在《东南亚房市，谁来接盘》文章推出之后，有读者认为我说的不对，认为东南亚诸多国家中，越南的情况和其他国家不一样。此前，我也从很多海外房产的朋友那里听闻，越南的公寓，楼花刚放出来，就被抢购一空。的确可见市场的火爆，但为什么这么火爆，此前的文章《 越南房产这么多人追捧是有道理的》中，我已经分析过。
那么，进入到了2019年，越南公寓楼的售价也上涨了不少，对于投资者来说，越南还值得入手吗？此时的房价，又适合什么样的投资者进入呢？
越南的房产主要看胡志明市和河内，河内目前有将近700万人，胡志明有1200多万人，加在一起近2000万。这已经是越南整个国家的1/5人口了。
而打出“中国的北京、上海”这样的营销卖点，也成功的吸引了一大批来自中国国内买家。目前来看，越南经济发展正处于蒸蒸日上的上升阶段，2018年，越南GDP增速达7.08%，超出了之前的预期。加之“中美贸易战”的发生，给周边国家创造了不少的产业转移的机会。越南的经济或将受此影响，再上一个台阶。
今天，我们就来看看越南最大的房地产交易市场河内与胡志明市两大城市的情况，看看越南到底有啥不一样。
经济基本面
越南公布的统计数据显示，2018年越南实现生产总值5535.3万亿越南盾，约合2425亿美元，而之前IMF预测的数据为2414亿美元，实际越南GDP要高于预测值。同时，越南2018年GDP增速高达7.08%，远高于6.7%的预定目标，也高于IMF预测的6.6%。
汇率的稳定是一个投资者首先要看的，其实也间接反映了该国的政局是否稳定，世界各国对该国的信心。
越南的货币政策分为两个时期：2007年以前越南央行采取的是越南盾紧盯美元政策，越南盾兑换美元交易区间为每日基准汇率上下各0.25%，之后逐步放大浮动区间。
越南盾兑美元汇率自2008年开始急转直下，从1:16000一路贬值到1:23000，幅度达43%。
但近年恚越南央行开展了一系列同步措施防止美元化，以此稳定越南盾汇率。
我翻查资料发现，近两年，越南盾对美元汇率稳定在1:23300（近日，汇率略有波动，汇率为1:23400）。
公寓供应量
越南计划投资部外国投资局的报告显示，2019年前五个月，越南吸引外资创4年来新高。外国投资商已对越南55个省市进行投资，其中河内市是吸引外资最多的地方，吸引外资达47.9亿美元，占越南吸引外资资金总额的28.6%。其次是胡志明市。
河内市场
据了解，2019年，河内市场的主流供应仍然是公寓产品线。特别是，中端市场继续占据最大比例，其次是本地居民负担得起的市场。高端和超高端细分市场将更加稀缺。公寓供应主要来自河东，Gia Lam，Long Bien，Dong Anh和Tu Liem地区的项目。
此外，河内北部和东部的交通基础设施和社会基础设施的完工将成为2019年突破性产品强于2018年的推动力。
房地产经纪协会秘书长Nguyen Van Dinh指出，在2018年宏观经济的坚实前提下，河内2019年的经济将继续保持稳定发展，因此购买和投资房地产项目的需求仍然保持较高比例。2019年房地产项目的吸收率可能高于2018年。价格低于20亿（约60万人民币）一套的公寓将占成功交易的最大比例。
中端和低端公寓价格可能上涨3-5％，高端部分因供应短缺将增加5％以上。与2018年相比，预计房价将增长10％以上。
胡志明市
根据HCMC政府在今年前4个月对城市社会经济状况的报告，越南国内和国外投资房地产投资占全市各行业的比重最高。
房地产经纪协会秘书长Nguyen Van Dinh认为，城市交通基础设施继续投入，2019年大力发展，特别是连接郊区和市中心的道路......将会有效带动房地产市场上涨。
从2017年到2018年期间，胡志明市中央商务区的平方米价格从去年的平均价格4500美元迅速上涨，到2017年和2018年的平均价格为6000美元以上。
另外一方面，我了解到，胡志明市自2018年下半年以来，就已经在减少了房地产项目的数量。
来自胡志明市房地产协会（HoREA）数据显示，2018年，建设部向胡志明市人民委员会提交了124个商品房审批项目，同比减少12.7％。
2018年，市人民委员会批准转让17/25房地产项目（M＆A），与2017年相比减少15％。
此外，在向市场供应房屋产品方面，建设部已确认77个符合未来房屋销售条件的项目，包括28,316间房屋。特别是，有27166套公寓和1200套低层住宅，总价值为49,277亿越南盾。
这些项目集中在2区（10个项目），7区（10个项目），9区（8个项目），Go Vap区（8个项目），8区（7个项目），Thu Duc区（ 6个项目），Binh Chanh区（6个项目），Binh Tan，Phu Nhuan和Tan Phu区（每个区有4个项目）。其中，高端细分市场有8,502个单位，占30％; 中端分部有12,833个单位，占45.3％; 经济实惠的部门有6,981个单位，占24.7％。
与2017年相比，2018年房地产供应项目数量减少了18个项目，减少了13％;
投放市场的房屋总数减少了16,675套，降至34.1％。其中，高端公寓下降2,485套，下降幅度为22.6％; 中端公寓板块减少6,676套，降幅为34.2％; 经济适用房公寓板块减少6,362套，最强降幅为44.1％。
Dinh表示，目前郊区的HCMC土地基金仍然充裕和丰富，2019年的土地供应继续保持稳定，预计价格将比2018年增加10-15％。
不容忽视的是，今年下半年即将释放的大量房产项目。越南房产网站不动产副总经理Nguyen Quoc Anh在一次分享中指出，“目前胡志明市90%的项目停滞不前是因为法律手续不完善，近100个项目在等待批准。”这导致胡志明市在一、二季度的供应量呈30-40%的下降。但这部分产能将在今年下半年得到释放。
房租市场走势
第一太平戴维斯的一份报告称，2015到2018年期间，公寓供应量巨大，A级和B级公寓每年增加68％。2020年将继续供应大量公寓。
根据房地产经纪协会的统计数据，在河内，2017年售出的20,700多套公寓。而整个胡志明市约有48000名外国人获得了工作资格，来自于越南国内的其他劳务人口达21000人。
截至去年8月份，胡志明市面积租赁平均价格按季度微降1%，租赁平均效率降低1%。
世邦魏理仕报告称，由于租金低于业主的预期，该比率在一些地区有所下降。
CBRE越南高级主管Duong Thuy Dung告诉媒体，在将大量公寓交给买家之后，收益率的下降趋势始于今年年初。
虽然2区和其他地区的一些高质量场所仍占7％，但从7％到7％不等，现在已降至6％至6％。
引起房租下降的原因很多：虽然公寓价格没有下降，但在大量公寓投放市场之际，业主们在竞争日益激烈的情况下，采取了削减租金的做法，以求迅速找到租户。此外，一些公寓没有开发商承诺的质量，这是租金下降的另一个原因。
第一太平戴维斯（Savills Vietnam）表示,收益率有所下降,目前维持在4-6％之间。
Savills Vietnam的研究主管Vo Thi Khanh Trang表示，在2、4和7区相对于别的地区最具吸引力，这是由于这些地区公寓提供了全面的设施和服务。
我认为，在所有积极的信号之外，还应考量到国家银行收紧房地产信贷并降低法定准备率。年初至今，越南各家银行已经对中长期贷款比例从45%下调至40%，并对房地产贷款的风险系数由150%上调至200%。这给越南国内房地产项目融资工作带来巨大困难。
综合以上，我认为，目前越南房产的前期投入过大，房租收益率低，并不适合中小玩家进入。而资金雄厚的买家，已经错过了投资收益率最高时期。但长期看来，胡志明市、河内仍有增长潜力。
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