宇宙第一的房地产开发方式，可能要歇了！

近日，国内房地产行业再次成为了焦点，起因是央行官网和住建部官网同时挂出的一篇通稿——《住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会》，其中形成了对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则，也就是流传甚广的房地产开发商融资的“三道红线”被正式摆上台面。

关于这一变化的细节和影响，网上有很多很优秀的文章，老吴在这里就不展开说了，基本上的结论是，国家已经下了决心要改变房地产作为支柱产业的地位，不仅在需求端控制，也对供应端下手了，坚决从开发商端降杠杆，这个被老百姓认为中国最暴利的行业地位要结束了。

那究竟是为什么要在这个时候对这一对我国经济增长“居功至伟”的行业动手呢？今天老吴想对比一些其他国家的房地产市场情况来与大家探讨一下。

所有有价值的主权货币都应该有锚，之前大家一直都认为人民币的锚是我们的外汇储备，但早在2015年的时候，一位某国有银行的内训师就跟老吴说过，他们内部的一致意见都认为人民币的锚其实已经过渡到不动产上了。

当时老吴其实是不置可否的，因为如果一个国家的主权货币以其国内不动产为锚，且该国的不动产市场是一个不足够开放的，比如外资进入有严格限制，甚至是普通家庭购买都有各种地域、套数的限制，那这样的货币的价值如果放在整个国际市场上该怎么去评判呢？建立在这种内生锚的货币又该如何国际化呢？

然而最近这样的声音越来越大，不仅有专家直接指出了人民币实际上的内生锚就是不动产，而且在这一轮疫情影响下的危机中，几乎大家公认我国货币的蓄水池就是房地产，大家都在讨论如果货币宽松政策之后产生的钱不流入房地产又能流入哪里呢？这实际上也是在默认人民币的锚已经是不动产了。

如果大家还觉得逻辑不清晰，我们来看一组数据：

今年7月10日，央行发布数据：“上半年人民币贷款增加12.09万亿元，同比多增2.42万亿元……分部门看，住户部门贷款增加3.56万亿元，其中，短期贷款增加7552亿元，中长期贷款增加2.8万亿元，企（事）业单位贷款增加8.77万亿元……”

今年7月16日，国家统计局发布《2020年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况》“今年上半年，全国房地产开发投资6.278万亿元，同比增长1.9%”

全国房地产开发投资这个数据，主要统计的是土地投资和建安投资，也就是可以理解为开发商买地的钱和盖房子的钱，那这些钱怎么来的呢？大部分都是来自于银行贷款。

也就是说，如果我们刨除贷款和使用的时间差上的影响，6.278万亿里面的房地产开发投资可能有4、5万亿是来自于新增的人民币贷款，而这占到总量的8.77万亿的一半以上。而央行数据中的2.8万亿的住户长期贷款是什么，那相信绝大多数就是房屋贷款，也就是说上半年新增的12.09万亿的人民币贷款中，可能有7、8万亿流入了房地产行业。

大家都知道印钞，并不是印完就行了，需要通过金融机构用贷款的方式发放给有需要的部门，一个行业占用了市场上将近三分之二的贷款，说他不是货币的锚都难以相信。

那这要改吗？当然得改，而且刻不容缓。

大家试想一下，如果我们还坚持这一路线，把房地产市场对外资封死，也就是我们的房地产行业是没法赚外汇的，仅仅玩内生循环——央行印钱给经营性银行，经营性银行贷款给开发商，开发商向地方政府买地，地方政府给开发商批预售许可，开发商拿着许可向老百姓募资（销售房产），拿回钱来搞开发建设，再把钱还给银行。

这个蛋糕要越做越大前提是什么，那就是房价不断上涨，或者拿出来卖的地越来越多，这明显是个经济毒品，而且两个老牌一线城市北京、上海早就没有那么多有价值的土地来参与这场游戏了，再者人民币要国际化，货币的锚居然是没法国际流通的房地产，这怎么样都说不过去。

老吴非常笃定这一点中央已经看得非常清楚了，所以在我们受疫情影响需要内需刺激，且外贸业务因为疫情和国际关系受到巨大冲击的各种压力下，还是坚持不打房地产这张牌，这是非常明智且非常有长期战略性的，这也是现在出现的几个现象的最好解释：

但是，作为货币的锚，作为现在地方政府的主要收入来源，如果激进的改革，肯定会出现大问题，这一问题也许中央已经有了最优解，但是老吴能力有限还看不出来端倪，但是可以肯定的是，无论多好的路线，必然会有阵痛，必然会有牺牲。

其实参加房地产这场游戏的，主要是有三大角色（“裁判员”除外），银行、开发商和老百姓。我国大陆地区的房地产制度学习的是香港模式，这一模式下，风险最小的是银行、最大的受益者是开发商，这样的规则，说实话，老吴研究和实地看过那么多地方的房地产市场，确实没见过这样的……

在这个模式下，银行贷款给开发商拿地开发，不管什么形式，其实是有抵押的，中小企业抵押物是土地，大的上市公司抵押物是上市公司的股票；

开发商买完地之后就开始报批报建准备预售，虽然现在很多地方对预售条件有要求，比如有的要出正负零、有的高层要盖到指定层数，但实际上监管还是模糊的；

不夸张的说，开发商可以在拿完地不怎么投入资金（因为给总包的建设款项很多也是由总包自行垫付的），就开始预售回款了；

最爽的是，预售是预售，但是钱可以回来很大一部分，第一是购房者由于限购等原因，能够用首套贷款70%方式的人是有限的，我们粗略估算出售成功的期房可以马上回款50%的资金，而剩余的50%贷款在房屋封顶之后银行就放贷给开发商了，开发商就收回所有销售回款了，虽然我们对开发商审计的需求交房入伙后才能计算为营业收入，但是项目现金流已经非常好了；

更神奇的是，封顶放贷后，房屋贷款是由购房者来承担的，并且一旦放贷，不管房屋是否交房，贷款马上开始计息，也就是银行生生把一个房屋抵押贷款变成了一个交房前的信用贷款+交房后的抵押贷款……把风险转嫁得一干二净。

封顶之后烂尾的概率高吗？相信所有房地产业内人士都心知肚明，出了正负零之后，以中国速度要盖一个标准层也就是一周时间，所以哪怕一个30层的房子，大半年也就能封顶了，但是外立面、水电还有内装甚至精装等等才是真正花钱花时间容易出问题的环节。

这也就是现在自媒体炒得火热的昆明“别样幸福城”烂尾小区的购房居民等了7年不交房还要按时还贷款，最后无奈只能搬进没盖好的，连门窗水电电梯都没有的毛坯房里，活成了城市吉普赛人的原因了……

那为什么这个游戏可以一直玩下去呢？老吴认为主要就是我国的房地产市场一直处于高速发展期，大家都认为买期房是以现在的价格买几年后的房子，试想你花3万买的房，过两年涨到5万了，开发商说不好意思公摊要多一点、交房要晚一点、游泳池不挖了，你接受吗，你不接受没问题啊，退房给你，反正我转手卖5万，而且你的钱已经让我免费用2年了，这种情况购房者在心理上是很容易接受的。

但是现在“房住不炒”的思路已经定下来了，未来期房交房如果不符合预期房价又没有明显上涨，那滋生出来的问题将越来越大。

老吴跟很多发达国家、发展中国家的开发商朋友说起这一模式，他们无一不投以难以理解+羡慕的目光，他们的一致观点是“totally unfair”。给大家举些例子：

在美国买期房，不管全款贷款，首付款基本不会超过10%，有些州比较贵的房子可能还需要3-5%，剩下的钱在房屋建成，验房完没问题才需要交付，如果申请贷款，购房者在交房之后的次月才需要开始还贷，而且就这一点点钱还是受监管的，如果开发商无法交房，这些钱要全额退还。

那开发商盖房子的钱哪来呢，可以是找银行借，也可以找民间募集，或者是用自有资金，所以开发商是承担风险的，他们需要尽快把房屋保质保量的盖好，才能拿到回款解套。

在英、加、澳等英联邦国家，一般首付款是10%-20%，剩余款项都是在交房后支付，购房者的贷款也是在交房时发放给开发商后购房者所购买的房屋和银行形成抵押关系后再开始还贷款。

即使在发展中国家，虽然没有如此保护买家，但是基本也是公平的，比如泰国一般首付款时25%-30%，余款在交房后支付；

马来西亚或者阿联酋迪拜，是按照工程进度付款，拆分了十几个阶段，在马来西亚如果申请贷款，一般可以拿到50%，那等你付到50%之后的款项就是由银行支付了，但是还贷款也是在交房之后才开始；

菲律宾则更加友好，一般有多种支付方式，比如最利于买家的，可以零首付，20%的首付款可以分成48个月甚至更久来支付，剩余的款项等房屋盖完交房之后再一次性支付。

另外！据老吴所知，除了中国大陆和港澳台地区，其他国家的房屋面积都是按照使用面积计算的，不会有不明所以的公摊，也就不会有这方面的纠纷；银行给买家的贷款都是建立在房屋交割才生效的抵押贷款，也就是交房前的所有偿债责任都在开发商，不会转嫁到购房者头上从而有昆明这样的“别样幸福”发生。

最后，相信随着我国经济发展到了一个新阶段，人民币国际化的要求，我国的经济会更加开放，货币锚也需要转移，土地财政占大头的地方政府收入结构需要改变，房地产的交易税也将会向持有型税收转型，房地产的预售制度也将相应产生变化。

欢迎大家通过得居多看看世界不同国家的房产制度，更不要用我们的观念来看待各个市场的房产，了解他们的制度，知道自己的风险在哪，可能比要所谓的一纸来自于中介的保障更有意义！

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