美国好房 - Woodcreek | 首付10万美金上车达拉斯，5年综合收益143.7%

2021-01-25933次阅读

◎ 本期房产情报，由得居美国分公司提供
得居美国分公司位于奥兰多，团队成员均是有10年以上经验的美国地产专家，为大家提供美国房产交易-租赁-转售、房屋装修与维护、外国人报税等服务。

本周马丁路德金长周末，得居Dallas的地产经纪团队却忙翻了。团队几人分工走访不同建商，奋战4小时抢房，跟建商谈价格，确定新房各项细节，拍摄样板间视频，商议未来新房升级装修，和未来出租管理等等销售前期的各项准备工作。

2021年开年得居即将上新在北达拉斯的大型新建MPC社区Woodcreek项目，这个社区中目前可给投资买家的房源比例非常少，因为要首先满足本地自住客的需求，整个区域房价增速非常快，在首付10万美金门槛的投资项目中，这个社区现金流回报好，增值空间大，得居会作为年度主推项目，精选多个优质投资户型作为投资买家的首选项目。

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达拉斯买房靠抢

在去年下半年，尤其是年底几个月，北德州DFW地区房屋销售数量达到创纪录水平，销售量飙升，可售房屋库存极具下降。

根据德州房地产NAR和北德州房地产信息系统MLS的数据，仅在12月，北德州的房地产经纪人完成了10,690宗房屋销售，这是有史以来的最高记录。由于持续低位的贷款利率，以及在COVID-19疫情期间购买独立屋住房的买家激增，使2020年房屋销售达到前所未有的水平。随着销售量的增加，价格也大幅上涨，建商通常每隔一个周末根据销售情况就会进行价格上调，新房每轮从2k-5k美金涨价销售。

12月份，当地中位销售价格为创纪录的295,000美元，同比增长9％。去年北德州房价的上涨在很大程度上抵消了较低的贷款成本。CDCG资产管理公司的Paige Shipp表示：“价格上涨几乎抵消了低贷款利率。”“话虽如此，买家应利用低贷款利率。“但是随着价格上涨，低利率带来的好处逐渐减弱。”但是区域购房者的更大障碍是缺乏可买的房产。

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去年12月，在调查的北德州二十多个郡中，二手房市场上只有9039家独立屋住宅通过房地产经纪人上市出售。这是30多年来最低的房屋库存。Woodcreek所在的Rockwall county的房价更是迅猛上涨，而且是出现抢不到房子的情况。

Woodcreek大社区介绍

这个周末，得居Dallas地产团队，连续两天都在Woodcreek大社区里，抓紧时间出价抢房，实地考察该片区几个建商的楼盘。确定具体项目户型的销售细节，和未来出租管理情况。

我们也同期独家给国内的投资买家上新Dallas的全新投资项目Woodcreek。Woodcreek Master Planned 大社区整体规划1500套独立别墅，全美知名的及搭建商D.R Horton, Lennar, Pulte， Meritage homes这些我们经常打交道的覆盖全美个州的大型建商，以及德州本地的TRI Pointe，First Texas homes，Bloomfield homes等也都在这块土地拿地开发。

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近期我们对比了不同建商的价格，品质，对于投资买家未来出租规定等等方面，以及销售速度，加价程度等等综合方面，我们今天先详细给大家介绍其中Trensmaker Homes建商的房子。

地理位置优越，交通方便

Woodcreek小区坐落于达拉斯东北部Rockwall County的Fate市，首先社区所在地理位置非常好，woodcreek紧靠30号公路，从Dallas开车出来30分钟车程到达。30和75都是北Dallas的交通主干，75通往Plano，30号公路直通Fate和Royse City，Fate开车到Plano也非常方便，交通主干道贯通相连，但是Fate的房价便宜不少，新房Plano目前一个是没有选择而且去年就已经40万+了，Fate目前在25万+投资性价比很高。

从下方地图上，Fate在Dallas的东北方向，西面开车几分钟有一座22,000英亩大的天然湖Ray Hubbard，Woodcreek社区就在Rockwall county的town center核心商圈地段。

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作为德克萨斯州发展最快的城市，Fate正在崛起。Fate（city）所在的 Rockwall（county）地区提供各种以家庭为导向的活动，从帆船水上活动和自然森林屋外活动到市中心商业区购物娱乐，成熟生活配套一应俱全。Rockwall商业中心、Ray Hubbard自然湖和Harbor Rockwall Town Center都为不同年龄段的人提供了无尽的活动。

更何况，距离达拉斯30分钟的车程，新修的的乔治·布什高速公路让Fate进入德克萨斯州东北部的任何地方，使这个小镇成为完美的居住地点。走乔治布什Turnpike 可快速前往北达拉斯、Plano和Frisco以及这些地区的所有就业中心。

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社区基本信息

【社区】TriPointeTrensmaker homes at Woodcreek in Fate

【美国·达拉斯】独栋别墅

【地址】831McCallDriveFate, Texas75087

【项目名称】达拉斯Woodcreek

【产权年限】永久产权

【总价区间】29万～38万美金

【首付款】35%-40%

【户型】3房，4房，5房

【物业类型】独栋别墅

【装修状况】精装修

【建筑面积】1773平方尺-3677平方尺（167平方米-346平方米）

【建筑年代】全新建筑

【交房时间】3 -8个月

【建筑结构】单层-双层

【房产税税率】2.81%（房价）

【HOA物业费】约$282美元/半年（半年一交）

【学区】Rockwall Independent 评分A

Royse City ISDA评分B

【学校】

Miss May Vemon Elementary School 小学

Bobby Summers Middle School中学

Royse City HightSchool高中

【社区配套】Swim Center，健身中心，会所，社区公园，社区狗公园，儿童活动中心，绿化跑步道

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项目亮点

1. 北德州是美国发展最快的高科技中心之一

美国南部发展速度最快的达拉斯-沃斯堡大都会区(Dallas–Fort Worth Metroplex)，简称DFW，它是美国第四大都会区，属于德克萨斯州北部的经济文化中心。达拉斯大都会区域的人口总数(750万)和全年的GDP($5355亿)总量都是位于全美第四，由于就业市场的大量用工需求和科技企业的迁入落户使得中产以上收入人口持续增长。

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老牌的财富500强企业有24家总部位于DWF，仅次于纽约大都会区。达拉斯的经济十分多元化，支柱产业有航空航天业、金融业、高科技、制造业、能源业。由于达拉斯都会区是大量信息技术、电子及通讯公司的所在地，因此该都会区拥有全美最大的信息技术产业基地，通常被称为全美的 “电信走廊”(Telecom Corridor)。

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2. DFW将在疫情之后获得更多高科技工作岗位

而当下最火热的新兴科技企业纷纷落户迁入北德州。CBRE发现，从2010年到2020年初，超过四分之一的美国需要办公空间的工作是由科技公司创造到的。在新冠大流行期间，科技行业就业岗位数量仅下降了1.6%，远低于其它受经济衰退打击的行业的损失。

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2018年和2019年，在大流行爆发之前，科技产业在达拉斯-沃思堡的足迹扩大了16%以上。根据CBRE的部门数据，D-FW地区成为全国第七大增长最快的技术市场，占新办公室使用职位的27%。研究人员说，北德克萨斯超过11.5万个工作岗位在科技行业或与科技相关的行业。

2020年，Facebook 和Amazon两大巨头继续扩大其在DFW的投资。

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其中Facebook再次投资其位于北Fort Worth的数据中心园区，该庞大的数据中心位于170号州际高速路，于2017年开业。该高科技园区的一期工程占地150英亩。此后，Facebook又已稳步增加投资到这个耗资10亿美元的园区中。2021年，Facebook已向州政府提交了计划，计划向该项目追加投资2500万美元，以“改造现有数据中心，包括对机械，电气和发电机场进行更新。”

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亚马逊最新的配送中心将扩张至西达拉斯，电子商务巨头Amazon已占据了I-30附近的仓库空间。亚马逊今年在北德州的分销网络增加了数百万平方英尺。这家电子商务巨头在北沃斯堡、阿灵顿、曼斯菲尔德、沃斯堡、麦金尼和弗里斯科都增加了包裹递送站。随着COVID-19导致送货上门数量激增，亚马逊还将增加其在北德州的配送网络。这家数字零售商还正在LBJ Freeway附近的Dallas Galleria办公大楼扩大其办公业务。

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3.良好的就业环境带动Fate Rockwall地区居民平均收入高，吸引更多受教育程度高的白领阶层

Rockwall County的居民数量也逐年递增，人口族裔分布上看以白人占70.8%为大多数, 2019年家庭收入中位数是$100,920，比隔壁相邻的Collin County和Fort Bend County略高一些。

一份在线报告称："该州最富有的罗克沃尔县一个典型的家庭比典型的德州家庭多挣34,021美元。与其他富裕县一样，地区居民的教育程度相对较高。根据这份报告，该县约有36.7%的成年人至少拥有学士学位，91.7%的成年人完成了高中教育，这一比例是全国非常高的。

4.Woodcreek目前市场行情房地产市场交易活跃，房价上涨迅猛

Woodcreek的房屋销售中位价相比DFW地区处于中上水平，但是其房价增速却在达拉斯都会圈的几个城市中排名非常靠前，是房价增速最快的区域。

北德州的房价继续飙升，创三年多以来的最高涨幅。截止2020年底统计独立别墅销售量比2019年增长了23％。根据德克萨斯州A＆M大学房地产中心和北德州房地产信息系统的最新数据，2020年11月是北德州房屋销售连续第六个月实现两位数百分比的增长。

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总部位于达拉斯的住房分析师Residence Strategies的负责人泰德·威尔逊（Ted Wilson）表示：“ 12月一直是一年中上市数量的最低点，但今年上市房屋数量异常少。”威尔逊说，市场上二手房的短缺“将继续将需求推向新建房。截至12月底，北德州待售房屋的供应量不到一个月，这是有史以来的最低水平。12月记录了另外8,235笔待售交易（签下合同但并未完成交易的房屋），这表明2021年第一个月也将出现强劲的购买活动。Woodcreek所在的Rockwall County12月整体销量251套房屋同比 2019年12月上涨了26.1%, 价格上涨9.9%，库存下降了62.2%。

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5. 投资回报率收益可观，以租养贷，房价快速上涨。

以达拉斯Woodcreek社区，拿Trensmaker Homes的Ava户型为例，售价27.5万的独立屋平均租金保守在1900每月，出我们来算一下平均每年的房产投资回报率。这里我们计算IRR（内部收益率），相当于银行的复利。

4101Ava

3Beds | 2 Baths | 2 Car Garage

1,773- 1,803 Sq. Ft.

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目前美国贷款利率处于历史低位，对于外国人（持有中国护照）身份的买家，可以办理房屋抵押贷款，首付要求在35%-40%，根据Dallas近期中国投资客户办理贷款的案例来看，实际固定利率在4%-4.375%左右，本息同还的月供还款。

再扣除全部的养房成本，税务保险成本，地税，物业费，得居房屋托管费等等各项琐碎费用后的剩余净现金所得，除以我们在购房时所有拿出来的资金如果是全款情况第一年租金收净益率则为4.8%，贷款情况下租金净收益率则为3.5%。如果算上房屋增值预估8%+，每年的租金现金流投资一年综合收益率全款是12.7%，贷款则是24.1%。

Ava户型投资净现金流计算