、越南房地产发展阶段越南1945年独立后，又用了将近三十年时间才结束南北战争实现全国统一。然而由于历史原因，南北经济的发展还是有比较大的差距，整体上南方经济发展水平超过北方，这一点在房地产方面也表现得非常明显。南北方分别以胡志明市和河内为代表，所以我们本篇关于越南楼市的讨论，主要以这两个城市为主。越南房地产市场，以2005年为起点，主要可以分为三大阶段：
1、腾飞期（2005年-2009年）
2005年开始，越南的楼价开始起步，信贷的扩张促使房地产市场逐步升温。到2012年为止，胡志明市的高端楼盘价格已经涨到了4000-5000美元/平方米，中端价格也炒到了2000-3000美元/平方米，甚至较低档的楼盘也炒到了1000-2000美元。这一水平已经远远超出当地工薪阶层的购买力。
2、调整期（2010年-2013年）
随着房价的不断走高，政府也意识到了地产泡沫的潜在风险，开始调低信贷规模，控制楼价成交。2009年1月1日起，对转售楼盘收益的征收的税收从10%直接上提到25%。楼价的成交量受到了打压，成为楼市引爆的转折点，而真正的楼市泡沫破裂发生在2011年前后，首当其冲的是前期涨幅最高的胡志明市，河内紧随其后。此次调整整体价格下降了大约30%左右。以胡志明市为例，楼价腰斩至1500-2500美元/平方米的水平。大量流入房地产的贷款也未能如期偿还，导致了大批坏账的产生。
3、快速发展期（2014年至今）
2014年以后，随着VAMC的成立，政府渐渐开始对银行体系进行了一系列的重组与改革，市场也开始消化地产泡沫所造成的连锁效应，整个房地产业开始逐渐走出低谷。2015年，为了拯救低迷的房地产市场，越南政府对《住房法》进行了修改，放宽了外国人在越南的购房条件，越南房地产也从此渐渐走出低谷。尤其是进入2016年上半年以来，楼市再度出现新一轮繁荣，一直延续到现在。
二、影响越南房地产发展的核心因子分析
那么越南房地产市场是否仍然具备增长潜力与投资价值呢？我们将从以下几个对房地产有重大影响的因素，结合越南自身的情况进行探讨：
1、经济发展状况
如图所示，越南近二十年来保持了较快的增长速度，尤其是近十年来GDP的平均增速一直在6%之上，为房地产发展创造了一个良好的经济环境。
图二是2010年至2016年东南亚主要国家人均GDP的排名情况，越南以8.4%的水平处在首位，说明从经济实力来看，越南的经济水平有一定支撑作用。而且越南的物价指数目前稳定在4-5%左右的水平，同样创造了一个相对温和的经济环境。
2、政策法规影响
与中国类似，越南政府的政策对于房地产市场有很大影响。越南房地产市场自2011-2013年泡沫爆裂之后长期处于低迷状态，越南政府采取了一系列积极措施刺激房地产发展。从效果来看政府对于房地产市场的态度非常正面且大力支持。尤其是2015年7月1日对于《住房法》的修订放款了对外国人的限制，使得房地产市场迎来了新一轮的高潮。展望未来，越南的政策法规还会在较长一段时间保持稳定，这对于投资者而言是一个政策性的利好因素。
3、人口因素
我们再从人口的角度分析，越南房地产的需求动力是否还能延续。
a）人口结构
目前越南处在人口红利期，截止2016年，15-54岁的人口基本上占据了整个人口金字塔的63%，其中分布最为密集的年龄段则又集中在20-34岁。而中青年往往是购房大军的主力，所以单从人口结构看，不考虑放开外国人购房限制以后的外来力量，单就国内居民的购房需求也很高。此外，目前越南的城市化率相较于其他东南亚国家仍旧处在较低水平，说明越南地产仍有较大增长空间。
b）消费能力
根据越南的数据统计与预测，2016年与2020年越南中等收入与富裕家庭数如下图所示。富裕家庭到2020年有翻倍的增长，而中等收入家庭也有超过50%的增长，说明越南家庭收入的购买力与消费力在未来五年内将有显著提升。
越南人民曾经习惯于用整付的方式去购买房地产，用一整袋现金去直接面对面进行交易的情况在越南比较常见。而近几年来越南人民的消费习惯正在一点点发生改变，贷款开始成为一种更加常见的方式。2012年以前，几乎仅有10-15%的越南居民会在买房时使用住房贷款，而到了2015年之后，这一数字发生了明显的改变。仅2015年上半年前八个月，越南发放给买房居民的贷款就激增了22%，也是从2015年开始，基本上50%以上的购房居民开始使用住房贷款。随着未来银行体系的进一步完善，加之降息的作用，住房贷款的比例仍然有望进一步扩大。
4、金融环境
与任何一个投资标的一样，房地产行业最主要的两大因素：一个是收益，一个是成本。收益我们重点看两部分：房地产本身的资本增值和租金回报率。而成本我们将重点留意信贷成本。
a）收益
从租金回报率来看，越南目前的租金回报率还是比较有吸引力的，胡志明市平均年租金回报率可以达到6%-7%左右，远高出目前北京上海等一线城市的回报率。即使扣除管理费等杂项，净回报率也有4%-5%左右。再从资本增值的角度来看，在过去三年，越南房地产确实有了较大增值，然而这种增值幅度是否能够持续，我们目前保持谨慎态度，具体将会在风险部分再做详细阐述。
b）成本
从信贷成本来看，越南的借贷成本相对较高，如图所示，贷款利率曾经一度逼近20%，近年来有所回来，逐渐稳定在8%的水平。这会给购房者带来较大压力，这也是很多越南人仍旧采用整付方式的重要原因。不过越南政府目前仍旧维持相对宽松的货币政策，相信未来利率环境相对稳定，不会造成较大波动。
三、越南房地产的潜在投资机会
未来越南房地产市场可以主要通过以下两种途径进行投资：
1、直接投资房地产业
综上所述，越南房地产仍然具备一定的上升空间，但需把握结构性机会。越南房地产市场，大致分为四大类――廉价房、中端房、高端房以及奢侈房地产市场。未来较有投资价值的，集中在两类地产。一类是中低端房地产，可考虑长线投资；另一类则是功能性地产，通常用作民宿出租。前者主要是受刚需推动，而后者则是由于快速发展的旅游业以及人均收入水平的不断提高。从资本增值的角度看，后者的价值要大过前者，但同时面临的风险也较高。
胡志明市的中低端住房成交量，从2012年到2016年五年期间，实现了8倍的增长。而根据房地产公司NLG的预测，未来三年成交量仍会保持10%的复合年均增长率，而结合之前对人口结构与收入结构的分析，我们认为需求更多会集中在此类住房。
2、间接投资地产股
如果认为直接购入房地产成本太高风险太大的话，那么购买越南房地产相关股票也是一个不错的选择。我们同样可以将目光聚焦在主打中低端市场的房地产公司上，当地主打中低端市场的地产公司都有望受益于不断回暖的地产市场。
四、投资越南地产业面临的风险
1、市场泡沫风险
这是最大的风险。胡志明市地理区位如图所示，目前二区的平均房价基本上在2000-3000美元/平方米左右。靠近一区的一些黄金地段，已经再次炒作到了4000-5000美元/平方米。根据美国顾问公司Demographia公布的《全球楼价负担能力调查》，楼价入息比率（楼价中位数除以家庭全年入息）排行前五位的城市分别是：香港、悉尼、温哥华、奥克兰、加州圣河西，其对应的楼价入息比率分别为：18.1倍、12.2倍、11.8倍、10倍和9.6倍。而我们如果计算胡志明市的楼价入息比率的话，目前均价大约在2500美元/平方米左右，而胡志明市的人均工资大约在600美元/月左右，当地楼价中位数大约为13万美元，约102万港币。所以基本上胡志明市的楼价入息比率也在9左右，从全球来看也处在相对较高的水平线上，积累了一定高位风险。
2、需求错配风险
未来另一大主要风险，是来自住房需求与供给层次的错配。简单来说，就是目前市场高端地产的供给过多，而此类型的地产已经远远超出了普通工薪阶层的购买力，大部分的购房需求仍然集中在中低端市场。这就造成了房地产市场的需求与供给的不匹配。胡志明市别墅的吸收率（成交量/供给量），基本上仅维持在30%左右，而中低端市场供给则仍然处在相对紧张状态。
3、政策法规风险
这一风险存在于任何一个新兴市场之中。由于体系不健全，法规不完善，关于股市的政策处在相对不稳定的状态。同样的风险也存在于楼市之中。2011-2013年的楼市崩塌，与2009年提高税收有着直接的关系。由于目前越南楼市刚刚对外国人开放，整个房地产市场处在上升期。如果未来政府再出调控政策，或者对外国人购楼再取进一步放开或者收紧的举措，都有可能会造成楼价的波动。
4、政治风险
这方面的风险更多是针对中国的投资者而言。南海争端一直是中越关系的主要矛盾点。2016年临时仲裁庭关于南沙岛礁的法律地位作出裁决后，中越关系就一直处在比较紧张的局面。这种政治外交风险也应成为在当地置业的中国人的考量因素之一。不过就目前的中越关系来看，我们认为这种外交风险还是相对可控的。一方面，中国和越南一直保持着良好的双边贸易关系，截止2016年，中国已连续12年成为越南的第一大贸易伙伴，是越南第一大进口来源地和第四大出口市场，越南更是在2017年成为了中国在东盟的第一大贸易伙伴。另一方面，随着一带一路的深入，中越两国必将在更多项目上有深入合作交流，所以这方面的风险相对比较稳定。
延伸阅读：
越南2018年房产走势如何
随着年轻和充满活力的人口（15-64岁人口中的70-64％）和城镇化率每年约3％，越南的房地产市场正处于一个强劲的过渡时期。
1、经济适用房需求大幅增长
2018年越南房地产市场报告世邦魏理仕越南宣布，该国对住房的需求很大，特别是在河内和胡志明市等大城市地区。现在的问题是房地产市场如何迎头赶上并迎来巨大的需求。
2017年，胡志明市和河内的房地产市场将在2016年继续增长。在这两个城市，共提供66,000套公寓，吸纳59,000套公寓。
公寓模式越来越受到越南人民的欢迎。由于缺乏公共住房项目，公寓市场正由私人投资者牵头。
诸如河内的Vinhomes Times City或胡志明市的Phu My Hung等高层城市地区越来越多地吸引着更多的人们，并开展更为活跃的商业活动。预计未来几年这种垂直城市发展将加速，尤其是2018年和2019年许多项目将完成公寓的建设和移交。
由于对住房的需求高涨以及快速的投资回报，公寓项目现在正在为投资者提供母鸡。
然而，项目的繁荣以及大量单位的移交也伴随着对二级市场和租赁市场的担忧。
2、HCMC：市场期待Vincity项目？
2017年，HCMC共提供31,000套公寓，比2016年下降19％，主要是由于与过去两年相比大型项目减少。其中大部分为中端产品，占新供应量的64％（较去年上升14个百分点），其次为高端细分市场，占比21％（较上年下降10天） 。2017年奢侈品行业仅有一个项目提供，占新供应量的1％，而其他项目继续推迟提供。
市场逐渐趋于平衡，更多侧重于中档和热门市场。外国投资者在新产品中的份额近年来呈上升趋势，达到HCMC总存量的15％。越来越多的外国投资者正在寻求进入市场，特别是在高端市场 - 这有望增加该领域的品种和竞争力。
与此同时，一些国内投资者也在计划扩大市场份额的大计划，包括那些没有他们现有优势的细分市场。2018年的市场预计将继续忙于新开业，其可能拥有超过37,000个单位。与此同时，许多项目将在未来一段时间内交付，给二级市场和租赁市场带来压力
总的来说，2017年的销售情况非常有利，尽管总销售额与2016年相比有所减少。五年来第一次，胡志明市销售的公寓数量更多新的报价数量，中间部分销售了20,200台。
CBRE预计，随着市场继续向中端市场供应上升趋势，销量将从2017年增长20％至约4万台。
随着宏观利好的走势，2017年的主要销售价格继续上涨，平均增长3％。中等细分市场的初级价格上涨率最高，达到5％。
2018年，一级市场价格预计将继续上涨，尤其是由于未来项目的有利位置，奢侈品行业可能比2017年增长6％。
在不久的将来，2区（Thu Thiem，An Phu，Thanh My Loi）的新兴地区将成为众多优秀项目的重点。展望未来，随着胡志明市的扩大和卫星城镇的形成，第9区，Nha Be District，Binh Chanh和Can Gio将成为高度关注的领域。 Vingroup是住房市场最高市场份额的公司，宣布其9区Vincity项目的计划。
3、河内：内部统治占主导地位
同时，根据研究报告，河内公寓市场继续保持良好势头。2017年，超过35,000个新开张将创造新的销售额。
在细分市场，以22,000多个单位为首的中档市场占新供应总量的64％。中档市场占据主导地位，表明买家和零售商也越来越关注，但同时也导致竞争加剧。
国内投资者占据了河内公寓市场，销售总量的94％。在未来几年，CBRE预计国内投资者将继续对河内市场产生重大影响，因为大型开发商正在积极扩大在CBD的大型项目的市场份额。新的领域，如Dan Phuong或Me Linh。
对于外国投资者而言，最近住友商事株式会社或三菱商事株式会社与当地合作伙伴的合作交易显示了外国投资者对河内市场更大的兴趣。
CBRE预测2018年的销售增长将达到28,000台。由于中端和中端市场的比例较高，主要销售价格在2017财年略有下降约2％。2018年，高端产品的价格将比大型开发商开放并位于黄金地段的2017年价格高约3-5％。在中心或东大区 - 巴亭。
包括中端和低端市场在内的较低市场预计价格上涨幅度有限1-2％，尽管市场需求旺盛，但竞争仍然较为激烈。