日本 听说这里房价要暴跌，怎么回事？
1奥运经济效应
暂且放下疑虑和担忧，我们先来谈谈：为何所有国家都竭尽所能地想要申奥成功呢？
奥秘就在于奥运经济效应。奥运经济一般会带来三种正向效应，即聚合效应、辐射效应、裂变效应。讲白话就是把钱、技术、人才吸引过来，带动申奥城市的GDP、乃至整个国家的GDP的发展。
而申奥城市的经济飞速发展，其中受到最大好处的经济产业之一就是房地产了。13年9月8日，日本东京申奥成功。那么14年至19年的东京地价产生了怎么样的变化呢？我们找来了官方数据。
我们不难发现直接连续上涨了6年。看着每年增长的数值好像不大，但是19年对比14年，土地也是增长了近31%（109万/83万），均价更是达到了109万6445円（大约6.9万人民币/平米）。
而号称宇宙最爱买房的同胞们，当然不会放过这波红利哒。
聪明的投资者早在16年的时候，就开始爆买日本房产。如果你去搜搜有关日本房产的新闻，就会发现国人快要把日本北海道买成中国的第32省了。
奥运对于东京房产的有利因素，我们都已经了解了。那么奥运结束以后，会对东京房产产生什么样的不利传闻呢？
暴跌传闻1：
奥运结束后，东京人口减少，导致房价暴跌
人口减少是日本长期的问题，跟奥运会真的没有太大关系。也就是说“不爱生娃”这个事，也不是一天两天了。
反倒是奥运会刺激了经济增长，工作岗位需求加大，引入了大量劳动人口来到东京打工挣钱。
所以，奥运会是否结束，都不是导致人口减少的主要因素，也就更谈不上导致房价暴跌了。
与此同时，日本国立社会保障?人口问题研究所在2018年3月写了万字报告来说明日本人口问题。
这里就不给大家翻译报告了，直接告诉你们结论哈。
东京人口在接下来的十年将会一直稳步上升，到2030年达到顶峰。即使到了2045年，东京人口有所下降，都要比2015年还要多。
东京每年都会增加外来人口
那么，专家为什么判断东京未来二三十年都一直稳步上升呢？
主要原因就是大城市的虹吸效应。强大的经济支撑使得东京就像一块巨大的人才磁铁，不断吸引着周边区县的年轻人涌入东京。几个中心区域，每年流入人口都增速非常明显。其实你想想咱们国内北上广深对人才的吸引力，不也是一个道理吗？
我们想说，人口对于买房来说，真的是一个非常重要的指标。如果人口红利不在，再便宜的房子都要慎重考虑到底要不要买。
例如我们去年写过的日本偏远地区的0元送房，还有最近新闻出现一款1欧元的意大利小镇房，价格还不到8元人民币，但很多人兴冲冲的点开去看，很快就会发现，尼玛，这些鬼地方压根没几户人啊！
暴跌传闻2：
奥运会结束后，访日的外国人急剧减少，导致房价下降
有这种想法的小伙伴有些多虑了，因为最吸引外国人来日本的原因不是奥运会，而是旅游啊！对于旅游业的发展，日本政府可是认真的。
日本新观光战略提出“到2020年访日人口达到4000万人，2030年达6000万”的目标，不断加紧开发新的旅游资源。
访日的游客以亚洲人为主，尤其是中国人和韩国人。在日本申奥成功前，日本游客就已经在连年增长了。只不过有了奥运会的刺激，游客人数更是连年激增。
旅游人数大幅度的增长，并不仅仅是奥运会的原因，还因为日本旅游资源丰富，文化体验独特；美食精致，还可以各种买买买，才吸引了众多游客前去。
所以奥运会只是一个利好因素，开或不开，游客基数都在那里。
而且近几年，日本政府为了抵御人口老龄化和劳动力人口的不足，正在逐渐放开移民政策，鼓励引进外国人口。
所以不仅外国游客人数连年增长，就连外国就业人口也是连年增长。也就是说，对外国人的吸引力也不仅仅是旅游，而是多元化发展的哦。
暴跌传闻3：
奥运会结束后，奥运村的供给过剩，空房增多
说到奥运村，我们先来看看奥运村的情况。
图中已经给大家圈出来了。就在东京市区的中央区“晴海”。中央区位于东京23区的正中央，不仅地理位置中心，更是日本经济、商业的中心。著名的日本银行、证券交易所、银座等皆在此区域。
再来给大家详细介绍下“晴海奥运村”。在这里，将会建造14~17层公寓楼22栋，50层高的塔楼2栋，共计5650个单位，打造了一个面向东京湾，商业设施、医疗设施、教育资源齐全的社区。
但是，重点来了，它并不是个现成的区域，而是预计要在2024年建造完成。
也就是说奥运会开完后4年才能完成，基本都能赶上下届奥运会了。
所以大家不必担心这些房子会在奥运会结束后马上出售，导致房价暴跌。
即使在2024年这些单位即将出售，房价会不会爆跌呢？
我们想说，影响肯定是有的。毕竟这5650个单位，占了近东京在建单位数量的三分之一。这么大批量的房子一下子出售肯定会对房价产生影响。
但影响究竟有多大呢？
我们也不可能预测未来，只能通过现有信息来分析。
首先从价格来说，这批新房源的价格估计不会便宜。
因为东京中央区的新房一直不便宜，在离奥运村3公里的汐留这个地方，47层顶楼的公寓房售价高达5亿日币（约3150万元）。
那么，比起顶楼公寓房设施更完善的奥运村，售价自然也没道理更便宜的。这么贵的房价，吸引的受众就应该是日本中产，甚至是富豪级别的。但这种房子如果拿来投资却并不划算，因为售价太高，出租回本太慢。
这也就是我们外投家为什么一般推荐的房源都是位置好，设施齐全的二手房。一手的房源很少会推荐，原因就在于新房售价高，租售比低的关系
其次，交通状况是奥运村的“短板”。
虽然位于中央区，但奥运村的交通不算特别方便。距离最近的都营大江户线（勝どき站）走路10分钟，临海线（新丰州站）走路20分钟。
要知道在东京，轨道交通非常发达，如果房子走10分钟都没车站，对上班族来就难以忍受了。
如果房价这么贵，自然租金也不会便宜。而同样的租金，完全可以租到性价比更高的房子。
例如外投家曾经推荐过的一个中央区房，就是一个很不错的选择。交通极其便利（距离最近车站步行2分钟），附近各种设施都非常齐全。
所以综合这些信息来说，我们现在能给出的结论是：奥运会对东京的房价影响是存在的。但好地段的房子暴跌的可能性真的不大。因为买房千年不变的真理就是：买地段！
好地段永远稀缺，而好地段能盖的房子的数量就那么多，奥运会对“地段”的影响总归是有限的。
而且，一般来说，在国家稳定的前提下，奥运热之后的的主办地区房价在余温下仍保持惯性增长的。
对于东京奥运会有疑虑的小伙伴，我们想说，买房是一个中长期的投资行为，我们买房，买的是长期的资产配置和规划，换句话说投资的是东京的房产，而不是“投机”2020年东京奥运会。
对自己投资负责的人，也从不把希望寄托在“一夜暴富”的故事里。
当然，害怕房价波动是正常的，所以请一定要买“好房子”，因为好房子最抗跌也最保值。