房贷利率再也不“打折”了!这三种人买房要抓紧

为了给实体经济“放水”，同时给楼市扎紧篱笆，央行放出大招。

25日，一个名叫“LPR”的新词，刷爆了国人的手机屏幕。

房贷利率将不再跟基准利率挂钩，用“打折”的方式确定，而是与LPR挂钩，通过“加基点”的方式确定。

基本的规则是：首套房贷款利率不低于LPR，二套房利率不低于LPR加60个基点（0.6%）。

这是全国的“下限”，人民银行还会根据各省情况，分别给出“加点下限”。最后，每个省的“下限”都将不一样。

至于最终加多少基点，实际上还是银行来确定，每一笔贷款的加点数值，都可能不同。

这次变革，意味着房贷“打折”的好事可能再也没有了。

银行的灵活性更强了。但对个人来说，买房的不确定性更大了。

01

首先，不管房贷利率是盯紧基准利率，还是盯紧LPR，都基本不会受到此次变革影响。

在8 月 20 日前，央行副行长刘国强就在吹风会上明确：有一点是肯定的：房贷的利率不下降。

贷款利率是底线管控。而LPR是利率市场化改革的产物，全称是贷款市场报价利率。它由18家大银行的报价综合确定，每个月20号就刷新一次。

8月20日首次公布的LPR，是4.85%（5年期）。

央行的公告称：自今年10月8日起，首套住房贷款利率不得低于 LPR 水准（4.85%），二套住房不得低于LPR加60个基点（5.45%）。

这跟当前的房贷最低水平基本一致，变革前后，个人住房贷款的“下限”基本没变。只是“下限”的计算方式变了而已。

但下限仅仅是下限。

最终银行给你的房贷利率，按照官方说法，是根据经营情况、客户风险状况和信贷条件来确定。

实际上，房贷目前实施的是额度指标管控。额度紧张，房贷利率就会上升，加基点就会更多。

甚至，当额度不足的时候，还会出现停贷。LPR再低，只要房贷的额度仍然在严控，房贷利率就不可能下降，反而可能越来越高。

02

既然房贷利率基本不变，央行为什么要做LPR的变革呢？

表面上看，是把房贷利率与基准利率脱钩，与IPR挂钩。实际上，是把楼市和实体经济利率“脱钩”。

这才是央行的核心目标。

以往，为了给实体经济降息融资，央行需要调低基准利率，但这不可避免地要触动楼市。

已经买房的，降低了月供，一片欢腾；尚未买房的，赶紧入市，房贷打折政策很难跟降息同步调整，总有一个时间差。

如今，房贷利率跟LPR挂钩了。央行在调低LPR后，各省还可以根据实际情况，结合楼市“因城施策”的需要，指定各省不同的房贷利率下限。

根据下限和房贷额度，银行还将灵活地评估每一个客户“加基点”的结果。

而且，LPR是一月一调，固定周期。

每个人可以和银行约定“重定价周期”，最短为1年，每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

这样，对于新增的房贷客户，理论上每次LPR调整只会影响1/12的人。

10月8日前已发放或签合同的房贷，仍按原合同约定执行。也就是继续盯紧基准利率。

综合来看，央行和地方银行，在加息减息、楼市调控的过程中，就有了更多的灵活性。

房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。

这样一来，防止“大水漫灌”就有了新招。

LPR降低，基准利率稳住，新增房贷加基点上浮，保持楼市利率大致不变。完美。

03

既然房贷水平基本不变，买房人有没有必要在10月8号前“抢闸”？

你黄师傅认为，有三种买房人可以赶紧出手。

首先，第一种是所在城市目前还在搞打折优惠的。

比如上海，首套房利率最低可以打9折到95折；而二套房通常是基准利率的1.1倍。

首套房利率9折，即为4.9%*0.9=4.41%，比起8月LPR 4.85%，略低0.44%。

二套房的房贷利率1.1倍，为4.9%*1.1=5.39%，也略低于8月LPR的5.45%。

不过，大部分城市的银行目前已经执行的是首套房贷基准利率上浮10%~20%，二套房贷上浮20%~30%。

对他们来说，“抢闸”就不太能实现省钱的目标了。

其次，第二种人士，是要买二套房的，有条件也可以尽早出手。因为跟首套房的利差可能会拉大。

比如在广州，目前首套房贷利率基本是上浮10%（5.39%），二套房贷利率主流是基准利率上浮15-20%（5.64-5.88%），两者利率差最大仅为0.49%。

变革之后，首套房利率不得低于LPR（4.85%）；二套利率不得低于LPR加60个基点（5.45%），两者利率差一下子就达到了0.6%。

最后，第三种人，刚需且有条件出手的，也不能一直拖着。越到年底，银行的额度越紧张，所以买房人赶早是没错的。

从央行的管控目标来看，LPR长期逐渐走低，是大概率事件。那么，即使在变革之后，及早买房也是有利的。

早一些买房，LPR加基点数值就可能少一些。这会影响到长期的还款利率。

所以，还是要抓紧时间呀。