超低超低利率，在日本借钱成本被无限压低。虽然说现在日元上涨时购房，会导致表面上的投资收益率降低，但如果筹资时的利率低，也容易获得利润。从最近20年日元兑人民币的走势看，日元目前处于低位
到日元这个货币大概是从今年8月5日以来，全球表现最强的货币了。
目前兑人民币已经突破了100:6.7，时隔三年重返这个水平。回想起2018年初，去日本时汇率还仅为100:5.8，差距实在太大了。
在8月12日的纽约外汇市场上，日元汇率连续4个交易日上涨，较上周末上涨0.40日元，报收于1美元兑105.2~105.3日元，超过了今年6月以来的最高水平，接近今年1月的最高值104.7。当时，美国正处在政府关门的巨大阴影中，而现在则是中美贸易战、香港混乱问题，导致越来越多资金涌入日本寻求避险。
纵观世界各国50年来的汇率走势，只有两个国家的汇率最稳，一是新加坡元，另一个就是日元。新加坡元暂且不表，我们来分析日元。
有分析认为，日元或许能突破兑美元100:1的情况。
到时候日本央行将被迫进一步降息……这是什么水平？
据仲量联行（JLL）计算，东京主要商业地产的投资收益率与长期利率之差为2.9%。与2.5%左右的伦敦和1%的纽约相比依然处于较高水平。虽然当前日元升值使得以美元计价的收购价格上升，但是海外企业似乎要在中长期内寻找良机。
到这里，我们来到这篇文章最重要的一部分——计算购买东京、大阪房产从去年至今一年来的回报收益。
要好好收藏这个表格反复研究考虑，它是这整篇文章的精华所在！
但东京和大阪的投资属性不太一样。掘金酱推荐：
如果是稳健型的投资者想做长租，建议选东京。它的房产周转期短，好租好售；如果看好日本的旅游市场，大阪和京都就更加适合，可以选择以短租为主的民宿和酒店。
