2019泰国房价走势，5大维度为你剖析
曼谷今年楼盘推出将会减少，《曼谷邮报》称，如果有楼盘，只可能会在关键地段。
曼谷咨询公司预计，Thong Lor、Ramkhamhaeng、Charoen Nakhon、Sam Yan和Talat Phlu等地的新供应将陆续上线。去年，这些地区的房屋入住率很高，一个月的房屋购买量超过4套。
回顾2018年，我们可以看到，曼谷的房市出现了前冷后热的现象，从年初的供应量稀缺到下半年供应量破近年来历史最高，政府对抵押贷款的执行使得各大开发商纷纷寻求新的营销模式。
2019年的曼谷市场，又将何去何从？对泰国房价影响较大的几个因素，都存在不确定性：泰国新王登基，但总理政府班子仍未出竞选结果；土地价格飞涨，但市内土地减少，这些都将影响泰国房价。
这份白皮书从5个维度为大家详细剖析。
01土地价格
房地产市场最基本的一项，就是看土地的供给。
无论哪个国家，交通环境是最需要考虑的因素。一份数据表明，2017年最后一个季度的MRT蓝色和紫色线路未开发的土地价格与2012年同期相比增长了173.7％，平均每年增长29％。沿着连接Bang Sue和Hua Lamphong（尚未开放）的暗红色线路的土地增长中去年排名第二，第四季度的五年间增长了170％，平均每年增长28.2％。从BTS线的Krung Thonburi站到Thanon Prajadhipok，沿线未开发土地的价格在过去五年飙升149％，平均每年增长24.8％。
而过去五年中，涨幅依次的顺序分别是：沿素逸坤线一带的房产、曼谷文化中心一带的橙色线，紧接着的是Mo Chit-Khu Khot，以及去年年底开通的绿色线及Samut Prakan至Kheha一带涨幅分别是27.6%、25.1%、24.7%、23.9%和23.8%
毋庸置疑，创下新高的土地依旧是曼谷商务区，创造历史最高土地价格的，当属英国大使馆的Phloen Chit区域的Wireless Road，平均每平米高出了100万泰铢。公共交通沿线的土地价格也维持了高涨的热度，31.6%的幅度令房产指数高达219.2，高于二季度。
02住宅供应量
根据CBRE数据显示，曼谷的公寓数量从98年的2,600套增加到现在的630,000套，其中大多数基本沿着轨道公共交通而建。2004年之后，在政府大规模快速兴建（MRT）推出蓝线（地铁线）之后不久，新公寓热潮开始起飞。
上市和非上市开发商的供应量在2018年大幅增加，新增供应量约为60,900套单位来自138个项目，累计市场的总供应量超过635,000套单位。本年度受欢迎的地点是Phayathai，Ratchada路和Phaholyotin（曼谷人民一号公路）总共占市场35％；其次是Sukhumvit Phra Kanong-Bangna 以外延长线，Suanluang占市场22％和Thonburi占市场14％。在过去五年中，这三个地区的供应增长率已经飙升超过65-70％，这要归功于沿着轻轨路线的公寓开发量持续增长趋势。此外，这些区域比曼谷中心的地价相对会便宜，且还有很多可开发的地块。
在2018年对新公寓供应市场调查后发现，其中接近41％的供应来自高端公寓市场，价格范围为110,000-190,000泰铢每平方米或总价平均约在400万至800万泰铢，其次是来自中端公寓市场的占到27％以及低端公寓市场的21％。由于土地价格飙升，公寓总价与曼谷的人均收入和生活水平对比形成一些落差，迫使开发商更多地关注高端市场推向海外。
由于今年供应量已经创下近几年来的最高纪录，加上市场的供应量过剩，明年在曼谷推出的新公寓供应将减少13％至53,000套，市场将调整为过去五年市场平均水平。2019年的公寓需求量将保持在50,000-55,000单位之间，接近今年2018年售出的52,000套单位。
03公寓住宅价格
今年2018年和去年新增供应的销售额占整个市场销售率的90％。去年2017年曼谷推出的中端和高端豪宅的平均售价创下历史新高，高端公寓的平均售价为每平方米302,630泰铢。顶级豪宅的平均每平方米售价同比2016年增长约26％，今年平均已达到每平方米366,745泰铢。黄金地段的土地价格上涨以及在2017年推迟购买的买家被压抑的需求推动整个曼谷市场。
2018年，市场推出的中端公寓的平均售价从每平方米130,600泰铢上涨7.6％至每平方米140,600泰铢。市中心平均的房价市场创下历史最高纪录，价格飙升10％至231,000泰铢每平方米，曼谷临近市区和市郊外围面积增加7％至每平方米113,200泰铢，外围仅增加1％至73,500泰铢每平方米。
由于过去两到三年价格的剧烈上涨，曼谷的公寓价格往往会以较慢的速度增长。例如：Patumwan和Langsuan的价格仅上涨了3％，而湄南河过去的Thonburi到Petchkasem的价格仅上涨了1％。但对于中心区域的房价，如Thong Lor，Phrom Phong和Ekkamai类似的Sukhumvit等黄金地段，今年的新豪宅公寓价格开盘最高接近高达每平方米270,000-400,000泰铢，如果按照如此的涨幅趋势，明年的该地区高端豪宅价格或将最达到500,000泰铢每平。
除此之外，随着泰国在2004年开通地铁线路后，政府为了将从素坤逸中早期地区扩建周边区域，而以Rama 9连接至Asoke为中心，建立新的CBD。导致Rama 9的升值潜力日益剧增。如今随着该区域的配套不断成熟，从办公楼，商业中心和购物中心的增加，导致更多人进入该区，增加该地区的住房需求，Rama 9区至Lat Phrao区的如今已是地价飞涨。
根据市场调查数据显示，整个Rama 9区至Lat Phrao区分为三个部分：Ratchada-Rama 9；Ratchada-Ladprao和Ladprao-Bangsue，对Ratchada地区公寓的增长率对比。从2013年至2018年的5年期间可以看到年平均价格每年上涨8％。自2013年的平均价格为90,490泰铢/平，截止今年，市场上新开盘价格已经上涨至平均145,500泰铢/平方米，整个趋势未来还会继续增加。
Bangsue这边受轨道交通和高铁概念影响，地块升值，但由于高铁基建占据了Bangsue区大块土地，且早期就已有政府部门介入，此区域可开发地块基本集中在MRT Chatuchak周边Phahon yothin主路上及MRT Taopoon 向西面湄南河方向，以及紫色线向北延伸区域，目前Bangsue新开盘的价格已经达到每平方米105,500泰铢。
04购房者年轻化
中国买家如今占泰国公寓市场海外购买者的最大份额。除了来自中国大陆买家快速增长的细分市场外，其他以外有来自中国台湾、香港，新加坡和马来西亚。这促使泰国的许多开发商，尤其是上市公司，将更多的项目推向海外，特别关注亚洲这一大块市场。
购买的主力，则是以26-35岁人群为主。
海外购买来源地来看，北上广深依然是中国大陆中购房者的主力军，占比超过整个中国人在泰国买房的35%，其次是云南、四川、重庆与江苏以及浙江占到市场的18.6%，其它地方占比31.1%，香港和台湾的购房人群占比15.3%。
年龄段平均是35-45岁左右的购买者仍是主力军，占比例40.5%，他们拥有一定的理财经验，对于海外投资有足够的经验的这部分消费人群，或是为子女留学做准备。年龄50岁以上退休人士的占比27.1%。考虑退休以后的希望能够享受不同的生活环境或将开始为投资房产从中获许丰厚的收益。
可惜的是，年龄在25岁-36岁左右的年轻群体比例上升占32.4%，成交的总预算中约在400万-600万泰铢中间居多。
在拥有大量海外买家的曼谷，2018年的房价已经超出大多数人的预算。一项调查显示，有26％的人希望在新的中央商务区（CBD）购买，这其中包括Ratchada，Ladprao和Rama 9地区，而15％的人对中部素坤逸地区（Tonglor，Phrakanong，Onnut和Udomsuk以及Bangna）感兴趣，10%左右的人群则对sukhumvit地区的（Siam-Phrom Phong）以及Sathorn选择购买，其余的25%左右依然选择购买别墅。对于当地人来说，选择购买别墅比购买公寓更加划算。剩下的是选择外围以及其他地区。
但可以肯定的是，这部分地区的升值潜力以及租金上涨潜力低于市中心地段。
05以轨道交通为据点
和中国一样，轨道交通成为“流动的黄金线”。交通——人气——房价，这是任何地方都适用的一条铁律。
我们先来看现在乃至未来几年，曼谷的交通概览：
绿色BTS线东部延长线：Samrong-Samuth prakarn：全长9站点约13公里，Samrong-Po Chao-Erawan-Royal Thai Naval-Sanut-Sinagarin-Praeksa-Sai Luat-Kheha Samut Prakan站，已通车初运行阶段。
绿色BTS线北部延长线：Mo Chit--Khu Khot将于明年2019年开通Lat Phrao intersection一个站点，整条往北部的线路将希望在九个月后（2020年）开始实现通车。其为泰国经济回报率（EIRR）约为15.4％，将估算每天约有250,000名客流量进入该该线路。
蓝色MRT地铁线：Mo Chit--Bangsue--Tao Poon的蓝色线于去年2017年8月时候已实现通车，大大缓解了紫色线上的住户来市区上班的时间成本。
蓝色MRT地铁线：Hua Laphong--Bang Khae rail 总全长14公里，中途经过11个站点，计划于2019年实现通车。
蓝色MRT地铁线：Tao Poon-Tha Phra 总全长13公里，中途经过10个站点，将计划于2020年实现通车。
粉色BTS轻轨线：Khae Rai-Min Buri 总全长34公里，中途经过30个站点，将计划于2021年实现通车。
黄色线BTS轻轨线：Ladprao-Samsong 总全长30.4公里，中途经过23站点，将计划于2021年实现通车。
紫色MRT地铁线：Tao Poon-Rat Burana Range 总全长23.6公里，中途经过17个站点，将计划于2024年实现通车。
橙色轨道线：Bangkhunnoon-Thailand cultural centre，该条线路目前正在处于项目预审阶段，将计划于2025年实现通车。
东部的橙色轨道线：Thailand cultural centre-MinBuri 总全长22.5公里，中途经过17个站点，将计划于2023年实现通车。
在过去的几年时间里，曼谷政府已经启动了几项大型公共交通项目：包括连接曼谷至罗勇府和东部经济走廊的三个机场的高速铁路，中泰高铁的高铁，以及尚未签署的项目，在清迈和普吉岛建造的轻轨交通线路网。
这些无疑都为房产带来了巨大的利好。
尽管利好的消息如此之多，但因为曼谷近年来涨幅高企，导致许多意向投资客，放慢了投资的脚步，同时由于泰国乃至东南亚多地市场的二手房交易市场还未启动，另一方面，对房产商贷款的限制政策出台，这都将使泰国房价放缓成为可能
