定，可供选择的空间，将限制在略低于171万平方英尺。

便利的交通与连接

纽汉姆行政区有着多条伦敦地铁线路，包括District线、Hammersmith线、City线、Central线和Jubilee线。纽汉姆行政区内还设有5个Crossrail站，3个伦敦地上站（DLR），20个Docklands Light 火车站和大约530个公交车站。

- 点击图片，加入得居海外房产交流群 -

DLR是通往金丝雀码头和这座城市的重要路线，纽汉姆的主要车站包括Canning Town、伦敦城市机场和Royal Albert。在Canning Town和Royal Victoria之间，还会计划建立一个名为Thames Wharf (泰晤士码头)的DLR站，为该区域最近批准的5000户家庭提供交通便利。

新的TFL轨道列车，将成为横贯铁路服务的一部分。一旦完全运行，从斯特拉特福德到邦德街的时间，将从目前的约23分钟缩短到约15分钟。横贯铁路车站Custom House将把到邦德街的时间从约30分钟减少到约17分钟。