租金最高，房价每年涨10%+，菲律宾开发商为何都爱这个区域？

2020-12-091349次阅读

◎ 本期房产情报，由得居菲律宾团队提供
得居菲律宾团队成员均是有十年以上经验的置业专家，为大家提供菲律宾楼市分析、房产交易等服务。

如何在菲律宾蕴含着巨大潜力的市场找到最具投资价值的楼盘，理想的投资地段，毋容置疑是菲律宾的核心商务区CBD或者是跟随马尼拉大基建的快速发展成为未来新CBD，拥有大幅度增值趋势的区域，MAKATI CBD绝对值得信赖。

“MAKATI WILL ALWAYS BE MAKATI！”

这句大马尼拉当地人的口头禅，说明了MAKATI在菲律宾人心中的位置有多高，是财富和地位的象征。马卡蒂市是马尼拉大都会的十七个地方政府单位之一，是菲律宾与全球金融和经济的纽带。

马尼拉金融核心地位NO.1，国际大企业云集

作为菲律宾金融中心、马尼拉第一大CBD，自上世纪70年代开始，Makati就享有“亚洲曼哈顿”的美称。大企业云集，是全国最高密度的国际企业与本地企业集散地，各大银行，国内外大大小小企业总部，各国大使馆聚集于此，菲律宾证券交易所也位于交通繁忙、有菲律宾华尔街之称的阿亚拉大道上。

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统计数据证明，菲律宾约90％的前1000家公司的总部和该国所有跨国公司的80％把这里设为总部所在地，造就马卡蒂成为菲律宾最赚钱城市。

JP.摩根在2005年在马尼拉设立了其全球服务中心（ Global Service Center (GSC) ），雇佣13,000名员工；

花旗银行CITI Bank，汇丰银行HSBC， ANZ银行、维萨VISA、英国保诚保险等世界金融巨头后台金融服务迁至菲律宾；

埃森哲Accenture在马尼拉雇佣了25,000员工，为全球80%的Fortune 500强企业以及政府部门提供外包的后台服务支持业务，服务的行业覆盖金融、物流、制造业、化工等十几个行业；

洲际酒店集团：全球服务中心在马尼拉的Makati市的RCBC大厦二层半，雇佣了5,000员工服务全球；希尔顿酒店集团也不甘落后，在马尼拉设立服务中心；

BPO业务以燎原之势开始发展到菲律宾其它地区，如宿务、克拉克等城市一栋栋为BPO业务而建的崭新写字楼渐次落成。

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马卡提的核心中央商务区 CBD占地300公顷，贵为菲律宾金融中心，菲国最高写字楼PBCOM Tower（259米）及菲律宾证交所均位于此。

区内设有：60,000 家零售店，2,000 家企业总部，1,159家BPO公司，472 家银行，87 间大使馆（中国大使馆也在此处），50 栋摩天大楼，48 间购物中心及香格里拉、半岛等众多五星级酒店，拥有亚洲管理学院（菲律宾最好的MBA之一）、马卡蒂大学等189所各类学校，各类医院14所。所以Makati市一直以来都是很多投资者和外省移民首选落户之地。

人口密度大，购买力强

城市发展，离不开人。马卡蒂的面积大约有21.6平方公里，2015年最新的官方登记人口近60万，人口密度27000人/平方公里，这是什么概念呢，上海市面积多达6000多平方公里，2019年统计人口2400万，算下来，马卡蒂的人口密度基本是上海的7倍。这还只是马卡蒂5年前的人口数据。

大马尼拉作为是菲律宾唯一的单核大城市，越来越多的人涌进这里，包括马卡蒂。日间人流高达470万人,每天24小时这里都是马尼拉最繁忙的地带。大量的外地人到马卡蒂工作，他们要和远在美国、欧洲的母公司或者客户进行网上交流，办公室的灯火总是彻夜通明。

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马卡蒂是菲律宾最富有的行政区。2017年统计数据显示，Makati市GDP为1965亿，人均所得高达US$33,000，为菲国全国人均十倍。当地人的购买力比我们想象的要强很多。

交通要道，地铁一响，黄金万两

穿过马卡蒂市及其周围地区的主要通道是SLEX, EDSA, Ayala 大街和Buendia。比如我们推荐的马卡蒂CBD核心圈唯一新盘项目，就紧邻EDSA。

但因为大量人来这里工作，所以上下班通勤与假日会遇到繁忙拥挤的交通。轻轨就成了重要的选择。目前LRT-1、LRT-2和MRT-3以及一条PNR都会通勤铁路，构成了马尼拉大都会区轨交运输网络的主体。

- 马尼拉轨道规划图 -

马卡蒂市有四个MRT-3车站，分别是Magallanes，Ayala，Buendia和Guadalupe。通勤者从马尼拉大都会的不同地方乘坐MRT-3进入马卡蒂市，Araneta中心-Cubao站与LRT-2相连，而北大街和塔夫脱大街站则是线路的尾端，与LRT-1相连。

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马卡蒂离尼诺伊·艾奎诺国际机场只有20分钟车程，十分方便国际间行走；另外本地区有Guadalupe和Valenzuela两个船舶点，可以选择随时乘船沿河观光或者到海边看日落。

俗话说，“地铁一响，黄金万两”，中国建设第二工程局成功与菲律宾财团Infradev Holdings子公司大马尼拉马卡蒂区地铁(MAKATI Subway)签约了马卡蒂地铁大交通EPC项目，将于2025年开通。

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线路将连接马尼拉的几个关键节点，包括中央商务区、Circuit city、马卡蒂市政厅和马卡蒂医院。修通后和MRT 3号线相交，不仅方便了马卡蒂区域交通，也将进一步联通马尼拉其他核心商务中心轨道。

地铁轨道交通不仅仅是一座城市运营的命脉，也是左右房产投资的主导因素，毕竟靠近地铁的房子，潜力大，上升空间也大。

房价以10%的速度增长

菲律宾在2010年至2018年期间经历了房价暴涨，由于强劲的需求和快速的经济增长，马卡蒂中央商务区的价格上涨了132％以上（经通胀调整后为76％）。仅2018年最后一个季度，马卡蒂CBD的公寓价格。从全年价格涨幅来看，在马卡蒂区域一套豪华三居室公寓的平均价格在2018年飙升15.55%。在过去几年，马卡蒂商务区的房价都在以10%左右的速度增长。

- 马卡蒂房价上涨趋势 -

根据Knight Frank发布的2020年二季度的数据显示，即使是在疫情严重的阶段，Makati的住房销售率仍然高达98.6%，继续呈现一房难求的情况。比如我们最新推荐的Mint Residences是马卡蒂三角带金核心地段的唯一新盘，开售一瞬间破300套房源售出。

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尽管发生了COVID-19大流行，根据菲律宾最大房产网站Lamudi报告显示，菲律宾主要地区的房地产需求在今年第三季度保持强劲，马卡蒂的网页浏览量排在第二，主要是由于高租金收益率使菲律宾对投资者具有吸引力。

高租金、高保值、高回报

正因为Makati是大马尼拉的经济和金融心脏，且是大马尼拉地区发展最早的区域，所以Makati可供继续开发的住宅用地并不太多，也是整个大马尼拉大都会少有的二手房交易活跃的区域。这里集中了大量人口，商圈，经济、政治等配套资源，加上租房及购房需求旺盛，正因为如此，这里的土地价格一直稳居全国之首，而且寸土寸金，无论房价还是租金都是最贵的。

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据全球房地产指南（Global Property Guide）的研究报告显示，在大马尼拉地区，租金排名最高的地区是Makati。

同时，Makati也是马尼拉房价最坚挺的地区保值增值核心地带。

2020年第二季度，Makati平均售价为240993比索/平米，约3.3万人民币。目前马卡蒂的新房出售最高单价在421905比索（约5.67万人民币），价格已经逼近国内一线城市。

租金层面，新房和二手房出租价格区间在750—1920比索/平方米/月，平均在1000比索/平方米/月。如果是30平的开间，那么租金可以达到3125-8000RMB。

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整体看，租金行情与上海静安、黄埔类似。但房价却只有其1/3-1/4，所以租金回报率是上海的3-4倍。

菲律宾房地产市场的主要买家是本地和国外高净值个人，说白了，就是说菲律宾国内富人和国外的投资者。对于稳健派投资人，追求高保值，低风险，马卡蒂是非常适合的菲律宾买房选择，此区跨国企业林立，是高阶外派人员居住首选。

开发商最爱的马卡蒂地段

跟全世界首都精华区一样，Makati目前可建土地非常稀少，已经属于成熟发展，居住治安良好，著名购物中心Greenbelt，Glorietta，The Landmark，SM Mall Makati等都在此处，马卡蒂（Makati）最最最精华地段是Ayala Avenue阿亚拉大街和Makati Avenue大街交叉十字轴。

简单点说，越靠近Ayala金融大道，靠近绿带（Greenbelt）商场，房价就越高。