记住，千万别买国内公寓啦！那国外公寓靠谱吗？

 ◎ 作者 | 象姐

20W+粉丝的房产媒体人，深谙全球楼市动态，熟知海内外购房技巧。

一二线城市房价越来越高，有的朋友陷入承担不起高房价而又想拥有自己的一套住宅的两难局面之中，还有朋友没有购房资格或名额，想投资房子，赚点租金花花。

于是，市面上的一类产品，成为了很多人的选择——公寓，不限购、不限贷、户型小、总价低，拎包入住，甚至有些公寓还占据交通便利、商业发达的地段优势，怎么琢磨都觉得赚啊。

甚至还有中介抓住女生的心理，宣传“女孩，一定要有一套属于自己的LOFT，不大不小，30-40平正好，咖啡在左，宠物在右，惬意人生。”

听起来确实很美好，但是，背后很多坑。

对待国内公寓，象姐告诉你，一定要谨慎。谨慎，也就是，普通人最好不要买，能买住宅还是买住宅。

都说，国内公寓不靠谱，甚至有种说法，公寓是给穷人量身定做的收割机，就是为了割韭菜。那国外的公寓怎么样呢？也不靠谱吗？

01 

首先，我们要先界定下国内公寓不靠谱的几个原因。

首先，国内的公寓特指的是，40年的商业用地或50年的工业建筑用地改造成为供人居住的住宅，我们称之为公寓。

这类公寓有几点痛点：

首先，没办法落户。因为国家规定只有70年产权的住宅用地所建造出来的房子，才可以落户。

第二，可能采用商水商电。比如某市居民用水3.5/吨，而公寓水费5.2/吨；居民用电每度0.5649元，而公寓电费每度1.2元；同地段住宅物业费2.4元/平，公寓物业费5元/平。

第三，子女入学问题。因为没有办法落户，这就意味着将来家里的小孩到了上学的年龄，我们还是得去购买正规的商品房，取得相应的学位资格，要么就得花大价钱去上私立学校。

因为国内公寓没有达到住宅的这几点要求，所以这就导致公寓的价格涨幅、未来转售，都可能面临巨大的困难。

更何况，公寓作为商办类的产品，银行贷款最高上限只能贷款50%，而这50%最长只能贷款10年。这10年的贷款，还比普通的住宅贷款利率上浮的更多。而杠杆率、总价都低了很多，最终获得的资产也显然少了很多。

房产的升值几乎全靠的是杠杆，如果杠杆率和杠杆时间双双被压缩，除非房价猛涨，否则许许多多的综合因素下来，收益并没有太乐观。

最重要的是，高额的税费，费用一般占到交易额的10%-20%。这意味着，即使选房特别优秀，并且涨幅跟紧住宅，并且以正常价格变现，在收益方面也远不如同期同价格的住宅。

02

那么，国外的公寓，也和国内公寓一样，不值得投资吗？

我们要知道，在很多国家，甚至很多发展中国家，都没有改变土地性质这样的操作——把一个非住宅用地建造成住宅用地。我们国内所说的这种公寓形态，在大部分其它国家都是不存在的。

另外，目前，全球存在户籍制度的国家只有三个，除了我国之外，只有朝鲜以及南非的贝南。其它国家的海外房产，不存在买房要考虑落户以及相应的子女教育问题。

因此，所谓的公寓不靠谱，在海外绝大数国家是不存在的。

03

我还想和大家补充一点，公寓或许是在大陆这一区域里非常罕见的一个过渡性产品，它早晚会被市场所规范或取代。

大体上，可能有两种方向：

因此，现在想要购买国内40年、50年产权的公寓产品，一定要慎之又慎。

国内楼市收紧的城市越来越多，但大放水的债也总是要还的，新机遇在酝酿。在保证国内资产稳定的前提下，一定要有全球化布局思维，往外看，往外行动。

不妨看看国外的房子，比如伦敦、奥兰多这样的发达国家城市，比如吉隆坡、菲律宾这样的东南亚邻居，然后，你会发现，机会和收益更多。

如果你想要寻找更优质的房源，扫码加象姐微信，我们细聊。

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