房租设上限!冻结房租五年!德国人为房住不炒有多拼?

2019-09-291525次阅读

前天，政法委、新华社与人民日报共同发声，直指香港问题的深层次矛盾：住房问题。

说起来，住房问题不止是香港的问题，大陆的问题，也是全球的问题。德国的住房问题一直被认为是解决的最好的，如此才成就了强大的德国制造。但是，最近，德国的房价上涨也让人坐不住了。

德国房子素以价值洼地著称，我们判断房子值钱与否，一种是租，通常是用房屋租售比来衡量。

国际标准一般是1:200到1:300来衡量楼市良性运转，注意，这里是指200个月，也就是你大概用17年到25年的租金能够收回成本。

还一种是卖，大陆轰隆隆的经济增长下带的房价水涨船高，主要是以卖为主，租售比这种指标，大陆买房人是懒得瞧一眼的。

很久以来，国内楼市的租售比普遍偏低。

根据中房协今年8月份的数据，租售比最差的厦门要83年的租金才能收回买房成本，而国内的房产证的时限只有70年。

反观发达国家的成熟房地产市场，虽然也存在一定的泡沫，如奥地利、意大利、法国，买房收回租金所需年份分别为：46年、42年、36年，但从租售比来说仍然比国内便宜。

而德国只有33年，又更低了，但就是这样，德国人又要给房租加盖了。

柏林要给房租加“盖”

德国的左翼党在柏林议会发起了一项房租限价的议案，要给柏林房租加 “盖”，对2014年以前的房子每月租金限价7.97欧元/㎡。作为对比，柏林2018年租房市场的价格大约在11至12欧元/㎡之间。

这个价格到底贵不贵？以居民购买力计算是最合理的方式。

2018年，德国在职人员平均工资为2937欧元，按照今年1月份公布时的汇率折算成人民币是2.26万元，房租市场价为85到92元人民币。

国内以深圳为例，根据深圳统计局的数据，2018年非私营企业的年收入为110304元，平均一下月薪为9192元，乐有家发布的《2018年深圳住房租赁报告》显示，全年租金均价为70元/㎡。

以10㎡的出租房为例，柏林人的房租收入比仅为3.7%，而深圳人要高达7.6%，实际情况来看，由于大量租赁机构垄断了房源，深圳人用在租房的价格还要高10%左右。

下图是德国房租的增长图，以3房80平方米公寓，中等地段中等配置，房龄30年为例，其中黑色是德国平均值。

从图上不难看出，德国的房租价格曲线正是在2015年之后开始上扬的，这恰好是默尔克宣布迎接难民的时点。

如果横向对比，2018年柏林房租其实也不高，只是之前确实非常便宜。

- 世界首都租房价格排名，柏林并未上榜 -

但这不妨碍德国政府的干扰，在加盖之前，就已经有了行动。

2019年6月份，柏林市政府宣布2020年1月开始正式立法冻结租金水平5年，行政管制直接干预租赁市场。

由此可见，德国房价与租金想像大陆一样狂奔，还真不容易。

租房大国：德意志VS中国

1977年往后的近40年时间里，德国的人均收入增长了3倍左右，但同期名义住房价格只涨了六成，与之形成鲜明对比的是大陆，就拿深圳为例，2008年到现在房价差不多涨了10倍，但同期收入呢？

不过话说回来，如果你觉得在德国买房就是亏钱，那你可就大错特错了。实际上，德国住房市场的投资回报率非常稳定，长期在4%-5%之间波动。

从国民居住的构成出发，德国的自有住房率仅为42%，而租赁住房率达到了58%。

同时看一下中国的数据，据《2017中国私人财富报告》数据显示，我国2.44亿流动人口中就有67.3%（1.64亿）的人群是通过租赁私房的方式居住。

根据总人口换算，比例约为11.7%。

而实际上，有一部分人即使已将户口迁移落户，但在当地仍属于租赁人群，所以实际人数要超过1.64亿。

从发达国家经验来看，租房比例高是常态。

从世界上30个人口最多的发达国家（包括美国，加拿大，俄罗斯，日本，以色列，澳大利亚和一些欧洲国家）的租房者和所有者的百分比来看，租房比例高的国家经济更活跃。

国内的未来趋势也应该是往这个方向去，政府因此也出台了租售同权、共有产权房等一系列政策，我们来看德国人是怎么玩的。

首先是政策导向，德国政府关于租赁市场的法律，在二战后的大管制阶段即已出现，但当时推行的是严格的租金管制和政府分配，行政手段为主，并不是为了培育长期租赁市场。

但在1960年开始，《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》陆续出台，让德国逐渐形成了欧洲规模最发达、法制最健全的租赁市场。

完备而有效的政策成为德国租赁市场的奠基石。保障国民住房的权利，不仅写入了《住房建设法》，还写入了德国的《宪法》。为了实现这个目标，政府每年都按照《住房补助金法》与《租房补助金法》对国民进行补贴，这惠及了86%的国民。

英国伦敦政治经济学院资深房地产研究学者Christine Whitehead教授曾指出，除了1997-2005年间政府引入自用住房补贴政策外，德国的住房政策总体上是权属中立的，对买房还是租房没有特别的偏好。

其次，德国对拉高房租的投机行为进行了完备的价格封锁。以城市为单位，当地每年会由非利益相关的第三方出台一份租金基准价格，限制租金涨幅。

并且，在德国《住房租赁法》里明确规定：房租可以跟随市价，但3年内提价不能超过 20%，否则属于违法，将被处以高额罚款；与售房超过基准价50%要坐牢一样，租金涨幅3年内超过50%也将被《经济犯罪法》认定为犯罪行为，面临牢狱之灾。

国内的情况并不乐观，在长租公寓快速发展的同时，法制建设已经明显落后，这两年频频发生的长租公寓运营商利用垄断涨价、玩“租金贷”等乱象就是例证。

再次，充足的房源给高租房率和稳定的租金价格提供了基础。

德国政府通过独特的住房合作社金融制度，通过先存后贷的形式建房，政府也为其提供无息建房贷款，建成后全部用于出租，存量高达210万栋。

德国的住房套户比（住房套数/家庭户数）1978年就达到1.21，随后一直稳定在1以上。

这里值得提到的是，德国对租房的限制同样体现在对开发商的限制中。

根据法律规定，如果开发商制定的房价超过合理房价的20％，购房者就可以向法庭起诉。如果超过50％，就定性为“获取暴利”，开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。

在这方面来看，国内的开发商利用低价拿地，囤地开发等方式，斩获了超额溢价。同时，国内的炒房风气也让二级市场起到推波助澜的效果。

最后，德国城市体系属于多核心、均衡式发展。根据2006年德国官方数据显示，国内有11个城市群，其中人口占比为71.98%，GDP占比为73.14%。合理的城市布局，使大多数国民分散在众多中小城市里。

国内的城市群则比较集中，珠三角和长三角属于经济活跃的城市群，其他区域只有零星的单座城市，如北京、成都、重庆、西安等。城市发展不均衡的现象比较明显。

另外，德国长期以来稳健的货币政策也使得通胀处于温和水平，CPI基本在2%以内，而且居民也无需通过买房来获取公共资源，如养老、教育、医疗等。

随着国内大部分城市的落户政策放宽，人口流动性已经有了充足的改善，但值得注意的是，与人才流动相匹配的教育资源还与房屋产权深度绑定，租售同权的推进有望改善这一点，但更应该注意的是，我们城市建设政策的平衡性和拉动协同作用。

寻找租房最优解

德国政府处理房价的经验非常充分，那么，政府在租房政策制定商会遇到哪些问题？

从全球发达的租房市场来看，香港和新加坡的情况与德国是类似的。

香港 31%的居民住在政府提供公屋或居屋中，50%购买私人住宅，新加坡 80%的家庭住在政府提供的组屋中，20%购买公寓或有地私宅，而德国 60%的人选择租房。

为何同样是发达国家和地区，居民选择却截然不同？这里面的原因比较复杂，既有人文因素，也有环境因素。不过，最大的影响因子还是政府的导向<span style="font-size: 15px;font-famil

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