人们总说“土地升值，建筑贬值”，因此对许多投资者而言，这意味着他们应该买别墅而不是公寓，然而事实如此吗？――Chris Gray 澳洲房产专家/作家
公寓优势
每套公寓都会配备全方位的摄像头与保安系统，
充分保证了居住者的安全。
尤其是独自在海外上学的留学生，
以及在City工作的年轻白领
设备齐全，现在的公寓几乎
都会配有健身房、室内温水（海景）游泳池、
休闲中心、户外BBQ大阳台、高端会所、酒吧、
家庭影院、以及餐饮等商业中心。
澳洲的建筑商也是讲究风水，
公寓的最大优势之一就是交通便利，
四通八达；另外高端公寓所在之地，
都是藏风聚气、有公园有流水的绝佳地段，
另外高层公寓都拥有“一览众山小”
的豪迈气概
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当然，最吸引收入高端人士投资公寓的主要原因，还是由于澳洲合理的税收政策。公寓房产可以每年有折旧，折旧部分以及银行贷款利息部分可以抵扣个人所得税。公寓又十分容易出租。所以在持有物业保值升值的前提下，还可以节省一部分的税收，可以说是一举两得。
别墅优势
投资别墅的最大的优势，
就是个人可以永久拥有土地的所有权，
并且子女可以继承无遗产税。
选择投资别墅会拥有更加宽敞的生活空间，
更加亲近大自然，更多的享受静谧、放松的生活方式。
比较适合有时间与兴趣亲自打理花园的家庭居住。
可以更好的融入到澳洲当地的社区生活中，
更多的参加社区组织的各种活动，
对于了解澳洲、融入澳洲更加的有帮助。
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选择公寓或是别墅，是一种投资方式，各有投资收益方面的优势；也可以是投资组合，公寓与别墅组合投资，相得益彰；更多的也是一种生活方式，主要是生活的舒适与便利，满足阶段性的投资与生活的需求。到底如何选择？下面就为大家从位置、价位等方面进行分析。
位置和价位
如果你想在市中心最好的蓝筹郊区买房，那么悉尼或墨尔本可能会花费你至少2-3百万澳元，而布里斯班或珀斯可能就会只需100多万澳元。
没有多少投资者拥有这么多闲置资金，即使有，他们真的愿意把所有资金投入到单一资产中去吗？所以，要么选择购买一套公寓要么从CBD以外购买，然后你就会发现一个问题，离市区越远土地供应就越多，而高收入者的需求可能较少，因为他们通常不希望住在这么远的地方通勤。
中位数价格
如果你尝试以一个城市的中位数价格购买房产，那么根据定义，很有可能80％的当地人买得起或租得起你的房产，这是一个很好的区间，因为你的物业有市场需求。如果你想在一个靠近交通，休闲，学校等的良好的近市中心郊区购买房产，那么这里的定价通常远远超过中位数价格，因为城市的中位数价格是CBD，内城近郊和远郊的平均值。与上面的例子类似，悉尼的中位数价格约为100万澳元，但在最好的市中心郊区，100万澳元不可能买到任何别墅。
租金收益率
由于别墅通常比同一地区的公寓贵，所以如果您希望获得相同的投资回报率，您需要收取更多租金。然而随着要价上涨，能负担的起的人越少，价格反而就会下降。没有多少人能够负担每周2000--3000澳元的租金，因此价格会下降。即使那些能够负担得起每周1000-2000澳元租金的人，甚至也不愿意租房，因为人们认为“穷人”才租房住，而且大澳洲梦就是买房子，所以他们通常也都会买一套房子，这便使得租金收益率进一步下降。因此，悉尼和墨尔本较昂贵的房屋往往租金收益率只有1-3％，反而公寓可以长期保持约3-5％。
装修/翻新
购买别墅的一大优势是可以通过装修使它更容易地增值。如果你有一个80平米的未装修的公寓，即使经过豪华精装，它仍然是80平米，因为除非你可以添加一个阳台或建造一个屋顶空间，否则通常没有额外的空间可以用，因此在这方面公寓通常会有限制。然而，如果你在一块大土地上有一栋别墅，那么只要地方政府批准，你就有机会建造一个额外的后屋或是起高一层，甚至再分割土地另外建造一栋房屋。但是，并非所有人都是经验丰富的建筑商，因此虽然这是购买别墅的潜在优势，但仍需要考虑专业人士的协调或项目经理来协助工作。
共拥地契（物业管理）
如果买一栋别墅，户主就可以拥有土地，所以不必处理分层或物业的事，除非是属于包含在类似高尔夫球场项目的一部分。
有些人讨厌那些整天无所事事到处爱管闲事的邻居对于自己的事情指手画脚，指挥他们的投资房产要这样或那样。如果你想成为一个亲力亲为的房主自然再好不过，但是也有很多投资者喜欢有物业管理的房产，特别是如果那里有爱管闲事的邻居，那么这些自住业主在单位区块中可以很好地保持对建筑物的管理，并确保其他租户遵守规则并保持公共场所清洁。由于所有账单都是共享的，他们可以确保您支付的维修和维护费用合理，并确保正确地管理各自的财产和空间。
那么，怎样做出正切的选择呢？
如果你的投资策略是长期买入并持有。那么可能考虑避开CBD，因为开发商可以继续向上开发导致供应没有限制（需要考虑当地土地供应量，例如墨尔本，已经没有更多可开发土地）。也避开外围区域，因为我们认为那里有更多的土地需要重建（高供应量）而且因为当地人更有可能成为有家庭的蓝领工人，所以越往外走，可支配收入越少（低需求量）。因此，我们坚持蓝筹近市中心郊区，因为这里没有更多的土地可供开发，受层高限制（一般为2-3层），每个开发项目必须与邻居房产类似（供应有限）。而且还有很多年轻的专业人士，他们的薪水很高，可支配收入也多（需求量大）。然后，以中位数价格购买，以便大多数当地人能够买得起或租得起，能够向业主提出长期的需求。因此，选择的别墅或公寓取决于近市中心郊区的中位数价格。因此，在悉尼，我会买一套公寓，在墨尔本，我会买一套公寓或度假别墅或联排别墅，而其他地方我会买一栋别墅。
总之，没有哪种策略是适合每个人的。虽然我喜欢装修以提高房产的价值，但我宁愿买一个套公寓，尽管只能做有限的改进但是长期而言可能会获得5-10％的资本增长，而不是在更远的地方买房子，隔夜增值20-30％，但长期只有0-5％的收益。 然而，如果处在积极的交易中并且希望每隔一两年便抛出房产变现，那么这个答案可能又会有所不同了。
