中国房产总市值究竟有多大？一线城市加起来，能买下美国？

2021-02-061633次阅读

一直以来都有一个传言，说中国的房产总市值超过400万亿人民币，或者说一线城市加起来可以买下一个美国，但都没有比较有信服力的计算流程。今天我们就计算一下四个一线城市以及全国的房产总市值究竟有多少，并且对比分析中美两国之间的大类资产。

需要备注一下，我们计算的只是住宅，不包括写字楼、商铺、工业厂房、农村建筑等不动产在内的非住宅物业。同时，我们的计算全部基于来自官方公布的数据，力求客观、不低估也不高估。现在直接进入主题，第一部分我们计算全国住宅市值。

全国住宅市值

全国的计算并不会比单个城市的住房市值计算复杂，因为我们可以直接把中国城镇人口乘以城镇人均居住面积得出总市值的数字。

城镇人均住房面积最新的数据更新至2019年，这一年镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，由于过去两年城镇新建的商品房也有不少，所以我们以人均39.8平米来对现在的总市值进行计算会有一定程度的低估。要解决这个问题，需要对目前的居住面积进行估算，回顾2014年至2019年，这五年里人均城镇居住面积从36平米逐步提高到了39.8平米，平均每年增长0.76平米，按照这个速度，2021年中国城镇人均住房面积应该是39.8 + 0.76*2 = 41.32平米。

目前中国城市化率超过60%，即全国有8.4亿人居住在城镇，所以城镇住宅的存量面积是：8.4亿 * 41.32 = 347亿平米。

现在就差单价了，单价的计算要依托官方数据需要进行一次计算，因为统计局没有统计全国平均的二手房单价（计算存量房产市值，用二手房单价显然比新房更合理），我们只能通过新房销售总额和销售面积来算出新房的平均单价作为参考。根据统计局的官方数据，2020年全国商品房住宅销售面积15.49亿㎡，住宅销售总额达到15.46万亿元，同比增加10.6%，两者一除，可知2020年全国（新房）住宅均价9980元/㎡，接近1万。

根据这个数字，全国城镇住宅的总市值是：0.998万 * 347亿平米 = 346.3 万亿人民币。

这里有一个地方需要留意，那就是9980元/㎡的数据是来自于新房，但现在大部分热点城市新房的位置都比较偏远，所以成交单价低于二手房，再加上一线城市是以二手房交易为主要供给的，他们的新房占比远远低于二三四线城市和县城，所以我们以全国新房平均价格来计算全国所有的存量房是会有一定程度的低估的。这样看，之前400万亿的传说并没有什么问题。

一线城市

看完全国的市值，我们来算一下一线城市。由于具体城市（尤其是热点城市）的二手房价格统计更加全面详实，所以不会出现我们上面计算全国住宅市值时出现的低估问题。

根据中国房地产协会提供的数据，北上广深四个城市在最近一个月的二手房评价分别为：6.48万、5.86万、3.92万、8.98万，在这个基础上，我们还是通过计算城镇人口数量和人均住房面积累乘得到城市的住房总市值。

1. 北京：

北京总人口2153.6万，城镇化率87%（2019年数据）、城镇人均住房面积32.54平米、二手房均价6.48万/㎡。

北京住房总市值为：0.21536亿 * 87% * 32.54㎡ * 6.48万/㎡ = 39.51万亿

2. 上海：

上海总人口2428.1万，城镇化率88%、城镇人均住房面积37.2平米、二手房均价5.86万/㎡。

上海住房总市值为：0.24281亿 * 88% * 37.2㎡ * 5.86万/㎡ = 46.58万亿元

3. 广州：

广州总人口1530.6万，城镇化率86.5%、城镇人均住房面积34.4平米、二手房均价3.92万/㎡。

广州住房总市值为：0.15301亿 * 86.5% * 34.4㎡ * 3.92万/㎡ = 17.85万亿

4. 深圳：

深圳总人口1343.9万、城镇化率100%、城镇人均住房面积27.8㎡、二手房均价8.98万/㎡。

深圳住房总市值为：0.13439亿 * 100% * 27.8㎡ * 8.98万/㎡ = 33.55万亿。

深圳这部分计算可能存在争议，这里解释一下。因为深圳这个城市的住宅结构和其他城市不太一样，深圳的城中村、工业厂房宿舍等集体物业占比很大，而商品房占比少，但我们不妨退一步想，如果深圳要拆迁和改造城中村，单位面积的补偿金额恐怕不会比市场上二手房均价低，这样看城中村市值可以和住宅按相同标准计算。

四个城市都得出了结果，所以北上广深住房的总市值累计为：39.51万亿 + 46.58万亿 + 17.85万亿 + 33.55万亿 = 137.49万亿。

我们第一部分算出全国住房总市值是346.3万亿，这意味着仅仅四个一线城市的住房价值就占了全国的约40%。考虑到北上广深以外的不少热点城市存量巨大，而且单价也不低，北上广深占比40%有些偏高了，全国346.3万亿这个基数很大概率是存在低估的，400万亿可能是合理估值。按照400万亿估计，则中国住房总市值是GDP总量的四倍，这还只是住宅价值，不包括写字楼、商业、厂房、农村物业等不动产的价值。

中美大类资产对比

有对比才有意思，我们看完中国看美国，根据Zillow Research的一则主题，2019年底时美国住房总市值是33.6万亿美元（合217万亿人民币），这也是美国不包括商业在内的住宅物业总价值，由此看来美国的房价没有我们想象的那么低。按照这个数据，中国四大一线城市的住房价值可以买下整个美国63%的房子。值得注意的是，美国这些住房不分城市农村，都纳入了住房总市值。

2019年末美国住房总市值33.6万亿美元，这个数据是目前能查到最新的，尽管2020年美国房价有所上涨，我们仍以此作为参考。

但买下美国的房子不代表就能买下美国，因为美国还有比房子贵得多的资产：截止2020年的最后一天，美国股市总市值达到50.8万亿美元。可见美国的主力资产的确是股票，美股的总市值也远高于美国住房的总市值。

- 美股总市值 -

这里做一个简单表格和柱状图让大家直观对比一下中美房产和股票的价值，表中计价单位已统一为美元。可以看出中国住房总市值高于整个美股，现阶段应该是全球市值最大的一项资产了，但中国股票总市值比美国小得多。

- 中美房地产和股票对比 -

- 中美房地产和股票对比柱状图 -

如果把房产和股票这两个资产加起来，中国的资产总市值是不如美国多的，而且资产所占本国GDP的比例相差也没多大（中国486% vs 美国402%），只不过两者结构差异特别明显：美国住房和股票的市值相对来说要均匀一些，美国住房总市值是股票总市值的三分之二，考虑到美国还有大量海外上市公司为美股市场贡献市值（比如阿里巴巴和台积电这些美国以外的公司市值都达到了约7000亿美元），如果只计算美国自己的上市公司，美国住房和股票的市值应该是差不多的；而中国住房市值是股票市值的4倍还多。

所以中国房价存在高估是没什么疑问的，但不存在中国一个城市买下半个美国的说法。一是因为中国没有哪个城市的住房市值高到超过美国住房总市值的一半，现在最大的上海大概相当于四分之一个美国，二是因为美国最有价值的东西不是房产，而是那些具有创新能力的头部公司，苹果、微软、亚马逊三家公司的市值加起来要大过整个深圳房产的总市值，也大过深圳所有上市公司的市值总和。

房价和汇率的传言

如果你稍微关注房产和财经话题，那么一定听过一个说法：保房价还是保汇率？

但千万别被带偏了，我们面对这个问题的时候，要先问这个选择题存不存在，再问保哪一个。

汇率和房价可能存在一些间接关系，比如房价上涨提高人们的居住成本和企业的地租成本，然后降低我们的成本优势，最终削弱我们在外贸中的竞争力，然后使得人民币弱势。这个因素传导了这么多次，已不构成主要因素了。房价和汇率两者之间没有直接关联，最主要原因是房产是不可贸易品，而且市值虽然很大，但交易量可以很小甚至压缩到几乎为零（有价无市）。再者中国目前资本项目不可兑换，也就是说，就算你卖房套现了一大笔钱，想去美国或加拿大过财务自由的养老生活，这钱对绝大多数人来说也没有办法弄出去。

至于日本和俄罗斯的故事，也根本就不是大多数人想象的那样各自主动做出选择，而是各自碰巧走出的一条路。

日本1990年房价涨到历史最高水平，当时通胀也比较高，日本央行需要通过加息来平抑物价，只是下手快了一点，所以把日本的房价泡沫刺破了。后来日本不断降息，在新世纪初就把利率降到0了，可是房价也没涨起来。日本1990年之后房价的下行周期本质上是人口结构决定的，而不是说日本央行当时只要不加息就能一直把房价泡沫维系下去。