2016年夏天，温哥华及周边城市的独栋屋市场火热。房价在年初便上涨超过了20%，使得随后的三年涨幅超过了80%。房屋的价格从昂贵变成了离谱。
疯狂之下，应该将责任归咎于什么或谁集中了一股外部力量上: 海外资本，尤其是从中国大陆涌入的钱款。
沉寂多年的BC省政府立刻采取了行动。首先突然在当年7月25日审议了一项旨在给市场降温的议案，并于3天后获得通过。
当时的省自由党政府立法设置了海外买家税，即对在温哥华地区购买住宅的外国个人或公司征收15%的税。议案还对温哥华市政府的章程进行了修改增加了闲置税。这些是遏制需求所采取的初步主要措施，促使房价上涨的购房需求被当成投机行为。
那年夏天以后发生了很多事情，而且不止发生在BC省。
BC省NDP政府上台后，将海外买家税提高到了20%并扩大了适用范围；还在温哥华以外的地区增加了新的闲置税以及新的高端房产税。
同时，联邦政府渥太华为按揭贷款申请者引入了一项新的严格的压力测试，使获得贷款的难度增加了。安大略省在多伦多地区实行了自己的15%海外买家税。按揭贷款利率在2017~2018年不断上涨 - 直到今年出现下降。
而在温哥华和多伦多，洗钱也被认为是房地产价格居高不下的因素之一。
BC省实施海外买家税之后，房屋价格出现下降。但是价格后来重新上涨并超过了之前的记录。在近一年左右的时间里，加拿大西海岸的房价出现了下降，但多伦多的房价依然在上涨。
鉴于各种变化，很难区分不同政策或准确衡量某一项政府决定所产生的影响。
然而，《环球邮报》本周对BC省财务部的数据进行分析后发现，温哥华地区的海外购房行为大量减少。这表明对海外人士征收的大量税金遏制了对全球资本的欲望。
《环球邮报》发现，今年的3月、4月和5月，温哥华地区每40次房屋买卖有1次涉及海外买家 - 比例为2.5%。2016年，实行海外买家税之前的几个月里，海外购房比例为13.2% - 每8次交易中就有1次。
这些数据有几点启示。海外购房的减少是政策直接产生的结果，目的明确、不难理解、收效不错。
然而征税以后房屋价格的起起落落也表明房地产市场是复杂的，不存在起决定性影响的单一因素。或许利率上涨和严重经济衰退也是其中的原因吧。
另外，导致海外买家税和其他政策的核心因素依然影响着温哥华和多伦多: 无论是独栋屋、镇屋或产权独立式公寓，价格都依然大大高于当地居民平均收入可负担的限度。这两座城市属于全世界十几个最昂贵的房地产市场。
随着这两个地区人口的快速增长，很明显可以看出房价上涨不只是国外购房者的错，也与某些加国国内因素有关。
其中一个尤为突出: 加拿大的房屋政策依然主要在上世纪制定。多伦多和温哥华的大量土地被专门用于独栋屋的建设，意味着建设多住户房屋的少量土地价格高涨。
此外，温哥华和多伦多的大量独栋屋房主以破坏住宅区风格为理由反对高密度房开发- 而且这些反对的声音对官员们产生了过多的影响。
BC省的海外买家税表明政府的英明决策可以发挥作用，但是它们相对有限的影响力也表明，要想实现住房可负担的目标，房屋政策必须更加富有雄心。
我们将在后续的社论中考察可能的解决方案。
